Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е. А. Куклевой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А. Р. Мамедовой (в судебном заседании 11.04.2017), помощником судьи Д.А.Винниковой рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Премиум" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Октябрьского района" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании договора действующим в редакции разногласий,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 01.07.2015, после перерыва: ФИО2, представитель по доверенности от 28.07.2016,

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 27.02.2017.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Общество с ограниченной ответственностью "Премиум" (далее-истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Октябрьского района" (далее-ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора №30001770/УМД/В управления многоквартирным домом от 08.07.2016 и принятии протокола разногласий в действующей редакции истца в отношении пунктов 1.3., 1.5., 2.1., 2.2., 3.1.1., 3.1.6., 3.1.9., 3.3.15., 3.4.6., 4.11.

Определением суда от 20.01.2017 исковое заявление принято к производству и назначено предварительное судебное заседание.

В предварительном судебном заседании 28.02.2017 истец на доводах иска настаивал в полном объеме.

Ответчик представил постановление по делу А60-3376/2015 от 22.12.2015 и отзыв на исковое заявление, просит заключить договор в редакции и на условиях, избранных общим собранием собственников помещений МКД.

Документы приобщены к материалам дела в порядке статей 66, 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Протокольным определением судебное заседание назначено на 29.03.2017.

В судебном заседании 29.03.2017 истец представил возражения на отзыв и письмо.

Протокольным определением судебное заседание отложено на 11.04.2017.

В судебном заседании 11.04.2017 истец представил возражения на отзыв,

ответчик представил распечатку с сайтов.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 12.04.2017 до 10-00 час. После перерыва 12.04.2017 судебное заседание продолжено, протокол судебного заседания ведёт помощник судьи Д.А.Винникова.

Стороны поддержали правовые позиции по иску, изложенные в письменном виде.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

обществу с ограниченной ответственностью «Премиум» на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 458,9 кв.м. на цокольном и антресольном этаже жилого дома по адресу <...>.

Управляющей компанией жилого дома № 46 пр.Ленина выбрано общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Октябрьского района" на основании протокола заочного голосования собственников от 01.06.2007.

Обществом «Премиум» от общества «Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Октябрьского района» был получен проект договора № 30001770/УМД/В управления многоквартирным домом от 08.07.2016.

23.08.2016 в адрес ответчиком истцом направлен протокол разногласий.

На протокол разногласий ответчиком был составлен протокол согласования разногласий от 07.09.2016, которым просил принять договор в редакции управляющей компании, все правки, согласно протокола разногласий были отклонены ответчиком.

22.09.2016 ООО «Премиум» направило ответчику письмо № 32, которым просило обосновать причину отказа в согласовании каждого из пунктов договора, поставленных к вопросу обсуждения в соответствии с протоколом разногласий. Кроме того, ООО «Премиум» указало, что не признает заключенным Договор в редакции ответчика и уведомило о своем намерении обратиться для решения вопроса в Арбитражный суд Свердловской области.

Недостижение сторонами договора соглашения в отношении редакции пунктов 1.3., 1.5., 2.1., 2.2., 3.1.1., 3.1.6., 3.1.9., 3.3.15., 3.4.6., 4.11 явилось основанием для обращения истца в суд с соответствующим требованием.

Истец, обращаясь в суд с настоящим иском о включении в текст договора пунктов 1.3., 1.5., 2.1., 2.2., 3.1.1., 3.1.6., 3.1.9., 3.3.15., 3.4.6., 4.11 ссылается на положения п. 3 ст. 56.1 Федерального закона РФ от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", наличия у жилого дома статуса объекта культурного наследия и охранного обязательства, заключенного между истцом и Министерством культуры и туризма Свердловской области от 20.02.2012.

Рассмотрев доводы сторон, суд приходит к выводу об урегулировании разногласий в редакции, представленной ответчиком, в силе следующего.

Согласно ч. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Ответчиком в договор включены следующие спорные условия:

Пункт 1.3. В состав общего имущества дома включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания

более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в TGM числе межкзартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений, встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учете, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции и электрощитовые, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

А также иное имущество, прямо отнесенное к общедомовому Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006.

Пункт 2.2 договора:

Состав общего имущества многоквартирного дома, минимальный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также стоимость (ставка) этих работ и услуг устанавливается на общем собрании собственников жилых помещений не реже одного раза в год по предложениям управляющей компании, а в случае не установления - в соответствии с действующим законодательством (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006, Минимальный перечень услуг и работ, необходимых .для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013).

Пункт 3.1.1. договора:

Управляющий обязан организовать техническое обслуживание, санитарное содержание многоквартирного дома, общедомовых систем отопления, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, лифтов, а также другие работы в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Пункт 3.1.6 договора:

Управляющий обязан начислять платежи, выдавать расчетно-платежные документы Собственнику в срок не позднее 15 (Пятнадцатого) числа месяца, следующего за расчетным.

Пункт 3.1.9. договора:

Управляющий обязан оперативно устранять аварийные ситуации в многоквартирном доме.

Пункт 3.3.15 договора:

Собственник обязан извещать управляющего незамедлительно о выявлении неисправностей общедомового имущества, аварий на инженерном оборудовании общедомового имущества.

23.08.2016 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору о принятии спорных пунктов в редакции собственника.

Пункт 1.3. договора:

1.3. В состав общего имущества дома включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы,
лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая пристроенные за счет средств собственников
помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются
инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая
котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и
иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения
(включая окна, двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование, в т.ч. общедомовые приборы учета, находящееся в
многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного
кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные
подстанции и электрощитовые, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки,
гаражи, контейнеры и контейнерные площадки для сбора ТБО, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на
котором расположен многоквартирный дом.

Добавить пункт 1.5. договора:

«Жилой дом, а также принадлежащее собственнику нежилое помещение являются объектом культурного наследия на основании постановления Правительства Свердловской области от 28.12.2001 г. № 589-ПП и охранного обязательства Собственника от 02.04.2010 г. (Приложение № 3 к Договору)».

Пункт 2.1. договора:

«Управляющий по заданию Собственника обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлять коммунальные услуги Собственникам и лицам, пользующимся помещениями в многоквартирном доме на законных основаниях, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, в размере, не превышающем внесенных Собственником платежей. Объем работ по настоящему договору соответствует Минимальному перечню услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденному постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013. Кроме того, Управляющий обязан оказывать услуги по содержанию дома как объекта культурного наследия, в соответствии с положениями Охранного обязательства, выданного Собственнику и охранного обязательства, полученного Управляющим при наличии такового».

Пункт 2.2. договора:

Пункт 3.1.1. договора:

Организовать техническое обслуживание, санитарное содержание многоквартирного дома, общедомовых систем отопления, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, лифтов, общедомовых приборов учета, предмета охраны в отношении объекта культурного наследия, а также выполнять другие работы в соответствии с требованиями действующего законодательства».

Пункт 3.1.6. договора:

Начислять платежи, выдавать расчетно-платежные документы с указанием показаний общедомовых приборов учета Собственнику в срок не позднее 15 (Пятнадцатого) числа месяца, следующего за расчетным».

Пункт 3.1.9 договора:

Оперативно (в течение 24 часов с момента уведомления об аварии) устранять аварийные ситуации в многоквартирном доме. Срок устранения аварии может быть увеличен в разумных пределах в связи с необходимостью приобретения дополнительных материалов и/или получения согласований. По запросу Собственника течение 3 (трех) рабочих дней предоставить отчет о причинах аварии, итогах устранения, а также о лицах, виновных в данной аварии».

Пункт 3.3.15:

Извещать Управляющего незамедлительно о выявлении неисправностей общедомового имущества, предмета культурного наследия , аварий на инженерном оборудовании общедомового имущества».

Пункт 3.4.6.:

Письменно требовать и получать от Управляющего информацию о порядке содержания имущества, заключенных Управляющим договорах, понесенных расходах в целях исполнения настоящего договора, показаниях общедомовых приборов учета в любое время».

Пункт 4.11:

Производить оплату по настоящему Договору в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения счета от Управляющего».

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Жилищным кодексом РФ предусмотрен порядок утверждения условий договора управления, на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 162, части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Порядок заключения, исполнения, изменения и расторжения договора управления многоквартирным домом, содержание условий договора регламентируется ст. 162 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; (в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 255-ФЗ),

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).

Таким образом, действующим законодательством регламентированы обязательные условия и порядок утверждения условий договора управления – на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Факт того, что жилой дом является объектом культурного наследия, имеет правовое значение для правоотношений сторон охранного обязательства и не является основанием для возложения дополнительных обязанностей на управляющую компанию.

Возражения истца в части протокола заочного голосования собственников помещений в многоквартирном доме № 1/340 от 01.06.2007 судом не принимаются во внимание, поскольку указанный протокол в установленном порядке не оспорен.

Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Таким образом, заключение договора на условиях, определенных общим собранием собственников помещений МКД, является обязанностью истца.

Истцом не представлено документального подтверждения, согласования спорных условий договора управления с собственниками помещений в многоквартирном жилом доме.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает, что спорные условия договора управления подлежат принятию в редакции ответчика.

Поскольку суд признает договор № 30001770/УМД/В управления многоквартирным домом от 08.07.2016 в действующей редакции общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Октябрьского района", вопрос о взыскании государственной пошлины, судом не рассматривается.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Определить спорные условия договора № 30001770/УМД/В управления многоквартирным домом от 08.07.2016 в редакции общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Октябрьского района", изложенных в протоколе согласования разногласий от 7.09.2016:

Пункт 1.3. «В состав общего имущества дома включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее -
помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и(или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри
помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные
подстанции и электрощитовые, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки,
гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Пункт 2.1. «Управляющий по заданию Собственника обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлять коммунальные услуги Собственникам и лицам, пользующимся помещениями в многоквартирном доме на законных основаниях, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, в размере, не превышающем внесенных Собственником платежей. Объем работ по настоящему договору соответствует Минимальному перечню услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденному постановлением Правительства РФ №290 от 03.04.2013.»

Пункт 2.2. «Состав общего имущества многоквартирного дома, минимальный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также стоимость (ставка) этих работ и услуг устанавливается на общем собрании собственников жилых помещений не реже одного раза в год по предложениям управляющей компании, а в случае не установления - в соответствии с действующим законодательством (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006, Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства РФ №290 от 03.04.2013)».

Пункт 3.1.1. «Организовать техническое обслуживание, санитарное содержание многоквартирного дома, общедомовых систем отопления, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, лифтов, а также другие работы в соответствии с требованиями действующего законодательства».

Пункт 3.1.6. «Начислять платежи, выдавать расчетно-платежные документы Собственнику в срок не позднее 15 (Пятнадцатого) числа месяца, следующего за расчетным».

Пункт 3.1.9. «Оперативно устранять аварийные ситуации в многоквартирном доме».

Пункт 3.3.15. «Извещать Управляющего незамедлительно о выявлении неисправностей общедомового имущества, аварий на инженерном оборудовании общедомового имущества».

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья Е.А.Куклева