Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи С.Ю. Григорьевой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Пешехоновой рассмотрел в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Терминал-Б» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрации Белоярского городского округа (ОГРН <***>), Комитету по управление муниципальным имуществом Белоярского городского округа (ИНН <***>), третье лицо ГУП СО «Белоярское архитектурно-строительное бюро» о признании недействительными торгов и сделок, заключенных в результате торгов и о применении последствий недействительности сделок

от истца – ФИО1, доверенность от 12.03.2010г.,

от ответчиков – ФИО2, доверенность от 09.03.2010г.,

от третьего лица – не явился, извещен

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Общество с ограниченной ответственностью «Терминал-Б» обратилось в суд с иском к Администрации Белоярского городского округа, Комитету по управлению муниципальным имуществом Белоярского городского округа о признании недействительными торгов, состоявшихся 15.06.2007г. по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:06:17 01 008:0092 площадью 261608 кв.м, признании недействительными договора аренды земельного участка № 1 от 20.06.2007г., договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка № 1 от 15.06.2007г., применении последствий недействительности сделок в виде возврата ответчику уплаченной арендной платы в размере 11792527 руб. 24 коп.

Ответчик иск не признал, заявил о применении срока исковой давности.

В судебном заседании объявлен перерыв до 06.07.2010г., после перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же представителей сторон.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

На основании протокола открытого аукциона №15 от 15.06.2007г. между победителем торгов - ООО «Терминал-Б» и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Белоярского городского округа заключен договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка №1 от 15.06.2007г. и договор аренды земельного участка № 1 от 20.06.2007г. с кадастровым номером 66:06:17 01 008:0092 площадью 261608 кв.м, находящегося в р.п. Белоярский Свердловской области, на пять лет для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Земельный участок передан арендатору, что подтверждается актом приема-передачи участка от 20.06.2007г., договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 26.07.2007г.

В обоснование заявленных исковых требований о признании торгов и вышеуказанных договоров недействительными истец ссылается на положение ст. 38.1, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающих порядок и особенности организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, а также на ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Ответчик полагает, что права истца на пользование земельным участком не ограничены охранными зонами высоковольтной линии электропередачи и газопровода высокого давления. Наличие охранных зон не ограничивает земельный участок и допускает его в гражданский оборот. Всем участникам торгов предлагалось заблаговременно осмотреть земельный участок 18.05.2007г. и 11.06.2007г., следовательно, истец на момент проведения торгов, на момент заключения договора аренды земельного участка знал или (как добросовестный приобретатель) должен был знать о наличии на земельном участке охранных зон. По истечении срока исковой давности право истца защите не подлежит.

Порядок проведения торгов по продаже права аренды земельного участка определен ст.ст. 38 - 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808.

Согласно п. 4 ч. 10 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать информацию о предмете аукциона, в том числе: о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и о плате за подключение.

Согласно части 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из условий надлежащего проведения торгов является наличие в извещении полной информации о предмете торгов. Отсутствие в извещении о торгах и в протоколе о результатах аукциона обязательных сведений, предусмотренных законом, является существенным нарушением порядка проведения торгов.

Извещение о проведении аукциона и протокол о результатах аукциона от 15.06.2007 не содержат информации об обременениях земельного участка с кадастровым номером 66:06:1701008:0092 (п.24 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, в рамках арбитражного дела № А60-20191/2009-С2, возбужденного по иску ООО «Терминал-Б» к Администрации Белоярского городского округа, Комитету по управлению муниципальным имуществом Белоярского городского округа о признании недействительными торгов, признании недействительным договора аренды земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка как сделок, совершенных под влиянием заблуждения, применении последствий недействительности сделок и взыскании убытков в размере 344 480 руб. проведена судебная экспертиза в целях установления факта нахождения на спорном земельном участке газопровода и линии электропередач.

Из содержания заключения эксперта, которое в рамках настоящего дела рассматривается судом как простое письменное доказательство (решение суда по делу №А60-20191/2009-С2 отменено и направлено на новое рассмотрение), следует, что ЛЭП-10кВ и часть газопровода высокого давления частично расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 66:06:1701008:0092, при этом протяженность ЛЭП в пределах земельного участка составляет 456 погонных метров, газопровода – 434 погонных метра. Из приложенного к заключению графического изображения следует, что газопровод и линия электропередач расположены в западной части земельного участка вблизи его границы.

Таким образом, выставленный на торги земельный участок обременен как минимум правами пользования владельцев объектов – высоковольтной линии и газопровода (п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской) и максимум – правом бессрочного пользования одного из них. В материалы дела представлены ответы на определение суда в порядке ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, но действительно ли право бессрочного пользования обременяет земельный участок истца установить без проведения экспертизы невозможно. Истец от проведения экспертизы, предложенной судом, отказался, полагая достаточным представленные документы.

Отсутствие в извещении о торгах обязательных сведений о наличии обременений земельного участка является существенным нарушением порядка проведения торгов, а также интересов общества, в связи с чем следует признать, что оспариваемые торги были проведены с нарушением норм действующего законодательства.

В соответствии с п.1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, торги, проведенные с нарушением правил, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

На основании п. 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 25.02.1998г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год и его течение начинается в данном случае, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства, связанные с нарушением прав истца, а именно об обременении земельного участка, должны были быть известны истцу уже при визуальном осмотре объекта аренда, т.к. линия электропередачи проходит по воздушному пространству над земельным участком, переданным в аренду, местоположение обозначено деревянными опорами с железобетонными приставками, а место прокладки газопровода высокого давления обозначено железобетонными столбиками желтого цвета высотой 1,5 м.

Но рекомендованный Федеральным Арбитражным судом Уральского округа в постановлении № Ф09-4263/10-С6 от 09.06.2010г. к исследованию вопрос в рамках дела № А60- 20191/2009-С2 о наличии у общества при визуальном осмотре земельного участка возможности определить местоположение указанных объектов относительно границ земельного участка и их прохождение через него, не может быть исследован в полном объеме, поскольку лица, участвующие в деле, не представили данных о закреплении на местности границ земельного участка межевыми знаками.

Отсутствие межевых знаков с учетом площади земельного участка - 261608 кв.м. весьма затрудняет визуальное соотношение границ земельного участка, деревянных опор с железобетонными приставками (высоковольтная линия) и желтых столбиков высотой 1,5м (газопровод).

В соответствии с Федеральным законом «О землеустройстве» (действовавшем на момент проведения торгов и заключения сделок купли-продажи и аренды земельного участка) закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства возможно было не только с помощью межевых знаков, но и иным способом.

Согласно информационному сообщению о проведении торгов местоположение спорного земельного участка – район инструментального завода, также указано, что земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: северная граница блока 66:06:17, восток – автомобильная дорога к лагерю «Искра», юг – щебеночная дорога, севернее коллективных садов «Ягодка», «Дружба-1», «Дружба», затем по оси автомобильной дороги в улицу Свободы, далее по оси щебеночной автомобильной дороги до границы блока.

Указанное описание расположения земельного участка невозможно расценить как иной способ закрепления на местности границ земельного участка, т.к. автомобильные дороги являются ориентирами квартала, а инструментальный завод не нанесен на карту и его границы не обозначены на местности.

По указанным причинам суд не может согласиться с мнением ответчиков об исчислении срока исковой давности с момента получения земельного участка или регистрации договора аренды.

Также суд не может согласиться с исчислением срока давности истцом с 14.04.2009г. (договор №12 о производстве работ и оказании услуг) и с 31.10.2008г. (договор подряда), поскольку достоверных данных о том, что именно с указанной даты истец узнал или должен был узнать об обременении земельного участка не имеется.

Из-за отсутствием данных о моменте, с которого истец должен был узнать, суд полагает возможным исчислить срок давности с момента, когда истец узнал о наличии на земельном участке линии электропередач и газопроводе – с 29.12.2008г. или с 22.01.2009г.

21.10.2008г. истцом представлен в Администрацию Белоярского городского округа (отдел архитектуры и градостроительства) градостроительный план земельного участка, согласно которому в западной части земельного участка вблизи его границы (в непосредственной близости от газопровода и линии электропередач, либо на газопроводе и под линией электропередач) общество намеревалось возвести административное здание площадью 121,1 кв.м., на что 27.10.2008г. получено разрешение на строительство №66342000-273-08 и 31.10.2008г. подписан договор подряда.

Строительство административного здания не завершено и 29.12.2008г. зарегистрировано право собственности истца на незавершенный строительством объект (запись 66-66-28/042/2008-254), а 22.01.2009г. Администрацией Белоярского городского округа получено письмо истца о приведении в соответствие правоустанавливающих документов на земельный участок, из которого следует, что истец узнал о наличии на земельном участке линии электропередач и газопроводе.

Таким образом, с момента строительства административного здания (документов об исполнении договора от 31.08.2008г. не представлено) истец не мог не узнать о линии электропередач (деревянные опоры с железобетонными приставками) и газопроводе (желтые столбики высотой 1,5м), а 22.01.2009г. ему уже было известно об этих объектах.

Годичный срок исковой давности в таком случае истек 29.12.2009г. или 22.01.2010г. Исковое заявление подано в суд 18.03.2010г., т.е. за пределами срока исковой давности.

При указанных обстоятельствах оснований для признания недействительными торгов, а, следовательно, оснований для признания недействительным договоров, заключенных с лицом, выигравшим торги (ч. 2 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации), у арбитражного суда не имеется (п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом не имеет значение, что заключенные на основании торгов сделки - договор купли-продажи от 15.06.2007г. № 1 и договор аренды от 20.06.2007г. № 1 оспариваются истцом по признаку из несоответствия закону, поскольку трехгодичный срок исковой давности, применяемый к ничтожным сделкам, в данном случае не применим (постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 06.04.2010г. № 17359/09).

Охранные зоны высоковольтной линии и газопровода ограничивают использование земельного участка, но самостоятельным основанием данное обстоятельство для признания договора недействительным не является, т.к. не исключает возможность использования земельного участка по его назначению с условием соблюдения режима охранной зоны.

В данном случае договоры заключены по результатам торгов, отсутствие информации об обременениях земельного участка, в том числе об охранных зонах, судом исследовано, ему дана оценка.

Истец, пропустивший срок исковой давности, вправе защитить свои права и интересы иным способом (ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд не имеет процессуальной возможности прекратить производство по делу, что изложено в определении от 18.05.2010г. с учетом позиции Федерального арбитражного суда Уральского округа, изложенной в постановлении от 03.09.2007г. по делу №Ф09-7080/07-С6, а также по указанной причине оставить исковое заявление без рассмотрения, кроме того, дело №А60-20191/2009-С2 направлено на новое рассмотрение.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Судья С.Ю.Григорьева