Гражданский кодекс часть 1

о взыскании 2 093 728,96 рубля, в том числе: задолженность по оплате постоянной части арендной платы за период с 11.09.2017 по 30.09.2017 в сумме 837 326,67 рубля, за период с 01.10.2017 по 21.10.2017 в сумме 850 831,94 рубля; задолженность по оплате переменной части арендной платы за период с 11.09.2017 по 30.09.2017 в сумме 204 321,76 рубля, за период с 01.10.2017 по 21.10.2017 в сумме 201 248,59 рубля,

при участии:

от истца: ФИО1, представитель (доверенность от 10.10.2017, паспорт);

от ответчика: не явился, извещен надлежаще,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Галактика-С» (далее – истец, ООО «Галактика-С») обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Тетерин Фильм» (далее – ответчик, ООО «Тетерин Фильм») о взыскании 2 093 728,96 рубля, в том числе: задолженность по оплате постоянной части арендной платы за период с 11.09.2017 по 30.09.2017 в сумме 837 326,67 рубля, за период с 01.10.2017 по 21.10.2017 в сумме 850 831,94 рубля; задолженность по оплате переменной части арендной платы за период с 11.09.2017 по 30.09.2017 в сумме 204 321,76 рубля, за период с 01.10.2017 по 21.10.2017 в сумме 201 248,59 рубля.

Как следует из материалов дела, между ООО «Галактика-С» и ООО «Тетерин Фильм» заключен договор аренды нежилого помещения № 129 от 08.08.2017, к которому сторонами подписано дополнительное соглашение № 1 от 08.08.2017 (далее - Договор). В соответствии с условиями Договора 11.09.2017 Арендатором было получено в пользование помещение под условным номером № J6 площадью 2059 кв.м.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 11.09.2017.

В соответствии с пунктами 3.2.1, 3.4.2 Договора Арендатор обязан оплачивать арендную плату в следующем порядке:

-за первый месяц аренды - в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи, то есть не позднее 18.09.2017;

-за второй месяц аренды - в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи, то есть не позднее 02.10.2017;

-за каждый последующий месяц - до 5-го числа каждого текущего календарного месяца.

В соответствии с п. 3.2.2 Договора размер Постоянной части арендной платы с даты начала ведения коммерческой деятельности (11.09.2017) состоит из минимальной платы, размер которой составляет 1 255 990 руб. в месяц и платы с оборота, размер которой равен положительной разнице между денежной суммой составляющей 12% с товарооборота Арендатора за отчетный месяц и Минимальной платой.

Согласно п. 3.3.1, 3.3.2, 3.3.3 Договора Обеспечительный взнос вносится Арендатором, с целью обеспечения своих обязательств по оплате арендных платежей, начисленной неустойки, причиненного ущерба.

В случае задержки любых платежей, предусмотренных настоящим Договором, а также повреждения помещения или Здания Арендатором либо его представителем, или иного нарушения Арендатором своих обязательств по Договору аренды, Арендодатель вправе удержать из суммы Обеспечительного взноса суммы на ремонт поврежденного имущества Арендодателя и/или на восстановление нарушенного права Арендодателя. После такого удержания Арендодатель направляет письменное уведомление Арендатору с приложением расчета удержанных сумм, которые Арендатор обязан восстановить в течение 10 банковских дней с момента получения такого уведомления.

Сумма Обеспечительного взноса по Договору составляет 2 511980 руб. Арендатор обязан в течение 10 дней с момента подписания настоящего Договора внести часть Обеспечительного взноса в размере 1 000 000 руб., а оставшуюся часть Обеспечительного взноса по Договору в размере 1 511 980 руб. Арендатор обязуется оплатить в течение 7 дней с даты акта приема-передачи Помещения. Обеспечительный взнос или его часть возвращается Арендатору в 15 рабочих дней со дня прекращения настоящего Договора при условии отсутствия у арендатора обязанности устранить нарушения, предусмотренные п. 3.3.1 Договора. Размер обеспечительного взноса должен быть не менее размера Минимальной платы за два месяц.

Арендатор обязуется поддерживать сумму обеспечительного взноса в надлежащем размере на протяжении всего срока действия настоящего Договора аренды.

Обеспечительный взнос удерживается Арендодателем в течение срока действия Договора аренды без начисления на него процентов. Обеспечительный платеж не является коммерческим кредитом. Положения п. 1 ст. 317.1 ГК РФ к отношениям не применяются.

Согласно п. 7.2 Договора Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора в следующих случаях:

В случае просрочки Арендатором уплаты платежей, предусмотренных Договором аренды более чем на 20 дней подряд;

Если Арендатор осуществляет систематические задержки оплаты любых платежей, предусмотренных настоящим договором. Стороны договорились, что под термином «систематические задержки» понимается две и более задержки, общей продолжительностью 20 дней и более, выявленные в течение 360 дней;

Если Арендатор совершил неоднократные нарушения Правил ТРЦ и/или Регламента отделочных работ. Стороны договорились, что под термином «неоднократные нарушения Правил ТРЦ и/или Регламента отделочных работ» понимается нарушение 4 и более раза разных правил и/или 2 и более раза одного и того же правила в течение 360 дней;

Если Арендатор без согласования с Арендодателем не открывает Помещение для доступа посетителей (покупателей) и не осуществляет ведение коммерческой деятельности в Помещении более 15 дней;

В случае передачи Арендатором Помещения или его части в субаренду или иное пользование третьих лиц письменного разрешения Арендодателя;

В случае полной или частичной смены Арендатором Профиля деятельности без письменного разрешения Арендодателя.

В случае отказа Арендодателя от исполнения настоящего Договора по основаниям, предусмотренным г стоящим пунктом Договора, Арендодатель направляет Арендатору соответствующее письменное уведомление 5 освобождении Помещения и расторжении Договора, при этом датой освобождения Помещения будет являться дата, указанная в уведомлении Арендодателя, но не ранее 10 календарных дней с момента получения уведомления. При этом Арендатор в течение 10 (десяти) дней с даты получения уведомления о прекращении Договора на основании настоящего пункта, обязан оплатить штраф в размере равном Постоянной части арендной платы за три месяца. В счет оплаты части штрафа, Арендодатель вправе зачесть сумму Обеспечительного взноса.

21.10.2017 Договор прекращен в соответствии с п. 7.2 Договора на основании одностороннего отказа Арендодателя от исполнения Договора по вине Арендатора, который систематически нарушал порядок оплаты и не устранил нарушения после получения претензии.

Уведомление об одностороннем отказе арендодателя от договора от 11.10.2017 № 277 содержит отметку об отказе 11.10.2017 администратора ответчика от его получения (л.д. 1 Т2).

Данное уведомление направлено ответчику по адресу, указанному в выписке из ЕГРЮЛ и не доставлено по причине отсутствия получателя по адресу, попытка вручения осуществлена 12.10.2017. Указанное обстоятельство подтверждено письмом ООО «Смарт доставка», накладной и кассовым чеком (л.д. 2-4 Т2).

22.10.2017 Арендодатель принял в одностороннем порядке Помещение.

Истцом представлены пояснения по расчету задолженности постоянной части арендной платы.

В период действия договора аренды ООО «Тетерин Фильм» перечислило на расчетный счет ООО «Галактика-С» 2 211 000 руб. в счет оплаты обеспечительного взноса, предусмотренного Договором, и неустойки за просрочку оплаты обеспечительного взноса.

Учитывая, что ООО «Галактика-С» частично оплаченный ООО «Тетерин Фильм» Обеспечительный взнос засчитало на основании п. 7.2 Договора в счет оплаты части штрафа за расторжение договора по вине Арендатора, истец пояснил следующее.

В соответствии с п. 3.3.2 Договора Арендатор обязан был оплатить в качестве обеспечения своих обязательств по Договору сумму в размере 2511980 рублей в следующем порядке:

в течение 10 дней с момента подписания Договора -до 18.08.2017 в сумме 1 000 000 рублей;

в течение 7 дней с даты подписания акта приема-передачи Помещения - до 18.09.2017 в сумме 1511 980 рублей;

ООО «Тетерин Фильм» сумма обеспечительного взноса оплачена частично в сумме 2200000 в следующем порядке:

- 500 000 - платежным поручением №26 от 04.09.2017;

- 500 000 - платежным поручением №88 от 15.09.2017;

- 1 000 000 - платежным поручением №138 от 25.09.2017;

- 100 000 - платежным поручением №140 от 25.09.2017;

- 100 000 - платежным поручением № 160 от 27.09.2017.

Указанные платежи осуществлялись на основании счета №7500 от 22.08.2017 и Договора, предусматривающих оплату обеспечительного взноса до наступления обязанности оплаты арендных платежей.

Обязательства по оплате обеспечительного взноса исполнялись Арендатором ненадлежащим образом, в связи с чем на сумму просроченных в счет оплаты обеспечительного взноса платежей была начислена неустойка в сумме 1 1 000 рублей (претензия №245 от 12.09.2017), которая признана и оплачена Ответчиком платежным поручением №89 от 15.09.2017.

Факт внесения платежей исключительно в счет обеспечительного взноса подтверждается многочисленными претензиями в адрес Ответчика и отсутствием с его стороны возражений об ином назначении осуществленных им платежей.

Таким образом, Постоянная часть арендной платы за период с 11.09.2017 по 21.10.2017 Ответчиком не оплачивалась, в связи с чем ООО «Тетерин Фильм» имеет задолженность по Постоянной части арендной платы по Договору в сумме 1 688 158,61 рублей, в том числе:

837 326,67 руб. за период с 11.09.2017 по 30.09.2017 (1 255 990/30*20);

850 831,94 руб. за период с 01.10.2017 по 21.10.2017 (1 255 990/31*21).

Переменная часть арендной платы рассчитана в соответствии с приложением №5 к Договору и подлежит оплате в течение 5 банковских дней с даты получения Арендатором счета на оплату в соответствии с п. 3.2.2, 3.4.3 Договора.

Переменная часть арендной платы составляет:

- за период с 11.09.2017 по 30.09.2017 - 204 321,76 руб. (счет на оплату получен 19.10.2017 согласно реестру за сентябрь 2017 г.);

- за период с 01.10.2017 по 21.10.2017 - 201 248,59 руб. (счет на оплату получен 09.11.2017 согласно сведеньям почты России).

Общая сумма задолженности составляет 2 093 728,96 руб.

Ответчик с заявленными требованиями не согласился по доводам, изложенным в отзывах, указав, в том числе на следующее.

Истец всячески препятствовал пользованию помещением, односторонний отказ арендодателя от договора аренды ничтожен.

Сразу же после передачи имущества ООО «Галактика-С» и ИП ФИО2 стали направлять в ООО «Тетерин Фильм» письма и претензии.

6 октября 2017 года ООО «Галактика-С» по просьбе ИП ФИО2, явившегося в помещение кинотеатра, арендуемого ООО «Тетерин Фильм», отключило подачу электроэнергии в кинотеатр. ФИО2, преследуя исключительно цель причинения вреда ООО «Тетерин Фильм» и устранение конкурента с рынка, снял детали вводно-распределительного устройства, которые в ином месте он использовать бы не мог, вследствие чего обеспечение кинозалов электроэнергией стало невозможным и стало невозможным продолжение деятельности кинотеатра.Правоохранительным органам в обоснование своего права на изъятие указанных деталей и двери, ФИО2 представил согласованное с ООО «Галактика-С» уведомление Акционерного общества «СИТИ ГРУПП» (учредителем которого является ФИО2) о предоставлении доступа в помещение для вывоза имущества, а также заявил об отсутствии у ООО «Тетерин Фильм» подлинника подписанного им акта приема-передачи имущества.ООО «Галактика-С» достоверно зная о невозможности работы кинотеатра по причине отключения ими света, изъятия оборудования, продолжая совместный с ФИО2 замысел, стало ежедневно составлять акты о нарушении ООО «Тетерин Фильм» условий договора аренды. ООО «Тетерин Фильм» по вине истца было лишено возможности использовать помещения в конце августа-начале сентября – периоде, приносящем максимальный доход; имелась возможность использовать арендуемые помещения лишь в период с 12 сентября по 5 октября 2017 года (24 дня), в связи с чем понесло значительные убытки и было лишено того, на что рассчитывало при заключении договора.

Ответчик заявил в отзыве о ничтожности указанного отказа от исполнения договора, договора аренды № 131 между истцом и ООО «Премиум», по которому передало последнему в аренду помещение (ранее переданное в аренду ООО «Тетерин Фильм»), и последующего договора субаренды между ООО «Премиум» и ООО «Альянс».

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) все имеющиеся в материалах дела документы, суд пришел к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 части 1 стати 8 и частью 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения гражданско-правовых обязательств является договор. Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой и надлежащей форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Правовое регулирование договора аренды нежилого помещения № 129 от 08.08.2017 осуществляется согласно главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Частью 3 статьи 607 Гражданского кодекса установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом установлено, что стороны достигли соглашение по всем существенным условиям договора, соблюли его письменную форму, в связи с чем, договор аренды № 129 от 08.08.2017 считается заключенным.

Доказательства отказа от исполнения договора или пересмотре его условий в материалы дела не представлены, соответственно, стороны состояли в договорных отношениях согласно условиям указанного договора.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения обязательств.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, арендатор не исполнил своих обязательств по оплате постоянной части арендной платы за период с 11.09.2017 по 30.09.2017 в сумме 837 326,67 рубля, за период с 01.10.2017 по 21.10.2017 в сумме 850 831,94 рубля и переменной части арендной платы за период с 11.09.2017 по 30.09.2017 в сумме 204 321,76 рубля, за период с 01.10.2017 по 21.10.2017 в сумме 201 248,59 рубля.

На возражения ответчика ООО «Галактика-С» пояснило следующее.

До заключения с ООО «Тетерин Фильм» договора аренды помещения с условным номером 16 площадью 2059 кв.м. у ООО «Галактика-С» был заключен договор аренды Помещения с АО «Сити групп» №9/1 от 15.01.2014 (далее - Договор №9/1). Согласно п. 3.2.1 Договора №9/1 размер базовой части арендной платы должен был составлять не менее 1 318 180 руб. в месяц, но в последующем в связи с уменьшением выручки базовая часть арендной платы установлена в размере, составляющем положительную разницу между суммой 380 462,02 руб. и денежной суммой составляющей 13% товарооборота, что в среднем за период с 01.01.2017 по 31.08.2017 составляло 298 956,20 руб. в месяц.

С момента уменьшения арендной платы ООО «Галактика-С» дано задание брокеру на поиск нового арендатора на Помещение с аналогичным профилем деятельности по более выгодной ставке арендной платы.

В июне 2018 года в ООО «Галактика-С» от брокера поступило коммерческое предложение на заключение договора аренды на Помещение с минимальным размером базовой части арендной платы в размере 1 255 900 руб. в месяц, в связи с чем ООО «Галактика-С» начало переговоры с АО «Сити Групп» о расторжении Договора №9/1 по соглашению сторон. В результате этих переговоров соглашение о расторжении Договора №9/1 было подписано.

После этого ООО «Галактика-С» вступило в переговоры с ООО «Тетерин Фильм», коммерческое предложение от которого представлено брокером по заключению договора аренды. Договор аренды № 129 был заключен 08.08.2017 и до момента государственной регистрации действовал как краткосрочный. Регистрация договора не проведена по вине самого Ответчика, не исполнившего свои обязательства, предусмотренные п. 5.3.8 Договора (не предоставил пакет документов, без которых совершение регистрационных действий невозможно).

Таким образом, действия Истца были направлены исключительно на коммерческую выгоду от сделки по передачи Помещения в аренду Ответчику, с которым до получения коммерческого предложения от брокера Истец отношений не имел, как не имел каких-либо договоренностей с предыдущим арендатором АО «Сити групп», иными лицами о совершении указанной сделки с Ответчиком на явно невыгодных для него условиях.

ООО «Галактика-С» должным образом и в порядке п. 5.3.1 Договора исполнило свои обязательства по передаче Помещения в аренду Ответчику, что подтверждается письмом исх.№ 239 от 08.09.2017 и актом приема-передачи Помещения от 11.09.2017.

Учитывая систематичные просрочки по оплате Обеспечительного взноса, арендной платы по Договору, то, что Ответчик, получив претензии исх.№245 от 12.09.2017, №239 от 08.09.2017, №249 от 19.09.2017, №252 от 2 1.09.2017, №294 от 1 8.10.2017, №277 от 11.10.2017, исх.№268 от 05.10.2017 г., исх.№300 от 26.10.2017 г., ни на одну из них не направил ответ и не исполнил свои обязательства, а также то, что ООО «Галактика-С» в картотеке арбитражных дел обнаружило большое количество исков к ООО «Тетерин Фильм», в том числе исковое заявление по взысканию задолженности в сумме 23 037 502,35 руб. (дело №А40-143498/17-79-1279), ООО «Галактика-С» приняло решение о прекращении Договора в порядке, предусмотренном п. 7.2 Договора.

Все доводы Ответчика по поводу, того, что ООО «Галактика-С» принуждало ООО «Тетерин Фильм» выкупить оборудование, находящееся в Помещении, принять на работу сотрудников предыдущего арендатора, действовало в интересах ФИО2, не обоснованы. ООО «Галактика-С» не имело к этому никакого отношения, оборудованием, находившемся в Помещении, не распоряжалось, каких-либо договоренностей с ФИО2 не заключало.

Указывая на неисполнение обязательств по вине Истца, Ответчик не предоставил доказательств не исполнения Истцом своих обязательств как в период, когда Помещения находилось во владении и пользовании у Ответчика, так и в иное время.

До настоящего времени в ООО «Галактика-С» не поступило ни одной претензии от ООО «Тетерин Фильм» о нарушениях.

Арифметический расчет задолженности по арендной плате судом проверен, соответствует установленному договором порядку оплаты, ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен.

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате арендной платы подтвержден материалами дела, доказательства погашения задолженности по арендной плате в материалы дела не представлены. Условия договора аренды, в том числе порядок, сроки и размер платежей согласованы сторонами без разногласий. Доводы ответчика, выраженные в отзыве, не обоснованы, направлены на уклонение от оплаты задолженности по арендной плате, не являются основанием для освобождения от исполнения договорных обязательств и для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Ссылка общества на ничтожность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора не обоснована с учетом положений п. 7.2 Договора и установленных нарушений договорных обязательств. Доказательства, свидетельствующие о том, что истец действовал исключительно с намерением причинить вред ответчикуодносторонним отказом, отсутствуют.

Таким образом, требование истца подлежит удовлетворению в полном объеме.

Ходатайство ответчика о несоразмерности зачета платежей по договору в счет оплаты штрафа и применении статьи 333 ГК РФ не относится к предмету спора, так как иск не связан с требованием о взыскании штрафа, или его части.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тетерин Фильм» (ОГРН <***>; ИНН<***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Галактика-С» (ОГРН <***>; ИНН <***>) 2 093 728,96 рубля, в том числе: задолженность по оплате постоянной части арендной платы за период с 11.09.2017 по 30.09.2017 в сумме 837 326,67 рубля, за период с 01.10.2017 по 21.10.2017 в сумме 850 831,94 рубля; задолженность по оплате переменной части арендной платы за период с 11.09.2017 по 30.09.2017 в сумме 204 321,76 рубля, за период с 01.10.2017 по 21.10.2017 в сумме 201 248,59 рубля, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 19747 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тетерин Фильм» (ОГРН <***>; ИНН<***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 13722 рубля.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья В.И. Еремеева