Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи С.Ю.Григорьевой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В.Щанкиной рассмотрел в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Барклайс банк» к Закрытому акционерному обществу Строительно-производственное предприятие «СПП-Термостепс» (ОГРН <***>), Открытому акционерному обществу «Термостепс» об обращении взыскания на заложенное имущество

Лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ЗАО «СПП-Термостепс», ОАО «Термостепс», ООО Торговый дом «Термостепс» о солидарном взыскании задолженности по кредитному договору №83-4/КЛ-2006 от 20.03.2006г. в общей сумме 108246450 руб. 40 коп. и обращении взыскания на заложенное имущество.

Определением суда от 16.09.2009г. выделенное в отдельное производство требование об обращении взыскания на заложенное ЗАО Строительно-производственное предприятие «СПП-Термостепс», ОАО «Термостепс» по договору залога (об ипотеке) №083/2-4/ЗНИ-2006 и №083/3-4/ЗНИ-2006 направлено по подсудности в Арбитражный суд Свердловской области.

Определением арбитражного суда от 25.02.2010г. производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы по определению рыночной стоимости заложенного имущества.

В связи с тем, что в настоящее время устранены обстоятельства, вызвавшие приостановление производство по делу, отчет оценщика представлен в материалы, производство по делу подлежит возобновлению.

В материалы дела поступило заявление ОАО Химическая компания «Нитон» (ОГРН <***>, <...>, почтовый адрес: 620100, г. Екатеринбург, а/я 1069) о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, поскольку указанное общество является собственником объектов недвижимости (литеры П, Я, Я1, В, Ж, К, Х, Ф, Ю, Е, О, Л, А, Э, Ц и литер 1), расположенных на земельном участке, право аренды которого заложено банку.

Ходатайство судом рассмотрено и отклонено, поскольку заявитель помимо права на участие в процессе не обосновал каким образом судебный акт повлияет на его права и обязанности по отношению к одной из сторон данного процесса (ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), тем более, что право пользования земельным участком под приобретенными объектами недвижимости гарантировано законом (ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).

установил:

Закрытое акционерное общество «Строительно-производственное предприятие «СПП-Термостепс» является заемщиком по кредитному договору №83-4/КЛ-2006 от 20.03.2006г., задолженность по которому в общей сумме 105534452 руб. 06 коп. взыскана в пользу банка Арбитражным судом города Москвы (решение по делу №А40-61394/09-42-52 от 11.09.2009г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по делу №09АП-21616/2009-ГК от 14.12.2009г.).

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору заемщиком и Открытым акционерным обществом «Термостепс» заключены 20.03.2006г. с банком договоры залога №083/2-4/ЗНИ-2006 и №083/3-4/ЗНИ-2006 недвижимого имущества, по которым заложены отдельно стоящее строение с пристроями общей площадью 4902,2 кв.м литер М, кадастровый (или условный) номер объекта 66:41:0:0:1\6772\М\21; отдельно стоящее строение с пристроями общей площадью 1417,4 кв.м литер Д, кадастровый (или условный) номер объекта 66:41:0:0:1\6772\Д\21; отдельно стоящее строение с пристроями общей площадью 1564,1 кв.м литер З, кадастровый (или условный) номер объекта 66:01/01:00:05:39:111\6772\З\21 и право аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0204008:0011 площадью 83223 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

Поскольку обязательство, принятое на себя заемщиком по кредитному договоруне исполнено, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество и права заявлено обоснованно (ст. 334, 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации), но удовлетворению подлежит только частичному в силу ничтожности договоров залога права аренды земельного участка.

Гражданское законодательство, действовавшее на момент заключения между Открытым акционерным обществом «Термостепс» и Администрацией г. Екатеринбурга договора аренды земельного участка №2-46 от 05.08.1998г. содержало несколько правовых норм, регламентирующих залог (ипотеку) арендатором недвижимого имущества своих прав по соответствующему договору аренды - абз. 2 п. 3 ст. 335, абз. 1 п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», анализ которых позволяет сделать вывод, что арендатору по договору аренды, заключенному после введения в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, но до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации всегда требуется согласие арендодателя на залог права аренды недвижимого имущества, поскольку если договор аренды земельного участка был заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка вправе закладывать право аренды без согласия собственника в случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, а договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации) (п. 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г. №11).

Кроме того, поскольку предметом ипотеки является только право аренды земельного участка, то в силу в силу п. 1.1 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (введен в действие с 10.02.2004г., но подтверждает вышеизложенную позицию) арендатор может заложить право аренды только с согласия собственника, даже если соответствующий договор аренды был заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в отношении государственных или муниципальных земель на срок более пяти лет (п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г. № 11).

Поскольку передача в залог права аренды земельного участка по договору о залоге (об ипотеке) №083/3-4/ЗНИ-2006 от 20.03.2006г. произведена без получения согласия арендодателя – Администрации г. Екатеринбурга, имеющей право на распоряжение государственными (неразграниченными) землями, указанный договор является ничтожным (ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Отсутствие согласия арендодателя подтверждается положениями п. 2.11 указанного договора о предоставлении залогодержателю документов, подтверждающих факт уведомления Администрации г. Екатеринбурга в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка … либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Указанное положение применяется в случаях, когда лицо, выступающее в качестве залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка.

В тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок (п. 45 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996г. №6/8).

С учетом положений п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24.03.2005г. №11 заемщика следует признать фактическим арендатором (соарендатором) земельного участка с момента регистрации права собственности на объекты недвижимости 28.12.2001г.

Однако регистрация прав на земельный участок под заложенными зданиями (сооружениями) заемщиком по состоянию на 20.03.2006г. не осуществлена, что также подтверждается сообщениями об отказе в государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка в 2008 году.

Следовательно, у заемщика отсутствовала возможность с соблюдением требований закона передать в залог по договору ипотеки незарегистрированное в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункты 1, 5 статьи 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)») право аренды на земельный участок, расположенный под зданиями, переданными в залог по договору №083/2-4/ЗНИ-2006 от 20.03.2006г. В данном случае заемщик был вправе заложить только здания (сооружения).

При указанных обстоятельствах заложенное Закрытым акционерным обществом «Строительно-производственное предприятие «СПП-Термостепс» имущество согласно договору №083/2-4/ЗНИ-2006 от 20.03.2006г., а именно отдельно стоящее строение с пристроями общей площадью 4902,2 кв.м литер М, кадастровый (или условный) номер объекта 66:41:0:0:1\6772\М\21; отдельно стоящее строение с пристроями общей площадью 1417,4 кв.м литер Д, кадастровый (или условный) номер объекта 66:41:0:0:1\6772\Д\21; отдельно стоящее строение с пристроями общей площадью 1564,1 кв.м литер З, кадастровый (или условный) номер объекта 66:01/01:00:05:39:111\6772\З\21, находящееся по адресу: <...>, подлежит реализации (продаже) с публичных торгов (п. 1, 3 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку между истцом и ответчиками имелись разногласия о стоимости заложенного имущества, арбитражный суд при определении начальной продажной стоимости имущества принимает во внимание экспертное заключение, представленное по результатам назначенной судом судебной экспертизы, согласно которому рыночная стоимость объекта литер М составляет 63300000 руб., литер Д – 37200000 руб. и литер З – 19800000 руб. (п. 6 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, приложение к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 г. № 26).

Судебные издержки ответчика по оплате услуг эксперта возмещению не подлежат, поскольку экспертиза проведена по всем объектам одновременно и выделить из суммы расходов именно те, которые связаны с проведением экспертизы определения рыночной стоимости права аренды земельного участка невозможно.

По общему правилу расходы истца по уплате госпошлины подлежат возмещению за счет ответчика, но в отсутствие доказательств уплаты госпошлины, указанный вопрос не может быть разрешен в настоящем судебном заседании.

В случае представления платежного поручения, подтверждающего перечисление истцом 2000 руб. в доход федерального бюджета, вопрос о распределении судебных расходов будет разрешен в порядке ст. 178 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Обратить взыскание на заложенное Закрытым акционерным обществом «Строительно-производственное предприятие «СПП-Термостепс» по договору №083/2-4/ЗНИ-2006 от 20.03.2006г. имущество, а именно

- отдельно стоящее строение с пристроями общей площадью 4902,2 кв.м, назначение: нежилое, находящееся по адресу: <...>, литер М, кадастровый (или условный) номер объекта 66:41:0:0:1\6772\М\21, определив способ продажи – публичные торги, начальная продажная стоимость 63300000 (шестьдесят три миллиона триста тысяч) руб.,

- отдельно стоящее строение с пристроями общей площадью 1417,4 кв.м, назначение: нежилое, находящееся по адресу: <...>, литер Д, кадастровый (или условный) номер объекта 66:41:0:0:1\6772\Д\21, определив способ продажи – публичные торги, начальная продажная стоимость 37200000 (тридцать семь миллионов двести тысяч) руб.,

- отдельно стоящее строение с пристроями общей площадью 1564,1 кв.м, назначение: нежилое, находящееся по адресу: <...>, литер З, кадастровый (или условный) номер объекта 66:01/01:00:05:39:111\6772\З\21, определив способ продажи – публичные торги, начальная продажная стоимость 198000000 (девятнадцать миллионов восемьсот тысяч) руб.

В остальной части иска отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Судья С.Ю.Григорьева