Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Д.В.Ефимова при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.В. Лариной рассмотрел в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Реверс девелопмент» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Злата Печка» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды от 01.06.2014, взыскании арендной платы,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Злата Печка» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Реверс девелопмент»

о признании договора расторгнутым,

третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора товарищество собственников жилья «Жилые высотки «Антарес»

при участии в судебном заседании:

от истца ФИО1, представитель по доверенности от 27.03.2015;

от ответчика ФИО2, представитель по доверенности от 01.04.2015.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

По делу №А60-28306/2015 общество с ограниченной ответственностью «Злата Печка» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Реверс девелопмент» о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 22611677 руб. 00 коп.

ООО «Реверс девелопмент» заявлен встречный иск о взыскании с ООО «Злата Печка» 3706404 руб. 68 коп., в том числе; задолженности по арендной плате в сумме 1128280 руб. 00 коп., неустойки в сумме 152248 руб. 25 коп., . убытков в размере 2425876 руб. 43 коп. и расторжении договора аренды от 01.06.2014.

По ходатайству ООО «Реверс девелопмент» определением суда от 03.12.2015 исковые требования ООО «Реверс девелопмент» к ООО «ЗЛАТА ПЕЧКА» о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1128280 руб. 00 коп., неустойки в сумме 152248 руб. 25 коп и расторжении договора аренды от 01.06.2014 выделены в отдельное производство с присвоением делу номера А60-57868/2015.

ООО «Злата Печка» по настоящему делу заявлен встречный иск о признании договора аренды от 01.06.2014 расторгнутым с 31.12.2014.

Встречное исковое заявление принято судом к производству.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

между ООО «Реверс девелопмент» (арендодатель) и ООО «Злата Печка» (арендатор) заключен договор аренды от 01.06.2014, в соответствии с условиями которого арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2014 переданы нежилые помещения: часть помещения №20, помещения №21-27 (номера на поэтажном плане), общей площадью 1052,5 кв.м., расположенные по адресу: <...>, литер А, этаж 1

В соответствии с п.1.4. договора помещения переданы в аренду на срок 5 лет с правом последующей пролонгации договора. Договор аренды прошел государственную регистрацию о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество с ним внесена соответствующая запись.

В соответствии с ч.1. статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки определяются договором аренды.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что арендная плата из расчета 536 руб. 00 коп. за один квадратный метр уплачивается арендатором до десятого числа текущего месяца.

Задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.12.2014 по 31.01.2015 составляет 1128280 руб. 00 коп.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Доказательств оплаты задолженности в сумме 1128280 руб. 00 коп. ответчик не представил, с учетом изложенного, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.12.2014 по 31.01.2015 в сумме 1128280 руб. 00 коп. заявлены правомерно и подлежат удовлетворению.

Кроме того, истец на основании пункта 4.2 договора просит взыскать с ответчика пеню, начисленную за период с 11.12.2014 по 13.07.2015 в сумме 152248 руб. 25 коп.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что в случае просрочки уплаты арендной платы более 30 дней арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере утроенной ставки рефинансирования, установленной Банком России за каждый день просрочки.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Факт просрочки внесения арендной платы подтвержден материалами дела, размер пени определен сторонами при подписании договора, следовательно, требование о взыскании неустойки заявлено истцом правомерно.

Представленный истцом расчет пени проверен судом и признан обоснованным; период просрочки определен истцом верно, с учетом сроков оплаты, установленных в договоре.

Общая сумма правомерно начисленной неустойки за период с 11.12.2014 по 13.07.2015 составила 152248 руб. 25 коп.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик сослался на неверный расчет размера ежемесячной арендной платы, поскольку фактическая площадь арендуемых помещений меньше указанной в договоре площади 1052,5 кв.м.

Кроме того, ответчик указывает, что при расчете задолженности по арендной плате за декабрь истцом не учтен обеспечительный платеж в размере 564140 руб. 00 коп., перечисленный истцу платежным поручением №320 от 14.03.2014.

Указанные доводы судом отклоняются, при этом суд руководствуется следующим.

В силу п.3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В соответствии с п.1.2 договора аренды от 01.06.2014 общая площадь передаваемых вы аренду помещений составляет 1052,5 кв.м., указанная площадь помещений также указана в акте приема-передачи от 01.06.2015.

До предъявления иска по настоящему делу площадь арендуемых помещений под сомнение арендатором не ставилась.

Учитывая вышеизложенное суд пришел к выводу, что истец правомерно производил расчет арендной платы по договору аренды исходя из условий п.1.2 договора.

В отношении довода ответчика о необходимости зачета в счет арендной платы за декабрь 2014 года обеспечительного платежа в размере 564140 руб. 00 коп., суд согласился с возражениями истца о том, что вышеуказанный обеспечительный платеж уплачен арендатором по договору аренды от 26.08.2013 и ранее зачтен арендодателем в счет арендной платы за февраль 2014 года.

Мотивированных возражений относительно указанного довода ответчиком суду не представлено.

ООО «Реверс девелопмент» заявлено требование о расторжении договора аренды от 01.06.2014.

Одновременно ООО «Злата Печка» по настоящему делу заявлено требование о признании договора аренды от 01.06.2014 расторгнутым с 31.12.2014.

Пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с п.6.1 договора арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке в случае: если арендатор пользуется помещением (полностью или отдельными его частями) не по назначению, предусмотренному настоящим договором; неосуществления ремонтно-строительных работ, предусмотренных настоящим договором; несогласованного с арендодателем состава или порядка производства ремонтно-строительных работ; несогласованного ухудшения арендатором состояния помещения, неосуществления необходимых восстановительных работ; просрочки уплаты арендатором арендной платы, на срок более 30 дней; систематического нарушения арендатором в течение одного года сроков уплаты арендной платы подлежащих уплате по настоящему договору; неполучения арендатором или отзыва (отказа в возобновлении) лицензии или другого разрешения, необходимого для осуществления деятельности арендатора в помещении; возбуждения в отношении арендатора процедуры несостоятельности (банкротства) или ликвидации, реорганизации арендатора; - систематического или злостного нарушения и/или ненадлежащего выполнения арендатором иных обязательств по настоящему договору.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено право арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке с предупреждением арендатора за один месяц до даты прекращения договорных отношений в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации. В частности.

В соответствии с пунктом 6.3 договора арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае существенного неисполнения Арендодателем обязательств, предусмотренных договором.

Согласно п.6.4 при расторжении договора арендатор обязан в течение не более одного месяца освободить помещение и передать его арендодателю в соответствии с условиями договора.

Пунктом 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

ООО «Злата Печка» 13.11.2014 направило ООО «Реверс девелопмент» заявление об одностороннем отказе от договора и соглашение о расторжении договора с 31.01.2015.

Письмом от 15.01.2015 ООО «Реверс девелопмент» отказало ООО «Злата Печка» в расторжения договора аренды до приведения арендатором помещений в первоначальное состояние.

26.01.2015 ООО «Злата Печка» направило ООО «Реверс девелопмент» письмо № 26/01 от 26.01.2015 о согласии провести восстановительные работы в помещении и провести демонтаж инженерных сетей и соглашение о расторжении договора аренды от 26.01.2015.

ООО «Реверс девелопмент» 28.01.2015 направило арендатору протокол разногласий к соглашению о расторжении договора аренды от 26.01.2015.

Письмами №02/1 от 02.02.2015 и № 03/1 от 03.02.2015 ООО «Злата Печка» уведомило ООО «Реверс девелопмент» об отказе в приведении помещений в первоначальное состояние и в подписании протокола разногласий к соглашению о расторжении от 26.01.2015.

На основании п.3.5 договора аренды, в соответствии с которым арендодатель вправе ограничить доступ в помещение сотрудников и посетителей арендатора, а также перемещение товарно-материальных ценностей, с условием предварительного уведомления арендатора в случае просрочки более чем на 30 дней или не в полном объеме внесения арендной платы ООО «Реверс девелопмент» уведомило ООО «Злата Печка» об об ограничении доступа в арендуемые помещения в связи с неуплатой арендной платы.

ООО «Реверс девелопмент» направляло ООО «Злата Печка» предложения о расторжении договора аренды, однако в связи с недостижением сторонами согласия по условиям, соглашение о расторжении договора не подписано.

В соответствии с п.1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает расторжение договора по требованию одной из сторон договор по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Право арендатора на расторжение договора в одностороннем порядке предусмотрено п.6.3 договора в случае существенного неисполнения арендодателем обязательств, предусмотренных договором.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «Злата Печка» не представлено суду доказательств существенного неисполнения арендодателем обязательств, предусмотренных договором на момент направления заявления об одностороннем отказе от договора.

Учитывая вышеизложенное суд полагает, что основания для признания договора аренды от 01.06.2014, заключенного между ООО «Реверс девелопмент» и ООО «Злата Печка» расторгнутым с 31.12.2014 отсутствуют и как следствие этого суд отказывает в удовлетворении требований ООО «Злата Печка».

Вместе с тем, поскольку наличие задолженности по арендной плате за декабрь 2014 года и январь 2015 года подтверждается материалами дела, суд пришел к выводу об обоснованности требований ООО «Реверс девелопмент» о расторжении договора аренды от 01.06.2014.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Реверс девелопмент» удовлетворить.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Злата Печка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Реверс девелопмент» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 1280528 руб. 25 коп., том числе; задолженность по арендной плате в сумме 1128280 руб. 00 коп., неустойка в сумме 152248 руб. 25 коп.

3. Расторгнуть договор аренды от 01.06.2014, заключенный между
ООО Реверс девелопмент» и ООО «Злата Печка».

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Злата Печка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Реверс девелопмент» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 31805 руб. 00 коп.

5. В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Злата Печка» отказать.

6. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья Д.В.Ефимов