Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Г. Италмасовой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания О.А. Лапаевой рассмотрел в судебном заседании дело № А60‑50662/2018

по исковому заявлению Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Морион-Эрми» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 06.11.2018; ФИО2, представитель по доверенности от 15.01.2018; ФИО3, представитель по доверенности от 12.09.2018.

от ответчика: ФИО4, представитель по доверенности от 07.09.2018; ФИО5, представитель по доверенности от 07.09.2018.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Администрация города Екатеринбурга обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Морион-Эрми» с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 15.06.2015 № 4-1565; обязании ООО «Морион-Эрми» передать Администрации города Екатеринбурга по акту приема-передачи земельный участок, площадью 1832 кв.м, имеющий кадастровый номер 66:41:0401020:8, расположенный по улице Малышева в городе Екатеринбурге в течении 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу в надлежащем состоянии.

Определением суда от 06.09.2018 в порядке, установленном статьями 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом указанное заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

Истец приобщил к материалам дела письмо от 09.10.2016.

Ответчик приобщил к материалам дела отзыв с приложенными документами.

Определением суда от 30.10.2018 судебное заседание назначено на 28 ноября 2018 г. 11 час. 00 мин.

Истец приобщил к материалам дела отзыв, пояснения.

Ответчик приобщил к материалам дела письменные пояснения, заявил ходатайство об отложении судебного заседания.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

На основании Постановления Администрации города Екатеринбурга от 11.06.2015 № 1531 между Администрацией города Екатеринбурга и ООО «Морион-Эрми» заключен договор аренды от 15.06.2015 № 4-1565 земельного участка площадью 1832 кв. м, имеющего кадастровый номер 66:41:0401020:8, расположенного по улице Малышева в городе Екатеринбурге для строительства и дальнейшей эксплуатации гостинично-административного комплекса с подземной парковкой (п. 2.1.5).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, регистрационная запись от 01.10.2015 № 66-66/001-66/001/381/2015-1092/1.

На указанный земельный участок зарегистрирована собственность муниципального образования «город Екатеринбург», регистрационная запись от 18.12.2006 № 66-66-01/631/2006-063.

Пунктом 2.4 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с условиями его предоставления, а также получить разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после окончания строительства.

Согласно информации, полученной из Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга, до 01.01.2016 ООО «Морион-Эрми» разрешение на строительство объекта по ул. Малышева в г. Екатеринбурге не выдавалось (служебная записка от 26.06.2018 № 1559/51/21.12-10).

Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области сообщило, что с 01.01.2016 разрешение на строительство по адресу по ул. Малышева в г. Екатеринбурге ООО «Морион-Эрми» также не выдавалось (Письмо вх. №7338/002/0138 от 22.06.2018).

Согласно акту обследования земельного участка от 13.08.2018 № 907/4-2018 земельный участок представляет собой огороженную территорию на которой расположено здание со следами разрушения (стены верхнего этажа обвалились, окна отсутствуют). Признаков производства строительных работ (рытья траншей, котлованов, наличия на участке техники и механизмов) визуальным осмотром не выявлено.

Таким образом, обязанность, предусмотренная пунктами 2.1.5, 2.4 договора аренды земельного участка до настоящего времени не исполнена, земельный участок не освоен, строительство объекта не осуществлено.

16.07.2018 Администрация города Екатеринбурга направила в адрес
ООО «Морион-Эрми» предупреждение о необходимости устранения допущенных нарушений условий договора аренды в течение 10-дневного срока со дня получения предупреждения. При неустранении арендатором нарушений, арендодатель вправе обратиться в суд для расторжения указанного договора.

В ответ на предложение о расторжении договора аренды ООО «Морион-Эрми» уведомило Администрацию г. Екатеринбурга об отказе от расторжения договора (Письмо вх. № 1917/002/23 от 16.08.2018).

08.08.2018 Администрация города Екатеринбурга направила в адрес
ООО «Морион-Эрми» проект соглашения о расторжении договора аренды
с сопроводительным письмом, в котором ответчику предложено в 10-дневный срок его рассмотреть и подписать.

В ответ на указанное предложение ООО «Морион-Эрми» уведомило
Администрацию г. Екатеринбурга об отказе от подписания соглашения
о расторжении (Письмо вх. № 1916/002/23 от 16.08.2018). Нарушения условий
договора аренды не устранены.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела и представленные сторонами доказательства, оценив доводы и возражения сторон, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 46 Земельного Кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Из положений статьи 450 ГК РФ следует, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу части 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка (пункт 23 постановления Пленума N 11).

Таким образом, исходя из смысла изложенных норм, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом в каждом конкретном случае.

Согласно пункту 5.3 договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды после направления арендатору письменного предупреждения об устранении нарушений и не устранения его арендатором по истечении 10-дневного срока со дня получения предупреждения.

Положениями подпункта 1 пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 23 постановления № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Неиспользовании земельного участка, предназначенного для, жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, в соответствии со статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации является основанием для прекращения права аренды на земельный участок.

Обосновывая невозможность строительства на земельном участке обстоятельствами, независящими от арендатора и препятствующими началу строительства, ответчик ссылается на разделение строительства на 6 этапов, при этом в качестве первого этапа называет предварительный этап, второго - заключение договора аренды земельного участка.

Ответчик также указывает, что ООО «Морион-Эрми» является арендатором спорного земельного участка уже на протяжении более 14 лет, на протяжении указанного периода времени Общество осуществляет мероприятия, связанные с застройкой данного земельного участка, однако из-за действий муниципальных органов приступить к полноценному процессу строительства невозможно и в настоящее время.

Учитывая доводы ответчика, суд приходит к выводу, что арендатором не соблюдены требования земельного законодательства в части освоения земельного участка в соответствии с целевым назначением; на протяжении длительного времени, а также в течение действия договора аренды (согласно доводам ответчика последний в 2003 - 2018 годах предпринимал меры и действия по подготовке документов, необходимых для строительства), однако строительство не начато, гостиннично-административный комплекс с подземной парковкой не построен.

Удовлетворяя исковые требования суд принимает во внимание, что договор аренды заключен 15.06.2015., сроком до 10 июня 2020г.

Согласно акта обследования земельного участка от 13.08.2018г. установлено, что участок представляет собой огороженную территорию на которой расположено здание со следами разрушения (стены верхнего этажа обвалились, окна отсутствуют) признаков производства строительных робот (рытья котлованов, траншей, наличия техники) визуальным осмотром не выявлено.

Разрешение на строительство до настоящего момента не получено.

Каких либо причин препятствующих получению разрешения на строительства не указано.

Градостроительный план получен 29.02.2016.

Градостроительный план земельного участка в силу пункта 7 статьи 51 ГрК РФ является одним из оснований для получения разрешения на строительство. При этом ГПЗУ должен быть выдан не ранее, чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство. Т.е. срок действия имеющегося ГПЗУ истекает 29.02.2019.

Одним из принципов земельного законодательства является рациональное использование и охрана земель, а также вовлечение земельных участков в гражданский оборот.

Право на освоение земельного участка и подготовку к строительству возникает у лица с момента государственной регистрации права аренды земельного участка, именно с этого момента лицо является законным правообладателем земли.

На основании ГПЗУ возможно начало градостроительного проектирования.

Иных документов, необходимых для получения разрешения на строительство и перечисленных в статье 51 ГрК РФ, ответчиком не представлено.

Ответчиком не подготовлена проектная документация объекта капитального строительства и положительное заключение ее экспертизы, документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия.

Таким образом, суд приходит к выводу о пассивном поведении арендатора, кроме того, срок действия ГПЗУ, истекает через два месяца, что делает невозможным достижения целей предоставления земельного участка.

В силу статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, является основанием для прекращения договора аренды земельного участка.

При этом 3-летний срок, предусмотренный законодательством, начинает исчисляться с возникновения прав на земельный участок (права собственности, аренды и т.д.): Постановление Верховного суда РФ от 21.08.2018 № 57-АД 18-9; Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 31.01.2018 № А84-1064/2017 (Определение Верховного Суда РФ от 29.05.2018 № 310-ЭС18-5850); Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.07.2018 по делу № А41-95315/2017 (Определение Верховного Суда РФ от 12.10.2018 № 305-ЭС18-15951); Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26.04.2016 по делу № АЗЗ-607/2014 (Определение Верховного Суда РФ от 26.08.2016 № 302-ЭС16-9883).

Статьей 622 Гражданского кодекса закреплено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, установив факт не использования земельного участка в целях, согласованных в договоре (отсутствие проектной и разрешительной документации, а также доказательств начала строительных работ), проверив соблюдение досудебного порядка, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка в связи с нарушением существенных его условий (статьи 450, 619 Гражданского кодекса), возложив на ответчика обязанность по возврату и освобождению земельного участка.

Доказательства, свидетельствующие о том, что после заключения договора аренды арендатор с должной степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась, добросовестно, последовательно, в короткие сроки произвел освоение земельного участка, материалы дела не содержат.

Общество имело возможность оспорить в судебном порядке действия (бездействие) уполномоченных органов, однако, таким правом в полной мере не воспользовалось, приняв на себя риск наступления неблагоприятных последствий.

Данное решение является основанием для погашения регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды от 15.06.2015 № 4-1565 в едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход бюджета Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.Исковые требования удовлетворить.

2. Расторгнуть договор аренды земельного участка от 15.06.2015 № 4-1565, заключенный между Администрацией города Екатеринбурга и ООО «Морион-Эрми».

Обязать ООО «Морион-Эрми» передать Администрации города Екатеринбурга по акту приема-передачи земельный участок, площадью 1832 кв. м, имеющий кадастровый номер 66:41:0401020:8, расположенный по улице Малышева в городе Екатеринбурге в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу в надлежащем состоянии.

Решение является основанием для погашения регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды от 15.06.2015 № 4-1565 в едином государственном реестре недвижимости.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

Выдача исполнительных листов производится не позднее пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта.

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии <***>.

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья Е.Г. Италмасова