Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Акоеффа Владимира Аккоевича (ОГРНИП 305151531300040, ИНН 150105715770)

к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «Трест ресторанов и кафе» (ОГРН 1101513003460, ИНН 1513003739)

о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора и обязании освободить арендуемое помещение,

при участии:

от истца – Кануков Т.А. по доверенности от 17.02.2015 № 15АА0438087,

от ответчика – Тедеев А.Х. по доверенности от 20.02.2015 № 2,

установил: Индивидуальный предприниматель Акоефф Владимир Аккоевич обратился в Арбитражный суд РСО-Алания с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Трест ресторанов и кафе» о взыскании 1846621 руб. арендных платежей за период с 01.01.2014 по 01.11.2014 по договору аренды, расторжении договора аренды № 2 от 31.10.2011 и обязании освободить арендуемое помещение.

Исковые требования заявлены истцом и обоснованы ненадлежащим исполнением обязательств по договору от 31.10.2011 №2.

- В связи с изменением собственника имущества изменились и существенные условия договора аренды. В соответствии с п.1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, при которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Поскольку новый собственник не пришел к соглашению с арендатором об изменении условий договора в части арендной платы договор может быть расторгнут.

- Ответчиком длительное время оплата не вносилась в нарушение п. 2.2 договора. В соответствии со ст. 619 ГК РФ договор аренды по требованию арендодателя может быть расторгнут судом в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не внесет арендную плату.

В судебном заседании истец заявил отказ от иска в части требования о взыскании арендных платежей в размере 1846621 руб. за указанный период и прекращении производства по делу в этой части. Требование о расторжении договора и обязании ответчика освободить занимаемые помещения истец поддержал.

В соответствии с ч.2 ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрения дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Проверив обоснованность заявления о прекращении производства по делу в части, суд не усматривает в отказе истца от иска нарушения прав других лиц, в связи с чем, в силу п.4 ч.1 ст.150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу в части требования арендных платежей за период с 01.01.2014 по 01.11.2014 подлежит прекращению.

Ответчик просил в удовлетворении иска отказать.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд считает, что в удовлетворении требований о расторжении договора и обязании освободить арендуемое помещение следует отказать, в остальной части производство по делу прекратить по следующим основаниям.

Между Газдановым В.Т. (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 1007,9 квадратных метров (Литер АА1), расположенных по адресу: РСО – Алания, г. Владикавказ, ул. Ватутина/Бутырина, 55/33.

Срок действия договора аренды до 31.10.2021 года, а с учетом дополнительного соглашения от 13.12.2011 №1 договор аренды является бессрочным.

Помещения переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 31.10.2011.

Впоследствии арендодатель продал арендуемое помещение истцу, что подтверждается договором купли-продажи от 12.01.2013, зарегистрированному в Управлении Росреестра по РСО – Алания, и свидетельством о праве собственности истца от 14.02.2013.

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

С учетом разногласий и недостижения соглашения с ответчиком по существенным условиям договора аренды, истец обратился с иском о расторжении договора.

В соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 договора аренды цена сделки состоит из твердой суммы платежей, вносимых периодически (ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца) и составляет 9 руб. 92 коп. за 1 кв.м.

Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено, что арендная плата будет устанавливаться ежегодно по соглашению сторон. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом не позднее, чем за месяц.

Арендодатель письмом (л.д. 24), полученным ответчиком 31.08.2013 предложил арендатору изменить договор аренды, увеличив арендную плату по договору до 300руб. за кВ. м., указав, что в противном случае договор будет расторгнут.

Ответчик письмом, полученным истцом 04.09.2013, заявил о своем несогласии на изменение договора на предложенных истцом условиях, по его мнению верхний предел изменения арендной платы не может быть более 150руб. за 1 кв.м. Так же в письме указано, что о смене собственника он не знал и просил предоставить документальное подтверждение права собственности и указать реквизиты для уплаты арендных платежей новому собственнику.

Письмом от 20.11.2014 N 5 арендодатель повторно предложил арендатору изменить договор аренды, увеличив арендную плату, и просил за период до 01.11.2014 уплатить 1846621руб. арендных платежей до 20.12.2014. К претензии приложен проект договора с измененными условиями и реквизиты, на которые необходимо осуществить платеж.

На второе обращение арендодателя был дан ответ, что арендатор не согласен на изменение суммы аренды, считает, что из расчета 9руб. 92 коп. за 1 кв. м. за арендатором числится задолженность в размере 129924руб., которую ответчик обязуется погасить в срок, указанный в претензии, то есть до 20.12.2014.

В материалах дела имеется платежное поручение от 16.12.2014 №7, подтверждающее уплату задолженности из расчета 9руб. 92 коп. за 1 кв. м.

В судебном заседании истец подтвердил факт уплаты и отсутствие задолженности по аренде из расчета 9руб. 92 коп. за 1 кв. м. до указанной в претензии даты, то есть до 20.12.2014.

Сославшись на наличие в договоре аренды условия о возможности ежегодного изменения размера арендной платы, существенное изменение обстоятельств, а также на недостижение соглашения об увеличении договорной цены, истец обратился в суд с требованием о расторжении договора.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1 ст. 450 ГК РФ).

Соответствующее соглашение сторонами не достигнуто. В материалах дела отсутствуют доказательства обратного.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Абзац второй пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Смена арендодателя (собственника) не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать возможность продажи имущества в период исполнения сделки.

Смена собственника не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на расторжение договора либо на изменение договора аренды в судебном порядке.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

При недостижении сторонами соглашения о приведении условий договора в соответствие с изменившимися обстоятельствами или о его расторжении договор может быть расторгнут судом, а по основаниям, предусмотренным п. 4 данной статьи, изменен судом по требованию другой стороны при наличии одновременно следующих оснований: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанных оснований в рассматриваемом деле не имеется.

В силу п. 1, 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела. Юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 421 данного Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Исходя из подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

В рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказ арендатора от изменения размера арендной платы по соглашению сторон в порядке п. 3 ст. 614 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Задолженность по арендной плате, установленной действующим договором, у ответчика отсутствует, что подтверждается материалами дела и не оспаривается истцом.

Отсутствие в договоре условия об ином порядке изменения размера арендной платы и отказ арендатора от изменения условий договора не является существенным изменением обстоятельств по смыслу ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В заявлении об отказе от взыскания суммы арендных платежей от 01.06.2015 истец указал так же, что им в период рассмотрения настоящего иска, в адрес ответчика с учетом пункта 1.4. дополнительного соглашения №1 к договору аренды направлена претензия от 30.04.2015 о прекращении договора, в которой истец просит считать договор аренды прекратившимся с 01.08.2015 и просит ответчика освободить переданные в аренду помещения до 01.08.2015.

Определением Арбитражного суда РСО – Алания от 15.05.2015 судом назначена почерковедческая экспертиза.

В материалах дела имеется заключение эксперта (вх. от 21.05.2015) по поставленному перед ним вопросу: - выполнена ли подпись в дополнительном соглашении № 1 от 13.12.2011 к договору аренды № 2 от 31.10.2011 генеральным директором Общества с ограниченной ответственностью «Трест ресторанов и кафе» Дзгоевым Яном Альбертовичем.

Как следует из заключения эксперта при оценке результатов сравнительного исследования установлено, что ни совпадающие, ни различающиеся признаки не образуют совокупности, достаточной для положительного или отрицательного вывода. Выявить большее количество идентификационных признаков не удалось из-за малого объема содержащейся в подписи графической информации, обусловленного ее краткостью и прстотой строения. Поэтому установить Дзгоевым Я.А. (арендатором) иили другим лицом выполнена исследуемая подпись, не представилось возможным.

Из чего суд делает вывод, что доказательств, опровергающих подлинность подписи Дзгоева Я.А., в материалах дела не имеется.

С результатами экспертизы стороны ознакомлены заранее, результаты экспертизы сторонами не оспорены.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Поскольку в п. 1.4 дополнительного соглашения к договору аренды указано, что договор аренды является бессрочным, любая из сторон в соответствии с правилами п.2 ст. 610 ГК РФ, вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца, что и было сделано истцом.

Трехмесячный срок, как указано в претензии, истекает 01.08.2015. Следовательно, до указанной даты основания для освобождения помещения ответчиком отсутствуют.

Как указывалось ранее, отсутствуют и основания для расторжения договора в одностороннем порядке.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как в обоснование своих требований и возражений. В соответствии со ст. ст. 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Доказательства того, что имеются основания для одностороннего расторжения договора, истцом в материалы дела не представлено, а срок для прекращения договора в одностороннем порядке, учитывая его бессрочный характер, еще не наступил.

Ссылка истца на истечение трехмесячного срока на момент рассмотрения дела в связи с направлением претензии от 20.11.2014, сделанная в заявлении от 01.06.2015, несостоятельна, поскольку в действующем гражданском законодательстве наряду с понятием "прекращение договора" существует понятие "расторжение договора". Данные понятия не идентичны и различаются по своему правовому содержанию.

В претензии от 20.11.2014 истец требовал расторжения договора именно в связи с нарушением ответчиком существенных условий договора, которое возможно только в судебном порядке. А в претензии от 30.04.2015 истец уведомил ответчика о прекращении договора в одностороннем внесудебном порядке в силу закона, учитывая бессрочный характер договора.

На основании изложенного, суд считает исковые требования о расторжении договора и обязании освободить арендуемые помещения не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Производство по делу в части требований о взыскании 1846621 руб. арендных платежей за период с 01.01.2014 по 01.11.2014 по договору аренды № 2 от 31.10.2011 в силу п.4 ч.1 ст.150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит прекращению.

Судом при подаче иска удовлетворено ходатайство истца о предоставлении отсрочки по уплате госпошлины.

По смыслу ст. 333.40 (пп.3 п.1) НК РФ в случае прекращения производства по делу госпошлина взысканию не подлежит.

Учитывая правила ст. 110 АПК РФ с истца в доход бюджета РФ подлежит взысканию 4000руб. госпошлины за неимущественное требование о расторжении договора аренды.

Экспертная организация просила оплатить проведение экспертизы в размере 8000руб.

До назначения экспертизы ответчиком на депозитный счет арбитражного суда перечислена указанная сумма, к материалам дела в судебном заседании от 15.05.2015 года судом приобщен чек-ордер от 12.05.2015, представленный ответчиком в доказательство оплаты услуг эксперта.

При изложенных обстоятельствах, в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 109 АПК РФ, согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 26 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

В соответствии с ч.4 ст. 110 АПК РФ при соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением.

В материалах дела имеется заявление ответчика о возложении на него обязанности по оплате услуг эксперта в сумме 8000руб. в соответствии с ч.4 ст. 110 АПК РФ.

Учитывая изложенное, с депозитного счета арбитражного суда следует перечислить на счет экспертной организации 8000руб., уплаченных ответчиком при заявлении ходатайства о назначении экспертизы.

Руководствуясь статьями 110, 150 (ч.1 п.4), 151, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска в части требования о расторжении договора аренды от 31.10.2011 №2 и обязании освободить арендуемое помещение отказать.

В остальной части производство по делу прекратить.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Акоеффа Владимира Аккоевича (ОГРНИП 305151531300040, ИНН 150105715770) в доход бюджета РФ 4000руб. госпошлины.

Выдать исполнительный лист.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда РСО – Алания на счет Общества с ограниченной ответственностью «Бюро научно-технических исследований и судебных экспертиз» (362008, РСО-Алания, г. Владикавказ, пр. Коста, 93, каб. 425. Банковские реквизиты: ООО «Бюро научно-технических исследований и судебных экспертиз»: ИНН 1513051612 / КПП 151301001 р/сч 40702810826000000471, Северо-Осетинский РФ ОАО «Россельхозбанк» г Владикавказ к/сч 30101810000000000785 БИК 049033785. ОКПО- 12959133 ОКАТО -90401362000 ОКТМО - 90701000 ОКОГУ -4210014 ОКФС- 16 ОКОПФ-12165) за выполнение обязанностей в связи с производством экспертизы 8000рублей.

Настоящее решение может быть обжаловано в порядке и в сроки, предусмотренные статьями 259, 260, 275-277 АПК РФ.

Судья В.И. Арчинова