Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Ю.С. Колясниковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.О. Бронниковой, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-5583/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью "Уральские комплексные системы" (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – общество "Уральские комплексные системы", истец)

к Департаменту по управлению муниципальным имуществом (ИНН <***>, ОГРН <***>), (далее – Департамент, ответчик) Администрации города Екатеринбурга, (далее – Администрация, ответчик)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) (далее - общество «Трансэнергоресурс», третье лицо),

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора и определений его условий,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 14.08.2018,

от ответчиков:

Администрации города Екатеринбурга ФИО2, представитель по доверенности от 30.12.2018,

Департамента по управлению муниципальным имуществом, ФИО2, представитель по доверенности от 30.01.2019,

от третьего лица: Жарко Е.И., представитель по доверенности от 20.10.2018.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Общество "Уральские комплексные системы" обратилось в суд с исковым заявлением к Департаменту об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора и определений его условий.

Определением от 19.02.2019 арбитражный суд в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял исковое заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

В судебном заседании 13.03.2019 ответчик представил отзыв на исковое заявление с приложением к нему копии запроса от 12.04.2018 № 437/003/02/021, вторая страница отчета № 250 по состоянию на 12.04.2018, резолютивная часть к отчету от 25.09.2018. Отзыв с документами приобщен к материалам дела.

Истцом устно под аудиопротокол в судебном заседании 13.03.2019 заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве соответчика Администрации города Екатеринбурга, о привлечении третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Областной Центр Оценки».

Ответчиком устно под аудиопротокол в судебном заседании 13.03.2019 заявлено ходатайство о привлечении третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс».

Суд, удалившись в совещательную комнату, рассмотрел ходатайства сторон.

Руководствуясь положениями ст. 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также тем, что истец по своему усмотрению определяет ответчика при обращении с исковым заявлением, суд привлек к участию в деле в качестве соответчика Администрацию города Екатеринбурга.

Рассмотрев ходатайство истца о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Областной Центр Оценки», суд не усмотрел оснований для привлечения, а потому отказал в удовлетворении ходатайства по следующим причинам.

Целью участия в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований, является предотвращение неблагоприятных для него последствий. Чтобы быть привлеченным к участию в деле, лицо должно иметь ярко выраженный материально-правовой интерес. То есть после разрешения дела судом у таких лиц возникают, изменяются или прекращаются материально-правовые отношения с одной из сторон. Иными словами, после разрешения дела между истцом и ответчиком у третьего лица возникает право на иск или у сторон появляется возможность предъявления иска к третьему лицу, обусловленная взаимосвязью основного спорного правоотношения и правоотношения между стороной и третьим лицом.

Исследовав доводы заявителя, а также положения действующего законодательства, суд приходит к выводу о том, что заявленное ходатайство не подлежит удовлетворению.

Рассмотрев ходатайство ответчика о привлечении третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс», суд пришел к следующим выводам.

В материалы дела ответчиком представлены извлечения из отчета № 250 от 25.09.2018, согласно которым исполнителем отчета является общество «Трансэнергоресурс». Из резолютивной части отчета следует, что стоимость объекта определяется на основании договора № 246-т для Департамента. Из представленного истцом в материалы дела протокола разногласий следует, что истец не согласен со стоимостью имущества, установленной в данном отчете.

Руководствуясь положениями ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд привлек общество «Трансэнергоресурс»к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением суда от 13.03.2019 предварительное судебное заседание отложено на 17.04.2019.

От Департамента по управлению муниципальным имуществом поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов, копии отчета № 250. Отчет приобщен к материалам дела.

10.04.2019 от третьего лица поступил отзыв на исковое заявление. Третье лицо не согласно с предъявленными исковыми требованиями, просит в удовлетворении требований истца отказать.

11.04.2019 от истца поступили доказательства направления искового заявления соответчику - Администрации города Екатеринбурга, третьему лицу. Документы приобщены к материалам дела.

От Администрации города Екатеринбурга поступил отзыв на исковое заявление. Просит в иске отказать. Отзыв приобщен к материалам дела.

16.04.2019 от истца поступило заявление о нарушении равноправия сторон. В судебном заседании 17.04.2019 истец просил приобщить к материалам дела указанное заявление. Пояснил, что отводов к суду не имеет. Заявление приобщено к материалам дела.

В судебном заседании 17.04.2019 Администрация города Екатеринбурга представила экспертное заключение № 578-3-д/С-18. Заключение приобщено к материалам дела.

Истцом в судебном заседании заявлено ходатайство о назначении по делу экспертизы. Ходатайство судом принято к рассмотрению.

Между сторонами возник спор относительно определения рыночной стоимости объекта недвижимости муниципального имущества.

При этом ответчик просит поставить перед экспертами следующий вопрос: определить рыночную стоимость нежилых помещений, общей площадью 77,1 кв.м., номера на поэтажном плане: подвал – помещения №№ 1-4, 54-55 в здании по адресу <...>, литер А.

Определением суда от 17.04.2019 суд завершил подготовку по делу и назначил основное судебное заседание на 26.04.2019.

В экспертные организации направлены запросы по электронной почте.

22.04.2019 от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела ответов экспертных организаций с согласием на проведение экспертизы. Документы приобщены к материалам дела.

23.04.2019 от третьего лица поступили предложения по экспертным организациям. Документы приобщены к материалам дела.

В материалы дела 25.04.2019 представлен ответ из Уральского регионального центра судебной экспертизы.

От иных экспертных организаций ответы не поступили.

В судебном заседании третье лицо представило отзыв на ходатайство о назначении экспертизы. Документ приобщен к материалам дела.

В судебном заседании истцом представлено постановление № 2714 от 06.11.2018, возражения по кандидатурам экспертов. Документы приобщены к материалам дела.

Истец представил на обозрение суда судебную практику. Судебная практика возвращена представителю истца, поскольку судебные акты не имеют преюдициального значения для рассматриваемого дела.

Ответчиком представлен ответ Торгово-промышленной палаты с согласием на проведение судебной экспертизы. Ответ приобщен к материалам дела.

Также стороны представили возражения относительно кандидатур экспертов противоположной стороны устно под аудиопротокол.

Суд на рассмотрение сторон поставил вопрос об отложении судебного заседания с целью получения судом официальных ответов экспертных организаций с приложением документов, подтверждающих квалификацию экспертов и стаж работы в качестве экспертов, поскольку данный характеристики экспертов явились причиной спора между сторонами.

Стороны согласились с необходимостью отложения судебного разбирательства.

Судом определение от 26.04.2019 направлено дополнительно в экспертные организации для получения информации о возможности проведения экспертизы.

Определением суда от 26.04.2019 судебное заседание отложено на 20.05.2019.

Ответчик в судебном заседании 20.05.2019 представил свидетельство о государственной регистрации права, план объекта недвижимости, договор аренды, акт приема-передачи. Документы приобщены к материалам дела.

От общества «Профит» поступило согласие на проведение экспертизы. Стоимость 15000 рублей, срок выполнения 10 рабочих дней с даты получения документов.

От общества «ИнПроЭкс» поступило согласие на проведение экспертизы. Стоимость 80000 рублей, срок выполнения 1 месяц с даты получения документов.

От общества с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза» поступил официальный ответ о невозможности проведения экспертизы, ввиду отсутствия эксперта нужной специальности. Документ приобщен к материалам дела.

От Уральской торгово-промышленной палаты поступило согласие на проведение экспертизы. Документы приобщены к материалам дела.

От истца 17.04.2019 поступили документы: согласие на проведение экспертизы от общества «Уральский центр экспертизы и оценки», общества «ОЦ «Априори». Документы приобщены к материалам дела.

Ответчик в судебном заседании представил заверенные копии документы, подтверждающих квалификацию эксперта Уральской торгово-промышленной палаты. Документы приобщены к материалам дела.

Судом в судебном заседании оглашены официальные ответы экспертных организаций о возможности проведения экспертизы по делу.

Из пояснений сторон в ходе судебного заседания следует, что разность стоимости объектов, установленная специалистами третьего лица и истца возникла в связи с различными подходами при применении объектов аналогов, а также территории расположения объектов аналогов.

Суд с учетом мнения сторон удалился в совещательную комнату для разрешения вопроса о назначении по делу судебной экспертизы.

Судом назначена по делу комиссионная экспертиза с привлечением экспертов организаций представленных истцом и ответчиком.

Проведение экспертизы арбитражный суд поручает Уральской торгово-промышленной палате, эксперту ФИО3 (высшее образование, стаж работы по специальности – стаж работы оценщиком более 6 лет) и обществу «Оценочная компания «Априори», эксперту ФИО4 (высшее образование, стаж работы по специальности – стаж работы оценщиком более 5 лет).

Суд поставил на разрешение экспертов (с учётом предложений сторон) вопрос о том, какова рыночная стоимость объекта муниципального недвижимого фонда, общей площади 77,1 кв.м., номера на поэтажном плане: подвал – помещения №№ 1-4, 54-55 в здании по адресу <...>, литер А по состоянию на 12.04.2018.

Исходя из представленных экспертной организации сведений, арбитражный суд счел возможным установить срок проведения экспертизы – до 14.06.2019 (включительно).

Обязанность по внесению денежных средств на депозит суда возложена на истца и Администрацию.

Определением суда от 23.05.2019 по делу назначена судебная экспертиза, производство по делу приостановлено.

Определением суда от 17.06.2019 срок проведения экспертизы продлен.

02.07.2019 в Арбитражный суд Свердловской области поступило заключение эксперта.

В связи с тем, что устранены обстоятельства, вызвавшие приостановление производство по делу, а именно представлено заключение экспертов, производство по делу возобновлено.

Ответчиком в судебном заседании представлены возражения на экспертное заключение, а также заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы. Ходатайство судом принято к рассмотрению.

Истец в судебном заседании уточнил исковые требования. Просит в протоколе разногласий в договоре № 1934 от 07.11.2018 указать в качестве цены объекта 1754744 руб. 92 коп. Уточнение требований судом принято на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с заявленным ходатайство ответчика о вызове экспертов в судебное заседание и его удовлетворением судом, судебное разбирательство отложено. Определением суда от 29.07.2019 судебное заседание отложено на 07.08.2019.

05.08.2019 от экспертов поступили письменные пояснения по вопросам ответчика. Пояснения приобщены к материалам дела.

Кроме того, экспертами в ходе судебного заседания даны устные ответы на вопросы ответчика и третьего лица.

В целях соблюдения баланса законных интересов сторон, обеспечения принципа состязательности арбитражного процесса в судебном заседании объявлен перерыв до 09.08.2019 09:20.

После перерыва судебное заседание продолжено.

От третьего лица поступили пояснения на возражения комиссии экспертов. Пояснения приобщены к материалам дела.

В ходе устных пояснений, ответчиком заявлено устное ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы.

Суд, удалившись в совещательную комнату, рассмотрел ходатайства ответчика о назначении по делу повторной и дополнительной экспертизы.

По смыслу ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле.

Исходя из положений пункта 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимость в производстве дополнительной экспертизы имеет место при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела.

Принимая во внимание, что разрешение вопросов, касающихся установления качества выполненных работ, имеет существенное значение для решения настоящего спора, а также, учитывая, что данные вопросы требуют проверки посредством соответствующего экспертного исследования в рамках судебной экспертизы, на основании ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу подлежит назначению судебная экспертиза.

Реализация предусмотренного ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомочия суда по назначению повторной экспертизы в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особом способе его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании.

Поскольку ответчиком не обосновано наличие противоречий в содержащихся в экспертном заключении выводах, постольку обстоятельства, определенные ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований назначения повторной экспертизы отсутствуют.

На основании изложенного суд не усмотрел оснований для назначении по делу повторной экспертизы.

Между тем суд счел немотивированным ходатайство ответчика о назначении дополнительной экспертизы (отсутствуют вопросы экспертам).

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд судебное разбирательство отложил на основании ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 09.08.2019 судебное заседание отложено на 26.08.2019.

21.08.2019 от ответчиков поступили вопросы для дополнительной экспертизы, ответчики просят определить рыночную стоимость встроенного помещения, литер А номер на плане: подвал - помещения № 1-4, 54-55, площадь: общая - 77,1 кв.м, назначение: нежилое, адрес: <...>, по состоянию на 12.04.2018 с учетом корректного применения оценочных методологий:

1) без понижающего коэффициента на среднюю проходимость в день,

2) без понижающего коэффициента на площадь (масштаб) объекта,

3) с использованием в рамках доходного подхода аналога 4 (самого дорогого).

В судебном заседании ответчик настаивал на назначении дополнительной экспертизы.

Истец против назначения дополнительной экспертизы возражал, ссылается на то, что в деле не имеется доказательств подтверждающих, что определение рыночной стоимости встроенного помещения с учетом конкретного применения оценочных методологий является некорректным. Дополнительная экспертиза может быть проведена при недостаточной ясности и полноте, но представленное экспертом заключение не содержит неясных выводов.

Третье лицо оставило разрешение вопроса о назначении дополнительной экспертизы на усмотрение суда, считает, что заключение эксперта вводит пользователей в заблуждение, так как, информация представленная в заключении не проверяемая и недостоверная. Заключение не соответствует принципам объективности, обоснованности и однозначности.

Суд, удалившись в совещательную комнату, рассмотрел ходатайство ответчика о назначении по делу дополнительной экспертизы.

Поскольку ответчиком не обосновано наличие недостаточной ясности и полноты в содержащихся в экспертном заключении выводах, постольку обстоятельства, определенные ч. 1 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований назначения дополнительной экспертизы отсутствуют.

При этом судом учтено, что из содержания возражений ответчиков и третьего лица и предлагаемых вопросов для проведения дополнительной экспертизы следует, что фактически указанные лица предлагают экспертам при проведении дополнительной экспертизы использовать данные необходимые ответчикам. Однако, суд полагает, что эксперты, предупрежденные судом об уголовной ответственности, самостоятельно определяют способы и методы расчета стоимости объекта, а суд в свою очередь не наделен полномочиями указывать экспертам какие именно методы расчета необходимо избирать в целях подготовки заключения.

На основании изложенного суд не усмотрел оснований для назначения по делу дополнительной экспертизы, а потому отказал в удовлетворении ходатайства.

В судебном заседании ответчик заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копий расчетов арендной платы. Документы приобщены к материалам дела.

Истец заявил ходатайство о приобщении к материалам дела заключения специалиста от ООО «Областной Центр оценки», судом заключение приобщено к материалам дела.

В ходе судебного заседания истец уточнил, что в протоколе разногласий имеется опечатка в «Редакции Покупателя» Абз.3 п.2.3, следует читать как Абз.3 п.2.4.

Ответчик устно повторно заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы. Дополнительных доводов в обоснование ходатайства представителем ответчика не заявлено.

Суд, удалившись в совещательную комнату, ходатайство о назначении повторной экспертизы рассмотрел, в удовлетворении отказал.

При этом судом учтено, что в силу ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторная экспертиза назначается судом при наличии сомнений в правильности или обоснованности представленного в материалы дела заключения экспертов.

Из представленного в материалы дела заключения не следует, что оно является необоснованным.

С учетом данных экспертами ответов на вопросы сторон, выводов, изложенных в заключении экспертов, судом не установлено наличие положений, вызывающих сомнения в правильности.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения экспертов, а также отсутствия противоречий в выводах экспертов, учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства, отраженные в заключении экспертов, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы, поскольку субъективное несогласие сторон с результатами экспертизы не может свидетельствовать о безусловной недостоверности сделанных экспертом выводов.

Поскольку иных ходатайств от сторон не поступило, возражений против рассмотрения дела по существу не поступило, суд рассмотрел в судебном заседании дело по существу.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Между обществом «Уральские компьютерные системы» (далее -Арендатор, Покупатель) и Департаментом (далее - Арендодатель, Продавец) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 39000372от 24.11.2011.

По условиям договора Арендодатель передал, а Арендатор принял объект муниципального нежилого фонда - нежилое помещение, встроенное в жилое в здание, расположенное по адресу: <...>, лит. А, общей площадью 77,1 кв.м.

03 июня 2015 года Арендатор, с целью заключения договора аренды на новый срок, обратился к Арендодателю с запросом о предоставлении муниципальной услуги по предоставлению муниципальной преференции в виде передачи во временное владение и (или) пользование объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: <...>, литер А.

21.07.2015 между Арендодателем и Арендатором был заключен договор № 39000562 аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования г. Екатеринбург. По условиям договора Арендодатель передал, а Арендатор принял нежилое помещение, встроенное в жилое, расположенное по адресу: <...>, литер А.

Срок аренды установлен с 21.07.2015 по 20.07.2020.

Договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской Области 16.05.2017.

Решением от 17 июля 2017 Общество изменило наименование с ООО «Уральские компьютерные системы» на ООО «Уральские комплексные системы».

12 апреля 2018 года Арендатор обратился к Арендодателю с запросом о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества и заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «города Екатеринбург»: нежилое помещение, встроенное в жилое здание, расположенного по адресу: <...> А, площадью 71, 1 кв.м.

09 ноября 2018 года ответчик направил истцу проект договора купли-
продажи.

07 декабря 2018 года истец направил ответчику Протокол разногласий к проекту договора.

Письмом от 25 декабря 2018 г., которое получено Истцом 09.01.2019, Ответчик отклонил протокол разногласий Истца.

Между сторонами возникли разногласия относительно следующих пунктов договора купли-продажи:

А) пункта 2.1. договора:

Редакция Продавца: «Цена Объекта составляет 2 270 000 рублей без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС»;

Редакция Покупателя: «Цена Объекта составляет 1 658 000 рублей без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС»;

Б) пункта 2.2. договора:

Редакция Продавца: «Оплата Объекта (далее - Основной долг) производится Покупателем в рассрочку: ежемесячно равными долями начиная с 1 числа месяца, следующего за месяцем заключения Договора, не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным месяцем. В настоящем Договоре под платежным месяцем понимается период с первое по последнее число календарного месяца, за который Покупатель осуществляет платежи по договору, процентам в соответствии с условиями Договора; первый платежный месяц - период с даты заключения Договора по последнее число календарного месяца, в котором заключен Договор»;

Редакция Покупателя: «Оплата Объекта (далее - Основной долг) производится Покупателем в рассрочку: ежеквартально равными долями начиная с 1 числа месяца календарного квартала, следующего за кварталом заключения Договора, не позднее 10 числа первого месяца календарного квартала, следующего за платежным кварталом. В настоящем Договоре под платежным кварталом понимается период с первое по последнее число календарного квартала, за который Покупатель осуществляет платежи по договору, процентам в соответствии с условиями Договора; первый платежный квартал - период с даты заключения Договора по последнее число месяца календарного квартала, в котором заключен Договор»;

В) абзац 3 пункта 2.4. Договора (в тексте протокола разногласий допущена опечатка в обозначении пункта):

Редакция Продавца: Уплата процентов производится Покупателем ежемесячно: не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным месяцем, а также одновременно с погашением основного долга, в том числе окончательным;

Редакция Покупателя: Уплата процентов производится Покупателем ежеквартально: не позднее 10 числа первого месяца календарного квартала, следующего за платежным кварталом, а также одновременно с погашением основного долга, в том числе окончательным;

Д) пункта 6.3. Договора:

Редакция Продавца: В случае расторжения настоящего договора по вине Покупателя уплаченная Покупателем сумма денежных средств Продавцом не возмещается; Редакция Покупателя: пункт 6.3 договора исключить.

Не соглашаясь с указанными выше пунктами в редакции Покупателя,
Продавец указал следующее:

А) согласно ст. 13 ФЗ - Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости Объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом;

Б) Право выбора порядка оплаты - в рассрочку на семь лет равными ежемесячными платежами - было реализовано Обществом «Уральские комплексные системы» при подаче запроса на приобретение недвижимого имущества.

Истец полагает, что договор купли-продажи подлежит заключению в редакции Протокола разногласий.

Не согласившись с указанной в договоре выкупной стоимостью, истец обратился в суд с настоящим иском об урегулирования разногласий при заключении договора в порядке реализации преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества в части стоимости, порядка оплаты объекта, уплаты процентов, и расторжения договора.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей, явившихся в судебное заседание, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статей 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете и его цене.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, и иным правовым актам, действующим в момент его заключения.

Закон № 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4) Закона.

В соответствии с п.2 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Частью 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ установлено, что при получении заявления от арендатора уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом из содержания Закона № 159-ФЗ не следует, что в договоре купли-продажи арендуемого имущества возможно указание иной цены продаваемого имущества, чем определенной порядком, изложенным в статье 9 упомянутого Закона, и указанной в решении об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как уже было указано ранее, рыночная стоимость имущества, являющегося предметом спорного договора купли-продажи, определена ответчиком в проекте договора на основании отчета № 250 от 12.04.2018, подготовленного обществом «Трансэнергоресурс» в соответствии с которым рыночная стоимость определена по состоянию на 12.04.2018.

Судом учтено, что в соответствии со ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Истец, оспаривая стоимость объекта, установленную ответчиком, заявил ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения.

Экспертиза по делу проведена, в материалы дела представлено заключение экспертов.

Согласно положениям ч. 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Требования к содержанию заключения эксперта содержатся в ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Нарушений положений указанной статьи судом не установлено.

Судом учтено, что из постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом. Основания несогласия с экспертным заключением должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное заключение экспертов, суд установил, что процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в связи с чем пришел к выводу о том, что оснований для признания данного экспертного заключения ненадлежащим доказательством не имеется.

При этом суд исходит из того, что эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, при проведении экспертизы каких-либо возражений по ее проведению ни от истца, ни от ответчика не поступало. Нарушения экспертами основополагающих методических и нормативных требований при ее производстве не установлены.

Оценив заключение экспертизы по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что экспертами надлежащим образом определена стоимость объекта.

Оснований не доверять выводам экспертов, предупрежденных об уголовной ответственности, принимая во внимание изложенные экспертами дополнительные пояснения по всем возникшим у суда и у сторон вопросам, не имеется.

Заключение экспертов достаточно мотивировано, выводы экспертов ясны, противоречия в выводах экспертов отсутствуют.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на исследовании объекта экспертизы, представленных документов, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, судом учтено, что в период проведения экспертизы по делу от сторон не поступало замечаний относительно работы экспертов, отводов экспертам не заявлено.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что несогласие ответчика и третьего лица с выводами, изложенными в экспертном заключении, не является основанием для признания экспертного заключения недопустимым и недостоверным доказательством по делу.

Согласно заключению экспертов рыночная стоимость объекта муниципального недвижимого фонда, общей площади 77,1 кв.м., номера на поэтажном плане: подвал-помещения №№1-4, 54-55 в здании по адресу: <...> литер А по состоянию на 12 апреля 2018 года составляет 2074139 рублей с учетом НДС, и 1757744 руб. 92 коп. без учета НДС 18 %.

Ответчик и третье лицо, возражая относительно представленного в материалы дела заключения экспертов, ссылались на то, что экспертами неверно применены коэффициенты на среднюю проходимость в день, на площадь объекта, а также не использован самый дорогой объект аналог в рамках примененного доходного подхода.

В свою очередь судебными экспертами представлены дополнительные пояснения относительно того, по каким причинам ими проведен именно представленный расчет с использованием указанных коэффициентов.

Согласно пояснениям экспертов, данных в судебном заседании под аудиопротокол, корректировка на среднюю проходимость в день применена экспертами по «Справочнику Оценщика недвижимости - 2017 Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», Нижний Новгород 2017 (ФИО5, Крайникова Т.В). (табл. 93, стр. 172).

Эксперты допускают использование данной корректировки для объектов стритритейл, о чем указано в заключении. Согласно п. 9 ФСО № 1 допущение - предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Применение данной корректировки вызвано тем, что стоимость объектов недвижимости торгового назначения зависит от пешеходного трафика в зоне расположения объекта. Стоимость объектов, расположенных в оживленных зонах, как правило, выше, чем стоимость объектов, расположенных в зонах с низкой проходимостью.

Корректировка на площадь применена экспертами по экстраполяции модели в соответствии со «Справочником Оценщика недвижимости - 2017 Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», Нижний Новгород 2017, в котором указано, что при применении модели на объекты площадью менее 100 кв. м, модель выдаст неверные результаты корректировок.

В связи с чем экспертами был изучен альтернативный источник для расчета корректировки на площадь, разработанный Ассоциацией развития рынка недвижимости СтатРиелт (https://statrielt.ru/statistika-rynka/pokvartalnaya-statistika/144-ito goda/korrektirovki-rynochnoj-sto masshtab-obshchuyu-ploshchad-komm 01-04-2018-goda).

Экспертами проанализирована зависимость между двумя моделями расчета, при этом коэффициент корреляции составил 0,9979, что свидетельствует о практически линейной зависимости.

Аналогичным образом произведены расчеты в рамках доходного подхода.

Относительно возражений по неприменению экспертами самого дорогого из аналогов, экспертами даны пояснения о том, что в ходе проведения экспертизы использована медиана отклонений по стоимости объектов аналогов, что позволяет экспертам использовать среднее значение как серединный показатель вне зависимости от показателей крайних точек. При отклонении показателей крайних точек медианы, не учитываются объекты аналоги с самой дешевой и самой дорогой стоимостью, использованию подлежит лишь срединный показатель.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд пришел к выводу о том, что возражая относительно представленного расчета экспертов, представителями ответчика и третьего лица не представлено суду достоверных доказательств того, что экспертами расчет произведен неверно. Фактически доводы указанных лиц сводились к несогласию с представленным расчетом, документального обоснования, позволяющего достоверно проверить доводы ответчика и третьего лица, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, а также с учетом того, что судом принято экспертное заключение в качестве достоверного и допустимого доказательства по делу, суд пришел к выводу об обоснованности требований истца, а также о том, что требования относительно размера стоимости объекта подлежат удовлетворению.

Таким образом, п. 2.1 договора следует изложить в следующей редакции: рыночная стоимость, передаваемого в собственность объекта муниципального недвижимого фонда, общей площади 77,1 кв.м., номера на поэтажном плане: подвал-помещения №№1-4, 54-55 в здании по адресу: <...> литер А составляет 1757744 (один миллион семьсот пятьдесят семь тысяч семьсот сорок четыре) рубля 92 копейки без учета НДС.

Согласно ч. 1, 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Действительно, при обращении с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа объекта истцом был указан порядок оплаты как ежемесячные платежи.

Между тем в последующем истец просил предоставить ему право по внесению платы путем ежеквартальных платежей.

Ответчик, возражая относительно данного требования истца, не представляет суду нормативного обоснования невозможности осуществлять платежи ежеквартально.

Таким образом, суд, руководствуясь положениями ст. 5 Закона № 159-ФЗ с учетом того, что право выбора порядка осуществления платежей принадлежит покупателю, полагает, что редакция истца относительно п. 2.2, абз. 3 п. 2.4 договора не противоречит действующему законодательству.

Судом учтено, что на момент рассмотрения настоящего спора договор между сторонами не заключен ввиду наличия разногласий, законом предоставлено право выбора порядка оплаты истцу, а потому указанные пункты договора могут быть изложены в редакции истца (аналогичный правовой подход изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.11.2018 № 301-ЭС18-17188).

Кроме того, судом не принимается предложенная ответчиком редакция п. 6.3 договора, предусматривающая, что при расторжении договора по вине Покупателя уплаченная Покупателем сумма денежных средств не возвращается.

Ответчик в обоснование своей позиции по делу ссылается на стимулирующий характер п. 6.3 договора, а также на то в случае неисполнения покупателем своих обязанностей, ответчик должен получить материальную компенсацию за период, когда объект занимался истцом.

Однако, судом установлено и материалами дела подтверждается, что размер арендной платы истца составляет 9564,51 руб. в месяц. В силу п. 2.3 представленного в материалы дела проекта договора период рассрочки составляет 84 месяца. Таким образом, за указанный период времени арендные платежи могут составить 803418,84 руб., что более чем в два раза меньше выкупной стоимости объекта, установленной судом.

Суд полагает, что удержание ответчиком денежных средств в большем размере, что теоретически возможно, приведет к нарушению прав и законных интересов истца.

Судом отклоняются доводы представителя ответчика о том, что размер арендной платы может быть им увеличен, поскольку доказательств тому не представлено.

Кроме того, ответчик при возникновении ситуации неисполнения истцом обязанности по оплате, не лишен права на обращение за судебной защитой и взысканием с истца денежных средств в качестве платежей за пользование имуществом.

Судом принято во внимание наличие в договоре раздела 6 «Ответственность», который также является стимулирующей истца мерой и способом обеспечения исполнения обязательства.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что требования истца об исключении п. 6.3 договора является обоснованным и подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, суд пришел к выводу об обоснованности требований истца в целом, а потому исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные издержки наряду с государственной пошлиной включаются в состав судебных расходов.

Статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Судом учтено, что истцом на депозит суда внесены денежные средства для оплаты услуг экспертов в размере 18000 руб., Администрацией – в размере 20000 руб.

Общая стоимость комиссионной экспертизы составила 38000 руб.

В силу разъяснений п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" в случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу.

Вместе с тем уменьшение истцом размера исковых требований в результате получения при рассмотрении дела доказательств явной необоснованности этого размера может быть признано судом злоупотреблением процессуальными правами и повлечь отказ в признании понесенных истцом судебных издержек необходимыми полностью или в части (часть 1 статьи 35 ГПК РФ, части 6, 7 статьи 45 КАС РФ) либо возложение на истца понесенных ответчиком судебных издержек (статья 111 АПК РФ).

Судом принято во внимание, что экспертиза была назначена для определения стоимости объекта, то есть лишь по одному из разногласий сторон.

Судом также учтено, что истец изменил размер исковых требований после получения заключения экспертов и определения ими стоимости объекта.

Таким образом, разница в стоимости объекта первоначально (на момент обращения с иском) составляла 612000 руб.

После проведения экспертизы установлено, что разница между стоимостью, определенной ответчиком, и принятой в качестве обоснованной судом, составила 512255,08 руб.

При таких обстоятельствах, требования истца в части определения стоимости объекта, по которым назначена экспертиза, удовлетворены судом на 83,7%.

С учетом общей стоимости экспертизы и размера денежных средств, внесенных каждой из сторон на депозит суда, а также размера удовлетворенных требований (83,7%), с Администрации в пользу истца подлежит взысканию 11806 руб. в качестве возмещения расходов на оплату стоимости судебной экспертизы.

Поскольку требования истца удовлетворены в полном объеме, судебные расходы по уплате государственной пошлины на основании ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Государственная пошлина в размере 6000 руб. подлежит взысканию с Администрации в пользу истца на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.Исковые требования удовлетворить.

2.Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда – встроенное помещение, общей площади 77,1 кв.м., номера на поэтажном плане: подвал – помещения №№ 1-4, 54-55 в здании по адресу <...>, литер А, изложив пункты 2.1, 2.2, абз. 3 п. 2.4, п. 6.3 в следующей редакции:

2.1 Цена объекта составляет 1 757 744 рубля 92 копейки без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС"

2.2. оплата объекта производится покупателем в рассрочку: ежеквартально равными долями, начиная с 1 числа месяца календарного Квартала, следующего за кварталом заключения договора, не позднее 10 числа месяца календарного квартала, следующего за платежным кварталом.

В настоящем договоре под платежным кварталом понимается период с первого по последнее число календарного квартала, за который покупатель осуществляет платежи по договору, процентам в соответствии с условиями договора; первый платежный месяц - период с даты заключения договора по последнее число месяца календарного квартала, в котором заключен договор.

Абз. 3 п. 2.4 Уплата процентов производится покупателем ежеквартально: не позднее 10 числа первого месяца календарного квартала следующего за платежным кварталом также одновременно с погашением основного долга, в том числе окончательным.

6.3– исключить.

3.Взыскать с Администрации г. Екатеринбурга в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом в пользу общества с ограниченной ответственностью "Уральские комплексные системы" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 6000 рублей, в возмещение расходов по оплате стоимости судебной экспертизы 11806 рублей.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

Выдача исполнительных листов производится не позднее пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта.

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии <***>.

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья Ю.С. Колясникова