Гражданский кодекс часть 1

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – управление Росреестра)

о признании незаконным решения.

Общество «Асфальтовый завод» 11.12.2013 обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным решения комиссии при Управлении Росреестра по Свердловской области по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 29 октября 2013 года № 140 об отказе в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:610, расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости, определённой в отчете об оценке ООО «Трансэнергоресурс» от 24.09.2013 № 565 по состоянию на 15.11.2012, в сумме 71 040 000 рублей.

В обоснование своего требования общество «Асфальтовый завод» ссылалось на то, что рыночная стоимость упомянутого земельного участка подтверждена положительным экспертным заключением от 27.09.2013 № 61/С-13, подготовленным экспертом НП СРО «СВОД» ФИО1, в связи с чем комиссия незаконно отклонила заявление.

К участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены:

общество с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс» (ИНН <***>, далее – общество «Трансэнергоресурс»),

некоммерческое партнерство саморегулируемая организация «Свободный Оценочный Департамент» (ИНН <***>, далее – партнёрство).

В судебном заседании 30.01.2014 приняли участие представители: общества «Асфальтовый завод» – ФИО2, управления – ФИО3,

общества «Трансэнергоресурс» – ФИО4, партнёрства – ФИО1, ФИО5

В предварительном судебном заседании общество «Асфальтовый завод» поддержало заявленное требование.

Управление представило отзыв, копии дела № 198 по рассмотрению заявления о пересмотре кадастровой стоимости, требование не признало.

Третьи лица представили отзывы, поддержали требования общества «Асфальтовый завод».

С учётом мнения лиц, участвующих в деле, суд завершил предварительное судебное заседание и перешёл в судебное заседание арбитражного суда первой инстанции.

Управление ходатайствовало о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований ФИО6 – члена комиссии, представителя Национального совета по оценочной деятельности.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Управление не привело оснований для вывода о том, что решение по настоящему делу может повлиять на права или обязанности ФИО6, по отношению к какой-либо из сторон.

В связи с изложенным ходатайство управления судом отклонено.

Вместе с тем суд посчитал возможным вызвать ФИО6 в качестве специалиста.

В соответствии со ст. 55.1 АПК РФ специалистом в арбитражном суде является лицо, обладающее необходимыми знаниями по соответствующей специальности, осуществляющее консультации по касающимся рассматриваемого дела вопросам. Лицо, вызванное арбитражным судом в качестве специалиста, обязано явиться в суд, отвечать на поставленные вопросы, давать в устной форме консультации и пояснения.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 04.02.2014, после которого в судебном заседании приняли участие представители: общества «Асфальтовый завод» – ФИО7, управления – ФИО3, общества «Трансэнергоресурс» – ФИО4, Жарко Е.И., партнёрства – ФИО1, ФИО5

В судебное заседание явилась ФИО6, вызванная арбитражным судом в качестве специалиста.

ФИО6 была предупреждена судом об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, за заведомо ложные показания специалиста, давать в устной форме консультацию, представила письменные пояснения, ответила на поставленные вопросы.

Суд

установил:

Общество «Асфальтовый завод» является собственником земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:610, площадью 100054 кв. м, расположенного по адресу: <...> (далее – земельный участок).

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15.01.2013 № 32 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования "город Екатеринбург" кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 15.11.2012 в размере 184 242 483 руб. 20 коп.

30.09.2013 общество «Асфальтовый завод» обратилось в комиссию при Управлении Росреестра по Свердловской области по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия) о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование своего заявления общество «Асфальтовый завод» представило отчет от 24.09.2013 № 565 об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный ФИО8 – оценщиком общества «Трансэнергоресурс», а также на положительное экспертное заключение № 61/С-13 от 27.09.2013, подготовленное экспертом партнёрства ФИО1

Решением комиссии от 29.10.2013 № 140 заявление общества «Асфальтовый завод» отклонено.

Отклоняя заявления, комиссия указала на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Полагая, что решение комиссии является незаконным, общество «Асфальтовый завод» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд считает, что заявленные требования следует удовлетворить по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В названной статье закреплено, что комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В состав комиссии входят по одному представителю органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, органа кадастрового учета, Национального совета по оценочной деятельности.

На территории Свердловской области комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создана приказом управления от 25.10.2012 № П/471.

Порядок работы комиссии определен Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Порядок), утверждённым приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263.

Пунктом 13 Порядка установлено, что комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости с приложением следующих документов, в частности:

отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков (далее – положительное экспертное заключение) в случаях, установленных настоящим Порядком.

В соответствии с пунктом 20 Порядка (в редакции приказа Минэкономразвития России от 16.05.2013 № 259) в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Из сопоставления абзацев 1 и 2 пункта 20 Порядка следует, что в случае, когда превышение кадастровой стоимости крыночной стоимости составляет более чем тридцать процентов, на отчет об оценке должно быть представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации.

При наличии такого положительного экспертного заключения комиссия может отклонить заявление о пересмотре кадастровой стоимости только в том случае, если содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Как следует из материалов дела, общество «Асфальтовый завод» в установленном порядке обратилось в комиссию, созданную при управлении, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в связи с определением в отношении этого земельного участка рыночной стоимости.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка общество «Асфальтовый завод» представило отчёт от 24.09.2013 № 565 об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком ФИО8 - членом саморегулируемой организации «СВОД» (свидетельство № 306 от 25.07.2013).

Согласно названном отчёту об оценке рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 15.11.2012 составляет 71 040 000 рублей, то есть отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов.

Обществом «Асфальтовый завод» представлено положительное экспертное заключение от 27.09.2013 № 61/С-13, подготовленное экспертом саморегулируемой организации «СВОД» ФИО1

Из названного экспертного заключения следует, что предметом экспертизы являлось подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (п. 5 Федеральных стандартов оценки (ФСО) № 5).

В обжалуемом решении указано, что экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации.

При таких обстоятельствах комиссия могла отклонить заявление общество «Асфальтовый завод» только при условии, что содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Как следует из текста оспариваемого решения, комиссия указала, что при расчете стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, оценщик делает допущение (стр. 54) о том, что «вид разрешенного использования, наличие коммуникаций объектов аналогов сопоставимы с объектом оценки», что противоречит п. 19 ФСО-1, предъявляющего требование достоверности к информации, используемой в расчетах при составлении отчета об оценке; оценщик, ссылаясь на указанное допущение, не проводит корректировку на наличие коммуникаций (стр. 57), однако из приведенных в отчете текстов объявлений о продаже объектов-аналогов невозможно получить информацию об обеспеченности земельных участков-аналогов инженерными сетями.

Вместе с тем в приведенных в отчете текстах объявлений о продаже объектов-аналогов (стр. 52) содержится информация об обеспеченности всех четырех земельных участков-аналогов коммуникациями. Доказательств того, что данная информация является недостоверной, комиссия не представила.

Далее в оспариваемом решении комиссия указала, что в нарушение п. 12 ФСО-3 оценщик не приводит анализ значений корректировки на местоположение, рассчитанной методом экспертных оценок (стр. 58), на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

В соответствии с п. 12 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО-3), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

Вместе с тем на стр. 55 отчета об оценке проведен анализ использованных экспертных оценок влияния местоположения оцениваемого земельного участка на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

Далее в оспариваемом решении комиссия указала, что в нарушение п. 4 ФСО-3 (принцип проверяемости) оценщик при расчете стоимости объекта оценки методом сравнения продаж проводит присвоение баллов различным факторам местоположения (стр. 58) и дальнейший расчет корректировки на местоположение без точного указания местоположения аналогов (стр. 53), тем самым, оценщик исключает возможность воспроизводства полученных результатов расчета численных значений корректировки аналогов.

Согласно п. 4 ФСО-3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в частности, следующего принципа: состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Вместе с тем сведения о местоположении аналогов приведены на стр. 52 и 70 - 73 отчета. Комиссия не указала в оспариваемом решении, каким образом приведенные в отчете сведения исключили возможность воспроизводства полученных оценщиком результатов.

Также в оспариваемом решении комиссия указала, что оценщик обосновывает отказ от применения метода остатка и метода предполагаемого использования доходного подхода, ссылаясь на не предоставление заказчиком необходимых документов на улучшения земельного участка, определяющих их характеристики, необходимые для расчетов; между тем, ст. 14 Закона об оценочной деятельности прямо указывает на право оценщика требовать от заказчика оценки всю необходимую для проведения оценки информацию, а также запрашивать информацию у третьих лиц; отказ от применения доходного подхода к оценке представляется необоснованным, чем нарушается п. 20 ФСО-1.

В соответствии с п. 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО-1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Согласно п. 21 ФСО-1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

В данном случае оценщиком был применен сравнительный подход к оценке. Причины, по которым оценщик отказался от применения иных подходов, изложены на стр. 43 – 50 отчета.

Само по себе несогласие комиссии с доводами оценщика не влечет вывода о недостоверности результата оценки.

Более того, достоверность определения рыночной стоимости спорного земельного участка подтверждена положительным экспертным заключением, которое дано экспертом саморегулируемой организации оценщиков.

В соответствии со ст. 16.2 Закона об оценочной деятельности экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается член саморегулируемой организации оценщиков, сдавший единый квалификационный экзамен и избранный в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков.

Член саморегулируемой организации оценщиков может быть включен в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков только в случае сдачи единого квалификационного экзамена в соответствии с требованиями к уровню знаний, предъявляемыми федеральным стандартом оценки к эксперту саморегулируемой организации оценщиков (статья 21.1 Закона об оценочной деятельности).

На основании статьи 21.2 Закона об оценочной деятельности квалификационный аттестат является свидетельством, подтверждающим сдачу единого квалификационного экзамена, и выдается при условии, что лицо, претендующее на его получение, сдало единый квалификационный экзамен.

Как следует из материалов дела, эксперт ФИО1 имеет квалификационный аттестат от 11.09.2013 № 000012-003.

В то же время вызванная по предложению управления в качестве специалиста член комиссии ФИО6 сообщила, что такого квалификационного аттестата не имеет. Сведений о наличии в составе комиссии иных лиц, имеющих упомянутый квалификационный аттестат, управление не представило. Экспертное заключение № 61/С-13 на отчет об оценке комиссия признала соответствующим требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд считает, что управление не доказало, что содержание и оформление отчета от 24.09.2013 № 565 об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Таким образом, суд считает, что комиссия управления незаконно отклонила заявление общества «Асфальтовый завод».

Оспариваемое решение комиссии нарушает права общества «Асфальтовый завод» на установление в отношении его земельного участка кадастровой стоимости, соответствующей равной его рыночной стоимости, и как следствие – на уплату земельного налога, исходя из объективной кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Поскольку оспариваемое решение комиссии не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, следует признать решение комиссии от 29.10.2013№ 140 незаконным и в целях восстановления нарушенных прав заявителя обязать управление принять решение об определении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с ч. 2 ст. 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего организацию совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения может указать руководителя или иное лицо, на которых возлагается исполнение решения.

Поскольку судебное решение обязывает управление совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, суд считает, что следует возложить исполнение решения на руководителя комиссии.

Судебные расходы общества «Асфальтовый завод» в сумме 2000 рублей по оплате госпошлины подлежат взысканию с управления на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 174, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

1. Требование общества с ограниченной ответственностью «Асфальтовый завод» удовлетворить.

Признать решение комиссии при Управлении Росреестра по Свердловской области по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 29 октября 2013 года № 140 незаконным.

2. Обязать Управление Росреестра по Свердловской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Асфальтовый завод» путём принятия решения об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:610, расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке ООО «Трансэнергоресурс» от 24.09.2013 № 565 по состоянию на 15.11.2012, в сумме 71 040 000 рублей.

3. Исполнение решения возложить на председателя комиссии при Управлении Росреестра по Свердловской области по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

4. Взыскать с Управления Росреестра по Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Асфальтовый завод» (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы в сумме 2000 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья Киселёв Ю.К.