Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи С.Ю.Григорьевой при ведении протокола судебного заседания секретарем Ю.О.Заречиной рассмотрел в судебном заседании дело №А60-56764/2016 по иску ООО "ТАНКЕ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА НИЖНИЙ ТАГИЛ (ИНН <***>, ОГРН <***>), третье лицо ОАО «ВГОК» о расторжении договора аренды земельного участка № 68т-2014, о взыскании 2 034 000 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца ФИО1, доверенность от 26.04.2016г.

от ответчика ФИО2, доверенность от 17.01.2017г.

третье лицо не явилось, извещено.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о расторжении договора аренды земельного участка №68т-2014 от 13.10.2014г.

Ответчик представил отзыв, в том числе письмо ОАО «ВГОК» от 28.12.2015г., горноотводный акт от 25.12.2015г.

Третье лицо предоставило отзыв.

Истец изменил основание иска: считает, что в аренду предоставлены непригодные для строительства земельные участки и просит на основании ст. 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации расторгнуть договоры и возвратить уплаченную арендную плату.

Ответчик представил дополнения к отзыву с учетом изменения истцом основания иска, в котором указал, что информацией о нахождении земельных участков в пределах горного отвода не располагал, истец не представил доказательств наличия препятствий в пользовании имуществом.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

13.10.2014г. между Администрацией Муниципального образования города Нижний Тагил (арендодатель) и ООО «ТАНКЕ» (арендатор) по итогам аукциона заключен договор аренды № 68т-2014, по условиям которого в аренду передан земельный участок из категории земель населенных пунктов, состоящий из четырех земельных участков, находящихся по адресу: <...> общей площадью 7 642 кв.м., с разрешённым использованием для малоэтажного жилищного строительства, с кадастровыми номерами 66:56:0109007:12, 66:56:0109007:11, 66:56:0109007:10, 66:56:0109007:9.

Стоимость имущества составила по результатам аукциона 2034000 руб., которая оплачена арендатором платежным поручением № 14 от 05.11.2014г. на сумму 1 634 000 руб., а также в соответствии с условиями договора в арендную плату зачтен задаток в размере 400000 руб., перечисленный истцом для участия в аукционе платежным поручением № 7 от 18.04.2014г.

Арендодатель направил арендатору письмо от 06.04.2016 г. № 01-06/1880, в котором указал на невозможность застройки земельных участков, в связи с тем, что 25.12.2015г. в соответствии с Актом, удостоверяющим уточненные границы горного отвода к лицензии ОАО «ВГОК», данные участки вошли в границу горного отвода и находятся в зоне возможной деформации земной поверхности в результате консервации шахты «Магнетитовая», проведение которой планируется после 2016г., и предложил арендатору расторгнуть договор на основании п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

После получения арендатором вышеуказанного письма ответчик каких-либо действий, направленных на оформление своего предложения по расторжению договора, не совершил, напротив, отказался от его реализации, указав на это в ответе № 19-01/2992 от 27.10.2016г. на письмо арендатора от 29.09.2016г. (получено 14.10.2016г.).

В настоящее время истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка № 68т-2014 от 13.10.2014г. и возвратить денежные средства, уплаченные по договору.

В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из договора в аренду предоставлен земельный участок, предназначенный для малоэтажного жилищного строительства.

Из представленной третьим лицом информации следует, что арендованный земельный участок находится в контуре горного отвода Высокогорского железнорудного месторождения (письмо от 22.12.2015г. №01-11-1047).

Из графической части горноотводного акта, удостоверяющего уточненные границы горного отвода, от 25.12.2015г. следует, что спорный земельный участок находится в пределах горного отвода. Данное обстоятельство, подтвержденное справкой ООО «Тисизгео», установлено судом путем сравнения границ горного отвода (открытая информация о лицензии СВЕ03538ТЭ) с местоположением земельного участка (выписки из ПЗЗ) по характерному расположению магистралей и наличию в информации о горном отводе отметки «Станционный пер.».

Кроме того, третье лицо в письме от 22.12.2015г. №01-11-1047 прямо указывает на невозможность согласования строительства жилых домов в квартале улиц Быкова, ФИО3, Высокогорская, переулка Станционный. Данное письмо является ответом на письмо арендодателя от 18.12.2015г. №21-01/10030.

И ответчик, и третье лицо понимали о каком участке идет речь, в связи с чем доводы ответчика о недоказанности истцом факта нахождения спорного участка в пределах горного отвода судом не принимаются.

Для исключения дальнейшего спора с истцом по данному факту суд предложил ответчику представить доказательства, подтверждающие его возражения о том, что земельный участок не входит в границы горного отвода, указав на возможность назначения экспертизы.

Ответчик прямой ответ не дал, повторил, что истцом данный факт не доказан, поведение ответчика квалифицировано судом как уклонение от доказывания обстоятельства, не признаваемого ответчиком (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При изучении графического материала к горноотводному акту суд установил, что земельный участок находится в границах зоны сдвижения (красная пунктирная линия), что в соответствии с горной энциклопедией, цитируемой ответчиком, представляет собой перемещение и деформирование массива горных пород вследствие нарушения его естественного равновесия при ведении горных работ; часть массива твердых пород, подвергшаяся деформациям под влиянием горной выработки, называется областью сдвижения горных пород. Величины и распределение сдвижений и деформаций в области сдвижения горных пород зависят от горно-геологических условий.

При проведении научно-исследовательской работы (Х.Д. 87/14 от 21.05.2014г.) произведена прогнозная оценка расширения границ зоны сдвижения горных пород, на рис. 3.2 красной пунктирной линией указана прогнозируемая зона сдвижения, которая шире, чем зона сдвижения в горноотводном акте. Соответствующая зона сдвижения нанесена на карту шахты «Магнетитовая».

В письме ИГД УрО РАН от 24.03.2016г. №16359/19 указано, что при относительно небольшой территории, занимаемой горными работами самой шахты, область гидрогеологических исследований занимает более 30 кв.км. Современная зона сдвижения горных пород распространяется на обширную городскую территорию, в ее границы попадают более 70 зданий и сооружений города; по прогнозным оценкам активизация процесса сдвижения расширит существующие границы и вовлечет в опасную зону более 35 зданий и сооружений.

Разработанные меры безопасности консервации шахты «Магнетитовая» не позволили третьему лицу согласовать строительство жилых домов в зоне сдвижения, застройка данного района города возможна только после проведения мониторинга сдвижения горного массива и получения заключения от ИГД УрО РАН.

В письме ИГД УрО РАН от 24.03.2016г. №16359/19 указано, что система мониторинга в зоне сдвижения не предотвратит развития опасных деформационных процессов, но обеспечит принятие современных мер по предупреждению ЧС.

Исследовав представленные третьим лицом документы, сопоставив графические материалы и установив факт нахождения земельного участка в пределах горного отвода в части зоны сдвижения горных пород и опасность, представляющую зданиям и сооружениям, находящимся в зоне сдвижения (которая может только расшириться), непредотвратимость данного процесса в период консервации шахты с учетом заключения ИГД УрО РАН, суд признает передачу арендатору земельного участка, не пригодного для малоэтажного жилищного строительства.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 ст. 612 ГК РФ).

В соответствии со ст. 620 Кодекса по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда:

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Независимо от того, знал арендодатель о недостатках имущества или не знал, с учетом того, что исследованное выше обстоятельство, препятствующее застройке земельного участка, не могло быть обнаружено арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, суд признает требование истца о расторжении договора аренды обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Поскольку в аренду предоставлен земельный участок, не пригодный для жилищного строительства, суд считает, что имеются все основания для возложения на Администрацию, как организатора торгов, ответственности за возникшие у истца убытки.

Прямыми убытками истца в данном случае является арендная плата в размере 2034000 руб., которая уплачена за пользование земельным участком, пользование которого по его назначению невозможно.

При указанных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы истца по оплате госпошлины возлагаются на ответчика (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку ответчик представляет интересы публичного собственника, взыскание следует производить за счет казны муниципального образования город Нижний Тагил (п. 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 г. N 121).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка №68т-2014 от 13.10.2014г., заключенный между Администрацией Муниципального образования города Нижний Тагил и ООО «ТАНКЕ».

Взыскать с муниципального образования город Нижний Тагил в лице АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА НИЖНИЙ ТАГИЛ (ИНН <***>, ОГРН <***>) за счет казны муниципального образования город Нижний Тагил в пользу ООО "ТАНКЕ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 2034000 руб. долга.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья С.Ю.Григорьева