Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд РСО-Алания в составе: судьи Родионовой Г.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Вазаговой З.С., рассмотрев в заседании суда дело по заявлению Администрации местного самоуправления к ЗАО «Иосиф» о взыскании задолженности по арендной плате, о расторжении договора аренды, об освобождении земельного участка, о передаче земельного участка по акту приема-передачи,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

установил:

Администрация местного самоуправления г. Владикавказа РСО-Алания (далее –администрация) обратилась в суд с заявлением к закрытому акционерному обществу «Иосиф» (далее – общество) о взыскании с задолженности по арендной плате за пользование земельным участком площадью 0,3002 га, расположенного по адресу: РСО-Алания, <...> за период с 01.01.2011 по 31.12.2012 в размере 3 231 522 руб., в том числе 2 753 853,70 руб. основного долга и 477 668,31 руб. пени, о расторжении договора аренды земельного участка от 23.05.1997 №76, об обязании освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи АМС г. Владикавказа.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились. В материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения дела. Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы заявления суд приходит к следующему. Постановлением АМС г.Владикавказа от 25.03.1997 №118 ЗАО «Иосиф» был предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 0,3 га, расположенный по адресу: РСО-Алания, <...> для строительства АЗС.

Во исполнение постановления сторонами был заключен договор аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер 15:0904 04 02:25 от 23.05.1997 №76, который был зарегистрирован в Поземельной книге Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Владикавказа за №76.

Согласно пункту 2.1 договора годовой размер арендной платы за арендованный земельный участок на момент заключения договора определен в размере 18 012 000 руб. согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (Приложение №3), с учетом нормативной цены (кадастровой стоимости) земельного участка равной 300 000 руб./кв.м., базовой ставки 1% и поправочного коэффициента 0,25.

В разделе 2 договора указано, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями Правительства РСО-Алания, устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость) базовые ставки арендной платы, льготы с письменным извещением арендатора.

25 октября 2012 года, 6 марта 2013 года, 26 апреля 2013 года администрация направила в адрес общества претензионные письма №№1323, 27/360, 27/683, в которых указывалось на необходимость оплаты задолженности по договору аренды от 23.05.1997 №76 и о расторжении договора аренды в связи с окончанием срока договора аренды, систематической неоплатой арендной платы и неиспользованием земельного участка более 3 лет под строительство АЗС, изменением вида разрешенного использования.

Поскольку требования претензии общество не выполнило, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.

Субъектами спорных правоотношений в период с 01.01.2011 по 31.12.2012 являлись АМС г. Владикавказ (арендодатель) и общество (арендатор).

По своей правовой природе спорные правоотношения представляют собой, правоотношения аренды земельного участка, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Факт использования земельного участка обществом в спорный период обществом не оспаривается.

При проверке законности и обоснованности доводов заявления о взыскании арендной платы суд установил следующее.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса РФ ).

Согласно статье 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) указано, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

В данном случае договор от 23.05.1997 №76 заключен до введения в действие Земельного кодекса и предусматривает возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с решениями органа исполнительной власти субъекта.

Судом условия договора истолковываются по правилам статьи 431 Гражданского кодекса РФ. Поэтому размер долга по арендной плате рассчитывается с применением формулы, согласованной сторонами в пункте 2.1.

Расчет задолженности за спорный период администрацией произведен на основании постановления Правительства РСО-Алания от 27.12.2010 №380 «О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РСО-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказа.

Указанным постановлением утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Северная Осетия-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ. Порядок устанавливает правила определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Северная Осетия-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ, и коэффициент К (в процентах) к кадастровой стоимости земельных участков для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Северная Осетия-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ. Годовой размер арендной платы рассчитывается по формуле: А = С х К, где

А - годовой размер арендной платы, руб.,

С - кадастровая стоимость земельного участка, руб.,

К - коэффициент К (в процентах) к кадастровой стоимости

земельных участков (определяется согласно приложению к Порядку).

В соответствии с пунктом 3 Порядка для земельных участков, предоставленных для строительства объектов недвижимости, арендная плата рассчитывается в зависимости от планируемого вида деятельности строящегося объекта, с применением соответствующей виду разрешенного использования кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента К (в процентах) к кадастровой стоимости земельного участка и дополнительного корректирующего коэффициента К доп. Установлен дополнительный корректирующий коэффициент К доп. в размере 1,5 на третий и последующие годы строительства.

С учетом кадастровой стоимости участка - 34 569 686,8 руб., коэффициентов 2,8 и 1,5 годовой размер арендной платы за спорный период составил 2 903 853,7 руб.

Между тем, решением Арбитражного суда РСО-Алания от 15.04.2014, оставленным в силе постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2014 по делу N А61-278/2014 требование ЗАО "Иосиф" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной кадастровой службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по РСО-Алания, третьим лицам - Администрации местного самоуправления г. Владикавказа, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РСО-Алания об установлении кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 0,3000 га с кадастровым номером 15:09:0040402:25, расположенного по адресу: <...>/ФИО1 по состоянию на 1 января 2010 года, равной его рыночной стоимости в размере 5852000 рублей и обязании внести изменения в государственный кадастр, удовлетворено.

Согласно статье 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ не подлежат доказыванию при рассмотрении арбитражным судом дела лишь те обстоятельства, которые были установлены вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, обстоятельства, установленные указанным решением, а именно новая кадастровая стоимость земельного участка имеют преюдициальную силу при рассмотрении настоящего дела, и применяется судом при исчислении годовой арендной платы за спорный период.

Обществом в материалы дела представлены расчет платы за аренду земельного участка за спорный период, составленные администрацией, акт сверки и платежные поручения от 19.06.2012 №84, от 06.08.2012 №122, от 12.11.2012 №154, от 14.05.2013 №68.

При составлении расчета и акта администрация правомерно исходила из новой кадастровой стоимости земельного участка, тем самым признав обоснованность исчисления размера арендной платы, исходя из новой кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, в заявленный период администрация обладала правом на взыскание платы по договору аренды в размере 491 568,28 руб.

Как следует из расчета, администрацией в соответствии с пунктом 2.5 договора аренды начислена пеня за период с 10.03.2011 по 31.12.2012 в размере 0, 0005 % от суммы неуплаты в размере 82 650, 63 руб.

Обществом представлены в материалы дела доказательства внесения платы за использование участка в спорный период в размере 150 000 руб. С учетом указанной суммы размер арендной платы и пени, подлежащей взысканию за спорный период, уменьшился и составляет 398 997 руб., в том числе основной долг – 341 568,28 руб. , пеня - 57 429,65 руб. Расчет пени, направленный администрацией обществу в части пени необоснован. Судом произведен арифметический расчет пени исходя из признания факта оплаты задолженности по арендной плате за спорный период в размере 150 000 руб.

Ссылка общества на внесение платы за использование участка в размере 50 000 руб. на основании платежного поручения от 14.05.2013 №68 не принимается ввиду неотносимости данного платежа к спорному периоду. Указанное платежное поручение свидетельствует о внесении арендной платы за иной период.

Иных доказательств погашения задолженности за пользование земельным участком обществом не представлено.

В связи с тем, что обществом на протяжении длительного времени не исполнялись обязательства по оплате арендных платежей за предоставленный в аренду земельный участок, администрацией заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка от 23.05.1997 №76, об обязании освободить земельный участок и передать по акту приема-передачи.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том случае, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Претензиями от 25.10. 2012, 06.03. 2013 администрация направила в адрес общества претензионные письма №№1323, 27/360, в которых указывалось на необходимость оплаты задолженности по договору аренды от 23.05.1997 №76.

Претензией от 26.04.2013 №27/683 администрация поставила в известность общество о том, что она вынуждена обратиться в суд с иском о расторжении договора в связи с окончанием срока договора аренды, систематической неоплатой арендной платы и неиспользованием земельного участка более 3 лет под строительство АЗС и изменением вида разрешенного использования.

Претензионные письма получены обществом своевременно, но оставлены без исполнения.

Учитывая, что администрация обратилась в суд с иском 05.11.2013, то есть по истечении 30 дней после получения ответчиком претензии от 26.04.2013 №27/683 с предложением расторгнуть договор аренды по соглашению сторон, суд пришел к выводу, что администрацией соблюден досудебный порядок по требованию о расторжении договора аренды земельного участка.

Доказательств обратного, обществом суду не предоставлено.

При установленных обстоятельствах и с учетом того, что в период рассмотрения дела в суде обществом задолженность по арендным платежам не оплачена, соглашение о добровольном расторжении договора не состоялось, более того, общество продолжает нарушать условия договора, которые являются существенными, поскольку влечет для администрации такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора, суд считает, что исковые требования о расторжении договора аренды земли 23.05.1997 подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. В силу приведенной нормы соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса).

Согласно статье 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненные арендодателю убытки, он может потребовать их возмещения.

В силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 информационного письма N 66).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на общество и взыскиваются с него в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Исковые требования Администрации местного самоуправления г. Владикавказа РСО-Алания к закрытому акционерному обществу «Иосиф» о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком площадью 0,3002 га, расположенного по адресу: РСО-Алания, <...> за период с 01.01.2011 по 31.12.2012 в размере 3 231 522 руб., в том числе 2 753 853,70 руб. основного долга и 477 668,31 руб. пени, о расторжении договора аренды земельного участка от 23.05.1997 №76, об обязании освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи частично удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.05.1997 №76, заключенный между Администрацией местного самоуправления г. Владикавказ РСО-Алания и закрытым акционерным обществом "Иосиф" (ОГРН <***>, адрес: РСО-Алания, <...>).

Обязать закрытое акционерное общество "Иосиф" освободить земельный участок площадью 0,3002 га с кадастровым номером 15:09 04 04 02:25, расположенный по адресу: РСО-Алания, <...> и передать его по акту приема-передачи Администрации местного самоуправления г. Владикавказ РСО-Алания в течение одного месяца с момента принятия настоящего решения.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Иосиф» в пользу Администрации местного самоуправления г.Владикавказа задолженность по арендной плате за период с 01.01.2011 по 31.12.2012 в сумме 398 997,65 руб., в том числе 341 568 руб. основного долга и 57 429,65 руб. пени за период с 10.03.2011 по 31.12.2012.

Во взыскании 2 832 524,36 руб. отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Иосиф" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 14 980 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия через Арбитражный суд РСО-Алания.

Судья Г.ФИО2