Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным действий по отказу в реализации преимущественного права приобретения в собственность арендуемого нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности и обязании совершить действия по реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1 – представитель (доверенность, паспорт);

от ответчика: ФИО2 – представитель (доверенность, удостоверение);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "НИКА-В" (далее - Общество, заявитель, ООО «Ника-В») обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным незаконными действия Администрации города Смоленска (далее - Администрация, ответчик) по отказу Обществу изложенного в письме от 27.02.2013 года № 2-924 в реализации преимущественного права на приобретение арендованного нежилого помещения площадью 62,1 кв.м., являющегося муниципальной собственностью и расположенного по адресу: <...> (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела 08.02.2013 года Общество обратилось в Администрацию с заявлением о реализации его преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения площадью 62,1 кв.м., находящегося в муниципальной собственности и расположенного по адресу: <...> в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ).

Письмом от 27.02.2013 № 2-924 Администрация отказала Обществу в реализации указанного преимущественного права в связи с тем, что заявленное к выкупу нежилое помещение площадью 62,1 кв.м. находилось во временном пользовании заявителя менее двух лет по состоянию на дату вступления Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ в силу (05.08.2008), что является нарушением одного из условий реализации преимущественного права.

Не согласившись с отказом Администрации в реализации преимущественного права, предприниматель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В судебном заседании представитель Общества, заявленные требования поддержал полностью.

Представитель Администрации требования Общества отклонил по основаниям, указанным в ответе заявителю (от 27.02.2013 года № 2-924) и в отзыве на заявление.

Позиция сторон сводится к следующему.

Заявитель настаивает на том, что он отвечает всем условиям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ в целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества.

Арендуемое ООО «Ника-В» нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, является обособленным нежилым помещением, имеющим отдельный вход.

Общество является единственным арендатором этого объекта недвижимого имущества с момента заключения договора в 2006 году и по настоящее время.

Заявитель пояснил, что с 2006 года Общество арендует нежилое помещение по указанному адресу, изначально его площадь составляла 57,4 кв.м., с 20.01.2010 года площадь увеличилась до 54,3 кв.м. Арендованное помещение, по утверждению заявителя, как единое целое состояло из шести помещений.

Заявитель подчеркнул, что заключались договора аренды в отношении всего указанного помещения, при этом документы, конкретизировавшие состав и площадь арендуемых помещений, к договорам не прилагались. На представленном в дело поэтажном плана цокольного этажа от 06.07.2010 года, составленном Смоленским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», заявитель показал арендованные им помещения под номерами на плане 8, 8а, 9, 10, 17, 19, при этом проход в помещение под номером на плане 17 осуществлялся через помещение 10 (л.д. 81).

Кроме того, заявитель отметил, что об инвентаризации занимаемого помещения и выявленной ею площади (62,1 кв.м.) узнал при перезаключении договора аренды на 2011 год, поскольку он продолжил пользоваться тем же помещением без изменений.

Администрация, согласно отзыву и объяснениям ее представителя в судебном заседании просила суд в удовлетворении требований Общества отказать.

Ответчик счел правомерным оспариваемый отказ заявителю в реализации преимущественного права, отметив, что согласно схеме нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, выполненной Инвентаризационно - техническим бюро г. Смоленска 20.04.1980 года, ООО «Ника-В» были переданы помещения под номерами 8 (8,7 кв.м.), 9 (6,0 кв.м.), 10 (27,3 кв.м.), 19 (15,4 кв.м.), общей площадью 57,4 кв.м. Помещение номер 17 площадью 5,9 кв.м. до 2011 года в аренду в соответствии с договором Заявителю не передавалось (л.д 99).

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части пятой статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, и на основании положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано субъектами малого и среднего предпринимательства при условии, что:

- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как видно из материалов дела 10.01.2006 года между Администрацией и ИП ФИО3 был заключен договор аренды № 1460/06 нежилого помещения площадью 57,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, для использования под общественное питание. Срок действия договора установлен с 01.01.2006 года по 29.12.2006 года.

16.01.2006 года подписано соглашение об изменении условий договора аренды от 10.01.2006 № 1460/06, согласно которому с 01.07.2006 года арендатором по указанному договору выступает ООО «Ника-В».

В соответствии с договорами аренды нежилого помещения от 01.03.2007 года, от 01.02.2008 года, от 06.04.2009 года, от 01.02.2010 года в пользовании Заявителя находилось нежилое помещение общей площадью 57,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

10.02.2011 года между Администрацией и ООО «Ника-В» был заключен договор аренды № 1460/11 нежилого помещения площадью 62,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, для использования под закусочную. Срок действия договора установлен с 01.01.2011 года по 29.12.2011 года.

27.02.2011 года между Администрацией и ООО «Ника-В» был заключен договор аренды № 1460/12 нежилого помещения площадью 62,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, для использования под закусочную. Срок действия договора установлен с 01.01.2012 года по 29.12.2012 года. Данный договор был, расторгнут по соглашению сторон с 14.06.2012 года.

14.06.2012 года между Администрацией и ООО «Ника-В» был заключен договор аренды № 1460/12 нежилого помещения площадью 62,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, для использования под закусочную. Срок действия договора установлен с 14.06.2012 года по 30.06.2015 года. Данный договор в силу статей 433, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрирован в установленном законе порядке.

29.12.2012 года между сторонам договора аренды заключено соглашение об изменении условий договора аренды от 14.06.2012 № 1460/12, устанавливающее с 01.01.2013 года новый размер арендной платы. Данное соглашение также прошло государственную регистрацию.

Как следует из материалов в связи с окончанием перепланировки арендуемых помещений в цокольном этаже жилого дома № 19, корпус 1, по ул. Гарабурды с устройством отдельного входа, оформлением фасада, благоустройством прилегающей территории под пункт общественного питания предпринимателем ФИО3, в соответствии с постановлением Главы администрации города Смоленска от 27.09.2002 № 2032 «О разрешении предпринимателю ФИО3 перепланировки арендуемого помещения в цокольном этаже жилого дома № 19 корпус 1 по ул. Гарабурды под пункт общественного питания», постановлением Главы администрации города Смоленска от 09.10.2003 года № 1912 введен в эксплуатацию пункт общественного питания в цокольном этаже жилого дома № 19, корпус 1, по ул. Гарабурды строительным объемом 231 куб.м., общей площадью 62,1 кв.м. и утвержден акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 12 сентября 2003 года.

Как видно из материалов Общество относится к субъектам малого предпринимательства в силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Соблюдение заявителем трех из перечисленных условий реализации преимущественного права (пункты 2,3,4 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ) материалами дела подтверждено.

Довод Администрации о нарушении условия реализации преимущественного права, предусмотренного пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ввиду того, что заявленное к выкупу нежилое помещение (62,1 кв.м.) находилось во временном пользовании Общества менее двух лет до 05.08.2008 года, суд находит несостоятельным, поскольку согласно договорам аренды от 10.01.2006 № 1460/06, от 10.01.2006 № 1460/06 в редакции дополнительного соглашения от 16.01.2006, от 01.03.2007 № 1460/07, от 01.02.2008 № 1460/08, от 06.04.2009 № 1460/09, от 01.02.2010 № 1460/10 сроком с 01.01.2006 по 29.12.2010 в пользовании Общества находилось нежилое помещение площадью 57,4 кв.м. по адресу: <...> для использования под общественное питание. В указанных договорах и актах сдачи - приемки, к ним составляющие части этого помещения не конкретизировались, планы (схемы) помещения или документы технической инвентаризации к ним не прилагались.

Ссылка Администрации о том, что ООО «Ника-В» были переданы помещения под номерами 8 (8,7 кв.м.), 9 (6,0 кв.м.), 10 (27,3 кв.м.), 19 (15,4 кв.м.), общей площадью 57,4 кв.м. (согласно схеме нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, выполненной Инвентаризационно - техническим бюро г. Смоленска 20.04.1980 года) не состоятельна, поскольку согласно постановления Главы администрации города Смоленска от 09.10.2003 года № 1912 начиная с 09.10.2003 года общая площадь пункта общественного питания в цокольном этаже жилого дома № 19, корпус 1, по ул. Гарабурды составляла 62,1 кв.м. из них помещения под номерами 8 (6,7 кв.м.), 8а (1,5 кв.м.), 9 (6,0 кв.м.), 10 (27,3 кв.м.), 19 (15,4 кв.м.), 17 (5,2 кв.м.).

Таким образом, ссылка Администрации на схему нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, выполненной Инвентаризационно - техническим бюро г. Смоленска 20.04.1980 года не обоснована.

Материалы дела свидетельствуют и суд установил, что спорное помещение площадью 62,1 кв.м., которое арендует Общество, состоит из шести помещений № 8 (6,7 кв.м.), 8а (1,5 кв.м.), 9 (6,0 кв.м.), 10 (27,3 кв.м.), 19 (15,4 кв.м.), 17 (5,2 кв.м.) (на поэтажном плане цокольного этажа от 06.10.2010 года, составленном Смоленским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ») при этом Общество является единственным арендатором арендуемого спорного помещения.

Как видно из материалов дела 10.01.2012 Администрация зарегистрировала право собственности муниципального образования на нежилое помещение общей площадью 310,5 кв.м. цокольного этажа, номера на поэтажном плане 1-24, 29,30, расположенного по адресу: <...>. (свидетельство о государственной регистрации права серия 67-АБ 780177, запись регистрации № 67-67-01\171\2011-866 от 21.12.2011).

После регистрации Администрацией своих прав на нежилое помещение 14.06.2012 сторонами заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения площадью 62,1 кв.м., сроком действия с 14.06.2012 по 30.06.2015 года. Договор содержит характеристики арендуемого нежилого помещения: цокольный этаж, на поэтажном плане №№ 8, 8а, 9,10,17,19, литера А. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

27.06.2012 Смоленским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» выдан кадастровый паспорт нежилого помещения площадью 62,1 кв.м., расположенного по адресу, <...>.

Таким образом, расхождения в площади арендуемого помещения в договорах аренды 10.01.2006 № 1460\06, от 01.03.2007 № 1460\07, от 01.02.2008 № 1460\08, от 06.04.2009 № 1460\9, от 01.02.2010 № 1460\10 и договорах аренды от 10.02.2011 №1460/11, от 27.02.2012 № 1460\12, от 14.06.2012 № 1460\2 произошло в связи с уточнением параметров нежилого помещения в процессе оформления документации для регистрации права муниципальной собственности в установленном законом порядке.

Кроме того суд, основываясь на полном и всестороннем изучении материалов дела, установил, что дальнейшее заключение Администрацией и Обществом договоров аренды от 10.02.2011 №1460/11, от 27.02.2012 № 1460\12, от 14.06.2012 № 1460\12 (после уточнения в соответствии с данными проведенной технической инвентаризации площади помещений в процессе оформления документации для регистрации права муниципальной собственности которая составила 62,1 кв.м.) свидетельствует об использовании Обществом нежилых помещений в спорный период. Факт подписания ответчиком договора аренды нежилых помещений площадью 62,1 кв.м. не опровергает обстоятельства, а напротив, свидетельствует о том, что ответчик признавал существование между сторонами отношений по поводу использования спорных помещений в период с 2006 по 2008 год.

Надлежащих доказательств наличия оснований для отказа заявителю в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 62,1 кв.м., Администрация в порядке части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представила.

В связи с изложенным суд признает, что Общество имеет преимущественное право на приобретение арендованного нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, площадью 62,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>. Отказ Администрации заявителю в реализации преимущественного права на приобретение указанного помещения, изложенные в письме от 27.02.2013 года № 2-924, не соответствует нормам Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, нарушает права и законные интересы заявителя и признается судом незаконным (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

Статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Признать незаконными действия Администрации города Смоленска, по отказу Обществу с ограниченной ответственностью "НИКА-В" изложенного в письме от 27.02.2013 года № 2-924 в реализации преимущественного права на приобретение арендованного нежилого помещения площадью 62,1 кв.м., являющегося муниципальной собственностью и расположенного по адресу: <...>, как несоответствующий положениям Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации».

Обязать Администрацию города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью "НИКА-В" (ОГРН <***>; ИНН <***>) путем совершения действий, обеспечивающих реализацию его преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения площадью 62,1 кв.м., являющегося муниципальной собственностью и расположенного по адресу: <...>, и предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации».

Взыскать с Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "НИКА-В" (ОГРН <***>; ИНН <***>) 2000 руб. государственной пошлины, уплаченной по настоящему делу.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "НИКА-В" (ОГРН <***>; ИНН <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную при подаче заявления в суд государственную пошлину в размере 2000 руб.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Федеральный арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья Р.Н.Алмаев