Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным отказа от 29.05.2019 и обязании установить для земельного участка с кадастровым номером 15:08:0030302:148 и 15:08:0030203:150 по видам сельскохозяйственных угодий: выпас сельскохозяйственных животных код – 1.20, сенокошение код – 1.19 в установленном порядке; обязании внести изменения в договор аренды земельного участка № 48 А/З от 07.11.2014 (пункт 1.1) по земельным участкам: кадастровыми номерами 15:08:0030302:148 и 15:08:0030203:150 в части определения вида сельскохозяйственных угодий как сенокошение код – 1.19,выпас сельскохозяйственных животных код 1-20, определить арендную плату исходя из видов угодий как сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных и произвести перерасчет арендной платы по договору,

при участии: от истца – не явились,

от Минимущества – ФИО1, по доверенности,

от третьих лиц – не явились,

Заявитель и третьи лица в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе путем публичного размещения сведений в сети Интернет на сайте Арбитражного суда РСО-Алания и на сайте Верховного Суда Российской Федерации. В соответствии со статьями 156, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

установил: акционерное общество «Саниба» обратилось в Арбитражный суд с заявлением к Министерству государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания, третьи лица: Правительство РСО-Алания, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания (Росреестр), ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РСО-Алания о признании незаконным отказа от 29.05.2019 и обязании установить для земельного участка с кадастровым номером 15:08:0030302:148 и 15:08:0030203:150 по видам сельскохозяйственных угодий: выпас сельскохозяйственных животных код – 1.20, сенокошение код – 1.19 в установленном порядке; обязании внести изменения в договор аренды земельного участка № 48 А/З от 07.11.2014 (пункт 1.1) по земельным участкам: кадастровыми номерами 15:08:0030302:148 и 15:08:0030203:150 в части определения вида сельскохозяйственных угодий как сенокошение код – 1.19, выпас сельскохозяйственных животных код 1-20, определить арендную плату исходя из видов угодий как сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных и произвести перерасчет арендной платы по договору.

Заявленные требования обоснованы следующим.

На основании распоряжения Министерства государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания (далее – Министерство, Арендодатель ) от 07.11.2014 № 412 между Министерством и АО «Саниба» (далее – общество, Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 07.11.2014 № 48 А/З, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения:

- с кадастровым номером 15:08:0030203:150, расположенный по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Пригородный район (далее - Участок 1)вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка 1, площадью 174108 кв.;

- с кадастровым номером 15:08:0030302:148, расположенный по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Пригородный район (далее - Участок 2) вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка 2, площадью 91701 кв.м.;

- с кадастровым номером 15:08:0010304:90, расположенный по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Пригородный район (далее - Участок 3) вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка 3, площадью 2945106 кв.м.

Согласно п. 3.1 Договора размер арендной платы за Участок 1, 2 и 3 за 1 (один) год соответственно составляет 17 428,21 руб., 9 179,27 руб. и 294 805,11 руб. При этом размер арендной платы установлен с применением расчета процента от кадастровой стоимости указанных земельных участков, без учета вида сельскохозяйственных угодий.

Фактическое использование вышеуказанных земельных участков не соответствует указанному в договоре.

Согласно писем Росреестра в адрес Министерства от 10.07.2017 года № 05-37/1685 и от 15.12.2017 года № 05-37/3094 по сведениям, представленным ООО «Кадастр» и кадастровым инженером ФИО2 на земельном участке с кадастровым номером 15:08:0030302:148 общей площадью 91701 кв.м. выявлены следующие площади по видам сельскохозяйственных угодий: Площадь, занятая пастбищами -56139 кв.м.; Площадь, занятая сенокосами- 31613 кв.м.

На земельном участке с кадастровым номером15:08:0010304:90 общей площадью 2945106 кв.м. выявлены следующие площади по видам сельскохозяйственных угодий: Площадь, занятая пашней -2225913 кв.м.; Площадь, занятая пастбищами- 719192 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 15:08:0030203:150 общей площадью 174108 кв.м. расположенный в горной части РСО-Алания, ориентировочно севернее и северо-западнее села Даргавс Пригородного района, где пашни отсутствуют.

Указанные выше заключения ООО «Кадастр» и кадастрового инженера ФИО2 ранее Министерством были истребованы из Росреестра.

Ранее АО «Саниба» обращалось в адрес Министерства с просьбой об установлении арендной платы в соответствии Постановлением Правительства РСО-Алания «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности Республики Северная Осетия-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории Республики Северная Осетия-Алания и предоставляемые без торгов» исходя из видов сельхозугодий (фактически имеющих место быть).

На основании указанного обращения между Министерством и АО «Саниба» было заключено Соглашение № 1 о внесений изменений в договор аренды земельного участка от 07.11.2014 года № 48 А/3, по условиям которого (п.3.1.Договора) арендная плата за Участок № 1 и № 2 была определена исходя из вида сельскохозяйственных угодий и составила, соответственно: 6 9771,28 руб. и 3 671,70 руб.

Указанное выше Соглашение было подписано и скреплено печатью сторон, однако, не прошел государственную регистрацию из-за технических ошибок, содержащихся в нем и допущенных Министерством, в частности, не указаны координаты земельных участков, по которым стороны достигли соглашение об изменений арендной платы в соответствии с видом угодий.

29 апреля 2019 года в адрес ответчика направлена досудебная претензия об установлении в порядке, предусмотренном действующим законодательством, вида сельхозугодий по земельным участкам, находящиеся у заявителя в аренде, и внесение изменении в Договор аренды земельного участка № 48 А/3 от 07.11.2014 года (пункт 1.1.) в части определения вида сельхозугодий как сенокошение, код-1.19, выпас сельскохозяйственных животных код-1.20, определении арендной платы исходя из видов угодий как сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных и пашня согласно представленным нами документам, а также произвести перерасчет арендной платы по Договору.

Письмом № 1294 от 29.05.2019 года ответчиком отказано в удовлетворении досудебной претензии от 29.04.2019 года.

Отказ мотивирован тем, что пунктом 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК) установлен запрет на внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка. Кроме того, в силу пункта 2 статьи 10 Закона Республики Северная Осетия-Алания от 14.05.2004 N 17-РЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений в Республике Северная Осетия-Алания" уменьшение площадей орошаемых и осушенных земель, пашен, земель, занятых ценными многолетними насаждениями (садами, виноградниками, орехоплодными культурами), и перевод их в менее ценные сельскохозяйственные угодья, за исключением земель, находящихся в федеральной собственности, производится в исключительных случаях по решению Правительства Республики Северная Осетия-Алания.

Заявитель полагает, что отказ во внесении в установленном порядке изменений по видам сельскохозяйственных угодий земельных участков, находящихся в аренде у заявителя, не соответствует действующему законодательству и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности по следующим основаниям.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В пункте 13 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменении видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным Классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Заявление (досудебная претензия) об установлении в порядке, предусмотренном действующим законодательством, вида сельхозугодий по земельным участкам, находящимся у заявителя в аренде, и внесение изменений в Договор в части определения вида сельхозугодий как сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных не является изменением вида разрешенного использования земельного участка и категории земель и не может привести к иному целевому использованию.

Указанные выше земельные участки находились на праве постоянного (бессрочного) пользовании истца, которое в последующем в соответствии с нормами земельного законодательства переоформило на право аренды, в связи с чем отказ Минимущества РСО-Алания со ссылкой на пункт 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации является необоснованным.

Статей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Исходя из положений указанных норм права, заключенный между сторонами Договор не соответствует действующему законодательству. Не указание в Договоре вида сельхозугодий (сенокошение, код-1.19, выпас сельскохозяйственных животных код-1.20) не соответствует Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 года № 540 и нарушает права Арендатора в сфере предпринимательской деятельности, возлагая на него уплату арендной платы в повышенном размере, чем установлено Постановлением Правительства РСО-Алания «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности Республики Северная Осетия-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории Республики Северная Осетия-Алания и предоставляемые без торгов» для сенокоса и пастбищ.

Правомерность заявленных истцом требований, по мнению общества, подтверждается также следующим.

На адвокатский запрос № 13 от 11.10.2019 года истцом получено Заключение кадастрового инженера №14/10 от14 10.2019 года, согласно которому земельные участки с КН 15:08:0030302:148 и 15:08:0030203:150 располагаются в горной местности с.Даргавс Пригородного района, рельеф указанных участков представляет собой неровную поверхность с крутыми склонами сильно каменистостью. Доступ сельскохозяйственной техники сильно затруднен, а местами невозможен. Использование указанных земельных участков в качестве пахотных угодий невозможно, в связи с чем целесообразно использования указанных земельных участков для сенокошения и выпаса скота.

Из ответа Управления Росреестра по РСО-Алания №05-37/2932 от 22.10.2019 года усматривается, что согласно информации государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, земельные участки с КН 15:08:0030302:148 и 15:08:0030203:150, Пригородном районе, северо-восточнее с. Даргавс, относятся к земельным участкам сельскохозяйственного назначения, вид угодий-пастбища, засоренные камнями.

Согласно ответу Минсельхозпрод РСО-Алания №05-16/2022 АО «Саниба» имеет 1545 голов овец.

Из приведенных доказательств усматривается, что неправильное указание видов угодий нарушает права истца и является незаконным.

Заявитель полагает, что неоднократные обращения истца в адрес ответчика (ответы на них № 2151 от 26.10.2018г., № 1294 от 29.05.2019 года) об установлении соответствия разрешенного использования арендуемых земельных участков сельскохозяйственного назначения классификатору видов разрешенного использования земельных участков с установлением вида разрешенного использования: животноводство – для сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных подлежали удовлетворению.

Минимущество РСО-Алания в письменном отзыве и дополнении к нему (вход. от 16.12.2019) сослалось на то, что заявителем не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьей 445 Гражданского кодекса РФ; в данном случае доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о понуждении внести изменения в договор аренды земельных участков является направление в адрес Министерства, для которого заключение договора является обязательным, оферты (проекта договора) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в установленный законом срок. С учетом изложенного полагает, что досудебная претензия АО «Саниба» о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части определения вида сельскохозяйственных угодий и определения арендной платы исходя из видов угодий, а также произведении перерасчета арендной платы по договору не является проектом договора, то есть, проектом дополнительного соглашения, которым должны оформляться изменения в договор аренды относительно арендной платы.

Со ссылкой на статью 148 АПК РФ Министерство просило оставить заявление общества без рассмотрения.

Представитель Минимущества РСО-Алания в судебном заседании со ссылкой на то, что заявителем не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, ходатайствовал об оставлении заявления без рассмотрения.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя ответчика, суд установил следующее.

На основании распоряжения Министерства государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания от 07.11.2014 № 412 между Министерством и АО «Саниба» заключен договор аренды земельного участка от 07.11.2014 № 48 А/З, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения:

- с кадастровым номером 15:08:0030203:150, расположенный по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Пригородный район (далее - Участок 1) вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка 1, площадью 174108 кв.;

Согласно п. 3.1 Договора размер арендной платы за год за участок 1 и участок 2 составляет 17 428,21 руб. и 9 179,27 руб., соответственно. При этом размер арендной платы по спорным земельным участкам установлен с применением расчета процента от кадастровой стоимости указанных земельных участков – 1,1%, без учета вида сельскохозяйственных угодий.

Из письма Управления Росреестра по РСО-Алания от 10.12.2014 № 14-37/3062, направленного в Министерство, следует, что АО «Саниба» обратилось в Управление с запросом о предоставлении ему информации о видах сельскохозяйственных угодий земельных участков с КН 15:08:0030302:148 и 15:08:0030203:150 с целью установления размера арендной платы в соответствии с методикой, утвержденной постановлением Правительства РСО-Алания от 13.09.2010 № 255; в ответ на запрос Управления кадастровый инженер ФИО2 представил заключение, согласно которому земельные участки с КН 15:08:0030302:148 и 15:08:0030203:150 расположены в горной части республики и являются сенокосами (т.д.4, л.д. 43-44).

Из представленной копии заключения кадастрового инженера ФИО2 следует, что земельные участки с КН 15:08:0030302:148 и 15:08:0030203:150 расположены в горной части РСО-Алания и имеют вид сельскохозяйственных угодий земельных участков - земельный участок с КН 15:08:0030302:148 – площадью 174 108 кв.м. – сенокосы и с КН 15:08:0030203:150 – площадью 91701 кв.м. – сенокосы.

Письмом от 12.02.2015 № 4 АО «Саниба» обратилось в Министерство с заявлением (вход. от 12.02.2015), в котором общество просило внести изменения а п. 3.1 договора аренды земельного участка № 48 А/З от 07.11.2014, касающиеся размера арендной платы согласно письму Росреестра № 14-34/3062 от 10.12.2014 (т.д. 4, л.д. 45).

Письмом от 03.07.2015 № 22 АО «Саниба» обратилось в Министерство с заявлением (вход. от 13.07.2015), в котором общество указало, что в договоре аренды земельных участков с КН 15:08:0030302:148 и 15:08:0030203:150 размер арендной платы указан как для пашни, в то время как они являются сенокосами, с учетом чего просили (повторно) внести изменения в договор аренды земельного участка № 48 А/З от 07.11.2014, касающиеся размера арендной платы согласно письму Росреестра № 14-34/3062 от 10.12.2014 (т.д. 4, л.д. 46).

Из письма Управления Росреестра по РСО-Алания от 10.07.2017 № 05-37/1685, направленного в Министерство в ответ на его обращение от 06.06.2017 № 1027, следует, что по сведениям, представленным ООО «Кадастр», на земельном участке с кадастровым номером 15:08:0030302:148 общей площадью 91701 кв.м. выявлены следующие площади по видам сельскохозяйственных угодий: Площадь, занятая пастбищами -56139 кв.м.; Площадь, занятая сенокосами- 31613 кв.м. (т.д.1, л.д. 23).

Из письма Управления Росреестра по РСО-Алания от 12.12.2017 № 05-37/3058, направленного АО «Саниба» в ответ на его обращение от 05.12.2017 № 42, следует, что земельные участки с кадастровым номером 15:08:0030302:148 и с кадастровым номером 15:08:0030203:150 расположены в горной части РСО-Алания, ориентировочно севернее и северо-западнее села Даргавс Пригородного района (т.д.1, л.д. 24).

Из письма Управления Росреестра по РСО-Алания от 15.12.2017 № 05-37/3094, направленного АО «Саниба» в ответ на его обращение от 12.12.2017 № 43, следует, что земельные участки с кадастровым номером 15:08:0030302:148 и с кадастровым номером 15:08:0030203:150 расположены в горной части РСО-Алания, ориентировочно севернее и северо-западнее села Даргавс Пригородного района.

Из письма Управления Росреестра по РСО-Алания от 22.10.2019 № 05-37/2932, направленного АО «Саниба» в ответ на его обращение от 11.10.2019 № 10, следует, что земельные участки с кадастровым номером 15:08:0030302:148 и с кадастровым номером 15:08:0030203:150 относятся к земельным участкам сельскохозяйственного назначения, вид угодий – пастбища, засоренные камнями; данные участки расположены в горной части Пригородного района, имеют значительный уклон местности и скалистые обрывы, ввиду этого выращивать сельскохозяйственную продукцию на них не представляется возможным (т.д.4, л.д.20).

В материалы дела представлена копия Заключения кадастрового инженера ФИО2 от 14.10.2019 № 14/10 об исследовании объектов: земельных участков с кадастровыми номерами 15:08:0030302:148 и 15:08:0030203:150, согласно заключению данные земельные участки располагаются в горной местности с. Даргавс Пригородного района, рельеф земельных участков представляет собой не ровную поверхность с крутыми склонами, сильно каменистостью; в силу сложного рельефа, а также расположения участков на склонах в горной местности доступ сельскохозяйственной техники сильно затруднен, а местами – невозможен; использование указанных земельных участков в качестве пахотных угодий не возможно, в связи с чем целесообразно использование указанных земельных участков для сенокошения и выпаса скота (т.д.4, л.д.22).

Из письма Минсельхозпрода РСО-Алания от 15.10.2019 № 05-16/2022 следует, что согласно оперативной отчетности начальника отдела ГКУ «Управление сельского хозяйства Пригородного района РСО-Алания» по состоянию на 01.10.2019 в АО «Саниба» имелось всего – 1545 голов овец, в том числе, 1075 – овцематок (т.д.4, л.д.21).

В материалы дела представлена копия Соглашения № 1 от 17.09.2015 о внесений изменений в договор аренды земельного участка от 07.11.2014 года № 48 А/3, по условиям которого арендная плата за Участок № 1 была определена в размере 6 9771,28 руб., а за Участок № 2 была определена в размере 3 671,70 руб. (п.3.1.Договора). Из расчета арендной платы, приложенной к данному Соглашению, следует, что арендная плата с учетом внесенных в договор аренды от 07.11.2014 № 48 А/З изменений была рассчитана исходя из коэффициента 0,44% кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Согласно пункту 1.1 указанного Соглашения от 17.09.2015 оно заключено на основании обращения АО «Саниба» (письмо от 13.07.2015 № 941), письма Росреестра по РСО-Алания от 10.12.2014 № 14-37/3062, заключения кадастрового инженера ФИО2 Соглашение № 1 от 17.09.2015 подписано обеими сторонами договора аренды земельного участка от 07.11.2014 года № 48 А/3 - Минимуществом РСО-Алания и АО «Саниба».

Как пояснил заявитель, данное соглашение не прошло государственную регистрацию из-за технических ошибок, содержащихся в нем и допущенных Министерством, в частности, не указаны координаты земельных участков, по которым стороны достигли соглашение об изменений арендной платы в соответствии с видом угодий.

АО «Саниба» 29 апреля 2019 года направило в адрес Министерства досудебную претензию об установлении в порядке, предусмотренном действующим законодательством, вида сельхозугодий по спорным земельным участкам, находящимся у заявителя в аренде, и внесение изменении в Договор аренды земельного участка № 48 А/3 от 07.11.2014 года (пункт 1.1.) в части определения вида сельхозугодий как сенокошение, код-1.19, выпас сельскохозяйственных животных код-1.20, определении арендной платы исходя из видов угодий как сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных и пашня согласно представленным нами документам, а также произвести перерасчет арендной платы по Договору.

Письмом № 1294 от 29.05.2019 года Минимущество РСО-Алания отказало в удовлетворении претензии заявителя от 29.04.2019 года.

Отказ мотивирован следующим: пунктом 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК) установлен запрет на внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ; договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка. Кроме того, в силу пункта 2 статьи 10 Закона Республики Северная Осетия-Алания от 14.05.2004 N 17-РЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений в Республике Северная Осетия-Алания" уменьшение площадей орошаемых и осушенных земель, пашен, земель, занятых ценными многолетними насаждениями (садами, виноградниками, орехоплодными культурами), и перевод их в менее ценные сельскохозяйственные угодья, за исключением земель, находящихся в федеральной собственности, производится в исключительных случаях по решению Правительства Республики Северная Осетия-Алания.

Не согласившись с отказом министерства, изложенным в письме № 1294 от 29.05.2019, АО «Саниба» обратилось в суд с настоящим заявлением со ссылкой на то, что данный отказ не соответствует действующему законодательству и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд считает, что требования общества в части признании отказа Министерства, выраженного в письме от 29.05.2019 № 1294, подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 АПК РФ во взаимосвязи с частями 2 и 3 статьи 201 названного Кодекса для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (части 2, 3 статьи 36).

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

На основании пункта 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в ЕГРН в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Пункт 1 статьи 78 Земельного кодекса РФ определяет, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), в том числе крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (абзац второй пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса, введен в действие Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ).

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков".

Из смысла положения пункта 13 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков, уполномоченный на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН о разрешенном использовании земельного участка

При этом разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексомклассификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору (часть 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"; далее - Закон N 171-ФЗ).

Код (числовое обозначение) 1.19 классификатора вида разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения – сенокошение, предполагает осуществление хозяйственной деятельности, связанной с кошением трав, сбором и заготовкой сена; код (числовое обозначение) 1.20 классификатора вида разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения – выпас сельскохозяйственных животных предполагает осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выпасом сельскохозяйственных животных.

Из письма Управления Росреестра по РСО-Алания от 10.12.2014 № 14-37/3062, направленного в Минимущество РСО-Алания, следует, что АО «Саниба» обратилось в Управление с запросом о предоставлении ему информации о видах сельскохозяйственных угодий земельных участков с КН 15:08:0030302:148 и 15:08:0030203:150 с целью установления размера арендной платы в соответствии с методикой, утвержденной постановлением Правительства РСО-Алания от 13.09.2010 № 255; в ответ на запрос Управления кадастровый инженер ФИО2 представил заключение, согласно которому земельные участки с КН 15:08:0030302:148 и 15:08:0030203:150 расположены в горной части республики и являются сенокосами (т.д.4, л.д. 43-44).

В указанном письме Управления Росреестра по РСО-Алания указало Минимуществу РСО-Алания в целях учета количественного состава предоставленных АО «Саниба» земельных участков по видам сельскохозяйственных угодий и расчета на этой основе арендной платы на необходимость внести указанные сведения в нормативный акт уполномоченного органа и последующего проведения учета изменений в сведениях государственного кадастра недвижимости.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности РСО-Алания на земельный участок с кадастровым номером 15:08:0030302:148 зарегистрировано 13.10.2014 года (т.д.1, л.д. 30-32), право собственности РСО-Алания на земельный участок с кадастровым номером 15:08:0030203:150 зарегистрировано 13.10.2014 года (т.д.1, л.д.26-29).

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 15:08:0030302:148 (т.д.1, л.д. 30-32) относится к землям сельскохозяйственного назначения (категория земель), вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства; земельный участок с кадастровым номером 15:08:0030203:150 (т.д.1, л.д.26-29) относится к землям сельскохозяйственного назначения (категория земель), вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства.

Таким образом, на день рассмотрения настоящего спора в суде соответствующие сведения о спорных земельных участках в ЕГРН не внесены, в ЕГРН содержится указание на вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства без конкретизации вида фактического использования земельных участков установленному действующим федеральным классификатором коду по виду разрешенного использования земельных участков.

Договор аренды земельного участка № 48 А/З от 07.11.2014 заключен сторонами после утверждения приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» федеральных классификаторов видов разрешенного использования земельных участков, что означает обязательное включение в договор аренды с АО «Саниба» вида разрешенного использования земельных участков, установленного классификатором.

Многочисленные обращения АО «Саниба» в Министерство, начиная с 2014 года (описаны выше), остались без удовлетворения; подписанное двухстороннее Соглашение № 1 от 17.09.2015 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 07.11.2014 года № 48 А/3, по условиям которого арендная плата за Участок № 1 была определена в размере 6 9771,28 руб., а за Участок № 2 была определена в размере 3 671,70 руб. (п.3.1.Договора), (исходя из коэффициента 0,44% кадастровой стоимости участков, не 1,1%, как было установлено в договоре аренды № 48 А/З), не прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Материалами дела подтверждается фактическое использование обществом спорных участков для выпаса скота и сенокошения.

Заинтересованность АО «Саниба» в приведении фактического использования к положениям классификатора подтверждается описанными выше письмами общества в адрес соответствующих органов и данными на них ответами, заключениями кадастрового инженера.

Постановлением Правительства Республики Северная Осетия - Алания от 25.04.2017 N 183 (далее - постановление N 183) внесены изменения в постановление от 15.03.2016 N 79 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности Республики Северная Осетия-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории Республики Северная Осетия-Алания и предоставляемые без торгов", согласно которым по видам сельскохозяйственных угодий коэффициент (в процентах) к кадастровой стоимости земельных участков за пастбища составляет от 0,4% до 0,5%.

То есть, размер арендной платы за пользование участками поставлен в зависимость от фактического использования участков сельскохозяйственного назначения и видов сельскохозяйственных угодий.

Таким образом, учитывая использование арендуемых земельных участков в период срока договора аренды в целях сенокошения и выпаса животных, производимые Министерством расчеты по договору аренды земельных участков № 48 А/З без учета вида фактического использования земельных участков установленному действующим федеральным классификатором коду по виду разрешенного использования земельных участков нарушают права и законные интересы АО «Саниба» по осуществлению им хозяйственной деятельности.

Доводы Министерства о невозможности изменения вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения не могут быть приняты судом во внимание, поскольку с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения заявитель в департамент не обращался; настоящий спор возник не в связи с изменением вида разрешенного использования спорных земельных участков.

Обращение АО «Саниба» касалось установления соответствия вида разрешенного использования арендованных земельных участков классификатору видов разрешенного использования земельных участков.

Такое установление по смыслу закона не предполагает изменения вида разрешенного использования земельного участка, а имеет своей целью установление соответствия существующего землепользования тому виду разрешенного использования земельного участка, который предусмотрен классификатором видов разрешенного использования земельных участков, на основании положений федерального законодательства.

Уполномоченный орган не учитывает, что приведение в соответствие разрешенного использования земельного участка виду разрешенного использования, предусмотренному федеральным классификатором, а также его фактическому использованию, в данном случае не влечет выведение спорных участков из сельскохозяйственного оборота, их перевод в менее ценные сельскохозяйственные угодья, а также нарушение принципа сохранения целевого использования земельного участка.

Возможность приведения уполномоченным государственным органом по заявлению правообладателя земельного участка вида его разрешенного использования в соответствие с перечнем разрешенных видов использования земельных участков, предусмотренных действующим классификатором, следует из положений части 13 статьи 34 Закона N 171-ФЗ. В этом случае имеет место не выбор вида разрешенного использования земельного участка в том значении, в котором это предусматривается земельным и (или) градостроительным законодательством, а установление соответствия вида разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков. Действия уполномоченных органов не являются изменением вида разрешенного использования (пункт 3 части 1 статьи 4 Закона N 191-ФЗ) или выбором вида разрешенного использования земельного участка правообладателем (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса, часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса). Такие действия представляют собой процедуру технического приведения описания вида разрешенного использования в соответствие с видами разрешенного использования и их описанием, предусмотренными федеральным классификатором, и фактическим использованием земельного участка. При этом установление соответствия между видами разрешенного использования земельного участка не приводит в данном случае к фактическому изменению вида разрешенного использования такого участка в обход процедур, установленных земельным и (или) градостроительным законодательством.

Кроме того, отнесение разрешенного использования спорного участка к соответствующему коду (числовому обозначению) классификатора видов разрешенного использования не нарушает права Министерства, а, напротив, вносит определенность в правоотношения существующих сторон и будущих землепользователей с Министерством, поскольку, как было указано выше, земельные участки не могут быть использованы в качестве пашни в силу своего местоположения и структуры поверхности.

Поскольку оспариваемый отказ Министерства противоречит Земельному кодексу РФ, Федеральному закону от 23.06.2014 № 171-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя по делу, суд считает заявленные АО «Саниба» требования в части признания отказа Министерства незаконным подлежащими удовлетворению.

В силу п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов АО «Саниба» и в соответствии с приведенными нормами права на Министерство следует возложить обязанность по принятию решения по заявлению АО «Саниба» об установлении соответствия разрешенного использования для земельных участков с кадастровым номером 15:08:0030302:148, общей площадью 91701 кв.м., расположенный по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, и с кадастровым номером 15:08:0030203:150, общей площадью 174108 кв.м., расположенный по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, виду разрешенного использования земельных участков классификатора видов разрешенного использования по видам сельскохозяйственных угодий: выпас сельскохозяйственных животных код – 1.20, сенокошение код – 1.19.

В части заявленных истцом требований об обязании Министерства внести изменения в договор аренды земельного участка № 48 А/З от 07.11.2014 (пункт 1.1) по земельным участкам с кадастровыми номерами 15:08:0030302:148 и 15:08:0030203:150 в части определения вида сельскохозяйственных угодий как сенокошение код – 1.19, выпас сельскохозяйственных животных код 1-20, об определении арендной платы исходя из видов угодий как сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных и произведении перерасчета арендной платы по договору суд пришел к выводу об оставлении их без рассмотрения исходя из следующего.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законодательством или договором.

Под досудебным порядком урегулирования споров понимается закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться с требованием о понуждении заключить договор.

К числу таких договоров относится публичный договор.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" рассмотрение заявлений о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Следовательно, требование о понуждении заключить договор аренды земельного участка может быть заявлено в суд только после направления истцом органу местного самоуправления (для которого заключение такого договора является обязательным), оферты (проекта договора, содержащего существенные условия) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта, либо неполучения ответа на свое предложение в установленный законом срок.

В соответствии с частью 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Обязанность заключения договора возникает только после получения оферты. Обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор возможно, если обязанная к заключению договора сторона знает о его существенных условиях, предложенных другой стороной.

Согласно положениям статей 607, 610, 654 ГК РФ в договоре аренды земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, подлежащий передаче на праве аренды, размер земельного участка, место его расположения, срок договора и размер арендной платы.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

По правилам пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункты 1, 2 статьи 425 Гражданского кодекса).

Между тем в материалы дела не представлены доказательства обращения истца к ответчику с предложением внести изменения в договор аренды земельного участка от 07.11.2014 № 48 А/З с указанием видов сельскохозяйственных угодий как сенокошение и выпас сельскохозяйственных животных, с указанием размера арендной платы исходя из указанных видов разрешенного использования, об обязании внесения изменений которых просит истец в исковом заявлении.

При этом наличие ранее заключенного договора аренды не освобождает сторону от необходимости исполнения требований положений статьи 445 ГК РФ и обязанности по подготовке проекта договора аренды с указанием его существенных условий, направления такого проекта второй стороне.

Как следует из материалов дела и подтверждено представителем общества в судебных заседаниях, проект соглашения о внесении истребуемых истцом изменений в договор аренды земельного участка № 48 А/З в адрес Министерства обществом не направлялся.

Установив, что предложений по условиям, необходимым для заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды № 48 А/З, истцом ответчику не направлялось, суд пришел к выводу о несоблюдении обществом досудебного порядка урегулирования спора в указанной части исковых требований.

Оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения (часть 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

руководствуясь статьями 148, 149, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования АО «Саниба» удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ Министерства государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания в установлении для земельных участков с кадастровым номером 15:08:0030302:148 и с кадастровым номером 15:08:0030203:150 по видам сельскохозяйственных угодий: выпас сельскохозяйственных животных код – 1.20, сенокошение код – 1.19, изложенный в письме Министерства государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания от 29.05.2019 № 1294 по заявлению АО «Саниба».

Обязать Министерство государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу принять решение по заявлению АО «Саниба» об установлении соответствия разрешенного использования для земельных участков с кадастровым номером 15:08:0030302:148, общей площадью 91701 кв.м., расположенный по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, и с кадастровым номером 15:08:0030203:150, общей площадью 174108 кв.м., расположенный по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, виду разрешенного использования земельных участков классификатора видов разрешенного использования по видам сельскохозяйственных угодий: выпас сельскохозяйственных животных код – 1.20, сенокошение код – 1.19.

В остальной части исковые требования АО «Саниба» оставить без рассмотрения.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения (изготовления мотивированного решения). Апелляционные жалобы подаются через Арбитражный суд РСО-Алания.

Судья С.Х. Бекоева