Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Смоленсккино» (далее-истец) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области к Администрации г. Смоленска (далее-ответчик) с требованиями об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества – здания кинотеатра «Смена», расположенного по адресу: <...>, общей площадью 458,8 кв.м., расположенного на земельном участке площадью 756 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0031930:18.

Истец просит пункт 2.1 договора купли-продажи б/н изложить в следующей редакции «Продавец в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить на условиях, изложенных в настоящем договоре, объект недвижимого имущества - кинотеатр «Смена» общей площадью 458,8 кв.м по ул. Барклая-де-Толли, дом 5 в городе Смоленске.»

Абзац первый пункта 3.1 договора изложить в следующей редакции «Продажная цена недвижимого имущества – кинотеатра «Смена» общей площадью 458,8 кв.м определена на основании отчета и составляет 19 828 950 (девятнадцать миллионов восемьсот двадцать восемь тысяч девятьсот пятьдесят рублей).»

Пункт 3.2 договора исключить.

Пункт 3.4 договора изложить в следующей редакции «Продажную стоимость в размере 215 446,20 рублей и сумму в погашение процентов покупатель выплачивает посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение 3 лет путем перечисления денежных средств согласно графику платежей, утвержденному продавцом».

В акте приема передачи к договору купли-продажи недвижимого имущества №760:

в пункте 1 слова «с земельным участком площадью 756 кв.м с кадастровым номером 67:27:0031930:18, относящимся к категории земель населенных пунктов, занимаемым названным объектом и необходимым для его использования» исключить.

Обязать ответчика совместно с истцом в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда обратиться в Управление Росреестра по Смоленской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество-здание кинотеатра «Смена», общей площадью 458,8 кв.м, расположенное по адресу: <...> к ООО «Смоленсккино».

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просит суд урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества – здания кинотеатра «Смена», расположенного по адресу: <...>, общей площадью 458,8 кв.м., расположенного на земельном участке площадью 756 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0031930:18 в следующей редакции:

Исключить из договора купли-продажи пункты, касающиеся продажи земельного участка, площадью 756 кв. м. с кадастровым номером 67:27:0031930:18.

Изложить спорные условия договора в следующей редакции:

«Продавец в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить на условиях, изложенных в настоящем договоре, объект недвижимого имущества – здание кинотеатра «Смена», общей площадью 458,8 кв.м., расположенное по адресу: <...> на земельном участке площадью 756 кв. м. с кадастровым номером 67:27:0031930:18.

Продажная цена недвижимого имущества – здания кинотеатра «Смена», общей площадью 458,8 кв. м. определена на основании отчета и составляет 20 723 000 рублей (двадцать миллионов семьсот двадцать три тысячи рублей без НДС).

В счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества – здания кинотеатра «Смена» засчитывается стоимость неотделимых улучшений в размере 19 613 503 (девятнадцать миллионов шестьсот тридцать тысяч пятьсот три) рубля 80 копеек (без НДС), произведенных обществом с ограниченной ответственностью «Смоленсккино» на основании разрешения на реконструкцию от 23.08.2011 № RU 67 302000-129.

Оплата за приобретаемое недвижимое имущество будет произведена в рассрочку. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов в размере 2,75% годовых, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования Администрацией города Смоленска объявления о продаже арендуемого имущества.

Продажную стоимость в размере 1 109 497 (один миллион сто девять тысяч четыреста девяносто семь) рублей (без учета неотделимых улучшений) и сумму в погашение процентов покупатель выплачивает посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение трех лет путем перечисления денежных средств согласно графику платежей, утверждаемому продавцом и покупателем».

«Продавец совместно с покупателем в десятидневный срок с момента подписания сторонами настоящего договора обязаны обратиться в Управление Росреестра по Смоленской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество».

В процессе рассмотрения дела истец исключил из разногласий и просил не рассматривать условие договора следующего содержания:

Уточненные исковые требования, включая частичный отказ от требований, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты судом к рассмотрению по существу.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что 26.07.2010 между Администрацией г. Смоленска и обществом с ограниченной ответственностью «Смоленсккино» заключен договор аренды №3052/10, в соответствии с которым арендодатель передал во временное пользование за плату помещение кинотеатра «Смена», расположенное по адресу: <...>, общей площадью 458,8 кв.м.

В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», истец 28.11.2013 обратился в Администрацию г. Смоленска с заявлением о реализации преимущественного права приобретения в собственность здания кинотеатра «Смена».

Постановлением №2327-адм от 30.12.2014 Администрация г. Смоленска приняла решение продать обществу с ограниченной ответственностью указанное здание кинотеатра одновременно с земельным участком и засчитать в стоимость оплаты приобретаемого имущества стоимость неотделимых улучшений в размере 19 613 503 рубля.

Во исполнение постановления №2327-адм ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продаж б/н, в пункте 2.1 которого предусмотрено, что продается здание кинотеатра одновременно с земельным участком, общей площадью 756 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0031930:18.

В пункте 3.1. договора продажная цена недвижимого имущества определена на основании отчета об оценке в размере 33 859 941 руб. без НДС, в том числе, стоимость земельного участка 7 973 500 рублей.

В счет оплаты приобретаемого имущества засчитывается стоимость неотделимых улучшений в размере 19 613 503 рубля, произведенных ООО «Смоленсккино» на основании разрешения на реконструкцию от 23.08.2011 № RU 67 302000-129.

В пункте 3.2 договора предусмотрено, что оплата за земельный участок в размере 7 973 500 рублей производится единовременно не позднее, чем через тридцать дней с даты заключения настоящего договора купли-продажи недвижимого имущества.

В пункте 3.3. договора предусмотрено, что оплата за приобретаемое недвижимое имущество – кинотеатр «Смена» будет произведена единовременно /в рассрочку (нужное подчеркнуть). На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, в размере 2,75% годовых, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования Администрацией г. Смоленска объявления о продаже арендуемого имущества.

Истец не согласился с размером выкупной стоимости здания кинотеатра, полагая, что отчет, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Многофункциональный центр «Бюро инвентаризации, оценки и межевания» по заданию Администрации г. Смоленска, содержит выводы, позволяющие усомниться в их достоверности, в частности, отнесения здания к первой группе капитальности.

Указывает на то, что в заключении содержится указание на материал перекрытий здания – деревянные, что соответствует действительности.

Однако, далее оценщик указывает на то, что объект относится к первой группе капитальности, в то время как в соответствии с Приказом от 08.09.1964 №147 Государственного Комитета по делам строительства СССР, на который ссылается оценщик, общественные здания делятся на 5 групп, при этом, здания с деревянными перекрытиями относятся к 4 группе капитальности.

Истец провел самостоятельную оценку, которую поручил обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Сигма», по ее результатам рыночная стоимость спорного объекта составила 23 224 146 рублей, в том числе здания кинотеатра – 19 828 950 рублей.

Истец не согласен также с включением в договор пункта о продаже здания кинотеатра с земельным участком, на котором расположено здание.

Полагает, что действие Закона №159 не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретение субъектами малого и среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Полагает, что направленный в его адрес ответчиком повторный проект договора купли-продажи не может быть принят во внимание, так как процедура заключения договора не предусматривает неоднократного обмена проектами договоров, в то время как необходимо урегулировать разногласия по первоначальному проекту договора.

Ответчик исковые требования не признал и пояснил, что в соответствии с положениями Закона №159-ФЗ им была проведена оценка подлежащего выкупу имущества, поэтому настаивает на цене, указанной в проекте договора.

При этом поясняет, что положения Закона №159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Также уполномоченный орган не вправе давать самостоятельную оценку правомерности действий оценщика при определении рыночной стоимости имущества.

Ответчик не согласен с оценкой, проведенной по инициативе истца ООО «Альфа Сигма», так как Администрация г. Смоленска, как уполномоченный орган, не давала согласия на ее проведение.

В части одновременного выкупа здания кинотеатра и земельного участка ссылается на положения статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. В данном случае к правоотношениям сторон подлежат применению наряду с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и нормы Земельного кодекса Российской Федерации, а также законодательство о приватизации государственного и муниципального имущества.

Полагает, что часть 4 статьи 35 ЗК РФ также устанавливает, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу производится вместе с земельным участком.

Кроме того, согласно части 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10. 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация здания, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Ссылается на другие доводы, изложенные в отзыве на исковые требования.

Суд заслушал пояснения истца, ответчика ознакомился с представленными доказательствами и исследовал их в порядке, установленном статьей 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела документы, суд приходит к следующему.

Муниципальное образование город Смоленск является собственником нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, общей площадью 458,8 кв.м., на земельном участке площадью 756 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0031930:18.

26.07.2010 между Администрацией г. Смоленска и обществом с ограниченной ответственностью «Смоленсккино» заключен договор аренды №3052/10, в соответствии с которым арендодатель передал во временное пользование за плату здание кинотеатра «Смена», расположенное по адресу: <...>, общей площадью 458,8 кв.м.

Арендатор указанного помещения, общество с ограниченной ответственностью «Смоленсккино», в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 28.11.2013 обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого им здания кинотеатра «Смена».

Постановлением Администрации г. Смоленска №2327-адм от 30.12.2014 принято решение о продаже обществу с ограниченной ответственностью «Смоленсккино» арендуемого кинотеатра «Смена» с земельным участком площадью 756 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0031930:18, относящимся к категории земель населенных пунктов, занимаемым названным объектом и необходимым для его использования по цене 33 859 941 рубль с правом выбора ООО «Смоленсккино» порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Также принято решение засчитать в счет оплаты приобретаемого имущества стоимость неотделимых улучшений в размере 19 613 503 рублей, произведенных ООО «Смоленсккино» на основании разрешения на реконструкцию от 23.08.2011 № RU 67 302000-129.

Во исполнение указанного постановления №2327-адм ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи, в пункте 2.1. которого предусмотрено, что продается здание кинотеатра одновременно с земельным участком под ним, общей площадью 756 кв.м., с кадастровым номером 67:27:0031930:18.

В пункте 3.2. договора предусмотрено, что оплата за земельный участок в размере 7 973 500 рублей производится единовременно не позднее, чем через тридцать дней с даты заключения настоящего договора купли-продажи недвижимого имущества.

В пункте 3.3. договора предусмотрено, что оплата за приобретаемое недвижимое имущество – кинотеатр «Смена» будет произведена единовременно /в рассрочку. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, в размере 2,75% годовых, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования Администрацией г. Смоленска объявления о продаже арендуемого имущества.

Истец не согласился с размером выкупной стоимости здания кинотеатра, направил в адрес ответчика протокол разногласий от 18.02.2015, в котором указал, что стоимость кинотеатра по данным отчета об оценке рыночной стоимости объекта, выполненного ООО «Альфа Сигма» составляет 19 828 950 рублей, а также просил исключить из договора условие об одновременном приобретении в собственность земельного участка под указанным объектом.

Администрация г. Смоленска письмом от 24.03.2015 отклонила протокол разногласий истца, направив в его адрес письмо и повторно проект договора купли-продажи №760 от 23.03.2015 (фактически с аналогичными условиями, что и первоначальный проект договора).

Отсутствие согласия сторон по спорным пунктам договора явилось основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

На основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу требований статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно статьей 13 Закона 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению, в том числе, арбитражным судом.

Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде независимой оценки.

Как следует из положений частей 2,3 статьи 9 Закона №159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного права Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Право оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки предоставлено субъекту малого или среднего предпринимательства пунктом 8 статьи 4 Закона 159-ФЗ.

По итогам исследования имеющихся в материалах дела доказательств, суд пришел к выводу о том, что представленный ответчиком отчет не отражает реальной рыночной стоимости здания, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества.

В ходе рассмотрения дела истец заявил ходатайство о назначении по делу оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости недвижимого имущества – здания кинотеатра «Смена», расположенного по адресу: <...>, общей площадью 458,8 кв.м., расположенного на земельном участке площадью 756 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0031930:18 по состоянию на 28.11.2013, которое было удовлетворено судом.

Производство судебной оценочной экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «ГосСтандартОценка», персонально эксперту ФИО3.

Согласно заключению эксперта №228/Н-15 от 01.06.2015, рыночная стоимость здания кинотеатра «Смена» (с земельным участком), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 458,8 кв.м., расположенного на земельном участке площадью 756 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0031930:18 по состоянию на 28.11.2013 составила 27 000 000 рублей без учета НДС, в том числе, стоимость земельного участка, площадью 756 кв.м с кадастровым номером 67:27:0031930:18 составляет 6 277 000 рублей, стоимость здания кинотеатра составляет 20 723 000 рублей.

Оценив заключение эксперта №228/Н-15 от 01.06.2015, суд находит, что судебная экспертиза проведена в полном соответствии с требованиями статей 82,83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении отражены все необходимые сведения, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для непризнания выводов эксперта в качестве доказательства, подтверждающих рыночную стоимость здания кинотеатра «Смена».

Кроме того, указанное заключение не оспорено лицами, участвующими в деле, доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

В части разногласий, возникших между сторонами по условиям договора купли-продажи земельного участка под зданием кинотеатра «Смена», суд учитывает следующее.

Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу закона №159-ФЗ, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (пункт 1 статьи 1).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Закона №159-ФЗ его действие не распространяется на:

1) отношения, возникающие при отчуждении арендуемого имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 15 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"

2) отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий;

3) недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления;

4) недвижимое имущество, которое ограничено в обороте;

5) государственное или муниципальное недвижимое имущество, если по состоянию на 1 июля 2013 года опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием.

Разъяснение по порядку применения Закона №159-ФЗ дано в пункте 1 Информационного письма от 05.11.2009 №134 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», где указано, что действие Закона №159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Указанные выводы соответствуют судебной практике и подтверждают правомерность доводов истца в части необоснованного включения ответчиком в договор условий по обязательному выкупу земельного участка.

При разрешении настоящего спора суд исходит из того, что в процессе рассмотрения дела установлено отсутствие разногласий между сторонами в части размера суммы неотделимых улучшений, засчитываемой в размер рыночной стоимости имущества, порядка внесения выкупных платежей.

При этом указанные пункты договора сформулированы судом в судебном решении в целях правовой определенности и исключения возможной их иной трактовки сторонами.

Таким образом, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

При этом судом не могут быть приняты во внимание доводы ответчика о том, что сторонами должны быть урегулированы разногласия по договору №760 от 23.03.2015 года, так как действия ответчика в части неоднократного направления проекта договора купли-продажи противоречат положениям статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в части порядка урегулирования разногласий между сторонами договора, а также положениям Закона №159 –ФЗ, которым предусмотрены срок и порядок заключения договоров купли-продажи выкупаемого имущества.

Указанные действия ответчика фактически направлены на нарушение указанного порядка заключения договора и затягивание процедуры его заключения.

От требования в части обязания Управления Росреестра по Смоленской области зарегистрировать сделку купли-продажи недвижимого имущества – здания кинотеатра «Смена», общей площадью 458,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>, заключенную между обществом с ограниченной ответственностью «Смоленск-кино» и Администрацией г. Смоленска истец отказался, в связи с чем на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу по данному требованию подлежит прекращению.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Вместе с тем, суд учитывает ходатайство истца о том, что он не заявляет об отнесении судебных расходов на ответчика и просит не рассматривать вопрос в части возмещения судебных расходов по оплате госпошлины и расходов в части проведения судебной экспертизы за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью «Смоленсккино» и Администрацией города Смоленска при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества – здания кинотеатра «Смена», расположенного по адресу: <...>, общей площадью 458,8 кв.м., расположенного на земельном участке площадью 756 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0031930:18, изложив возникшие разногласия в следующей редакции:

«Продавец в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить на условиях, изложенных в настоящем договоре, объект недвижимого имущества – здание кинотеатра «Смена», общей площадью 458,8 кв.м., расположенного по адресу: <...> на земельном участке площадью 756 кв. м. с кадастровым номером 67:27:0031930:18.

Продажная цена недвижимого имущества – здания кинотеатра «Смена», общей площадью 458,8 кв. м. определена на основании судебной экспертизы и составляет 20 723 000 рублей (двадцать миллионов семьсот двадцать три тысячи рублей без НДС).

Исключить из договора купли-продажи пункты договора, касающиеся продажи земельного участка, площадью 756 кв. м. с кадастровым номером 67:27:0031930:18.

Производство по делу в части обязания Управления Росреестра по Смоленской области зарегистрировать сделку купли-продажи недвижимого имущества – здания кинотеатра «Смена», общей площадью 458,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>, заключенную между обществом с ограниченной ответственностью «Смоленск-кино» и Администрацией г. Смоленска - прекратить.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья Л.В.Либерова