Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи С.Ю. Григорьевой, при ведении протокола судебного заседания судьей С.Ю. Григорьевой, рассмотрел в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Восточный» (ИНН <***>, ОГРН <***>), третье лицо с самостоятельными требованиями - Общество с ограниченной ответственностью «ФИНИНКОМ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Батар» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 101205 руб. 51 коп.

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО1, доверенность от 17.03.2009г.

от ответчика: ФИО2, доверенность от 13.05.2009г., ФИО3, доверенность от 13.05.2009г., ФИО4, доверенность от 06.04.2009г.

от третьего лица: ФИО5, доверенность от 18.03.2009г.,

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с ответчика 101205 руб. 51 коп., в том числе 97170 руб. 24 коп. – долг по договору аренды земельного участка от 04.02.2005г., а также 4035 руб. 27 коп. – проценты за период с 16.11.2008г. по 09.04.2009г.

Третье лицо – собственник земельного участка заявило самостоятельные требования о взыскании задолженности в размере 101205 руб. 51 коп., в том числе 97170 руб. 24 коп. долга, 4035 руб. 27 коп. процентов за период с 16.11.2008г. по 09.04.2009г.

В судебном заседании, открытом 13.05.2009г., объявлен перерыв до 15.05.2009г. до 11 часов 30 минут, после перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же представителей сторон и в том же составе.

В судебном заседании 15.05.2009г. по ходатайству ответчика объявлен перерыв до 15 часов 00 минут для получения справки БТИ о площади здания, расположенного по адресу: <...>, необходимой для подтверждения возражений ответчика по расчету арендной платы, после перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же представителей сторон и в том же составе.

Ответчик исковые требования не признал, представил отзыв с возражениями по заявленным требованиям.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

04.02.2005г. между гражданами ФИО6, ФИО7 и ФИО8 (соарендодатели) и Открытым акционерным обществом «Торговый центр «Лесостроительные материалы» (долевой арендатор) заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, по условиям которого соарендодатели обязались передать долевому арендатору и иным лицам, которые вступят в договор на стороне долевых арендаторов, во временное пользование (аренду) неделимый земельный участок общей площадью 5599,63 кв.м.м с кадастровым номером 66:41:0603001:0002, находящийся по адресу: <...>, а долевые арендаторы обязались использовать земельный участок согласно Регламента совместно с другими собственниками помещений, находящихся в здании, расположенном на участке и имеющим адрес: <...> и уплачивать установленную договором арендную плату (п. 1.1, п. 3.2. договора).

По акту приема-передачи от 04.02.2005г. земельный участок с кадастровым номером 66:41:0603001:0002 передан в аренду долевому арендатору (приложение № 2 к договору аренды земельного участка от 04.02.2005г.).

Дополнительным соглашением от 01.04.2005г. к указанному договору аренды соарендодатели в лице уполномоченного ими на основании агентского договора от 01.04.2005г. Общества с ограниченной ответственностью «Восточный» и Общество с ограниченной ответственностью «Батар» (долевой арендатор) договорились о присоединении долевого арендатора к договору аренды от 04.02.2005г.

Для арендатора – Общества с ограниченной ответственностью «Батар» договор аренды земельного участка от 04.02.2005г. действует в редакции дополнительного соглашения от 25.05.2006г.

Договор заключен на неопределенный срок (п. 3.1. договора) и не нуждается в государственной регистрации (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обратившись в суд с настоящим иском, истец – Общество с ограниченной ответственностью «Восточный» просит взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам за пользование ответчиком земельным участком за период с 16.11.2008г. по 16.02.2009г. в размере 97170 руб. 24 коп. и проценты в сумме 4035 руб. 27 коп. за период с 16.11.2008г. по 09.04.2009г.

Вместе с тем, требования истца удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

01.04.2005г. граждане ФИО6, ФИО7 и ФИО8 (принципалы) и Общество с ограниченной ответственностью «Восточный» заключили агентский договор без номера от 01.04.2005г., в редакции дополнительного соглашения от 19.11.2005г., согласно которому принципалом выступает только гражданин ФИО6, которому на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью 5600,00 кв.м с кадастровым номером 66:41:0603001:0002, расположенный по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права серии 66 АВ № 051795, выдано 16.11.2005г.). Дополнительным соглашением от 26.12.2006г. стороны прекратили срок действия агентского договора от 01.04.2005г.

На основании акта приема-передачи земельного участка от 25.10.2006г. и протокола № 2 общего собрания участников Общества с ограниченной ответственностью «Фининком», право собственности на вышеуказанный земельный участок перешло в собственность Обществу, что подтверждается свидетельством о регистрации права серии 66 АВ 465639 от 28.11.2006г.

01.12.2006г. между Обществом с ограниченной ответственностью «Фининком» (принципал) и Обществом с ограниченной ответственностью «Восточный» (агент) заключен агентский договор № 01/12, по условиям которого агент обязался за вознаграждение совершать по поручению принципала юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала, или от имени и за счет принципала, которые перечислены в п. 2 договора (п. 1.1. договора).

В рамках исполнения агентского договора № 01/12 от 01.12.2006г. между принципалом и агентом заключено дополнительное соглашение к агентскому договору, по которому агенту выдано поручение на заключение от имени принципала дополнительных соглашений к договору земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 04.02.2005г. с третьими лицами, вступающими, состоящими и выбывающими из договора, а также на выполнение иных действий по получению и передаче принципалу арендных платежей от арендаторов, в том числе на предъявление претензий от имени принципала, применение мер ответственности (п.п. 1, 3, 4 поручения к агентскому договору № 01/12 от 01.12.2006г.) (п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В поручении, выданном агенту, не предусмотрено право агента предъявлять от имени принципала исковые заявления.

Таким образом, Общество с ограниченной ответственностью «Восточный», обратившись с иском о взыскании арендных платежей от имени Общества с ограниченной ответственностью «Фининком» (принципала), вышло за пределы представленных ему по агентскому договору полномочий.

В соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Поскольку Общество с ограниченной ответственностью «Восточный» не является лицом, заинтересованным в разрешении спора о взыскании задолженности по арендным платежам, требования истца удовлетворению не подлежат.

Общество с ограниченной ответственностью «Фининком» вступило в дело в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями на предмет спора и просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка от 04.02.2005г. в размере 101205 руб. 51 коп., в том числе 97170 руб. 24 коп. - долг за период с 16.11.2008г. по 16.02.2009г., а также 4035 руб. 27 коп. - проценты за период с 16.11.2008г. по 09.04.2009г.

Суд, рассмотрев указанные требования, считает их подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Общество с ограниченной ответственностью «Фининком» в настоящее время является единоличным собственником земельного участка общей площадью 5600,00 кв.м с кадастровым номером 66:41:0603001:0002, находящегося по адресу: <...>.

Общество с ограниченной ответственностью «Батар» является долевым арендатором по договору аренды земельного участка от 04.02.2005г. в редакции дополнительного соглашения от 25.05.2006г. и собственником помещений в здании, расположенном по адресу: <...>., на шестом этаже, помещения №№9-12, 17, 32-55 общей площадью 687,3 кв.м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 66 АВ 471362 от 08.12.2006г.

Согласно п. 3.5 договора аренды от 04.02.2005г. долевые арендаторы обязались ежемесячно уплачивать арендную плату в размере и порядке, предусмотренном договором, путем внесения наличных или перечисления безналичных денежных средств уполномоченному соарендодателями лицу; в случае отсутствия у долевого арендатора информации об уполномоченном лице, арендатор должен производить арендные платежи каждому из соарендодателей пропорционально их долям в вправе собственности на землю.

По тексту договора вместо соарендодатели в порядке п. 2 дополнительного соглашения от 25.05.2006г. читать арендодатель, которым на момент подписания дополнительного соглашения являлся ФИО6

Исходя из величины арендной платы за пользование участком, порядок расчета которой предусмотрен п. 3.2. договора, размер арендной платы для каждого из арендаторов устанавливается пропорционально площади принадлежащих ему на праве собственности помещений в здании, к основной площади здания, которая на момент заключения договора согласно данным БТИ г. Екатеринбурга составляет 8882,50 кв.м.; каждому из долевых арендаторов составляется расчет арендной платы, который подписывается соарендодателями в одностороннем порядке и с даты его выставления становиться неотъемлемой частью договора (п. 3.6 договора аренды от 04.02.2005г.).

Порядок расчета арендной платы, а именно п. 3.2 договора, принят по предложению долевого арендатора – Общества с ограниченной ответственностью «Батар», изложенному в письме от 19.05.2006г., и действует в редакции дополнительного соглашения от 25.05.2006г.: месячная арендная плата определяется как сумма двух частей: первая часть составляет 290000 руб. в месяц, вторая часть – 1/12 от годового размера (суммы) земельного налога; при этом первая часть подлежит ежегодной индексации на ставку рефинансирования, устанавливаемую ЦБ Российской Федерации, по состоянию на 01 февраля каждого года; рассчитанная арендная плата не содержит НДС (п.п. 3.2.1., 3.2.2. и 3.2.3. дополнительного соглашения от 25.05.2006г.). В дополнительном соглашении стороны предусмотрели, что указанные пункты вступают в силу для сторон с 01.02.2006г. (п. 7.2. дополнительного соглашения от 25.05.2006г.).

17.12.2008г. Общество с ограниченной ответственностью «Восточный» направило в адрес ответчика письмо исх. № 74 о необходимости оплаты задолженности по арендной плате за пользование земельным участком.

В ответ на указанное письмо ответчик письмом от 12.01.2009г. потребовал представить документы, свидетельствующие о полномочиях Общества с ограниченной ответственностью «Восточный» действовать от имени собственника земельного участка, и документов, подтверждающих необходимость использования всего земельного участка.

14.01.2009г. истец удовлетворил требование арендатора, вручив письмо №06 и соответствующие документы, получив которые ответчик обязательства по внесению арендной платы не исполнило.

02.02.2009г. Общество с ограниченной ответственностью «Восточный» в рамках представленного ему агентским договором от № 01/12 от 01.12.2006г. поручения направил в адрес ответчика претензию исх. № 14 с требованием оплаты задолженности в размере 97170 руб. 24 коп. и процентов в размере 1579 руб. 02 коп., которая оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Поскольку из текста предъявленной ответчику претензии следует, что Общество с ограниченной ответственностью «Восточный» действует от имени собственника земельного участка, довод ответчика о несоблюдении претензионного порядка разрешения спора судом отклоняется. Кроме того, в материалы дела представлено последующее одобрение Общества с ограниченной ответственностью «Фининком» действий агента в отношении претензии от 02.02.2009г. исх. № 14 и письма от 17.12.2008г. № 74, совершенное в порядке ст. 982 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Неисполнение собственником земельного участка обязанности, предусмотренной п. 1.9 договора аренды от 04.02.2005г. об уведомлении арендатора о своем представителе не имеет своего значения, поскольку фактически представитель собственника земельного участка в период действия договора аренды не изменился.

Заключение договора аренды в случае смены собственника имущества не требуется (п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что дополнительное соглашение от 01.04.2005г. о вступлении ответчика в договор аренды в качестве долевого арендатора подписано от имени собственника Обществом с ограниченной ответственностью «Восточный», действовавшего на основании агентского договора б/н от 01.04.2005г. Дополнительное соглашение от 25.05.2006г. к договору аренды земельного участка от 04.02.2005г. также подписано от имени арендодателя Обществом с ограниченной ответственностью «Восточный», исходя из чего ответчик не мог не знать, что Общество с ограниченной ответственностью «Восточный» является представителем собственника земельного участка.

Правомерное требование ответчика о представлении лицом, предъявившим требование об оплате, документов, свидетельствующих о полномочиях Общества с ограниченной ответственностью «Восточный» действовать от имени собственника земельного участка, агентом своевременно удовлетворено, в том числе представлены сведения о собственнике земельного участка.

По указанной причине также отклоняется доводы ответчика о непредставлении реквизитов расчетного счета, что сделало невозможным перечисление арендной платы.

В материалах дела имеются счета, выставленные Обществом с ограниченной ответственностью «Восточный» в адрес ответчика за спорный период с 16.11.2008г. по 16.02.2009г.

Должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом (ст. 312 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Даже если у ответчика и имелись сомнения в принятии исполнения кредитором, после получения ответа агента от 14.01.2009г., то ответчик мог внести денежные средства известному собственнику земельного участка (п. 3.5 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 25.05.2006г.), либо внести денежные средства в депозит нотариуса или депозит суда, что явилось бы надлежащим исполнением обязательства в силу п. 2 ст. 327 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Необходимости в представлении ответчику расчета арендной платы в виде отдельного документа не имелось, поскольку все необходимые данные, в том числе и порядок расчета арендной платы у ответчика имелись. Как указано выше порядок расчета арендной платы (п. 3.2 договора) принят по предложению долевого арендатора – Общества с ограниченной ответственностью «Батар», изложенному в письме от 19.05.2006г.

Расчет первой части арендной платы в размере 2900000 руб., проиндексированной по ставке рефинансирования по состоянию на 01 февраля каждого года, проверен судом, признан правильным и составляет с 01.02.2008г. 353296 руб. 12 коп., как и вторая часть арендной платы, которая должна составлять в месяц 1/12 часть от годового размера суммы земельного налога, исчисленного исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога в процентах от кадастровой стоимости земельного участка (ст. 31 Налогового кодекса Российской Федерации).

Третьем лицом при расчете второй части арендной платы взята кадастровая стоимость земельного участка 72210544 руб. (по состоянию на 24.01.2007г.)*1,2% (ставка земельного налога, установленная с 01.01.2006г. по 01.01.2009г. для земельных участков, занятых объектами торговли, согласно Решению Екатеринбургской городской Думы от 22.11.2005г. № 14/3)/12 =72210 руб. 54 коп. в месяц. Следует отметить, что согласно кадастровой выписке о земельном участке от 29.01.2009г. кадастровая стоимость спорного земельного участка возросла до 117794880 руб.

Основная площадь здания, расположенного по адресу: <...> по данным технического паспорта и экспликации к поэтажному плану здания составляет 8832,3 кв.м.

Довод ответчика о том, что согласно п. 3.6. договора аренды от 04.02.2005г. аренная плата должна рассчитываться исходя из общей площади здания, которая согласно справке БТИ составляет 12759,6 кв.м, подлежит отклонению, поскольку исходя из буквального толкования условий договора следует, что расчет должен производиться исходя из основной площади здания, которая согласно п. 3.2 договора на момент подписания составляла 8882,5 кв.м.

Представленный третьим лицом технический паспорт и экспликация подтверждают, что общая площадь составляет 12759,6 кв.м, основная площадь за исключением вспомогательных площадей составляет 8832,5 кв.м.

Представленная ответчиком справка БТИ от 15.05.2009г., согласно которой показатель общая площадь равнозначен показателю общая полезная площадь, дана со ссылкой на приказы, утратившие силу и имеющие отношение к методике расчета общей площади для жилых домов.

Технический паспорт составлен по состоянию на 25.09.2004г., т.е. до подписания договора аренды земельного участка, в п. 3.6 которого стороны в качестве расчетной величины указали основную площадь и ее размер 8882,5 кв.м, к которой близким показателем является именно площадь здания без учета вспомогательных помещений.

Таким образом, арендная плата за 1 кв. м. площади составляет 353296 руб. 12 коп. + 72210 руб. 54 коп. /8832,3 кв.м = 48 руб. 17 коп. в месяц.

Поскольку ответчик является собственником помещений общей площадью 687,3 кв.м. (согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 66 АВ 471362 от 08.12.2006г.), следовательно, арендная плата из ставки 48 руб. 17 коп./кв.м составит 33107 руб. 24 коп. в 1 месяц.

Увеличение площади помещения на 15 кв.м. произведено третьим лицом неправомерно, поскольку владение ответчиком на ином праве указанными квадратными метрами не подтверждено документально. Договор №601/08 от 01.04.2008г. таким доказательством не является, поскольку ответчик взял на себя обязательства по возмещению затрат на содержание мест общего пользования.

Таким образом, за период с 16.11.2008г. по 16.02.2009г. арендные платежи ответчика за пользование земельным участком по договору аренды от 04.02.2005г. составляют 99321 руб. 72 коп.

Исходя из того, что ответчик не представил в материалы дела доказательства, свидетельствующие об оплате задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка от 04.02.005г. за период с 16.11.2008г. по 16.02.2009г., суд считает требования третьего лица о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 16.11.2008г. по 16.02.2009г. заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению на основании ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 22, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации в заявленном размере 97170 руб. 24 коп., поскольку суд не вправе выходить за пределы заявленных исковых требований.

Исходя из того, что со стороны ответчика имела место просрочка исполнения денежного обязательства по оплате арендных платежей, требование третьего лица о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.11.2008г. по 09.04.2009г. исходя из ставки рефинансирования 13 % годовых заявлено обоснованно и подлежит частичному удовлетворению в порядке ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 4023 руб. 55 коп. (за период с 16.11.2008г. по 09.04.2009г.: 32390 руб. 08 коп.*13/360/100*144 дня = 1684 руб. 28 коп.; за период с 16.12.2008г. по 09.04.2009г.: 32390 руб. 08 коп. *13/360/100*115дней= 1345 руб. 08 коп.; за период с 16.01.2009г. по 09.04.2009г.: 32390 руб. 08 коп. *13/360/100*85дней= 994 руб. 19 коп.).

Довод ответчика о просрочке кредитора отклоняется по указанным выше основаниям.

С ответчика в пользу третьего лица подлежит взысканию госпошлина в размере 3479 руб. 32 коп. пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку третье лицо при увеличении исковых требований госпошлину не оплатило, госпошлина в размере 44 руб. 38 коп. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, госпошлина в размере 0 руб. 41 коп. подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку истец при увеличении исковых требований госпошлину не доплатил, с истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 44 руб. 79 коп. (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Требования третьего лица удовлетворить частично. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Батар» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ФИНИНКОМ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 101193 руб. 79 коп., в том числе 97170 руб. 24 коп. долга, 4023 руб. 55 коп. процентов, а также 3479 руб. 32 коп. в возмещение расходов по оплате госпошлины.

В остальной части требования отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Батар» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 44 руб. 38 коп. госпошлины.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ФИНИНКОМ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 0 руб. 41 коп. госпошлины.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Восточный»(ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 44 руб. 79 коп. госпошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Судья С.Ю. Григорьева