Гражданский кодекс часть 1

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Свердловской области по веб-адресу www.ekaterinburg.arbitr.ru.

Дело рассмотрено в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Процессуальные права и обязанности разъяснены, отвода не заявлено (ст.41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением о понуждении ответчика заключить с истцом договор купли-продажи объекта недвижимости – части здания главного корпуса, литер А3, назначение: нежилое, площадь: общая 146,2 кв.м, адрес (местоположение): <...>, кадастровый (или условный) номер:66-66-29/032/2008-613.

В предварительном судебном заседании 01.12.2011 истец в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об изменении предмета иска и просил:

- обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи объекта недвижимости – части здания главного корпуса, литер А3, назначение: нежилое, площадь: общая 146,2 кв.м, адрес (местоположение): <...>, кадастровый (или условный) номер:66-66-29/032/2008-613 на условиях представленного проекта договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.12.2011.

Ходатайство истца судом удовлетворено.

В судебном заседании 20.01.2012 истец в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об изменении предмета иска и просил:

- обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи объекта недвижимости – части здания главного корпуса, литер А3, назначение: нежилое, площадь: общая 146,2 кв.м, адрес (местоположение): <...>, кадастровый (или условный) номер:66-66-29/032/2008-613, в течение двадцати дней после вступления решения суда в законную силу на условиях, изложенных в просительной части ходатайства истца от 18.01.2012.

Ходатайство истца судом удовлетворено.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что между истцом и ответчиком заключен предварительный договор №1 от 09.03.2011 купли-продажи объекта недвижимости, по условиям которого обязанность сторон по заключению основного договора на условиях, согласованных предварительным договором, возникает в течение 10 дней после снятия обременений (ипотеки) по договору залога от 07.09.2010.

Истец указывает, что срок действия договора залога от 07.09.2010 установлен в данном договоре от 07.09.2010, заключенном между ответчиком и третьим лицом, а именно: на период с 10.09.2010 по 07.09.2011, поэтому 08.09.2011 истец обратился к ответчику с предложением заключить основной договор.

Однако договор купли-продажи объекта недвижимости – части здания главного корпуса, литер А3, назначение: нежилое, площадь: общая 146,2 кв.м, адрес (местоположение): <...>, кадастровый (или условный) номер:66-66-29/032/2008-613 между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель) до настоящего времени не заключен в связи с отказом ответчика от заключения, мотивированным продлением срока договора предоставления кредитной линии, вследствие чего ипотека в отношении объекта недвижимости, которое является объектом продажи по условиям предварительного договора, сохраняется до полного погашения задолженности по кредитному договору.

Истец полагает, что ответчик умышленно уклоняется от заключения основного договора, а договор ипотеки, заключенный ответчиком и третьим лицом в период действия предварительного договора №1 от 09.03.2011, является незаконным, в связи с чем обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском по настоящему делу об обязании ответчика заключить основной договор купли-продажи на тех условиях, которые согласованы истцом и ответчиком в предварительном договоре №1 от 09.03.2011.

Ответчик представил отзыв, считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению в связи с тем, что предварительный договор №1 от 09.03.2011 подписан сторонами в период действия в отношении недвижимого имущества обремененного залогом, о чем истец был информирован, следовательно, по мнению ответчика, на заключение предварительного договора требовалось согласие залогодержателя, доказательства наличия последнего отсутствуют.

Кроме того, ответчик также ссылается на то, что общим собранием участников решение об отчуждении имущества не принималось, а также на то, что предварительный договор №1 от 09.03.2011 является ничтожным, так как противоречит ст.157 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ОАО «Балтинвестбанк» представило отзыв, просит в иске отказать, ссылается на то, что между ответчиком и третьим лицом заключен кредитный договор <***> от 07.09.2010 и договор ипотеки от 07.09.2010 в обеспечение указанного кредитного договора, при этом по договору ипотеки от 07.09.2010 в залог третьему лицу ответчиком было передано спорное недвижимое имущество.

ОАО «Балтинвестбанк» также ссылается на то, что между ответчиком и третьим лицом заключен кредитный договор <***> от 02.06.2011 и договор ипотеки от 02.06.2011 в обеспечение указанного кредитного договора, при этом по договору ипотеки от 02.06.2011 в залог третьему лицу ответчиком было передано спорное недвижимое имущество.

По мнению ОАО «Балтинвестбанк», ему не было известно о заключении истцом и ответчиком предварительного договора №1 от 09.03.2011 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в залоге у ОАО «Балтинвестбанк», при этом последний не давал согласие на заключение указанного предварительного договора и против его заключения возражает.

УФРС по Свердловской области отзыв не представило.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон и третьего лица, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

ООО «КМК-Групп», являющемуся ответчиком по настоящему делу, на праве собственности принадлежит недвижимое имущество - часть здания главного корпуса литер А3, нежилого назначения, общей площадью 146,2 кв.м., кадастровый (условный) номер объекта 66-66-29/032/2008-613, расположенное по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии 66 АД №404432 от 24.08.2010.

Указанное недвижимое имущество передано ответчиком в залог банку (третьему лицу) в обеспечение исполнения обязательств ответчика по кредитному договору <***> от 07.09.2010, заключенному на срок до 07.09.2011.

Согласно материалам дела, обязательства ответчика перед ОАО «БАЛТИНВЕСТБАНК» по кредитному договору <***> от 07.09.2010 исполнены ответчиком в полном объеме и надлежащим образом 18.07.2011.

В дальнейшем вышеуказанное недвижимое имущество передано ответчиком третьему лицу - ОАО «БАЛТИНВЕСТБАНК» по договору ипотеки от 02.06.2011 в залог в обеспечение исполнения обязательств перед залогодержателем по кредитному договору <***> от 02.06.2011.

Истец, обращаясь в суд с иском по настоящему делу, полагает, что, заключив договор ипотеки спорной недвижимости от 02.06.2011, ответчик тем самым нарушил условия подписанного между истцом и ответчиком предварительного договора купли-продажи недвижимости №1 от 09.03.2011, по условиям которого ответчик обязан был не совершать никаких сделок в отношении недвижимости, указанной в договоре.

При этом, поскольку кредитный договор <***> от 07.09.2010, в обеспечение исполнения которого ответчиком совершена ипотека в отношении спорного недвижимого имущества, исполнен, истец полагает, что у ответчика возникла обязанность по заключению с ним договора купли-продажи недвижимости по условиях, согласованных истцом и ответчиком в предварительном договоре №1 от 09.03.2011, поскольку срок заключения основного договора согласован сторонами в течение 10 дней после снятия обременения по договору залога от 07.09.2010.

Ввиду того, что ответчик в досудебном порядке отказался заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества - части здания главного корпуса, литер А3, назначение: нежилое, площадь: общая 146,2 кв.м, адрес (местоположение): <...>, кадастровый (или условный) номер:66-66-29/032/2008-613, истец обратился в суд с иском по настоящему делу о понуждении ответчика заключить вышепоименованный договор.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости №1 от 09.03.2011, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, по которому ответчик будет выступать продавцом, а истец – покупателем объекта – части здания главного корпуса, литер А3, назначение: нежилое, площадь: общая 146,2 кв.м.

Пунктом 3.1.1 предварительного договора №1 от 09.03.2011 предусмотрено, что ответчик обязан заключить основной договор в течение 10 дней после снятия обременения (ипотеки) по договору залога от 07.09.2010 и к моменту подписания основного договора обеспечить принятие полномочным органом (лицом) ответчика решения о продаже объекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п.3 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение или другое недвижимое имущество, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст.554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договор, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, договор продажи недвижимости должен также предусматривать цену этого имущества (п.1 ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст.550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, несоблюдение которой влечет, в силу указанной статьи, а также п.2 ст.162, ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации, его ничтожность.

В предварительном договоре №1 от 09.03.2011 стороны в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, согласовали условия о предмете основного договора и о цене имущества, подлежащего передаче ответчиком истцу по основному договору, следовательно, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости.

Как следует из имеющихся в материалах дела документов и сторонами не оспаривается, истец, полагая, что срок действия договора залога от 07.02.2010, поименованного в п.3.1.1 договора №1 от 09.03.2011, истекает 07.09.2011, направил ответчику письмо исх.№16 от 08.08.2011 с требованием о заключении основного спорного договора, которое было получено ответчиком 16.08.2011.

Как указано выше, обязательства по кредитному договору <***> от 07.09.2010 исполнены ответчиком 18.07.2011.

Кроме того, спорное недвижимое имущество, которое ответчик обязался продать истцу по договору №1 от 09.03.2011, было передано ответчиком третьему лицу - ОАО «БАЛТИНВЕСТБАНК» на основании договора ипотеки от 02.06.2011 в залог в обеспечение исполнения обязательств перед залогодержателем по кредитному договору <***> от 02.06.2011, о чем в ЕГРП 10.06.2011 внесена соответствующая запись.

Учитывая изложенное, и то, что договор ипотеки от 02.06.2011 и кредитный договор <***> от 02.06.2011 являются действующими, спорное недвижимое имущество в настоящее время является предметом залога по договору залога от 02.06.2011.

В соответствии с пп.1 п.1 ст.352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Из изложенного следует, что, в соответствии со ст.352 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор ипотеки от 07.09.2010 был прекращен с 18.07.2011, то есть с момента прекращения обязательств по кредитному договору <***> от 07.09.2010, с целью обеспечения исполнения которых был заключен указанный договор ипотеки от 07.09.2010.

В соответствии с п.6 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Учитывая изложенное, и то, что договор ипотеки от 07.09.2010, прекратился с 18.07.2011, а срок заключения основного спорного договора купли-продажи недвижимого имущества был установлен в предварительном договоре №1 от 09.03.2011 в 10 дней с момента прекращения обязательства по указанному договору ипотеки от 07.09.2010, предварительный договор, в соответствии со ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации, был прекращен с 29.07.2011, то есть по истечении 10 дней с момента прекращения договора ипотеки от 07.09.2010 (18.07.2011).

При этом, требование истца о заключении спорного договора, основанное на предварительном договоре №1 от 09.03.2011, было получено ответчиком от истца только 16.08.2011, то есть после истечения срока действия указанного предварительного договора №1 от 09.03.2011 и после его прекращения (29.07.2011).

При таких обстоятельствах требования истца удовлетворению не подлежат, поскольку в связи с прекращением предварительного договора №1 от 09.03.2010 обязанность ответчика заключить основной договор также прекратилась.

Ссылка ответчика на ничтожность договора №1 от 09.03.2011в связи с нарушением при установлении срока его исполнения требований ст.157 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом отклоняется, поскольку, согласно правовой позиции, сформулированной Высшим Арбитражным Судом в постановлении №1404/10 от 18.05.2010 по делу №А40-45987/09-125-283, если начальный момент периода определен указанием на действие стороны или иных лиц, в том числе на момент уплаты аванса (в настоящем случае – снятии обременения) и такие действия совершены в разумный срок, неопределенность в определении срока устраняется.

Следует также отметить, что даже если исходить из того, что условие о сроке заключения основного договора, согласованное сторонами в п.3.1 предварительного договора №1 от 09.03.2011 является недействительным (ничтожным), то, в соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, основной договор подлежал бы заключению в течение года с момента заключения предварительного договора №1 от 09.03.2011, то есть в срок до 09.03.2012, из чего следовало бы, что срок заключения основного договора к данному моменту еще не наступил, следовательно, у истца отсутствовало бы право требовать у ответчика в судебном порядке заключения основного договора купли-продажи недвижимости, что также является основанием для отказа в настоящем иске.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, установленные судом при рассмотрении настоящего дела, основания для удовлетворения требований истца о понуждении ответчика заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества отсутствуют.

При этом, по мнению суда, отсылка ответчика к ст.175 Гражданского кодекса Российской Федерации с соответствующими выводами связана с неправильным толкованием указанной нормы закона, поскольку от условия в сделке следует отличать срок, сформулированный как обстоятельство, которое неизбежно истечет или наступит в будущем. Включение подобных сроков в сделки не превращает их в условные. Данные сроки будут являться либо временем возникновения, существования сделки, либо временем ее исполнения. Отлагательное и отменительное условия отличаются от срока признаком неизвестности.

Таким образом, довод ответчика о том, что предварительный договор является сделкой, совершенной под условием, является ошибочным.

В соответствии с п.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

В связи с тем, что в удовлетворении исковых требований судом отказано, судебные расходы по уплате государственной пошлины на основании ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст.156, 110, 167-170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Карро» отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная и кассационная жалобы также могут быть поданы посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Судья Ю.А. Оденцова