Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Д.В. Ефимов при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Розиным К.А., рассмотрев материалы дела по иску ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ КАЗЕННОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ "ПРИВОЛЖСКО-УРАЛЬСКОЕ ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ" МИНИСТЕРСТВА ОБОРОНЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФИРМА "УРАЛСТРОЙМАРКЕТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 22935546 руб. 20 коп.,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Министерство обороны Российской Федерации.

при участии в судебном заседании:

от истца ФИО1, представитель по доверенности от 03.08.2017;

от ответчика ФИО2, представитель по доверенности по 18.10.2017, ФИО3, представитель по доверенности по 18.10.2017,

от третьего лица ФИО1, представитель по доверенности от 19.12.2106.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ответчику о взыскании 22935546 руб. 20 коп., в том числе задолженность по договору аренды АФ-318/1210 от 22.11.2005 за период с июня 2012 по август 2017 в размере 3 907 644,22 руб., неустойку за период с 14.06.2012 по 30.08.2017 в размере 19 027 901,98 руб.; расторгнуть договор аренды от 22.11.2005 № АФ-318/1210; обязать ООО «Фирма «Уралстроймаркет» передать по акту приема-передаче нежилое помещение пл. 184,5 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: <...>.

Определением суда от 29.11.2017 по делу назначена судебная экспертиза, производство по делу приостановлено.

От эксперта ООО «Трансэнергоресурс» ФИО4 15.01.2018 поступило заключение эксперта.

Определением суда производство по делу возобновлено.

Представитель истца поддержал исковые требования.

Ответчик, возражает против удовлетворения исковых требований.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, в собственности Российской Федерации находится встроенное помещение (пом. №21-29) пл. 184,5 кв.м., расположенное на 1 этаже в жилом доме (литер А) по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (копия прилагается).

Приказом Министра обороны Российской Федерации №384 от 12.05.2009 указанный объект недвижимого имущества закреплен на праве оперативного управления за ФГУ «Екатеринбургская КЭЧ района». Приказом Министра обороны Российской Федерации от 05.07.2010 № 756 ФГУ «Екатеринбургская квартирно-эксплуатационных часть района» переименовано в ФГУ «Приволжско - Уральское ТУИО» Минобороны России. В соответствии с Распоряжением Правительства РФ от 29.03.2012 № 422-р тип учреждения был изменен на федеральное государственное казенное учреждение, о чем внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр юридических лиц – копия свидетельства от 20.06.2012. Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ при реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к правопреемнику реорганизованного юридического лица. В силу положений п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 переход права собственности вновь возникшему юридическому лицу на недвижимое имущество, принадлежащее правопредшественнику, осуществляется независимо от государственной регистрации права на недвижимость. Таким образом, ФГКУ «Приволжско - Уральское ТУИО» Минобороны России (далее по тексту – Учреждение) является правообладателем объекта вышепоименованного недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "ФИРМА "УРАЛСТРОЙМАРКЕТ" (арендатор), Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области (арендодатель) и Министерством обороны РФ (титульный владелец) 22.11.2005 заключен договор аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации № АФ-318/1210.

Согласно п. 1.1. договора арендатор принял в аренду нежилые помещения общей площадью 188,6 кв.м, расположенные на первом этаже в доме № 38 корпус Г по ул. Куйбышева в г. Екатеринбурге.

Дополнительным соглашением № 5/14/02-2014 от 14.02.2015 стороны внесли изменения в преамбулу договора аренды, в соответствии с которыми арендодателями по договору следует считать Министерство обороны Российской Федерации и Федеральное государственное казенное учреждение «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации.

Факт предоставления истцом ответчику в аренду названного объекта подтверждается актом приема-передачи помещения от 22.11.2005, подписанным уполномоченными лицами передающей и принимающей стороны с приложением печатей истца и ответчика.

Срок договора установлен сторонами при его подписании с 01.10.2005 по 01.10.2010.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 10.02.2006.

Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком, сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС за аренду помещений, указанных в п. 1.1 договора составляет 39464 руб. 55 коп. с учетом льготы.

Согласно п. 3.3.1. договора аренды арендная плата вносится арендатором вперед с оплатой до десятого числа каждого месяца.

В соответствии с п. 3.2 размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон, а также арендодателем в одностороннем порядке, с учетом изменяющейся конъюнктуры рынка, но не более одного раза в год. Кроме того, основанием для изменения арендной платы по договору является введение в действие правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы.

Дополнительным соглашением № 1 от 18.01.2006 стороны изменили размер арендной платы, определив ее в сумме 38606 руб. 62 коп.

Стороны дополнительным соглашением № 2 от 12.07.2007 определили размер арендных платежей в сумме 55024 руб. 05 коп.

Уведомлением от 28.04.2012 N 141/4-4521 арендатор был проинформирован об увеличении размера арендной платы, определенного на основании отчета об оценке федерального государственного унитарного предприятия "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - федеральное бюро технической инвентаризации" от 20.12.2011; по условиям дополнительного соглашения от 09.01.2013 арендная плата устанавливалась в размере 116 628 руб. 08 коп.

Уведомлением от 20.02.2015 N 141/4-2090 до арендатора была доведена информация об увеличении размера арендной платы до 137 285 руб. 33 коп. соответствии с отчетом об оценке N 6600/27.11.14/141015-2223-100/Ю-6-Ф/0001, а также необходимости подписания дополнительного соглашения к договору.

В ответ арендатор направил письмо, в котором выразил несогласие с измененным размером арендной платы.

Впоследствии на основании уведомления от 18.05.2015 N 141/14-6024 размер арендной платы изменен до 111 132 руб. 50 коп. с учетом письма федерального государственного унитарного предприятия "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - федеральное бюро технической инвентаризации" от 08.05.2015 N Ф-66/1129 о корректировке стоимости права пользования объектом аренды с учетом охранных обязательств.

Общество "Фирма "Уралстроймаркет", не согласившись с изменением в одностороннем порядке размера арендной платы, выраженным в названном уведомлении, обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.07.2016 по делу NА60-10645/2016 в удовлетворении исковых требований отказано. Суды установили: что согласно уведомлению от 20.02.2015 N 141/4-2090 размер арендной платы был увеличен до 137 285 руб. 33 коп. на основании отчета об оценке; в отчете об оценке от 14.01.2015 N 6600/27.11.14/141015-2223-100/Ю-6-Ф/0001 указано, что рыночная стоимость права пользования нежилыми помещениями общей площадью 188,6 кв. м, расположенными на 1 этаже в здании, находящемся по адресу: <...>, по состоянию на 15.12.2014 составляет 1 647 424 руб.; в соответствии с уведомлением от 18.05.2015 N 141/14-6024 было произведено изменение размера арендной платы до 111 132 руб. 50 коп. на основании отчета об оценке от 14.01.2015 N 6600/27.11.14/141015-2223-100/Ю-6-Ф/0001 и письма федерального государственного унитарного предприятия "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - федеральное бюро технической инвентаризации" от 08.05.2015 N Ф-66/1129 о корректировке стоимости права пользования объектом аренды. При указанных обстоятельствах суды признали доказанным факт увеличения рыночной стоимости аренды по сравнению с предыдущим периодом пользования, то есть изменение конъюнктуры рынка, и, учитывая отсутствие доказательств изменения арендной платы чаще, чем один раз в год, пришли к обоснованному выводу о том, что увеличение арендной платы осуществлено арендодателем в соответствии с требованиями закона и условиями договора аренды.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Приведенные обстоятельства, в силу п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являются преюдициально установленными и не доказываются вновь при рассмотрении данного дела.

Преюдициальность означает не только отсутствие необходимости доказывать установленные ранее обстоятельства, но и запрещает их опровержение до тех пор, пока судебный акт, в котором установлены эти обстоятельства, сохраняет силу.

Истцом по настоящему делу заявлено исковое требование о взыскании задолженности по договору аренды АФ-318/1210 от 22.11.2005 за период с июня 2012 по август 2017 в размере 3907644 руб. 22 коп.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований указывает, что с учетом положений п. 3.2 договора аренды от 22.11.2005 N АФ-318/2010 арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы при условии, что им будет доказано изменение рыночной стоимости арендной платы (конъюнктуры рынка). Ответчик поясняет, что в материалы дела представлена выкопировка из отчета 6600/23.05.2011/141/23052011/Ю-6-Ф/0610федерального государственного унитарного предприятия "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - федеральное бюро технической инвентаризации", по его мнению, данное обстоятельство свидетельствует о недостоверности указанного истцом размера арендной платы.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно стоимости пользования спорным недвижимым имуществом судом на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству ответчика судом назначена оценочная экспертиза с целью определения конъектурной (рыночной) арендной платы с учетом охранных обязательств в отношении недвижимого имущества, являющего предметом договора аренды нежилых помещений находящихся в государственной собственности №АФЗ 18/1210.

Определением суда от 29.11.2017 по делу назначена судебная экспертиза. От эксперта ООО «Трансэнергоресурс» ФИО4 15.01.2018 поступило заключение эксперт № 32 от 12.01.2018, согласно которому рыночная стоимость конъектурной (рыночной) арендной платы с учетом охранных обязательств в отношении недвижимого имущества, являющего предметом договора аренды нежилых помещений находящихся в государственной собственности №АФЗ 18/1210 на 01 января 2012 года составляет: 206 217 (Двести шесть тысяч двести семнадцать) рублей с учетом НДС, операционных расходов и коммунальных услуг за исключением электричества (оплата по счетчику) в месяц; рыночная стоимость конъектурной (рыночной) арендной платы с учетом охранных обязательств в отношении недвижимого имущества, являющего предметом договора аренды нежилых помещений находящихся в государственной собственности №АФЗ 18/1210 на 01 января 2015 года составляет: 184 316 (Сто восемьдесят четыре тысячи триста шестнадцать) рублей с учетом НДС, операционных расходов и коммунальных услуг за исключением электричества (оплата по счетчику) в месяц.

В силу п. 2 ст. 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, подлежащим оценке с учетом требований об относимости, допустимости и достоверности в совокупности с другими имеющимися в материалах дела доказательствами (п. 2 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд исследовал и оценил возражения относительно экспертного заключения, составленного по результатам проведения назначенной судебной экспертизы по делу.

Согласно ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Проведение судебной экспертизы и ее результат, по мнению арбитражного суда, соответствует положениям ст. 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

В представленном экспертном заключении выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены, иными доказательствами выводы не опровергнуты.

Экспертиза рыночной стоимости права пользования недвижимым имуществом проведена на основании материалов дела с выездом для осмотра спорного имущества 25.12.2017.

При определении рыночной стоимости арендной платы за спорное недвижимое имущество эксперт применил сравнительный метод. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного методов оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение, дата предложения, подключение к инженерным коммуникациям, состав оцениваемых прав, площадь помещения и свойства земельного участка.

Для сравнения эксперт выбрал 22 (на 01.102.2012) и 26 ( на 01.01.2015) объектов -аналогов, сопоставимых с объектом оценки. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений в журналах игазетах. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Сомнительности в обоснованности результатов экспертизы у суда инстанции не имеется.

Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом, осуществившим в рамках назначенной арбитражным судом судебной экспертизы, методике исследования, не выявлено.

Таким образом, исследуемое экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу (ст. 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оснований не доверять выводам эксперта, принимая во внимание изложенные экспертом дополнительные пояснения по всем возникшим у суда и у сторон вопросам, не имеется. Судом не установлен факт нарушения экспертом стандартов оценки, а также правил действующего законодательства.

Заключение эксперта достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные по комплексном всестороннем исследовании объекта экспертизы, в материалы дела ответчиком не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец начисляет задолженность по арендной плате за период с июня 2012 по 30.08.2017 исходя из размера арендной платы в месяц 116628 руб. 08 коп. до июня 2014 и 111132 руб. 50 коп. с июня 2014 по август 2017.

Судом учтено, что в материалы дела истцом представлены выкопировка из отчета 6600/23.05.2011/141/23052011/Ю-6-Ф/0610, копия уведомления №141/4-4521, а также копия дополнительного соглашения от 09.01.2013, в соответствии с которыми сторонами согласованы вносимые в договор аренды изменения. Таким образом, стоимость арендной платы, установленная уведомлением №141/4-4521 за период до июня 2014, подтверждается представленными в материалы дела копией заключения из отчета об оценке, согласно которому была установлена арендная плата в размере 1 399 537 руб. в год (116628,03 руб./мес.), копией уведомления об изменении размера арендной платы, а также дополнительным соглашением от 09.01.2013, подписанным между сторонами.

Довод ответчика об основании стоимости арендной платы на основании выкопировки из отчета судом отклоняется, поскольку стоимость арендной платы была установлена на основании отчетов, проведенной уполномоченной Министерством обороны Российской Федерации организацией оценки стоимости права аренды. Пунктом 3.2 Договора аренды №АФ-318/1210 от 22.11.2005, заключенного между ООО «Фирма Уралстроймаркет» Учреждением и Министерством обороны Российской Федерации , предусмотрена возможность пересмотра арендной платы Арендодателем в одностороннем порядке, с учетом изменяющейся конъюнктуры рынка, но не более одного раза в год.

Частью 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации также регламентирована возможность изменения размера арендной платы, но не чаще одного раза в год. В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. Исходя из чего следует, что договором аренды стороны согласовали право Арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке.

Изменение размера арендной платы было осуществлено уведомлением от 28.04.2012 № 141/4-4521 (отчет об оценке ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 20.12.2011 заказчиком оценки – Департаментом имущественных отношений Министерства обороны РФ, представлен в виде заключения об оценке, выкопировки из отчета), на основании которого между сторонами договора было подписано дополнительное соглашения от 09.01.2013. Позднее стоимость арендного платежа была скорректирована на основании отчета №6600/27.11.14/141015-2223-100/Ю-6-Ф/0001, вследствие чего в адрес Арендатора было направлено уведомление от 18.05.2015 № 141/4-6024. В обоснование корректировки арендной платы Арендатору было направлено письмо ФГУП «Ростехинвентаризация – федеральное БТИ» № Ф- 66/1129 от 08.05.2015. Отчет №6600/27.11.14/141015-2223-100/Ю-6-Ф/0001 от 15.12.2014 ООО «Фирма «Уралстроймаркет» у арендодателя не запрашивался.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.07.2016 №А60-10645/2016 было установлено, что изменение арендодателем размера арендной платы в уведомительном порядке, произведенное путем направления письма от 18.05.2015 № 141/4-6024 является обоснованным. Указанный судебный акт имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела. В соответствии с п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 №133-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценка стоимости права пользования спорным объектом на условиях аренды, осуществленная ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», на основании которой были изготовлены Отчеты №6600/23.05.2011/141/23052011/Ю-6-Ф/0610 и №6600/27.11.14/141015-2223-100/Ю-6-Ф/0001 были подготовлены в соответствии с распоряжением Правительства РФ от 21.06.2010 № 1034-р, которым определено, что ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» является единственным исполнителем по оказанию услуг об определении рыночной стоимости (в том числе права аренды) имущества находящегося у Вооруженных Сил Российской Федерации на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Объектом аренды является федеральное имущество. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в том числе в целях их передачи в аренду.

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта №32 от 12.01.2018, рыночная арендная плата в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом договора аренды №АФ-318/1210 по состоянию на 01.01.2012 определена в размере 206 217 руб. Исходя из чего, следует, что повышение арендной платы, произведенное уведомлением от 28.04.2012 № 141/4-4521, на основании которого между сторонами договора было подписано дополнительное соглашение от 09.01.2013, и определена плата в размере 116628 руб. 08 коп., а также уведомление об изменении стоимости аренды с учетом корректировки на охранные обязательства от 18.05.2015 №141/4-6024, которым установлена плата в сумме 111132 руб.50 коп., не превышает средних цен устанавливаемых за аренду аналогичного имущества и не превышает средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период.

Доводы арендатора о проведенных ремонтных работах в арендуемых помещениях судом отклоняются на основании следующего.

В силу ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с ч. 3 ст. 623 Гражданского кодекса РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 1.9 Договора неотделимые улучшения арендуемых помещений производятся Арендатором только с письменного разрешения Арендодателя и Титульного владельца. Условия возмещения расходов Арендатора на неотделимые улучшения, произведенные с согласия Арендодателя и Титульного владельца, могут быть предусмотрены в дополнительном соглашении к настоящему договору. Стоимость таких улучшений не возмещается по окончании срока аренды.

Ремонтные работы, проведенные Арендатором со стороны Арендодателя не согласовывались. Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено, тогда как согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2.3.1 договора арендатор имеет право самостоятельно определять внутренний интерьер и внутреннюю отделку арендуемых помещений, не затрагивая несущих конструкций здания и не осуществляя 3 перепланировок. Пунктом 2.3.3 также предусмотрено право арендатора на проведение работ по реконструкции и капитальному ремонту арендуемого объекта по согласованию с Арендодателем и Титульным владельцем. Техническое состояние арендуемого объекта оговорено в акте приема- передачи, подписанным сторонами.

По смыслу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Нежилые помещения переданы в аренду ООО «Фирма «Уралстроймаркет» в 2005, ремонтные работы были произведены арендатором в 2014г. по причине необходимости проведения ремонта для использования под магазин (в соответствии с условиями заключенного договора).

В силу ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, при этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в предмет доказывания вышеупомянутого довода ответчика входят: факт осуществления арендатором работ по производству неотделимых улучшений спорного имущества за счет собственных средств, факт возвращения имущества арендодателю с неотделимыми улучшениями, действительная стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю, наличие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, факт неотделимости произведенных улучшений.

Оценив и исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об отсутствии в материалах дела доказательств, свидетельствующих о наличии согласия арендодателя на проведение улучшений, капитального ремонта арендуемого имущества, суд установил, что материалы настоящего дела не содержат сметы расходов на проведение соответствующего ремонта, отсутствуют факты согласования с арендодателем необходимости выполнения работ, а также доказательства принятия арендодателем результата выполненных работ.

Доказательств подтверждающих, что произведенные в результате работ изменения улучшили имущество (помещения) арендодателя ответчиком не представлено.

Также суд пришел к выводу о том, что ответчиком не представлены в материалы дела необходимые и достаточные доказательства, подтверждающие наличие у арендатора в силу ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации права на возмещение стоимости произведенного ремонта арендованного имущества (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оснований, установленных статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, для возмещения арендатору за счет арендодателя стоимости неотделимых улучшений не имеется. Таким образом, произведенные арендатором работы являются предпринимательским риском, не позволяющим возместить стоимость выполненных работ ни в качестве убытков, ни в качестве стоимости неотделимых улучшений.

Вместе с тем ответчиком в представленном отзыве заявлено о пропуске истцом срока исковой давности в отношении требований о взыскании арендной платы.

В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 1 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу п.п. 1,2 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.

В связи с чем, истец должен был узнать о нарушении своего права за спорный период не ранее 10 числа текущего месяца.

Истец обратился в суд с иском через систему «мой арбитр» о взыскании с ответчика арендной платы за период с июня 2012 по август 2017 – 07.09.2017 (согласно штампу входящей корреспонденции Арбитражного суда Свердловской области).

Принимая во внимание изложенное, на момент обращения с рассматриваемым иском в суд трехгодичный срок исковой давности по требованиям о взыскании стоимости пользования объектом недвижимости за период с июня 2012 по август 2014 истек, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в указанной части (п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что доказательств уплаты задолженности по арендной плате за период с сентября 2014 по август 2017 в сумме 1900970 руб. 40 коп. (400007 руб. 70 коп. сумма арендной платы – частичная оплата, произведенная ответчиком, 2099744 руб. 60 коп.) ответчик суду не представил (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), требование истца о взыскании с ответчика указанной суммы долга заявлено правомерно и подлежит удовлетворению.

Истцом по настоящему делу заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 14.06.2012 по 30.08.2017 в сумме 19027901 руб. 98 коп.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.1.1. договора аренды установлено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,5 % в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Расчет неустойки судом проверен, признан верным; доказательств своевременного внесения арендной платы ответчиком в материалы дела не представлено.

Кроме того, из абзаца второго пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 также следует, что согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе, возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

Таким образом, с учетом применения исковой давности, требование о взыскании неустойки за просрочку арендных платежей подлежит удовлетворению частично в сумме 3085959 руб. 32 коп. за период с 11.09.2014 по 30.08.2017.

Доводы ответчика о том, что взыскиваемая сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и подлежит уменьшению в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом отклоняются в силу следующего.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер. По смыслу указанной правовой нормы оценка соразмерности заявленной ко взысканию неустойки и право уменьшения ее размера является прерогативой суда.

Как разъяснено Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств и др.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом, должник должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, того что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, представляются лицом, заявившим ходатайство об уменьшении неустойки. С учетом представленных ответчиком доказательств арбитражный суд решает вопрос о наличии или отсутствии оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 14.07.1997 № 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

В обоснование своего заявления об уменьшении взыскиваемой неустойки, ответчик указал на то, что установленная сторонами в договоре неустойка 0,5% в день значительно превышает процентные ставки по банковским кредитам; вследствие высокого процента договорной неустойки сумма заявленной неустойки явно завышена и несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Иных обстоятельств чрезмерности взыскиваемой неустойки ответчиком приведено не было.

Вместе с тем, данное обстоятельство безотносительно к отношениям сторон спора и обстоятельствам правонарушения, не может быть принято в качестве единственного критерия для снижения размера неустойки.

Установление сторонами в договоре более высокого размера неустойки по отношению к размеру неустойки, установленному законом, или ставке процента по кредиту, на что ссылается ответчик, само по себе не является основанием для ее уменьшения по ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 № 17).

Кроме того, размер неустойки 0,5% был согласован сторонами в договоре. В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора, а его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержания соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1 и 4).

Довод ответчиков о снижении предъявленной к взысканию неустойки в связи с явной ее несоразмерности последствиям нарушенного обязательства мотивированный ссылкой на необходимость применения двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в период нарушения, как величину, достаточную для компенсации потерь кредитора несостоятелен и подлежит отклонению.

В абзаце 2 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81, на который сослался ответчик, фактически содержится указание на пределы снижения неустойки, в то время как общий принцип, которого следует придерживаться при применении правила о снижении неустойки, изложен в абзаце 1 пункта 2 данного Постановления. Согласно этому пункту никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия неправомерного пользования чужими денежными средствами не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды №АФ-191/1010 от 27.09.2005 г., обязании освободить занимаемые нежилые помещения общей площадью 163,4 кв.м., расположенные в подвале дома по адресу: <...>, путем составления акта приема-передачи.

Нормой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя в установленных законом и договором случаях. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 11 января 2002 года "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Однако, право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Процедура расторжения договора аренды состоит из направления арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, предложения расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения) и требования о расторжении договора в суде после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Таким образом, необходимым условием рассмотрения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта направления арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Из материалов дела следует, чтоарендодателем в адрес арендатора было направлено уведомление от 20.04.2016 № 141/4-5628 о расторжении договора (получено арендатором 28.04.2016). Основаниями для расторжения договора по указанному письму указаны следующие нарушения: неисполнение ответчикомтребования о погашении арендных платежей, содержащегося в уведомлении от 01.12.2015.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истец в письме от 01.12.2015 предложил ответчику произвести оплату задолженности. Данное требование ответчиком исполнено не было.

Таким образом, договор аренды №АФ-191/1010 от 27.09.2005 г. является расторгнутым на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательств возврата арендованного имущества ответчик не представил, доводы истца не оспорил (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), вследствие чего требование истца об обязании ответчика вернуть истцу нежилое помещение пл. 184,5 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: <...>, подлежит удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина с правомерно заявленных требований подлежит взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Расходы по оплате экспертизы относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

2.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фирма Уралстроймаркет" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ КАЗЕННОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ "ПРИВОЛЖСКО-УРАЛЬСКОЕ ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ" МИНИСТЕРСТВА ОБОРОНЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ИНН <***>, ОГРН <***>) 4986929 руб. 72 коп., в том числе задолженности по арендной плате в сумме 1900970 руб. 40 коп., неустойку в сумме 3085959 руб. 32 коп.

Расторгнуть договор аренды от 22.11.2005 № АФ-318/1210, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Фирма Уралстроймаркет" (ИНН <***>, ОГРН <***>) и ФЕДЕРАЛЬНЫМ ГОСУДАРСТВЕННЫМ КАЗЕННЫМ УЧРЕЖДЕНИЕМ "ПРИВОЛЖСКО-УРАЛЬСКОЕ ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ" МИНИСТЕРСТВА ОБОРОНЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ИНН <***>, ОГРН <***>) .

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Фирма Уралстроймаркет" (ИНН <***>, ОГРН <***>) передать по акту приема-передаче нежилое помещение пл. 184,5 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: <...>.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

3.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фирма Уралстроймаркет" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 47935 руб. 00 коп.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты, указанной в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья Д.В. Ефимов