Гражданский кодекс часть 1

установил: Прокурор РСО-Алания обратился в суд с заявлением о признании недействительным (ничтожным) подпункта 4.3.2 пункта 4.3 договора аренды земельного участка с КН 15:08:00 20 101:665 от 10.10.2011 №621, заключенного между АМС Муниципального образования – Пригородный район РСО-Алания (далее – Администрация) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее – предприниматель).

Заявлением мотивировано тем, что пункт 2 статьи 1 и пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ, а также правовая позиция ВАС РФ, изложенная в пункте 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 не позволяют предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия арендодателя.

Изучив материалы дела, суд считает, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Постановлением АМС Муниципального образования – Пригородный район РСО-Алания от 29.12.2011 №885 предпринимателю был предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 0,3446га из категории земель промышленности с КН 15:08:002 01 01:665, расположенный по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, с левой стороны автодороги Кантышево-Назрань на границе с Республикой Ингушетия для строительства автозаправочной станции.

Согласно данному постановлению арендатор был обязан в месячный срок заключить с Администрацией договор аренды земли и зарегистрировать его в Регистрационной палате РСО-А.

Во исполнение постановления Администрация и предприниматель 30.12.2011 заключили договор аренды земельного участка №621, который был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РСО-А 17.01.2012 за №15-15-08/178/2011-238.

Актом приема-передачи земельный участок 30.12.2012 был передан предпринимателю.

Подпунктом 4.3.2 пункта 4.3 договора аренды от 30.12.2012 №621 стороны договорились о том, что предприниматель справе с согласия Администрации сдавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при заключении договора на срок более 5 лет.

Договор аренды заключен на 10 лет.

Прокурор РСО-А, считая, что указанный пункт договора противоречит действующему гражданскому законодательству, является ничтожным, обратился в суд с данным заявлением.

Суд считает ошибочными выводы Прокурора Моздокского района РСО-А в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Из указанной нормы права следует, что субаренда и поднаем являются различными способами изменения прав по отношению к арендатору и арендодателю имущества.

Перемена лиц в обязательстве из договора аренды возможна на стороне, как арендодателя, так и арендатора. По общему правилу перемена лиц на стороне арендатора возможна путем передачи прав и обязанностей по договору аренды - перенайма.

При перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора, к которой применяются правила об уступке требования и переводе долга. Одной уступки прав по договору аренды для перемены лиц в обязательстве недостаточно, так как у арендатора имеются обязанности, вытекающие из закона (статьи 615, 616, 622 ГК РФ) и договора и касающиеся порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.

Перенаем не означает возникновения нового обязательства: права прежнего арендатора при перенайме переходят к новому арендатору в том объеме, в каком они существовали на момент заключения договора перенайма. Так, при перенайме сохраняет свою силу договор субаренды, обременяющий права арендатора.

От перенайма и иных форм перемены лиц в обязательстве на стороне арендатора отличаются случаи, в которых ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К таким случаям относится прежде всего сдача арендованного имущества в субаренду (поднаем).

В отличие от перенайма при субаренде арендатор остается стороной в договоре аренды. Субарендатору передается лишь осуществление права пользования вещью. В силу этого как арендодатель не имеет никаких прав по отношению к субарендатору, так и субарендатор лишен права предъявлять какие-либо требования к арендодателю.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Таким образом, на основании изложенного действующее законодательство допускает установление договором аренды иных условий, отличных от тех, которые указаны в приведенных нормах закона.

Данный вывод подтверждается позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Вышеуказанные нормы гражданского и земельного права уточнены рекомендациями Высшего арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Согласно позиции, изложенной в абзаце 2 пункта 15 Постановления Пленума от 24.03.2005 №11, согласно которому поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

В оспариваемый Прокурором РСО-А подпункт 4.3.2 пункта 4.3 договора аренды от 30.12.2011 №621 стороны включили условие, касающееся как передачи земельного участка в субаренду (поднаем), так и передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам (перенаем)

Как уже было указано при субаренде договорные отношения с арендатором не прекращаются, арендатор не передает свои права по договору аренды третьему лицу, а заключает от своего имени договор субаренды, по которому выступает арендодателем по отношению к субарендатору, что регулируется пунктом 6 статьи 22 ЗК РФ, содержащим оговорку – если иное не предусмотрено договором аренды.

В связи с тем, что действующее законодательство допускает установление договором аренды иных условий, отличных от тех, которые указаны в приведенной норме закона, подпункта 4.3.2 пункта 4.3 договора аренды от 30.12.2011 №621, как соответствующий закону, не может быть признан ничтожным, и стороны договора, установив в договоре запрет субаренды без согласия арендодателя, обязаны его исполнять.

На основании изложенного выводы Прокурора РСО-А являются ошибочными, так как основаны на положениях земельного и гражданского законодательства, которые регламентируют не субаренду, а передачу прав по договору аренды третьему лицу, т.е. правоотношения, при которых арендатор полностью прекращает договорные отношения с арендодателем, передав свои права по договору аренды иному лицу.

В части требований о признании недействительным (ничтожным) подпункта 4.3.2 договора аренды от 30.12.2011 №621 в части установления условия о возможности передачи прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам с согласия арендодателя, в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ с учетом разъяснений, изложенных в пункте 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11, заявление Прокурора РСО-А подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, сделка как правомерное действие должна соответствовать требованиям и федеральных законов, и иных нормативных правовых актов. В противном случае она является ничтожной, что означает недействительность сделки в силу того, что она совершена в нарушение норм действующего законодательства.

В соответствии с абзацем 3 пункта 32 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Таким образом, подпункт 4.3.2 пункта 4.3 договора аренды в части указания сторонами на возможность передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам только с согласия арендодателя является ничтожным.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным (ничтожным) подпункт 4.3.2 пункта 4.3 договора аренды от 30.12.2011 №621, заключенного между АМС Муниципального образования – Пригородный район РСО-А и индивидуальным предпринимателем ФИО1 в части включения в него условия о возможности передачи прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам только с согласия арендодателя.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд РСО-Алания.

Судья С.А. Акимцева