Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Н.Г. Филипповой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Е.А. Пономаревой рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Компания № 7"(ИНН <***>)

к Администрация г. Екатеринбурга, в лице заместителя главы Администрации города Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования ФИО1

о признании недействительным ненормативного правового акта

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Общество с ограниченной ответственностью «Связь-Инвест»

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2, представитель по доверенности от 04.10.2012,

от заинтересованного лица: ФИО3, представитель по доверенности

№ от 14.08.2012 № 135/05/50.2-03,

от третьего лица: ФИО4, представитель по доверенности от 26.09.2012.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Заявитель и заинтересованное лицо ходатайствуют о приобщении к материалам дела документов. Ходатайство удовлетворено.

Общество с ограниченной ответственностью "Компания № 7" просит признать незаконным отказ администрации г. Екатеринбурга, выраженный в письме от 10.08.2012 г. за № 0132/01-10/3299, препятствующий достройке объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 66-66-01/741/2011-2016 в виде центра дошкольного воспитания кратковременного пребывания, обязать администрацию г. Екатеринбурга принять решение, позволяющее ООО «Компания №7» достроить объект незавершенного строительства, расположенный по адресу <...>, кадастровый номер 66-66-01/741/2011-2016 в виде центра дошкольного воспитания кратковременного пребывания.

Заинтересованным лицом отзыв не представлен.

Третьим лицом представлен отзыв, заявленные требования поддерживает.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью«Компания №7» является собственником объекта капитального строительства площадью застройки 1205,1 кв.м. со степенью готовности 75%, кадастровый номер 66-66-01/741/2011-2016, по адресу <...>. Данный факт подтверждается свидетельством огосударственной регистрации права 66АЕ №166849.

Данный объект капитального строительства построен на земельном участке в квартале улиц Шевченко-Бажова-Шарташская-Кузнечная в Кировском районе г. Екатеринбурга, находящемся в аренде у общества«Компания №7» на основании договора аренды № Т-209/1105 от 20.11.2002 г. и возводился как объект дошкольного воспитания в соответствии с разрешением на строительство № RU 6630200-1162, выданным 18.08.2010 г.

В соответствии разрешением на строительство на земельном участке в квартале улиц Шевченко-Бажова-Шарташская-Кузнечная в Кировском районе г. Екатеринбурга предусмотрено первым этапом строительство многоквартирных домов, вторым этапом предусматривалось строительство коммерческого объекта дошкольного воспитания (детского сада) вместимостью 180 мест. Кроме того, на данном земельном участке находятся вспомогательные строения, сооружения и жилые здания, которые построены заявителем в порядке очередности, согласно разрешений на строительство, и которые введены в эксплуатацию после 01 марта 2005 г. Все дома заселены собственниками жилых и нежилых помещений.

Управление многоквартирными домами и всем имуществом, расположенном на земельном участке под многоквартирными домами, осуществляет ООО «Связь-Инвест». Управляющая компания ООО«Связь-Инвест» представляет интересы собственников помещений в многоквартирных домах перед третьими лицами, отвечает за строительство и эксплуатацию придомового имущества, содержание общего имущества, организовывает контрольно-пропускной режим на территорию, занятую общедомовым имуществом, расположенным на земельном участке и т.д.

Материалами дела подтверждается, что на сегодняшний день многоквартирные дома и объект незавершенного строительства, принадлежащие ООО «Компания №7» расположены в границах неделимого земельного участка площадью 48 203 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0701007:6.

Данный земельный участок сформирован для строительства и эксплуатации многоквартирных домов, расположенных на нем, так как, в соответствии с частью 6 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома,

В силу финансовых затруднений возведение объекта капитального строительства - объекта дошкольного воспитания (детского сада) вместимостью 180 мест было приостановлено на стадии готовности 75%.

ООО «Связь-Инвест» обратилось к ООО «Компания №7» с требованием завершить строительство объекта с кадастровым номером 66-66-01/741/2011-2016 по адресу <...>, не нарушая прав собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на общем земельном участке и, не нарушая законных интересов ООО «Связь-Инвест».

ООО «Компания №7» указывает о невозможности достроить объект дошкольного воспитания (детского сада) вместимостью 180 мест с учетом существующей застройки квартала и площади земельного участка предоставленного под строительство жилого комплекса.

ООО «Связь-Инвест» через своего представителя обратилось в Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Свердловской области по поводу возможности достройки незавершенного строительства в виде коммерческого детского сада на 180 мест.

Из ответа Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Свердловской области от 25.05.2012г. следует, что размещение и строительство детского сада вместимостью 180 мест по ул. Бажова, 70 с управлением Роспотребнадзора не согласовывалось. В письме также указаны требования санитарных норм и правил к устройству, содержанию и организации режима работы в дошкольных организациях (СанПиН 2.4.1.2660-10).

ООО «Связь-Инвест», с учетом разъяснений, данных управлением Роспотребнадзора, обратилось в ООО «ВИАКОН.ПРО», имеющего свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (свидетельство № СРО-П-142-27022010-6672332689-147) с просьбой дать заключение о возможности размещения территории детского дошкольного учреждения на земельном участке в квартале улиц Шевченко-Бажова-Шарташская-Кузнечная в Кировском районе г. Екатеринбурга.

Заключением ООО «ВИАКОН.ПРО» о возможности размещения территории детского дошкольного учреждения на земельном участке в квартале улиц Шевченко-Бажова-Шарташская-Кузнечная в Кировском районе г. Екатеринбурга сделан вывод:

на земельном участке в квартале улиц Шевченко-Бажова-Шарташская-Кузнечная в Кировском районе г. Екатеринбурга размещение дошкольного образовательного учреждения (детского сада) общего типа на 180 мест в границах выделенного земельного участка с учетом уже построенных жилых домов невозможно и требует дополнительно не менее 6 000 кв.м территории.

Вышеназванным заключением также даны рекомендации: для обеспечения квартала в границах улиц Шевченко-Бажова-Шарташская-Кузнечная в Кировском районе г. Екатеринбурга объектами дошкольных образовательных учреждений необходимой вместимостью предлагается достроить незавершенное строительство здания детского сада и организовать в нем размещение центра дошкольного воспитания кратковременного пребывания, что не запрещено разрешенным видом использования, определенным для данного земельного участка. Согласно п.п.11.5, 11.6 СанПиН 2.4.1.2660-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и организации режима работы в дошкольных организациях» возможна организация дошкольных образовательных учреждений с кратковременным пребыванием детей, без выделения обособленной территории. В таком случае допускается совместное использование детских игровых площадок жителями квартала и группами дошкольного образовательного учреждения с кратковременным пребыванием детей.

Учитывая вышеизложенные фактические обстоятельства, заявитель 20.07.2012 г. обратился в администрацию г. Екатеринбурга с просьбой разрешить достроить объект незавершенного строительства по адресу <...> как центр дошкольного воспитания кратковременного пребывания; вынести соответствующий ненормативный акт о разрешении внести изменения в проект строительства детского сада на 180 мест по адресу: <...> либо разрешить произвести проектирование строительства центра дошкольного воспитания кратковременного пребывания с целью достройки незавершенного строительством объекта по адресу: Екатеринбург, ул. Бажова, д.70, кадастровый номер 66-66-01/741/2011-2016.

Письмом от 10.08.2012г. № 0132/01-10/3299 заинтересованное лицо в достройке принадлежащего заявителю объекта недвижимости, как центра дошкольного воспитания кратковременного пребывания отказало.

Основанием отказа административного органа явились доводы об отсутствии зарегистрированного права собственников помещений многоквартирных жилых домов на земельный участок; о наличии заключения государственной экспертизы, предусматривающей в квартале улиц Шевченко-Бажова-Шарташская-Кузнечная строительство детского дошкольного учреждения; необходимостью обеспечения жителей района местами в детских садах; согласно проекту застройки детский садик имеет свой земельный участок, который не входит в состав придомовой территории; застройщику выдано разрешение на строительство жилых домов и здания детского сада, законодательство не предусматривает процедуру отзыва выданного разрешения на строительство.

Считая отказ администрации незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, последний обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Проанализировав материалы дела в совокупности с представленными документами, а также учитывая доводы лиц, участвующих в деле, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии спунктом 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся, в частности, утверждение правил землепользования и застройки поселений и выдача разрешений на строительство.

В соответствии с подпунктом 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения поселения относится осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.

Таким образом, в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет орган местного самоуправления.

Статьей 36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 66-67 совместного постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" определили, что, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В Постановлении N 10/22 указано, что в силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Таким образом, исходя из положений Вводного закона N 189-ФЗ, а также позиции Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ следует:

- момент возникновения права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, связан с датой осуществления государственного кадастрового учета;

- право на общее имущество, в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, возникает у собственников квартир независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество;

- каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В связи с изложенным суд не принимает довод администрации об отсутствии зарегистрированного права собственников помещений многоквартирных жилых домов на земельный участок.

Согласно представленному заинтересованным лицом заключению государственной экспертизы от 27 февраля 2008г. строительство детского сада отнесено в последнюю 3 очередь после застройки жилых домов (стр. 3 п.5.1). На экспертизу подготовлена часть проекта первый пусковой комплекс, что является частью здания детского сада. Проекта второго пускового комплекса детского сада т.е. второй части здания, планировки и размещение территории детского сада в границах участка 48201 кв.м. не было и на экспертизу они не представлялись. В доказательство данного факта заявителем в материалы дела представлены договор аренды с двумя дополнительными соглашениями на земельный участок площадью 51319 кв.м., согласованный план размещения территории детского сада в границах участка 51319 кв.м. от 13 марта 2007г., два кадастровых паспорта на земельный участок 51319 кв.м. и на земельный участок 48203 кв.м. Дата формирования кадастровых паспорта на земельный участок 48203 кв.м. - 26 апреля 2007г. Заявитель при этом поясняет, что администрация изъяла часть земельных участков на которых было согласованно размещение территории детского сада и часть второго пускового комплекса здания детского сада. Поэтому 27 февраля 2008г. проводилась экспертиза только части проекта. Т.е. первого пускового комплекса 3 очереди части здания детского сада в границах участка площадью 48201 кв.м.

Ещё одним подтверждением этого является выдача заявителю 18 августа 2010г. разрешения на строительства здания детского сада с указанием конкретного объёма строительства 3076 кв.м., что является частью здания входящей в первый пусковой комплекс (на который 25.01.2012г. заявителю выдано свидетельство о праве собственности с указанием объект незавершенного строительства степень готовности 75%).

Как пояснили в судебном заседании представители заявителя и третьего лица, чтобы на сегодня продолжить проектирование второго пускового комплекса здания детского сада и планировку размещения его территории необходимо учитывать уже построенные и введенных в эксплуатацию жилые дома с принадлежащей им территорией. Продолжить строительство второго пускового комплекса детского сада в границах участка 48 201 кв.м. невозможно, что подтверждается письмом Федеральной службы по надзору в сфере защиты потребителей и благополучия человека по Свердловской области, заключением ООО «ВИАКОН. ПРО».

Довод заинтересованного лица о том, что согласно проекту застройки детский садик имеет свой земельный участок, который не входит в состав придомовой территории под детский сад материалами дела, в т.ч. схемой расположения объекта строительства, опровергается. Судом установлено, что земельный участок выделялся по строительство всего комплекса, включая объект дошкольного воспитания.

При принятии решения суд также учитывает, что перепрофилирование объекта незавершенного строительства не нарушает правил застройки и землепользования г. Екатеринбурга. Незавершенный строительством объект дошкольного воспитания принадлежит ООО «Компания №7» на праве собственности и находится в зоне Ж-5. Согласно ст. 52-3 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Екатеринбург» (утв. решением Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 N 68/48), основными видами разрешенного использования недвижимости в зоне Ж-5, являются: многоквартирные дома этажностью 5 этажей и выше; детские сады, иные объекты дошкольного воспитания; школы общеобразовательные; спортивные сооружения.

Оценив изложенные фактические обстоятельства, суд считает, что в условиях существующей застройки квартала строительство детского сада недопустимо в силу названных правил и приведет к нарушению санитарно-эпидемиологических требований к устройству, содержанию и организации режима работы в дошкольных организациях и как следствие недопустимостью ввода в эксплуатацию данного объета.

По мнению суда, перепрофилирование строительства объекта дошкольного воспитания – детский сад на объект дошкольного воспитания – центр дошкольного воспитания кратковременного пребывания в данной ситуации оправдано и выгодно как заявителю, так и органу местного самоуправления, поскольку строительство центра дошкольного воспитания также решает вопросы обеспечения жителей района местами пребывания детей. Строительство в данных условиях центра дошкольного воспитания кратковременного пребывания не противоречит правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Екатеринбург», санитарным правилам и нормам, для его размещения не требуется отдельная территория. При этом не будут нарушены права и законные интересы жильцов домов.

Учитывая, что заявитель является коммерческой организацией, действует при этом добросовестно и с согласия заинтересованных лиц, оспариваемый ненормативный акт нарушает права ООО «Компания №7» в сфере предпринимательской деятельности, препятствуя собственнику в достройке собственного объекта незавершенного строительства в рамках требований, установленных выше названными нормами, вводу в эксплуатацию и дальнейшему использованию. Заявитель в данном случае несет убытки, затратив на строительство значительные денежные средства, и вынуждено остановить деятельность, направленную на достройку объекта незавершенного строительства.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Поскольку заявленные требования удовлетворены, понесенные в связи с рассмотрением настоящего дела судебные издержки в сумме 2 000 руб. 00 коп. подлежат возмещению заявителю за счет заинтересованного лица в соответствии со ст. ст. 101, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Заявленные требования удовлетворить.

2. Признать недействительным отказ администрации г. Екатеринбурга, выраженный в письме от 10.08.2012 г. за № 0132/01-10/3299 и препятствующий достройке объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 66-66-01/741/2011-2016.

Обязать администрацию г. Екатеринбурга в лице уполномоченного органа согласовать перепрофилирование строительства объекта дошкольного воспитания – детский сад на 180 мест на объект дошкольного воспитания – центр дошкольного воспитания кратковременного пребывания, путем принятия соответствующего решения.

3.В порядке распределения судебных расходов взыскать с администрации г. Екатеринбурга в пользу общества с ограниченной ответственностью "Компания № 7" 2 000 (две тысячи) рублей, в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Компания № 7" из федерального бюджета 2 000 (две тысячи) рублей излишне уплаченную платежным поручением от 27.09.2012г. № 58 государственную пошлину.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

5. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья Н.Г. Филиппова