Гражданский кодекс часть 1

Обществом с ограниченной ответственностью «Ваш Выбор» (далее по тексту – ООО «Ваш выбор», Общество, заявитель) предъявлены требования к Управлению архитектуры и градостроительства Администрации города Смоленска (далее по тексту – Управление, ответчик) о признании незаконными действий по отказу в согласовании актов выбора земельных участков площадью 4075 кв.м и 1400 кв.м., расположенных в <...> с северной и северо-восточной стороны дома № 2А, и обязании ответчика согласовать акты выбора названных земельных участков.

Как следует из материалов дела (л.д.8-9), 29.01.2009 заявитель обратился в Управление с заявлением о согласовании актов выбора земельных участков площадью 4075 кв.м и 1400 кв.м., расположенных в <...> с северной и северо-восточной стороны дома № 2А, для строительства на указанных участках торгового центра и гостиницы.

Письмом от 11.02.2009 Управление отказало в согласовании указанных актов, сославшись на то обстоятельство, что испрашиваемые земельные участки входят в границы исторического центра города (данная территория предполагает сохранение историко-градотсроительной и ландшафтной среды, морфотипа исторически сложившейся застройки), в связи с чем не предусмотрено возведение на данной территории объектов капитального строительства (гостиница и торговый центр).

ООО «Ваш Выбор», полагая, что действия ответчика по отказу в согласовании актов выбора земельных участков, противоречат положениям статьи 30, 31 Земельного кодекса РФ, нарушают его права и законные интересы в сфере осуществления предпринимательской деятельности, так как препятствует получению права аренды испрашиваемых земельных участков, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В обоснование предъявленных требований Общество ссылается на то обстоятельство, что Департаментом Смоленской области по культуре, являющимся уполномоченным органом в сфере охраны и использования объектов культурного наследия, акты выбора земельных участков согласованы при условии выполнения требований, изложенных ОГУК «Центр по охране и использования памятников истории и культуры» в требованиях от 19.02.2009 № 245/09-05 и № 246/09-05 (л.д.12-15).

В судебном заседании представитель заявителя поддержал предъявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Ответчиком отзыв на заявление не представлен, вместе с тем в судебном заседании его представитель пояснил, что условия, указанные ОГУК «Центр по охране и использования памятников истории и культуры» в требованиях от 19.02.2009, при их выполнении Обществом являются достаточными для рассмотрения вопроса о предоставлении заявителю права аренды земельных участков, основания для установления каких-либо иных условий, выполнение которых необходимо Обществом для получения испрашиваемого права, отсутствуют.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав мнение представителя заявителя, суд полагает, что предъявленные требования подлежат частичному удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с положениями статьи 28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

В соответствии с положениями статьи 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентирован статьями 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов либо с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

В силу пункта 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) проведение работ по формированию земельного участка;

3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Земельного кодекса Российской Федерации;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 указанного Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

В соответствии с пунктом 2 статьи 31 Земельного кодекса РФ орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 данного Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора (пункт 5 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).

Постановлением Администрации города Смоленска от 24.07.2007 № 2036-адм утвержден «Порядок предоставления информации и необходимых согласований для обеспечения процедуры выбора земельных участков по обращениям граждан и юридических лиц для последующего принятия решения о предварительном согласовании мест размещения объектов на территории города Смоленска».

В соответствии с положениями пунктами 2, 3, 5 названного Порядка Администрация города Смоленска в лице Управления архитектуры и градостроительства по обращению заинтересованного лица обеспечивает выбор земельного участка.

Форма акта выбора земельного участка утверждена Постановлением Администрации Смоленской области от 23.11.2007 № 415 и предусматривает перечень организаций, участвующих в выборе земельного участка, осуществляющих согласование места размещения объекта, установление ограничений.

Решением Смоленского городского совета от 31.07.1997 № 87 утверждено «Положение о заповедной зоне исторического ядра г. Смоленска (историко-культурной заповедной территории), охраняемой государством».

В соответствии с разделом вторым названного Положения заповедная зона исторического ядра города Смоленска включает в себя ансамбли памятников с их охранными зонами, зоны регулирования застройки территории охраняемого культурного слоя древнего Смоленска XI - XVII вв., а также территории ценного исторического ландшафта и культурного слоя города.

Согласно нормам статей 20, 21 Правил землепользования и застройки города Смоленска, утвержденных решением Смоленского городского Совета от 28.02.2007 № 490 (далее по тексту – Правила), в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. Границы зон охраны, режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах этих зон устанавливаются и утверждаются на основании проекта зон охраны объектов культурного наследия.

В территориальных зонах и микрозонах специального исторического района действуют регламенты разрешенного использования и ограничений в соответствии со статьями 6 и 7 настоящих Правил.

Вместе с тем, в целях более надежного сохранения уникального облика центра города в районе вводятся дополнительные, более строгие режимные ограничения по функциональному использованию и параметрам строительных изменений недвижимости.

Градостроительная деятельность в границах специального исторического района регулируется градостроительными регламентами, которые разрабатываются в составе Проекта зон охраны объектов культурного наследия на основе историко-архитектурного и историко-археологического опорных планов. Проект зон охраны подлежит обновлению и корректировке по мере развития исследовательских работ в районе. Для специального исторического района необходимо учитывать особый территориальный регламент регулирования градостроительной деятельности, установленный в утвержденной решением 17-й сессии III созыва Смоленского городского Совета от 28.10.2005 N 154 научной документации, - "Концепция сохранения и развития исторического центра города Смоленска с градостроительным регламентом (разработка регламентов и режимов градостроительной деятельности на территории Смоленской крепости)".

Все намерения и проекты градостроительных и строительных изменений в границах специального исторического района подлежат обязательному согласованию с управлением архитектуры и градостроительства и СОГУК "Центр по охране и использованию памятников истории и культуры", а в необходимых случаях - с Управлением Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по Центральному федеральному округу, с Министерством культуры Российской Федерации.

Предмет согласования устанавливается дифференцированно для объектов, включенных и не включенных в государственный реестр объектов культурного наследия.

По объектам, не включенным в реестр, в том числе земельным участкам, свободным от застройки и предназначенным для застройки, предметом согласования является вопрос соответствия объекта регламентам использования и ограничительным регламентам по фактору охраны культурного наследия, в том числе: границы исторически сложившихся домовладений; плоскостные габариты построек; отступы построек от красных линий и границ участка; высота построек; материалы стен, покрытий; декор фасадов; подъезды, стоянки; влияние на природный ландшафт.

Кроме необходимости согласования перечисленных физических параметров отдельных объектов, в целом по району вводятся функциональные ограничения на виды и параметры использования территории, которые имеют целью уберечь район от морального разрушения, девальвации его духовной ценности.

В соответствии с этими принципами в пределах особого исторического района запрещено размещать: объекты, связанные с единовременным пребыванием больших масс людей (2 и более тысяч человек); объекты, постоянно связанные с привлечением для их эксплуатации большегрузного автотранспорта; крупные автостоянки (требующие расчистки уже сложившихся открытых пространств или за счет озелененных территорий).

Таким образом, названными Правилами регламентирован характер градостроительной деятельности и порядок предоставления земельных участков в границах специального исторического района, а также органы, осуществляющие контроль за соблюдением дополнительных градостроительных регламентов и согласование всех намерений и проектов градостроительных изменений в границах специального исторического района.

Кроме того, в соответствии с «Проектом охранных зон и зон регулирования застройки памятников истории и культуры г.Смоленска», утвержденным решением Смоленского облисполкома от 03.09.1982 № 528 и «Историко-архитектурным и историко-археологическим опорным планом г.Смоленска», утвержденным решением Смоленской областной Думы от 31.10.1996 № 171, испрашиваемые заявителем земельные участки входят в охранную территорию распространения памятника федерального значения – культурного слоя г.Смоленска, принятого на государственную охрану постановлением Совета Министров РСФСР от 04.12.1974 № 624.

В соответствии с положениями статьи 35 Федерального закона от 25.06.2002 № 73 –ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения. Проведение указанных работ подлежит согласованию с уполномоченным органом.

Анализ вышеназванных положений позволяет суду сделать вывод о том, что законодателем не установлен безусловный запрет на использование названных земельных участков для осуществления хозяйственной деятельности, в том числе на возведение на указанных земельных участках объектов капитального строительства. Ограничения по использованию такого рода земельных участков связаны с соблюдением заинтересованным лицом необходимых условий, предъявляемых к архитектурно-художественному облику предполагаемых зданий, высоты застройки, оформления фасадов, а также иных ограничений, установленных Правил землепользования и застройки города Смоленска и нормами Федерального закона от 25.06.2002 № 73 –ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

В соответствии с «Положением о Департаменте Смоленской области по культуре», утвержденным постановлением Администрации Смоленской области от 01.04.2004 № 92, указанный орган является органом исполнительной власти Смоленской области, осуществляющим исполнительно-распорядительные функции в сфере культуры, туризма, охраны и использования объектов культурного наследия (памятников истории и культуры).

Смоленское областное государственное учреждение культуры «Центр по охране и использованию памятников истории и культуры» в соответствии с постановлением Главы администрации Смоленской области от 07.05.1994 № 140 «О мерах по обеспечению сохранности памятников истории и культуры» является специально уполномоченным органом, осуществляющим деятельность по охране объектов культурного наследия и находится в ведомственном подчинении Департамента Смоленской области по культуре.

Требованиями к актам выбора земельных участков от 19.02.2009 № 245/09-05, № 246/09-05 (л.д.12-15) ОГУК «Центр по охране и использованию памятников истории и культуры» определены условия, при которых возможно использование ООО «Ваш Выбор» испрашиваемых земельных участков для строительства предполагаемых объектов:

- архитектурно-художественный облик предполагаемых к строительству зданий должен быть адаптирован к окружающей исторической застройке;

- рекомендуемые предельные уровни высоты застройки до 6 метров;

- необходимо оформление охранного обязательства на пользование объектом культурного наследия (земельным участком);

- согласование эскизного проекта зданий с материалами натурной фотофиксации;

- подготовка на предпроектной стадии строительства «Проекта организации охранных археологических исследований» для определения характера, объемов и стоимости охранных археологических исследований и представление его на экспертизу в Федеральную службу по надзору за соблюдением законодательства в области охраны культурного наследия по Центральному Федеральному округу;

- выполнение специализированными организациями за счет Заказчика перед проведением земляных и строительных работ на пятне застройки и трассах коммуникаций археологических исследований.

Как пояснил в судебном заседании представитель ответчика, указанные условия достаточны для решения вопроса о возможности предоставления ООО «Ваш выбор» испрашиваемых земельных участков в аренду для строительства гостиницы и торгового комплекса.

Вместе с тем, письмо Управления от 11.02.2009 об отказе в согласовании актов выбора земельных участков не содержит каких-либо указаний на перечень условий, выполнение которых позволит положительно решить вопрос о предоставлении Обществу земельных участков, в связи с чем названный отказ нельзя признать обоснованным и мотивированным.

Кроме того, как было отмечено выше, нормами законодательства не установлен безусловный запрет на использование названных земельных участков для осуществления хозяйственной деятельности, в том числе на возведение на указанных земельных участках объектов капитального строительства. Правилами землепользования и застройки города Смоленска и нормами Федерального закона от 25.06.2002 № 73 –ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» установлены лишь определенные требования, подлежащие выполнению заинтересованным лицом при осуществлении земляных и строительных работ на земельных участках, включенных в границы исторического района города и памятника федерального значения.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что действия ответчика, выразившиеся в отказе ООО «Ваш Выбор» согласовать акты выбора земельных участков противоречат положениям частей 1, 2 стать 31 Земельного кодекса РФ, так как основания такого отказа, выраженные в письме от 11.02.2009 нельзя признать обоснованными и мотивированными.

Указанные действия нарушают права и законные интересы Общества в сфере осуществления предпринимательской деятельности, так как противоречат общему конституционному принципу о праве каждого на обращение к государственному органу либо органу местного самоуправления и получении на свое обращение законного, мотивированного и обоснованного решения.

На основании изложенного, требования заявителя о признании незаконными действий Управления Архитектуры и градостроительства Администрации города Смоленска по отказу в согласовании актов выбора земельных участков площадью 4075 кв.м и 1400 кв.м., расположенных в <...> с северной и северо-восточной стороны дома № 2А, подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, суд не находит обоснованными требования ООО «Ваш Выбор» об обязании ответчика согласовать (принять положительное решение) представленные акты выбора земельного участка.

В соответствии с положениями пункта 6 статьи 31 Земельного кодекса РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, после представления согласованного акта выбора земельного участка принимают решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

Согласно положениям пункта 8 статьи 31 Земельного кодекса РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства.

Таким образом, до выполнения Обществом необходимых условий, изложенных в требованиях ОГУК «Центр по охране и использованию памятников истории и культуры» (за исключением обязанности по оформлению охранного обязательства), акты выбора земельного участка нельзя признать согласованными и являющимися основанием для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объектов на испрашиваемых земельных участках.

Доводы заявителя о том, что указанные условия должны быть выполнены Обществом уже после оформления права аренды на земельные участки (то есть на стадии строительства планируемых объектов) суд считает необоснованными, так как из анализа положений пунктов 6, 8 статьи 31 Земельного кодекса РФ можно сделать вывод о том, что положительное решение о возможности предоставления земельного участка может быть принято лишь на стадии принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта либо об отказе в таком размещении.

По смыслу положений пункта 8 статьи 31 Земельного кодекса РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта (при выполнении заинтересованным лицом требований о формировании земельного участка в период действия указанного решения) является безусловным основанием для принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду и на указанной стадии вопрос о согласовании либо несогласовании акта выбора земельного участка (то есть о выполнении предъявленных условий, связанных с отнесением указанного участка к зоне исторического центра и памятника федерального значения) не рассматривается, так как указанный акт утверждается именно в момент принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

На основании изложенного, до выполнения Обществом предписанных условий у ответчика отсутствует обязанность по безусловному согласованию актов выбора земельных участков, в связи с чем требования заявителя в указанной части не подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, в соответствии с положениями пункта 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения арбитражного суда в случае принятия решения об удовлетворении требований заявителя по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, об отказе в совершении действий должно содержаться указание на обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В данном случае, с учетом того обстоятельства, что основанием для признания оспариваемых действий ответчика незаконными послужил установленный судом факт необоснованности и немотивированности отказа в согласовании актов выбора земельных участков, по мнению суда, адекватной мерой, восстанавливающей права и законные интересы заявителя является обязанность ответчика обеспечить процедуру выбора земельных участков путем предоставления ООО «Ваш Выбор» мотивированного заключения о возможности (невозможности) размещения гостиницы и торгового центра на испрашиваемых земельных участках и определении условий, выполнение которых позволит Обществу претендовать на получение права аренды земельных участков.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать незаконными действия Управления Архитектуры и градостроительства Администрации города Смоленска по отказу в согласовании актов выбора земельных участков площадью 4075 кв.м и 1400 кв.м., расположенных в <...> с северной и северо-восточной стороны дома № 2А, как несоответствующие положениям частей 1, 2 статьи 31 Земельного кодекса РФ и нарушающие права и законные интересы ООО «Ваш Выбор» в сфере осуществления предпринимательской деятельности.

Обязать Управление Архитектуры и градостроительства Администрации города Смоленска обеспечить процедуру выбора земельных участков путем предоставления ООО «Ваш Выбор» мотивированного заключения о возможности (невозможности) размещения гостиницы и торгового центра на испрашиваемых земельных участках.

В удовлетворении предъявленных требований в части обязания ответчика согласовать акты выбора земельных участков отказать.

Возвратить ООО «Ваш выбор» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2000 рублей, уплаченную при подаче заявления в суд.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать решение в апелляционную инстанцию в течение одного месяца с момента принятия решения либо в кассационную инстанцию через арбитражный суд, принявший решение, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья В. А. Печорина