Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи С. А Хомяковой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.И. Будалиной, рассмотрел в судебном дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Эдельвейс» (ООО "Эдельвейс") (ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (ИНН <***>),

о признании недействительным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

третьи лица без самостоятельных требований ФИО1, ОАО Банк «Монетный дом».

В судебном заседании приняли участие:

от заявителя – ФИО2 (паспорт <...>) конкурсный управляющий;

от заинтересованного лица – ФИО3- специалист отдела правового обеспечения по доверенности №08-23/1873 от 08.12.2011г.;

от третьего лица ФИО1 – ФИО4- представитель по доверенности от 01.03.2012.

Третье лицо (ОАО Банк «Монетный дом») надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения указанной информации на сайте суда, в судебное заседание не явилось.

Дело рассматривается в отсутствие указанного третьего лица в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъяснены их процессуальные права и обязанности. Отводов составу суда не заявлено.

Общество с ограниченной ответственностью «Эдельвейс» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее – Управление Росреестра) в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.12.2011 года исх. № 08/052/2011-212.

Кроме этого, заявитель просит обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (Алапаевский отдел) устранить допущенные нарушения путем проведения государственной регистрации договора купли-продажи от 26.10.2011г.

В обоснование заявленных требований заявитель ссылается на то, что действия Управления Росреестра по Свердловской области противоречат требованиям Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», поскольку данный закон является специальным по отношению к гражданскому законодательству, а конкурсный управляющий в процедуре конкурсного производства не обязан согласовывать конкретную сделку купли-продажи залогового имущества; кроме того указанная сделка полностью соответствует Положению о порядке, условиях и сроках реализации имущества в процедуре конкурсного производства, которое утверждено Банком, как залоговым кредитором.

Заинтересованное лицо представило отзыв, с заявленными требованиями не согласно, ссылаясь при этом на обоснованность и правомерность оспариваемого отказа, поскольку применительно к недвижимому имуществу приоритетное значение имеют положения закона «Об ипотеке».

Третьи лица без самостоятельных требований (ФИО1 и ОАО Банк «Монетный дом») отзывы не представили.

Представитель третьего лица ФИО1 в судебном заседании требования заявителя поддержал, считает действия заинтересованного лица по отказу в государственной регистрации неправомерными.

Рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Решением арбитражного суда Челябинской области от 03.11.2009г. по делу № А76-17177/2009-60-197 ООО «Эдельвейс» признано несостоятельным (банкротом), в его отношении введена процедура конкурсного производства.

Поскольку ООО «Эдельвейс» свои обязательства по кредитному договору <***> от 20.08.2007г. в полном объеме не исполнил, определением Арбитражного суда Челябинской области от 17.02.2010г. по делу №А76-17177/2009-60-197 требование ОАО Банк «Монетный дом» в сумме 2 796 717,61 руб. включено в реестр требований кредиторов должника (ООО «Эдельвейс»), как подлежащие удовлетворению преимущественно перед иными кредиторами, как требования обеспеченные залогом имущества.

Иные конкурсные или залоговые кредиторы согласно реестру требований кредиторов отсутствуют.

Из объяснений заявителя следует, что в соответствии с требованиями ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» по реализации залогового имущества должника ОАО Банк «Монетный дом» 09.08.2010г. утверждено Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества ООО «Эдельвейс» в процедуре конкурсного производства.

При этом в конкурсную массу включен единственный объект – нежилое помещение площадью 165,5 кв. м (адрес: г. Алапаевск, Свердловской области, ул. Московская, 1, второй этаж), иное имущество отсутствует.

Первые торги по продаже имущества должника назначены на 15.11.2010г.; объявление о проведении торгов опубликовано в газете «Коммерсант» за 09.10.2010г. № 188 (4488) и местном печатном издании «Алапаевская искра» (приложение «Регион») № 40(907) от 07.10. 2010г.Торги не состоялись в виду отсутствия заявок на участие.

Повторные торги по продаже имущества должника назначены на 20.01.2011г.; объявление о проведении повторных торгов опубликовано в газете «Коммерсант» от 04.12.2010г. № 225 и местном печатном издании «Алапаевская искра» (приложение «Регион») № 48(915) от 02.12. 2010г.Повторные торги не состоялись в виду отсутствия заявок на участие.

В соответствии с Положением о реализации имущества должника залоговому кредитору (ОАО Банк «Монетный дом») 24.01.2011г. предложено принять решение об оставлении имущества за собой, со сроком ответа до 21.02.2011г. Указанным правом ОАО Банк «Монетный дом» не воспользовался.

Для продолжения реализации имущества возникла необходимость внесения дополнений в Положение о реализации имущества должника. По тексту изменений возникли разногласия между ОАО Банк «Монетный дом» и конкурсным управляющим.

По результатам рассмотрения разногласий, определением Арбитражного суда Челябинской области от 06.07.2011г. по делу о несостоятельности (банкротстве), утверждена редакция изменений, предложенная конкурсным управляющим.

Объявления о проведении торгов посредством публичного предложения опубликованы в газете «Коммерсант» №139 от 30.07.2011г., на стр. 23 и в газете «Алапаевская искра» № 82 от 30 июля 2011г. Последовательное понижение цены продажи объекта до 1.900.000 рублей (в соответствии с Положением) происходило до 13.09.2011г.В ходе продаж платежеспособного спроса на объект не выявлено, заявок на его приобретение не поступило.

После указанного срока конкурсный управляющий приступил к свободной продаже объекта, в соответствии с абз. 8 п.6 Положения о порядке реализации имущества должника: «В случае если предложение имущества путем проведения торгов не выявило платежеспособногоспроса на данное имущество по цене предложения, Конкурсный управляющий вправеосуществить свободную продажу имущества путем заключения договора купли-продажи с тем лицом, которое предложит наибольшую цену (безотносительно к предыдущей цене выставления имущества на продажу с торгов).»

В ходе поиска покупателей на имущество были сделаны публикации в газетах «Из рук в руки» (Челябинск) и «Алапаевская искра» 22 и 26 сентября 2011г.

ФИО5 А.А. выразила желание приобрести данный объект по цене 200.000 рублей. В течение месяца других предложений по приобретению имущества не поступало. Между ООО «Эдельвейс» и гр. ФИО1 26.10.2011г. заключен договор купли продажи объекта.

Конкурсный управляющий ООО «Эдельвейс» и гр. ФИО1 обратились 26.10.11г. в Управление Росреестра по Свердловской области о государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества.

Управлением Росреестра по Свердловской области 22.12.2011г. вынесено решение об отказе в государственной регистрации (исх. № 08/052/2011-212) на основании абз. 7 п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с отсутствием в договоре указания существующего ограничения (обременения), что данное имущество является объектом договора ипотеки, согласия ОАО Банк «Монетный дом» на продажу объекта нежилого помещения и на прекращение обременения, возникшего в силу договора ипотеки.

Заявитель, полагая, что данное решение Управления Росреестра по Свердловской области об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи являются незаконными, обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

В силу требований ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно ст. 9 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

В соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу требований п.1 ст.17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации прав, в частности, являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и предоставляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Согласно абз. 7 п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Нормы Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" определяют особый порядок распоряжения имуществом должника, признанного несостоятельным (банкротом) (в том числе имуществом, являющимся предметом залога), в связи с чем, по отношению к нормам Закона N 122-ФЗ и Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)" носят специальный характер и по этой причине подлежат приоритетному применению.

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в определении № 504-О от 04.12.2003г. (п. З), законодательство о банкротстве является специальным по отношению к гражданскому законодательству.

На основании абз. 9 п. 1 ст. 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

Согласно п.1, 2 ст. 131 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество. В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи (п. 4 ст. 138).

В силу требований п. 5 ст. 138 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» требования залогодержателей по договорам залога, заключенным с должником в обеспечение исполнения обязательств иных лиц, также удовлетворяются в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Указанные залогодержатели обладают правами конкурсных кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника, во всех процедурах, применяемых в деле о банкротстве.

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Согласно п. 2 ст. 352 ГК РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В соответствии с п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.09г. № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», исходя из статьи 126 Закона о банкротстве одним из последствий признания должника банкротом является снятие ранее наложенных арестов на имущество и иных ограничений по распоряжению имуществом должника.

Как следует из смысла данной нормы, после открытия конкурсного производства залогодержатель, у которого находится заложенное движимое имущество, не вправе удерживать это имущество - оно подлежит передаче в конкурсную массу для реализации в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.

Поскольку с открытием конкурсного производства залоговые правоотношения не прекращаются, факт признания должника банкротом не может приводить к погашению записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также записи о залоге бездокументарных ценных бумаг в системе ведения учета владельцев указанных бумаг.

Согласно пункту 12 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.09г. № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Поскольку, как установлено судом и не оспаривается лицами, участвующими в деле, обремененное залогом имущество отчуждено в процессе осуществления конкурсного производства, а из совокупности положений Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.09г. № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» следует, что прекращение права залога является следствием реализации имущества в процессе осуществления конкурсного производства, указанное позволяет сделать вывод о том, что у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в государственной регистрации договора купли-продажи от 26.10.2011г.

При таких обстоятельствах, принимая их в совокупности, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

В связи с тем, что требования заявителя удовлетворены в полном объеме, судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на заинтересованное лицо.

Исходя из вышеизложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.12.2011 года исх. № 08/052/2011-212.

2. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Эдельвейс" (ИНН <***>) путем проведения государственной регистрации договора купли-продажи от 26.10.2011г. на объект - нежилое помещение площадью 165,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Алапаевск, Свердловская область, ул. Московская, д. 1, второй этаж); кадастровый (условный) номер: 66-66-08/055/2006-441.

3. В порядке распределения судебных расходов взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в пользу общества с ограниченной ответственностью ООО "Эдельвейс" (ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 (две тысячи) рублей, уплаченной платежным поручением № 30 от 02.02.2012г.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

5. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья С.А.Хомякова