Гражданский кодекс часть 1

у с т а н о в и л: ИП ФИО1 обратилась в арбитражный суд с иском к АМС Моздокского городского поселения РСО-Алания об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – нежилого помещения, кадастровый номер 15:01:0121010:109, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 73,9 кв.м., изложив спорные пункты Договора в следующей редакции:

- пункт 2.1 «Имущество продано за 1 213 300 рублей (без учета НДС), уплачиваемых покупателем в бюджет Моздокского городского поселения в сроки, установленные графиком платежей. По оплате имущества предоставляется рассрочка на пять лет. График платежей является неотъемлемой частью настоящего договора».

- пункт 2.2 «Имущество продается по цене рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом № 001 от 09.01.2019 выполненным оценщиком ФИО5».

В обоснование заявленных требований истец указал, что, на основании заключенного договора аренды нежилого помещения от 02.07.2014 № 87 в арендном пользовании ИП ФИО1 находится недвижимое имущество – нежилое помещение – кадастровый номер 15:01:0121010:109, расположенное по адресу: РСО-Алания, <...>, общей площадью 73,9 кв.м.

Воспользовавшись преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, представленным Федеральным законом от 22.07.20018 № 159-ФЗ ИП ФИО1 обратилась в Администрацию местного самоуправления Моздокского городского поселения с заявлением о реализации права на приобретение в собственность указанного арендуемого помещения.

Письмом от 14.01.2019 № 301 Администрация направила в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения. В пункте 2.1 договора предусмотрено, что выкупная цена имущества составляет 2 993 840 рублей, определенной на основании отчета об оценке от 20.12.2018 № 05/12/18, подготовленного оценщиком ФИО6

Истец, не согласившись с отдельными условиями проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, направило в адрес Администрации протокол разногласий от 17.01.2019, в соответствии с которым предлагала изменить цену продажи нежилого помещения с правом на рассрочку посредством ежемесячных платежей.

Вместе с тем, ответчик согласие на подписание протокола разногласий не выразил, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Определением Арбитражного суда РСО-Алания от 28.03.2019 по ходатайству сторон производство по делу № А61-469/2049 было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, назначенной для определения рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: РСО-Алания, <...>, общей площадью 73,9 кв.м. по состоянию на декабрь 2018 года.

Согласно заключению эксперта № ОН-104 от 10.04.2019, произведенного оценщиком ИП ФИО7, рыночная стоимость нежилого помещения в ценах на декабрь 2018 года составляет (без НДС) 2 069 300 рублей.

Определением от 29.04.2019 производство по делу возобновлено, судебное заседание по рассмотрению искового заявления назначено на 21.05.2019.

Представитель истца в судебном заседании представил заявление об уточнении исковых требований, согласно которому просил:

- изложить пункт 2.1 договора купли продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в следующей редакции: Имущество продано за 2 069 300 (два миллиона шестьдесят девять тысяч триста) рублей (без учета НДС), уплачиваемых Покупателем в бюджет Моздокского городского поселения в сроки, установленные графиком платежей. По оплате имущества предоставляется рассрочка на пять лет. График платежей является неотъемлемой частью настоящего договора.

- изложить пункт 2.2 договора купли-продажи в следующей редакции: Имущество продается по цене рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом № ОН-104 от 10.04.2019, выполненным оценщиком ФИО7

Указанные уточнения приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Представитель ответчика не возражала против удовлетворения уточненных исковых требований.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца, ответчика, суд установил следующее.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, между Муниципальным образованием – Моздокское городское поселение и ИП ФИО1 заключен договор аренды нежилых помещений № 87 от 02.07.2014, сроком с 07.07.2014 до 21.12.2024.

Договор аренды нежилых помещений № 87 от 02.07.2014 зарегистрирован в установленном законом порядке 30.07.2014.

В соответствии с условиями договора аренды нежилых помещений от 02.07.2014 арендная плата вносится Арендодателем ежемесячно в размере 1/12 размера годовой арендной платы, что составляет 23 092 ,73 рублей (без учета НДС) не позднее 20-го числа текущего месяца путем перечисления на счет в УФК по РСО-Алания.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.20018 № 159-ФЗ ИП ФИО1 обратилась в Администрацию местного самоуправления Моздокского городского поселения с заявлением о реализации права на приобретение в собственность указанного арендуемого помещения.

Письмом от 14.01.2019 № 30 Администрация направила в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения. В пункте 2.1 договора предусмотрено, что выкупная цена имущества составляет 2 993 840 рублей, определенной на основании отчета об оценке от 20.12.2018 № 05/12/18, подготовленного оценщиком ФИО6

Не согласившись с выкупной ценой арендуемого помещения, ИП ФИО1 заказаны работы по проведению оценки рыночной стоимости объекта имущества. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 001/19, выполненному оценщиком ФИО5, рыночная стоимость имущества составляет 1 213 300 рублей.

Истец направил в адрес Администрации пописанный со своей стороны протокол разногласий, предложив отдельные пункты договора изложить в следующее редакции:

Указанный пакет документов получен ответчиком 18.01.2019.

Вместе с тем, Администрация отказалась принимать условия договора купли-продажи в редакции, изложенной в протоколе разногласий, указав на право обращения с исковым заявлением в суд.

Поскольку при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества при отчуждении его субъекту малого и среднего предпринимательства между сторонами возникли разногласия, в том числе по цене выкупаемого имущества стороны к соглашению не пришли, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 445 Гражданского кодекса РФ определен порядок заключения договора, когда это обязательно для одной из сторон. В данном случае сторонами полностью соблюдена процедура, предусмотренная пунктом 2 указанной статьи: направление оферты ответчиком, направление протокола разногласий к проекту договора истцом, не согласование ответчиком протокола разногласий в редакции истца. Основанием для обращения ИП ФИО1 в арбитражный суд с настоящим требованием послужило несогласование сторонами разногласий, возникших при заключении договора недвижимого имущества при отчуждении его субъекту малого и среднего предпринимательства.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд признает наличие между сторонами преддоговорного спора.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы другой стороной на рассмотрение суда. При этом названным Законом не предусмотрена специальная процедура заключения договора купли-продажи с субъектом малого и (или) среднего предпринимательства, поэтому в случае возникновения между сторонами при заключении договора разногласий, в том числе по цене отчуждаемого имущества, исходя из части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, части 4 статьи 3 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются общие положения названного Кодекса о заключении договора (статьи 445, 446 Кодекса).

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 Постановление Пленума ВАС РФ от 02.12.1993 №32 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий» пунктом 1 статьи 27 и статьей 28 Закона РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» установлено, что оформление сделок приватизации независимо от способа приватизации производится путем заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем государственного (муниципального) предприятия. Поэтому заключение такого договора является обязательным для продавца.

В силу п. 4 ст. 455 Гражданского кодекса РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон 9 имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Одним из предметов спора по настоящему делу являются разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора недвижимого имущества при отчуждении его субъекту малого и среднего предпринимательства в части достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

По смыслу указанной нормы права, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверной величине рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Федерального закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30. 05. 2005 года № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Определением арбитражного суда РСО-Алания от 28.03.2019 по ходатайству сторон производство по делу № А61-469/2049 было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, назначенной для определения рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: РСО-Алания, <...>, общей площадью 73,9 кв.м. по состоянию на декабрь 2018 года.

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении № ОН-104 рыночная стоимость объекта недвижимости площадью 73,9 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, <...> в ценах на декабрь 2018 года составляет (без учета НДС) 2 069 300 рублей.

Представители сторон выводы эксперта не оспорили.

Оценив представленное экспертом заключение № ОН-104 от 10.04.2019 по правилам ст.ст. 67, 68, 71, 86 АПК РФ, с точки зрения его соответствия требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, с учетом примененных стандартов оценочной деятельности, проведенного анализа исследования объекта, ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, обоснования использованных подходов к объекту оценки, описания процесса оценки объекта оценки, использованной в нем информации и ее анализа, обоснование использования аналогов объекта оценки, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта № ОН-104 от 10.04.2019 соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, а определенная им рыночная стоимость является наиболее достоверной.

В связи с чем, истец уточнил исковые требования в судебном заседании, и просил изложить отдельные пункты договора в следующей редакции:

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

В случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Истец, воспользовавшись своим правом, определил оплату цены договора указанной в п. 2.1. в рассрочку посредством ежемесячных платежей в равных долях на срок пять лет.

Исходя из приведенного нормативно-правового регулирования, арбитражный суд считает возможным принять п. 2.1. в редакции истца, предусматривающей оплату недвижимого имущества в рассрочку сроком на пять лет, поскольку предложенная истцом редакция не противоречит нормам Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, в числе прочих относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.12.2014 № 2777-О, возмещение судебных расходов на основании части 1 статьи 110 АПК РФ осуществляется только той стороне, в пользу которой вынесен судебный акт, и в соответствии с тем судебным постановлением, которым спор разрешен по существу.

Аналогичное положение указано в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», согласно которому принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Таким образом, принимая во внимания указанные разъяснения, и учитывая результат рассмотрения дела, судебные расходы понесенные истцом по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей, подлежат возмещению истцу за счет на ответчика.

Расходы по оплате стоимости судебной экспертизы в размере 5 000 рублей, назначенной судом по ходатайству сторон, подлежат отнесению на Администрацию местного самоуправления Моздокского городского поселения РСО-Алания.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН<***>) удовлетворить.

Изложить пункт 2.1 договора купли продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в следующей редакции: Имущество продано за 2 069 300 (два миллиона шестьдесят девять тысяч триста) рублей (без учета НДС), уплачиваемых Покупателем в бюджет Моздокского городского поселения в сроки, установленные графиком платежей. По оплате имущества предоставляется рассрочка на пять лет. График платежей является неотъемлемой частью настоящего договора.

Изложить пункт 2.2 договора купли-продажи в следующей редакции: Имущество продается по цене рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом № ОН-104 от 10.04.2019, выполненным оценщиком ФИО7

Взыскать с Администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения РСО-Алания (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН<***>) 6 000 рублей в возмещение расходов по оплате госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Перечислить внесенные Администрацией местного самоуправления Моздокского городского поселения РСО-Алания платежным поручением № 212881 от 03.04.2019 с депозитного счета Арбитражного суда РСО-Алания денежные средства в сумме 5 000 рублей на расчетный счет индивидуального предпринимателя ФИО7, р/с № <***>, к/с 30101810907020000615, Ставропольское отделение № 5230 ПАО «Сбербанк» г. Ставрополь, БИК 040702615, ИНН <***>, КПП 151001001.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а так же в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по дела в законную силу через суд, вынесший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru/ или Арбитражного суда Северо-Кавказского округа http://www.assko.arbitr.ru/.

Судья Баскаева Т.С.