Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи И.В. Хачёва, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания О.В. Камаевой, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-40258/2022 по заявлению Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо – ООО «Центр Инвестиций»

об оспаривании решения от 27.06.2022 по жалобе № 066/01/18.1-1955/2022,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО1, представитель по доверенности от 31.05.2022 № 231/05/01-14/0111, удостоверение, диплом;

от заинтересованного лица – ФИО2, представитель по доверенности № 237 от 07.04.2022, удостоверение;

от третьего лица – представитель не явился.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Администрация города Екатеринбурга обратилась в суд с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области о признании незаконным решения от 27.06.2022 по жалобе № 066/01/18.1-1955/2022 в части признания организатора торгов в лице Администрации города Екатеринбурга нарушившим п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ и п. 6 ст. 448 ГК РФ, что выразилось в допущении заключения договора аренды в нарушении запрета, установленного п. 20 ст. 39.12.ЗК РФ и ч. 4 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции.

Определением суда от 20.09.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Центр Инвестиций».

Заинтересованное лицо представило отзыв, просит в удовлетворении заявленных требований отказать.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

В Управление федеральной антимонопольной службы по Свердловской области (далее - УФАС по Свердловской области, Управление) поступила жалоба ООО «Центр инвестиций» на действия (бездействия) организатора торгов в лице Администрации города Екатеринбурга, совершенные при организации проведении торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 66:41:0000000:111867 и местоположением: <...>, вид разрешенного использования -многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), общей площадью 8 315 кв. м. (Лот № 2).

Решением УФ АС по Свердловской области от 27.06.2022 № 066/01/18.1-1955/2022 жалоба ООО «Центр инвестиций» признана необоснованной. Вместе с тем организатор торгов в лице Администрации города Екатеринбурга признана нарушившим пункт 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ)и пункт 6 статьи 448 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), что выразилось в допущении заключения договора аренды в нарушении запрета, установленного пунктом 20 статьи 39.12 ЗК РФ и части 4 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции (пункт 2 решения).

Не согласившись с указанным решением, заявитель обратился в арбитражный суд.

Согласно ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 4, 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу части 6 статьи 448 ГК РФ если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Согласно части 20 статьи 39.12 ЗК РФ уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе участнику три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона.

Не допускается заключение указанного договора ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

Как следует из части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с частью 4 статьи 434 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Статьей 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Из частей 1, 3 статьи 433 ГК РФ следует, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Администрацией города Екатеринбурга и победителем торгов ООО «Центр Инвестиций» 26.05.2022 подписан протокол № 4/42/21.7-02 проведения аукциона, 27.05.2022 указанный протокол размещен на сайте https://torgi.gov.ru.

06,06.2022 победителем торгов получен проект договора аренды в трех экземплярах, подписанный со стороны Администрации города Екатеринбурга (расписка о получении от 06.06.2022).

28.06.2022 проект договора аренды подписан со стороны ООО «Центр Инвестиций» и предоставлен в Администрацию города Екатеринбурга.

На дату принятия решения УФАС по Свердловской области договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 66:41:0000000:111867 не заключен.

Вместе с тем Управление приходит к выводу о нарушении Администрацией города Екатеринбурга процедуры заключения договора по результатам торгов, а именно - не соблюдение десятидневного срока после подписания протокола от 26.05.2022, в течение которого не допускается заключение договора аренды земельного участка.

В соответствии с аб. 1 п. 6 ст. 448 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, победитель и организатор торгов в день проведения торгов подписывают протокол об их результатах, имеющий силу договора.

Положения названного Кодекса не конкретизируют, силу какого договора -основного или предварительного - имеет соответствующий протокол. Между тем согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 31.08.2021 № 308-ЭС21-751 по делу № А53-42913/2019, пункте 18 Обзора судебной практики № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022, положение рассматриваемой нормы Гражданского кодекса Российской Федерации означает, что в зависимости от формы торгов (как способа заключения договора или как способа определения контрагента) по результатам торгов стороны заключают либо основной договор, либо предварительный договор (с учетом требований ст. 429 ГК РФ).

В силу п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ уполномоченный орган направляет победителю аукциона три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона, при этом заключение такого договора допускается не ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

Исходя из комплексного толкования приведенного правового регулирования с учетом позиции Верховного Суда Российской Федерации, содержание указанных норм необходимо рассматривать в их совокупности: поскольку специальная норма п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ содержит обязанность организатора торгов по направлению победителю торгов именно проекта договора аренды земельного участка, ранее размещенного в составе аукционной документации (то есть проекта основного договора), то факт подписания протокола о результатах торгов может рассматриваться исключительно в качестве заключения уполномоченным органом и победителем торгов предварительного договора.

О правильности такого толкования свидетельствует и отсутствие в земельном кодексе запрета на подписание протокола о результатах торгов лицом, признанным их победителем в установленном порядке. Кроме того, иное толкование противоречило бы положениям п. 20 ст.39.12 ЗК РФ и фактически нивелировало бы правовой смысл пункта 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае, вопреки приведенному регулированию, Управление в решении от 27.06.2022 указывает сперва на невозможность применения положений пункта 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям ввиду наличия специальной нормы в Земельном Кодексе Российской Федерации (статья 39.12) (абз. 8-9 стр. 6 решения от 27.06.2022), исключающей применение общей нормы Гражданского кодекса Российской Федерации однако затем квалифицирует протокол от 26.05.2022 № 4/42/21.7-02 в качестве основного договора, заключенного по результатам торгов, вменяя Администрации города Екатеринбурга именно нарушение п. 6 ст. 448 ГК РФ (абз. 2, 8 стр. 7 решения от 27.06.2020).

Более того, в дальнейшем Управление отмечает, что договор аренды земельного участка на момент рассмотрения жалобы не заключен (последний абзац на стр. 7 решения от 27.06.2022).

Данные выводы носят противоречивый, взаимоисключающий характер и сформированы без учета ранее указанной позиции Верховного Суда Российской Федерации, в соответствии с которой подписание протокола о результатах торгов в аналогичных ситуациях должно быть квалифицировано именно как заключение предварительного договора. Более того, аналогичная позиция также отражена в практике антимонопольной службы в регионах (см. напр.: решение Ярославского Управления Федеральной антимонопольной службы России от 15.06.2020 № 076/10/18.1-469/2020).

Кроме того само по себе подписание предварительного договора, не является нарушением требования п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ о возможности заключения договора по результатам торгов не ранее чем через десять дней после опубликования их результатов, поскольку в данной норме установлен порядок заключения именно основного договора, проект которого является обязательным приложением к извещению о проведении аукциона в силу пункта 22 статьи 39.11 названного Кодекса. Поскольку протокол от 26.05.222 № 4/42/21.7-02 (его проект) приложением к извещению о проведении торгов не является, его квалификация в качестве основного договора, вопреки позиции Управления, невозможна.

В решении от 27.06.2022 (страница 7) указано, что факт проставления в направленном победителю торгов проекте договора даты, предшествующей истечению десятидневного срока, установленного п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ, а равно - включение в извещение о проведении аукциона (абзац 2 пункта 8.5) и в протокол от 26.05.2022 № 4/42/21.7-02 (пункт 3) условия о необходимости внесения в бюджет цены предмета аукциона в течение пяти дней с момента размещения итогов аукциона на официальном сайте являются неправомерными, поскольку допускают заключение договора аренды земельного участка ранее истечения установленного законом десятидневного срока.

Вместе с тем данная позиция не соответствует действующему законодательству и сложившейся практике, при этом указанные факты сами по себе доказательством заключения основного договора не являются.

В соответствии с п.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п.1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, при этом исходя из принципа свободы договора и принимая во внимание особенности процедуры проведения органами власти торгов, организатор торгов, являясь более «сильным» участником соответствующих правоотношений ввиду прямого указания закона, вправе самостоятельно определять условия договора аренды, в том числе устанавливать в проекте договора порядок внесения арендной платы и иных необходимых платежей в рамках данной процедуры; в свою очередь, участник торгов подтверждает свое согласие на предложенные условия путем подачи заявки на участие в торгах.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации все участники аукциона на момент направления заявок на участие в торгах были осведомлены о наличии условия о необходимости внесения цены предмета аукциона на бюджетный счет в течении пяти дней с момента подписания протокола о результатах торгов, поскольку данное условие было включено в извещение о проведении аукциона (абзац 2 пункта 8.5 извещения).

Необходимо отметить, что само по себе наличие указанного условия в извещении о проведении торгов и в протоколе об их результатах (протокол от 26.05.2022 № 4/42/21.7-02) не свидетельствует о нарушении требования п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ, предусматривающего возможность заключения договора аренды земельного участка только по истечении десяти дней со дня опубликования информации о результатах аукциона на официальном сайте, поскольку внесение соответствующей суммы не является доказательством заключения договора; так, для признания договора, заключаемого на торгах, заключенным конклюдентных действий сторон недостаточно - обязательным условием заключения основного договора является его государственная регистрация после подписания проекта договора как организатором торгов, так и их победителем.

При этом подлежащая оплате победителем торгов сумма по своей природе является не арендным платежом по соответствующему договору, а ценой аукциона и носит обеспечительный характер, подтверждающий (наравне с подписанием протокола о результатах торгов) намерение победителя торгов в дальнейшем заключить соответствующий договор аренды земельного участка. Необходимость уплаты данной суммы следует из закона и регулируется извещением о проведении торгов (абзац 2 пункта 8.5) и положениями предварительного договора аренды земельного участка (пункт 3 протокола от 26.05.2022 № 4/42/21,7-02). По смыслу данных положений по решению уполномоченного органа и с согласия победителя торгов, полученного путем направления им, как потенциальным участником торгов, заявки на участие в торгах, уплаченная цена аукциона засчитывается в счет арендной платы за первый год пользования земельным участком.

Данный подход не противоречит действующему законодательству Российской Федерации и не может быть квалифицирован в качестве доказательства заключения сторонами (уполномоченным органом и победителем торгов) основного договора.

В соответствии с ч. 4 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции обжалование действий (бездействия) организатора торгов в антимонопольный орган в порядке, установленном настоящей статьей, допускается не позднее десяти дней со дня подведения итогов торгов либо в случае, если предусмотрено размещение результатов торгов на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", со дня такого размещения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Указанная норма не содержит какого-либо запрета и не устанавливает процедуру проведения торгов, закрепляет право на обжалование действия организатора торгов. Администрация города Екатеринбурга подписанием протокола от 26.05.2022 № 4/42/21.7-02 и направлением в установленный законом срок проекта договора аренды ООО «Центр Инвестиций» права кого-либо на обжалование действий организатора торгов не ограничивала, какого-либо запрета не нарушала.

При таких обстоятельствах, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Заявленные требования удовлетворить.

2. Признать незаконным решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области от 27.06.2022 по жалобе № 066/01/18.1-1955/2022 в части признания организатора торгов в лице Администрации города Екатеринбурга нарушившим п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ и п. 6 ст. 448 ГК РФ.

Обязать Управление Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Администрации города Екатеринбурга.

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

4. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии <***>.

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья И.В. Хачёв