Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания в составе судьи Родионовой Г.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хохаевой М.Н., рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Стройцентр» (ОГРН <***>) к Администрации местного самоуправления г. Владикавказа, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требовании относительно предмета спора, Управление муниципальным имуществом и земельными ресурсами г. Владикавказа об установлении юридического факта продления в силу закона на неопределенный срок договора аренды земельного участка от 06.02.2012 №4120, об обязании заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды на неопределенный срок к договору аренды земельного участка от 06.02.2012 №4120 и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.08.2012,

при участии:

представителя ООО «Стройцентр» - ФИО1 по доверенности от 09.01.2017,

представителя АМС г.Владикавказа и УМИЗР г. Владикавказа - ФИО2 по доверенностям от 23.12.2016 и от 28.12.2016,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Стройцентр» (далее - ООО «Стройцентр», заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд РСО-Алания с требованием к Администрации местного самоуправления г. Владикавказа (далее - АМС г.Владикавказа, администрация, ответчик) об установлении юридического факта продления в силу закона на неопределенный срок договора аренды земельного участка от 06.02.2012 №4120 и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.08.2012, об обязании заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды на неопределенный срок к договору аренды земельного участка от 06.02.2012 №4120 и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.08.2012.

Определением суда от 24.05.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требовании относительно предмета спора, привлечено Управление муниципального имущества и земельных ресурсов г. Владикавказа (далее - УМИЗР г.Владикавказа).

Судебное заседание проведено в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) с объявлением перерыва с 10.07.2017 10 час. 00 мин. до 17.07.2017 12 час. 30 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

Представитель заявителя поддержала заявленные требования в полном объеме.

Представитель АМС г.Владикавказа и УМИЗР г. Владикавказа просила отказать в удовлетворении заявленного требования на основании доводов, изложенных в представленном отзыве от 19.05.2017 №449 (вх. от 24.05.2017). Как пояснила представитель ответчика в судебном заседании, действия норм Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают обязательный порядок продления договоров аренды, заключенных на аукционе, путем проведения аукциона (ст. 39.6 ЗК РФ).

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

На основании постановления АМС г.Владикавказа от 16.03.2011 №370 между АМС г. Владикавказа (арендодатель) и ООО «Жилье 2010» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.02.2012 №4120 с КН 15:09:0302002:66, находящийся по адресу: РСО-Алания, г.Владикавказ, в квартале между ул.Московской, пр.Доватора, ул.Х.Мамсурова, ул.Барбашова, для использования в целях: строительство жилого дома с автостоянкой, общей площадью 0,6745 га. Срок действия договора установлен с 06.02.2012 по 16.03.2016.

Земельный участок передан по акту приема-передачи 06.02.2012.

20.08.2012 ООО «Жилье 2010» и ООО «Стройцентр» подписали соглашение и акт приема-передачи на основании которых, все права о обязанности предусмотренные договором аренды земельного участка от 06.02.2012 №4120 перешли ООО «Стройцентр» .

ООО «Стройцентр» было выдано разрешение на строительство №Ru 15301000-47 пятиэтажного многоквартирного жилого дома с автостоянкой, со сроком действия до 01.06.2015. Впоследствии срок действия договора продлен до 01.04.2016.

20.02.2016 генеральный директор ООО «Стройцентр» направил в адрес АМС г.Владикавказа письмо с просьбой о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 06.02.2012 №4120, в ответ на который УМИЗР г.Владикавказа отказал (исх. от 28.03.2016 №996п-1424) в продлении срока действия указанного договора аренды. Отказ был обоснован неиспользованием земельного участка более 3-х лет по назначению (строительство жилого дома с автостоянкой). Администрация 30.03.2016 направила уведомление №27/357исх. о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка от 06.02.2012 №4120.

В письмах от 13.04.2016 №14-16, от 01.07.2016, от 30.01.2017 ООО «Стройцентр» обосновало неиспользование земельного участка по назначению отсутствием подведенных коммуникаций в пределах арендуемого земельного участка.

На данные обращения УМИЗР г.Владикавказа письменно 22.04.2016 №2235п-1784, 26.07.2016 №4235п-2968 сообщило о намерении расторгнуть договор аренды.

22.02.2017 УМИЗР г.Владикавказа направило в адрес ООО «Стройцентр» уведомление от 22.02.2017 №27/242исх. о намерении прекратить договор аренды от 06.02.2012 №4120. Данное уведомление получено 16.03.2017 представителем общества по доверенности ФИО3

Считая, что фактические арендные правоотношения не прекращены, земельный участок не изъят и общество продолжает пользоваться спорным земельным участком, полагая, что заявитель вправе претендовать на установление факта в виде признания договора и соглашения пролонгированными и, следовательно, действующими, общество обратилось с настоящим заявлением в суд.

Обществом заявлено требование об установлении факта, имеющего юридическое значение, посредством признания пролонгированными и действующими в настоящее время договора аренды земельного участка от 06.02.2012 №4120 (далее – спорный договор аренды) и соглашения к нему от 20.08.2012 о передаче прав и обязанностей.

Содержащееся в заявлении общества обоснование требования об установлении факта, имеющего юридическое значение, свидетельствуют о том, что заявителем был избран именно этот способ защиты права - обращение с заявлением об установлении факта, имеющего юридическое значение.

Согласно части 1 статьи 218 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение для возникновения, изменения или прекращения прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с положениями главы 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды принимают к своему производству и рассматривают заявления об установлении юридических фактов при наличии в совокупности следующих условий:

- если согласно закону факт порождает юридические последствия, т.е. влечет возникновение, изменение или прекращение правоотношений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности;

- если установление юридического факта не связывается с последующим разрешением спора о праве, подведомственного арбитражному суду;

- если заявитель не имеет другой возможности получить либо восстановить надлежащие документы, удостоверяющие юридический факт;

- если действующим законодательством не предусмотрен иной (внесудебный) порядок установления юридического факта.

Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2004 N 76 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение" суду при рассмотрении заявления необходимо, в частности, установить, не связывается ли установление факта с последующим разрешением спора о праве, подведомственного арбитражному суду (ч. 3 ст. 217, ч. 4 ст. 221 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 3 статьи 217, частью 4 статьи 221 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если при рассмотрении дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, выясняется, что возник спор о праве, арбитражный суд оставляет заявление об установлении фактов, имеющих юридическое значение, без рассмотрения (п. 3 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В заявлении об установлении фактов, имеющих юридическое значение, должно быть указано обоснование необходимости установления данного факта (п. 3 ч. 1 ст. 220 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В результате анализа содержания заявления об установлении юридического факта, выявленной судом цели установления интересующего заявителя факта, - наличие действующего договора, как указывал заявитель в ходе судебного разбирательства, позволит зарегистрировать дополнительное соглашение о продлении срока договора от 20.08.2012, очевидным представляется намерение заявителя использовать впоследствии результат установления названного факта при защите права в отношении объекта аренды.

Таким образом, установленное свидетельствует о возникновении спора о праве.

С учетом изложенного, разъяснения, содержащегося в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2004 N 76 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение", заявление не подлежало рассмотрению в порядке особого производства, подлежит оставлению без рассмотрения (п. 3 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, заявление в части установления юридического факта подлежит оставлению без рассмотрения (п. 3 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Несмотря на то, что заявление содержит требование об установлении юридического факта, суд учитывает, что наличие в тексте заявления ссылки на положения, предусмотренные, в частности статьей 621 ГК РФ, заявителем избран и другой способ защиты – обращение с заявлением о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение о продлении срока аренды и соглашения к нему.

Как следует из материалов дела, срок действия спорного договора - 06.02.2012 по 16.03.2016 (пункт 2.1. договора аренды). Пунктом 9 соглашения к нему предусмотрено действие соглашения в пределах срока действия договора аренды земельного участка. Договор и соглашение зарегистрированы в Управлении Росреестра по РСО-Алания 21.05.2012.

Пунктом 4.3.3. договора аренды предусмотрено право арендатора по истечении срока действия договора в преимущественном порядке заключить договор на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора при условии надлежащего исполнения своих обязанностей.

Указанным правом арендатор воспользовался по истечении срока, установленного пунктом 4.3.3., направив письмо от 20.02.2016 №06-16 о продлении срока действия договора аренды.

На все последующие обращения от 13.04.2016 №14-16, от 01.07.2016 №31-16, от 30.01.2017 №05-17, администрация в своих ответах от 28.03.2016 №916п-1424, от 22.04.2016 №2235п-1784, от 26.07.2016 №4235п-2968, от 27.01.2017 №551п-571 заявила об отказе в продлении договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка по назначению в течение установленного ссрока.

Администрация 30.03.2016 в письменном уведомлении заявила о намерении расторгнуть договор аренды. То есть, заявила о расторжении договора аренды земельного участка возобновленного на новый срок, поскольку 16.03.2016 истек срок действия аренды.

В своем письменном уведомлении от 22.02.2017 №27/242 исх. администрация сообщила о прекращении спорного договора аренды со ссылкой на абзац 2 пункта 2 статьи 610 и пункт 2 статьи 621 ГК РФ.

В ходе судебного разбирательства общество ссылалось на невозможность начать строительство в течение срока действия договора аренды, однако доказательства существенного изменения обстоятельств для истца, являющимся одним из оснований для изменения условий договора аренды в порядке статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, суду не представлены.

Таким образом, в данном случае, с учетом того, что предметом спора фактически является право аренды на земельный участок (продление срока аренды земельных участков), правоотношения сторон регулируются нормами Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом закон не запрещает возобновлять договор аренды на новый определенный срок.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при возобновлении действия договора на новый либо неопределенный срок по окончании первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора.

Таким образом, поскольку требование истца направлено на обязание ответчика подписать дополнительные соглашения о продлении срока договора аренды, то изменение условия договора о сроке аренды в силу положений норм действующего гражданского законодательства означает, по сути, заключение нового договора, который распространяет свое действие на прежние отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды.

При этом, статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливая исключительно преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, является общей нормой по сравнению со специальными нормами, которые регулируют порядок предоставления прав на государственное или муниципальное имущество.

В то же время, в силу пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В данном случае, требования истца сводятся по существу к обязанию ответчика заключить новые договоры аренды.

Согласно пункту 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности регулировались нормами статьями 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктами 2.1 и 2.4 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса, пунктом 4 настоящей статьи (в ред. Федеральных законов от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 30.11.2011 N 349-ФЗ, от 21.07.2014 N 217-ФЗ, от 21.07.2014 N 224-ФЗ). Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности устанавливались нормами статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, однако для такого случая требовалось заключение с арендатором договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (п. 10 - введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 224-ФЗ).

При этом, в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01 марта 2015 года ранее действовавшие статьи 28 - 34 Земельного кодекса Российской Федерации утратили силу.

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей на момент рассмотрения дела арбитражным судом, определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации содержится 36 подпункта, предусматривающих случаи предоставления земельных участков без проведения торгов для заключения договора аренды.

Таким образом, в настоящее время, согласно статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившей в законную силу с 01 марта 2015 года, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаются в аренду исключительно на торгах, проводимых в форме аукциона, а Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации") предусмотрен определенный перечень случаев, когда земельные участки предоставляются без проведения торгов.

В то же время, следует также обратить внимание на то, что в соответствии с подпунктами 7, 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.

В системной взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков определенных видов использования, в том числе и в целях повышения экономической эффективности такой деятельности, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений.

Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.

Такой установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов и отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Таким образом, предоставление земельного участка вне установленного законом порядка может неправомерно создать приоритетные условия при получении прав на земельный участок, чем могут быть нарушены права иных возможных претендентов на их получение.

Судом из материалов дела установлено, что условия, предусмотренные пунктом 4.3.3. договора аренды истцом не соблюдены, поскольку письменное заявление о заключении договора аренды на новый срок ответчику в срок до 16.12.2015 (не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора) не направил. Неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет согласно пункту 4.1.1. договора является одним из оснований для досрочного расторжения договора. Истец в судебном заседании не оспаривал факт неиспользования предоставленного земельного участка. Как пояснил представитель в судебном заседании, на земельном участке за весь период аренды никаких объектов построено не было. Именно нарушение указанного условия договора явилось основанием для направления истцу уведомлений о расторжении договора аренды от 30.03.2016 и его прекращения аренды от 22.02.2017. При установленных судом обстоятельствах, истец лишен права требовать понудить ответчика заключить соглашения о продлении срока аренды.

Суд также установил, что общество после истечения срока договора аренды продолжало пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны комитета, и сделал вывод о том, что договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок. Суд считает, что, направив арендатору упомянутое уведомление об отказе от договора аренды, администрация действовала в соответствии с требованиями части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с чем суд пришел к выводу о том, что действие договора аренды прекратилось в связи с отказом арендодателя от договора, заключенного на неопределенный срок.

Суд с учетом положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает, что наличие возобновленного договора на неопределенный срок при отсутствии согласия ответчика на продолжение договорных отношений, не может быть условием, создающим возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях.

Исходя из того, что общество не является действующим арендатором, учитывая его добросовестность в сложившихся ранее арендных отношениях, суд не находит оснований для продления срока аренды земельного участка. Кроме того, при прекращении действия договора аренды, общество не вправе ставить вопрос о продлении срока действия договора.

Вместе с тем, вопрос о предоставлении земельных участков в аренду без проведения торгов регулируется нормами Земельного Кодекса в редакции с 01.03.2015 г.

В нарушение статьи 65 АПК РФ в материалах дела отсутствуют доказательств наличия оснований для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов

На основании изложенного, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования об обязании заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды на неопределенный срок к договору аренды земельного участка от 06.02.2012 №4120 и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.08.2012.

В связи с отказом в удовлетворении требований судебные расходы по оплате государственной пошлины остаются на истце.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 148, статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Стройцентр» (ОГРН <***>) об установлении юридического факта продления в силу закона на неопределенный срок договора аренды земельного участка от 06.02.2012 №4120 оставить без рассмотрения.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Стройцентр» (ОГРН <***>) об обязании заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды на неопределенный срок к договору аренды земельного участка от 06.02.2012 №4120 и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.08.2012 отказать.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение 1 месяца со дня принятия решения в полном объеме.

Жалоба подается через Арбитражный суд РСО-Алания.

Судья Г.С.Родионова