Гражданский кодекс часть 1

заинтересованные лица – ФИО1, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания (Управление Росреестра по РСО-А)

о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка

при участии:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 27.11.2009 №15-01/55/359

от АМС Моздокского городского поселения РСО-А – ФИО3 по доверенности от 05.05.2010

от Управления Росреестра по РСО-А – не явился

гр.ФИО1 – не явилась

установил: Предприниматель без образования юридического лица ФИО4 Саид-Алиевич (далее – заявитель, предприниматель) обратился с заявлением о понуждении Администрации Моздокского городского поселения РСО-Алания (далее – АМС Моздокского городского поселения) заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 15:01:01 09 008:0008 общей площадью 8420,7кв.м., расположенный по адресу: РСО-Алания, <...>, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости.

Заявление мотивировано следующим.

Отказ АМС Моздокского городского поселения в выкупе земельного участка на основании того, что земельный участок находится в аренде, и договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора может быть расторгнут только по обоюдному согласию ФИО4 С-А. и ФИО1 противоречит статьям 15, 28 и 36 Земельного кодекса РФ.

В повторном обращении в АМС Моздокского городского поселения заявитель просил о разделе земельного участка, а также указал на то, что ФИО1 будет обеспечена возможность подхода и проезда к ее объектам недвижимости, в том числе путем наложении сервитута. В этом предпринимателю также было незаконно отказано.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, пояснил, что представленные суду фотографии рынка свидетельствуют о том, что между объектами недвижимости расположенные узкие проходы, необходимые для проезда и прохода, в связи с чем, предприниматель обращался в АМС Моздокского городского поселения с просьбой об установлении для ФИО1 сервитута. В площадь земельного участка, на которую претендует предприниматель, входит только необходимая для использования объектов недвижимости земля. В нее включены только дороги, проезды и проходы, а потому она не превышает площади имеющейся в собственности предпринимателя недвижимости.

АМС Моздокского городского поселения в письменном отзыве заявленные требования не признала, ссылаясь на следующее.

Спорный земельный участок был предоставлен в аренду не только ФИО4 С-А., но и ФИО1 и имеет единый кадастровый номер, в связи с чем, АМС Моздокского городского поселения не может прекратить право аренды по обращению одного заявителя в силу закона и по условиям договора аренды.

В заявлении об установлении сервитута ФИО4 С-А. было отказано потому, что сервитут в соответствии с пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установление сервитута и собственником соседнего участка. Требование об установлении частного сервитута не может быть заявлено арендатором.

Представитель АМС Моздокского городского поселения в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве, пояснив, что спорный земельный участок является неделимым, может быть передан обоим арендаторам в общую долевую собственность по их обоюдному согласию.

Заинтересованные лица – ФИО1 и Управление Росреестра по РСО-А, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явились. Дело рассмотрено судом в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, заслушав представителей заявителя и ответчика, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела между гражданкой ФИО1 и гражданином ФИО4 С-А. 25.12.2003 были заключены девять договоров купли-продажи недвижимого имущества, согласно которым гражданином ФИО4 С-А. были приобретены нежилые помещения, расположенные по адресу: РСО-Алания, <...>: литер «Ф» общей площадью 63,0кв.м., литера А, А1, А2, А3 общей площадью 2165,9кв.м., литер «У» общей площадью 143,3кв.м., литера Р, С, Т общей площадью 269,3кв.м., , литера П, П1, П2 общей площадью 169,1кв.м., литера В, Г, Е, Ж, З, И, К, Л, М, Н общей площадью 283,7кв.м., литер «О» общей площадью 94,6кв.м., литер «Б» (1, 2, 3, 4, 7, 8, 9) общей площадью 56,5кв.м., навесы (1-7, 9-27, 29-34), общей площадью 2398,8кв.м. Общая площадь приобретенного ФИО4 С-А. недвижимого имущества составляет 5.644,2кв.м.

Актами приема-передачи от 25.12.2003 объекты недвижимости были переданы ФИО4 С-А.

Вся недвижимость зарегистрирована в Управлении Росреестра по РСО-А 27.12.2003, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности (л.д.15, 18, 21, 24, 27, 30, 33, 36, 39).

Глава АМС г.Моздока 09.01.2004 приняла постановление №8, согласно которому физическому лицу ФИО4 С-А. был передан в аренду земельный участок площадью 7510,кв.м. для завершения строительства объекта «Рынок» (л.д.94).

Согласно свидетельству серии 15 №000136631 гражданин ФИО4 С-А. зарегистрирован Инспекцией МНС России по Моздокскому району РСО-Алания в качестве индивидуального предпринимателя (л.д.72).

Постановлением от 22.03.2004 №407 Главы АМС г.Моздока, отменив постановление от 09.01.2004 №8, передала в аренду сроком на 10 лет ФИО4 С-А. земельный участок площадью 7263,4кв.м. и гражданке ФИО1 земельный участок площадью 247,1кв.м. для эксплуатации рынка «Восточный» в граница, согласно кадастровому плану участка (л.д.91).

Постановлением Главы АМС г.Моздока от 11.06.2004 №863 пункт 2 постановления от 22.03.2004 №407 был изменен. Согласно внесенным изменениям ФИО4 С-А. был передан в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 8420,7кв.м., а ФИО1 – 247,1кв.м. (л.д.88).

Постановлением Главы АМС г.Моздока от 14.02.2005 №170 было изменено целевое назначение земельного участка площадью 8420,7кв.м., предоставленного в аренду ФИО4 С-А. с эксплуатации рынка на:

= 1115,1кв.м. – эксплуатация подъездных путей и прилегающей к торговым объектам территории;

= 6384,6кв.м. – торговля в отдельно стоящих капитальных зданиях и сооружениях;

= 921,0кв.м. – торговля на рынках (л.д.90).

Постановлением Главы Моздокского городского поселения РСО-А от 30.08.2006 №1535 были аннулированы постановления от 22.03.2004 №407, от 11.06.2004 №863, от 14.02.2005 №170, и было вынесено постановление №1536 «О предоставлении земельного участка по адресу: <...>».

Согласно постановлению №1536 Глава АМС Моздокского городского поселения РСО-А постановил предоставить в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 20 лет неделимый земельный участок общей площадью 8667,8кв.м. по ул.Юбилейной, 7, как собственникам объектов недвижимого имущества, находящегося на указанном земельном участке, категория земель – земли поселений, вид угодий – под площадками и постройками: ФИО4 С-А 8420,7кв.м., из которых 6384,6кв.м – земельные участки торговых объектов (эксплуатация отдельно стоящих капитальных зданий магазинов и павильонов), 1115,1кв.м. – земельные участки торговых объектов (эксплуатация подъездных путей и прилегающей к торговым объектам территорий), 921,0кв.м. – земельные участки рынков (эксплуатация открытых навесов и торговых мест на рынке; ФИО1 247,1кв.м. с видом разрешенного использования (целевое назначение – земельные участки торговых объектов (эксплуатация отдельно стоящих капитальных здания магазинов и павильонов), в границах, согласно кадастровому плану участка (л.д.92).

На основании постановления Главы Моздокского городского поселения РСО-А от 30.08.2006 Администрация Моздокского городского поселения РСО-А заключила с ФИО4 С-А. и ФИО5 (арендаторы) договор аренды от 30.08.2006 №ТД-113/06 с множественностью лиц на стороне арендатора, по которому арендодатель передал арендаторам во владение и пользование сроком до 30.08.2026 земельный участок общей площадью 8667,8кв.м. (кадастровый номер 15:01:01 09 008:0008), расположенный по адресу: РСО-Алания, <...> (л.д.40-43). Земельный участок передан арендаторам по акту приема-передачи от 30.08.2006 (л.д.44).

ФИО4 С-А. 11.06.2009 обратился в Администрацию Моздокского городского поселения с заявлением о предоставлении ему в собственность путем выкупа земельный участок общей площадью 8420,7кв.м., кадастровый номер 15:01:01 09 008:0008.

Администрация Моздокского городского поселения 02.07.2009 отказала ФИО4 С-А. в предоставлении спорного земельного участка в собственность, мотивируя отказ тем, что о расторжении договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора должны заявить все арендаторы. При расторжении договора аренды по обоюдному согласию арендаторов Администрация Моздокского городского поселения может предоставить спорный земельный в общую долевую собственность.

Таким образом, отказ был обоснован тем, что спорный земельный участок является частью земельного участка с кадастровым номером15:01:01 09 008:0008, арендуемого ФИО4 С-А. и ФИО1 на основании договора аренды от 30.08.2006 №ТД-113/06 с множественностью лиц на стороне арендатора.

Предприниматель, считая отказ Администрации Моздокского городского поселения от 02.07.2009 в предоставлении земельного участка в собственность незаконным и нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности, обратился с заявлением в арбитражный суд.

Одним из основных правовых принципов земельного законодательства в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Данный принцип как законодательное требование устанавливает правовой режим, в соответствии с которым любой собственник здания, строения, сооружения обладает охраняемым законом правом на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно части 2 указанной статьи площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

В порядке пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ установлено, что в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

Границы и размеры земельного участка определяются в учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ).

Из материалов дела следует, что по постановлению Главы АМС Моздокского городского поселения от 30.08.2006 №1536 в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора ФИО4 С-А. и ФИО1 предоставлен в аренду сроком на 20 лет неделимый земельный участок общей площадью 8667,8кв.м. с кадастровым номером 15:01:01 09 008:0008.

Таким образом, собственником спорного земельного участка установлено и не оспорено заявителем, что земельный участок общей площадью 8667,8кв.м. с кадастровым номером 15:01:01 09 008:0008 является неделимым, сформированным и постановленным на кадастровый учет как единое целое, а находящиеся на нем объекты недвижимости принадлежат разным собственникам – ФИО1 и ФИО4 С-А.

Исходя из плана земельного участка, а также фотографий, представленных заявителем в материалы дела, усматривается, что объекты недвижимости, принадлежащие ФИО1, находятся в центре торговых рядов между помещениями, принадлежащими ФИО4 С-А., не являются обособленными друг от друга, в связи с чем, раздел земельного участка приведет к ограничению прохода и проезда к объектам недвижимости ФИО1, что также не оспаривалась представителем заявителя в судебном заседании.

В испрашиваемый земельный участок предпринимателем ФИО4 С-А. включены все дороги, проезды и проходы к объектам недвижимости ФИО1, что соответственно ведет к ограничению прав одного из собственников в отношении использования принадлежащего ему имущества.

С учетом расположения недвижимых объектов, принадлежащих разным собственникам фактический земельного участка возможен только с установлением взаимных сервитутов, с чем предприниматель ФИО4 С-А. также обращался в АМС Моздокского городского поселения (заявление от 11.11.2009, л.д.62-64).

При таких обстоятельствах в силу вышеуказанных нормативных правовых актов неделимый земельный участок может быть предоставлен в общую долевую собственность лицам, которым на праве собственности принадлежат расположенные на нем помещения.

Помимо изложенного суд считает необходимым указать следующее.

Представитель АМС Моздокского городского поселения в судебном заседании пояснил, что по решению суда Администрация может разделить спорные земельные участки. Суд считает ошибочными выводы Администрации в связи со следующим.

Пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ предусматривает, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ, введенной в действие Федеральным законом от 22.07.2008 N 141-ФЗ, установлено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что соарендаторы не подавали в АМС Моздокского городского поселения совместного заявления о приобретении земельного участка в собственность, ФИО4 С-А. не согласовал с соарендатором раздел земельного участка.

Также заявителем не представлены документы, подтверждающие размер сформированного им земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Поскольку для заключения договора купли-продажи земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ заявитель (собственник объектов недвижимости) должен произвести совместно с уполномоченным органом определенные действия, в том числе обеспечить за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обратиться с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», возложение на Администрацию Моздокского городского поселения обязанности по заключению договора купли-продажи спорного земельного участка на данной стадии является преждевременным.

Довод представителя заявителя о том, что наличие кадастрового паспорта от 22.09.2004 №02/04-1297, представленного в АМС Моздокского городского поселения вместе с заявлением, свидетельствует о сформированности спорного земельного участка, судом отклоняется. Заявителем в АМС Моздокского городского поселения был представлен кадастровый план от 22.09.2004 на общую площадь 8420,7кв.м. с кадастровым номером общего земельного участка 15:01:01 09 008:0008 с описанием земельного участка, датированным 2008 годом (без даты и месяца, не подписанный предпринимателем), из чего следует, что раздел общего земельного участка не был осуществлен.

Помимо этого, АМС Моздокского городского поселения, пояснил, что отсутствуют письменные доказательства, подтверждающие доводы ФИО4 С-А. о приложении каких-либо документов к заявлению о выкупе спорного земельного участка.

Также представитель АМС Моздокского городского поселения пояснил, что кадастровый план 2004 года, на который ссылается заявитель, содержит в себе неправильные данные, противоречащие сведениям по общей площади земельного участка, указанным в описании границ данного земельного участка, о чем АМС Моздокского городского поселения уведомляла ФГУ «Земельная кадастровая палата» по РСО-Алания (л.д.82-83).

Таким образом, в деле отсутствуют доказательства формирования спорного земельного участка как объекта гражданского оборота в соответствии с требованиями статей 29, 33, 35 Земельного кодекса РФ (землеустроительное дело, акт установления и согласования границ).

На основании вышеизложенного суд считает, что требования предпринимателя ФИО4 С-А. удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине следует взыскать с заявителя, уменьшив ее размер в соответствии с его ходатайством до 500руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Предпринимателю Альбекову Махмуду Саид-Алиевичу отказать в удовлетворении заявленных требований.

Взыскать с предпринимателя Альбекова Махмуда Саид-Алиевича (ОГРН <***>, свидетельство серии 15 №000136631 выдано Инспекции МНС России по Моздокскому району РСО-А 04.02.2004) в доход бюджета РФ госпошлину в сумме 500руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Настоящее решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке и сроки, установленные АПК РФ.

Судья Акимцева С.А.