Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.С.Трухина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И.В.Адушкиной, рассмотрел в судебном заседании дело по иску

Закрытого акционерного общества "Строй-Акцент" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Комитету по управлению имуществом Администрации Городского округа Верхняя Пышма (ИНН <***>), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области

третьи лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Свердловской области; Администрацию городского округа Верхняя Пышма;

об обязании восстановить в кадастре сведения о земельном участке и понуждении к заключению договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности 01.03.2013; ФИО2, представитель по доверенности от 07.03.2013.

от ответчиков:

от Управления Росреестра: ФИО3, представитель по доверенности от 17.12.2012,

от Комитета: ФИО4, представитель по доверенности от 01.04.2013, ФИО5, представитель по доверенности от 09.01.2013, ФИО6, распоряжение от 24.05.2012 – после перерыва,

от третьих лиц – ФГБУ ФКП Росреестра по Свердловской области: ФИО7, представитель по доверенности от 24.01.2013 – до перерыва.

Процессуальные права и обязанности разъяснены, отводов и ходатайств суду не заявлено.

Истец обратился в суд с иском об обязании Росреестра по Свердловской области восстановить в ГКН сведения о земельном участке с кадастровым номером 66:36:0000000:227, площадью 118219 кв.м., расположенный по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, район Северный, мкр. А в прежних границах, а также об обязании Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма заключить с ООО «Строй-Акцент» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000000:227 на тех же условиях, которые предусмотрены договором аренды от 14.11.2007 № 189/П -07.

В судебном заседании 22.05.2013 был объявлен перерыв до 27.05.2013 до 10.00 часов. После перерыва судебное заседание было продолжено в том же составе суда, с участием ответчика, который до его объявления отсутствовал.

От истца поступило ходатайство о частичном отказе от исковых требований: от требования об обязании Росреестра по Свердловской области восстановить в ГКН сведения о земельном участке с кадастровым номером 66:36:0000000:227, площадью 118219 кв.м., расположенный по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, район Северный, мкр. А в прежних границах.

Частичный отказ от иска принят судом, производство в данной части прекращено на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Также истец уточнил требование к Комитету в части указания кадастрового номера земельного участка: обязать Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма заключить с ООО «Строй-Акцент» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000000:205 на тех же условиях, которые предусмотрены договором аренды от 14.11.2007 № 189/П -07.

Уточнение предмета иска принято судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

От истца к материалам дела приобщены разрешения на строительство, разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, выкопировка из проекта планировки, возражения на отзыв Комитета.

От Комитета к материалам дела вместе с приложенными документами приобщен отзыв, просит в иске отказать, считает отказ от договора аренды законным.

От Росреестра и ФГБУ ФКП Росреестра по Свердловской области приобщены отзывы.

Также от Росреестра к материалам дела приобщена выписка из ЕГРП о правах на спорный земельный участок.

Комитетом в судебном заседании 27.05.2013 было заявлено ходатайство о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ЗАО «Среднеуральское строительное управление». В обоснование необходимости привлечения, Комитетом представлено Постановление № 2709 от 25.09.2007, договор об инвестировании № 49-07 от 28.09.2007.

Истец против удовлетворения заявленного ходатайства.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Вместе с тем из представленных документов не следует, что ЗАО «Среднеуральское строительное управление» выделялся (частично) спорный земельный участок. Постановление № 2709 от 25.09.2007 вынесено в отношении самого же Комитета, а договор об инвестировании № 49-07 от 28.09.2007 также не является основанием, поскольку регулирует отношения только Комитета и ЗАО «Среднеуральское строительное управление» по вопросам инвестирования строительства жилого дома.

Достоверных доказательств, свидетельствующих, что решение по настоящему делу отразится на правах и обязанностях ЗАО «Среднеуральское строительное управление», суду не представлено, в связи с чем в удовлетворении ходатайства отказано. Иных заявлений и ходатайств не поступало.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

14.11.2007 между истцом (арендатор) и Комитетом (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка №189/П-07, по которому истцу на срок с 14.11.2007 по 14.11.2012 передан для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельный участок с кадастровым номером 66:36:0000000:0205 (в настоящее время равнозначен кадастровому номеру 66:36:0000000:205), площадью 118219 кв.м., расположенный по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, район Северный, мкр. А (п. 1.1. – 1.5.).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 13.12.2007.

Истцом в установленном законом порядке были получены разрешения на строительство (от 12.08.2008, 27.07.2009, 30.09.2009, 18.03.2010, 14.01.2011), а также введена в эксплуатацию часть объектов, что подтверждается представленными в материалы дела разрешениями от 31.12.2009, 06.11.2012 и не оспаривается Комитетом в отзыве.

Сторонами не оспаривается, что цель договора аренды - комплексное освоение в целях жилищного строительства в срок до 14.11.2012 не достигнута (ч. 3.1. ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

13.09.2012 в адрес истца Комитетом было направлено письмо №1987, которым арендатору было отказано в продлении договора аренды на новый срок.

В настоящее время запись о договоре аренды №189/П-07 от 14.11.2007 исключена из ЕГРП.

Не согласившись с данными обстоятельствами, истец обратился в суд с настоящим иском.

По сути, истец, обращаясь в суд с настоящим иском, считает отказ от продления незаконным и наличие у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Рассмотрев материалы дела, суд считает требования подлежащими удовлетворению.

В силу п. 1 ст.610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ и ст. 621 Гражданского кодекса РФ предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды. Согласно п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если таковой не прописан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В соответствии с п. 1.5. срок договора аренды установлен с 14.11.2007 по 14.11.2012.

Также в соответствии с п. 1.4., 5.1. договора во взаимосвязи цель договора – комплексное освоение в целях жилищного строительства (ст. 38.2 земельного кодекса РФ).

В качестве законности отказа в заключении договора на новый срок Комитет ссылается на п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 в соответствии с которым в случаях, предусмотренных законом (например, ст. 30 - 30.2 Земельного кодекса РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 Гражданского кодекса РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем указанный Пленум в п. 4.5 содержит следующее исключение - в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в ч. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в п. 1 и 2 ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции.

В рассматриваемом споре оснований, указанных в ч. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции (принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды) судом не установлено, сторонами не представлено.

Таким образом, суд считает, что к спорной ситуации применимы положения п. 4.5 Пленума, устанавливающие изъятие по применению п. 1 этого же Пленума.

Также, удовлетворяя иск, суд принимает во внимание, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

При этом в силу положений ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 № 8985/08).

Судом установлено, что истец приступил к освоению земельного участка, предпринял все необходимые для этого меры (получение разрешений на строительство и прочее), что также подтверждается актом проверки соблюдения земельного законодательства № 55 от 07.12.2010.

Поскольку строительство не завершено в течение первоначального срока, принимая во внимание п. 4.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, отказ в заключении нового договора аренды является незаконным.

Суд считает, что условием возникновения исключительного права на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, по смыслу п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ является наличие договора аренды земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Как указано выше, возражая против продления договора аренды, Комитет также ссылается на то, что истцом не выполнены мероприятия, предусмотренные п. 8 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6-8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.

Указанными подпунктами предусмотрена обязанность арендатора соблюдать максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Задание на разработку проекта планировки и межевания согласовано с Комитетом, копия которого представлена в материалы дела.

Как установлено судом, в соответствии с п. 5.1. договора в течение шести месяцев с момента заключения договора истец должен был подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка.

Порядок подготовки и утверждение документации по планировке территории установлен нормами Градостроительного кодекса РФ (ст. 45,46).

29.06.2008 письмом № 157 истец направил в адрес Комитета (получено 30.07.2008) предварительный вариант проекта планировки, 23.08.2012 (исх. № 186) был направлен откорректированный проект, а 09.10.2012 (исх. № 242), истец просил Комитет согласовать ранее направленный проект или представить возражения.

16.05.2011 (исх. № 1827-02) Комитет направил в адрес истца ответ, который не содержит указания на принятие ранее направленного истцом проекта, или отказ в его принятии.

Постановление о принятии проекта планировки и межевания территории принято Комитетом лишь 10.04.2012 (№ 657), т.е. незадолго до окончания срока действия договора.

По смыслу ч.1 и 8 ст. 45 Градостроительного кодекса РФ следует, что подготовка проекта межевания территории зависит от воли публичного органа - Комитета, в связи с чем истец не может нести негативные последствия, связанные с отсутствием соответствующего решения уполномоченного органа.

При таких обстоятельствах суд считает данный довод Комитета надуманным, тем более договор аренды земельного участка не содержит в качестве основания для отказа в его продления невыполнение мероприятий по разработке проекта планировки и межевания, равно как и закон.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Обязать Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма заключить с ООО «Строй-Акцент» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000000:205 на тех же условиях, которые предусмотрены договором аренды от 14.11.2007 № 189/П -07.

В остальной части производство по делу прекратить.

2. Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма в пользу ООО «Строй-Акцент» 6000 руб. – государственная пошлина.

3. Возвратить ООО «Строй-Акцент» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 4000 руб., уплаченную по чек-ордеру № 98 от 02.03.2013.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья В.С.Трухин