Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Фудстар» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации города Смоленска, в котором просило:

- признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, определенную в Отчете № 636/15-4 от 30.12.2015 Общества с ограниченной ответственностью "Смоленское бюро строительных услуг" для определения цены выкупаемого имущества - нежилого помещения общей площадью 485,7 кв.м. (помещения на поэтажном плане №14-17 – 1 этаж, № 6, 11-19, 22, 36, 39-45 – подвал), расположенного в доме №12/13 по улице Багратиона в городе Смоленске, в размере 20 127 686,49 руб. без учета НДС;

- обязать Администрацию города Смоленска заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Фудстар" договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 485,7 кв.м. (помещения на поэтажном плане №14-17 – 1 этаж, № 6, 11-19, 22, 36, 39-45 – подвал), расположенного в доме №12/13 по улице Багратиона в городе Смоленске, с установлением продажной цены в размере, определенной по итогам проведения судебной оценочной экспертизы (с учетом уточнения требований – протокол судебного заседания от 16.05.2016).

Требования мотивированы наличием у истца права выкупа арендуемого ей помещения в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», несогласием истца с предложенной выкупной ценой имущества.

Администрация, не оспаривая права истца на выкуп арендуемого имущества, указала на определение выкупной цены в соответствии с оценкой рыночной стоимости имущества в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, обязательности проведения оценки имущества в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и применении такой цены для совершения сделки.

Определением суда от 04.05.2016 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Смоленское бюро строительных услуг».

Данный ответчик отзыв на иск не представил.

Оценив все представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд приходит к следующим выводам.

Согласно представленным в материалы дела документам, ООО «Фудстар» на основании Договора №3080/11 аренды нежилого помещения от 27.12.2010, заключенного с Администрацией города Смоленска, арендует нежилое помещение, площадью 485,7 кв.м. (помещения на поэтажном плане №14-17 – 1 этаж, № 6, 11-19, 22, 36, 39-45 – подвал), являющегося муниципальной собственностью, реестровый № 673003541001, расположенное по адресу: <...>, для использования под общественное питание.

22.07.2015 Общество обратилось в Администрацию с заявлениями о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.

Письмом от 18.08.2015 Администрация подтвердила право истца на выкуп арендуемого помещения и сообщила о начале проведения работ по оценке его рыночной стоимости.

05.02.2016 Администрацией в адрес истца направлен проект договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества.

По условиям Проекта договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить нежилое помещение общей площадью 485,7 кв.м. (номера на поэтажном плане №14-17 - 1 этаж, № 6, 11-19, 22, 36, 39-45 - подвал) в доме №12/13 по улице Багратиона в городе Смоленске.

Согласно п. 3.1. Проекта договора продажная цена недвижимого имущества определена на основании отчета об оценке и составляет 20 127 686,49 руб. (без НДС) с правом выбора покупателем порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Оценка рыночной стоимости производилась ООО «Смоленское бюро строительных услуг» на основании заключенного муниципального контракта.

Согласно Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Не согласившись со стоимостью выкупаемого имущества, Общество 20.02.2016 направило в Администрацию протокол разногласий, в котором указало стоимость имущества в размере 13 041 860 руб.

Письмом от 18.03.2016 № 24/2634-исх Администрация отклонила предложенную заявителем редакцию пункта 3.1 проекта договора.

Истец, не согласившись с оценкой имущества согласно отчета по определению рыночной стоимости ООО «Смоленское бюро строительных услуг» № 636/15-4 от 30.12.2015, указывая на недостоверность и противоречивость данных отчета, обратился в суд с настоящим иском.

Порядок реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого помещения определен Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Администрацией в порядке, установленном законодательством, проведена оценка рыночной стоимости имущества, подлежащего выкупу.

С учетом наличия возражений истца относительно выкупной цены имущества сторонами не достигнуто соглашение по существенному условию договора купли-продажи, что, по сути, является преддоговорным спором.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорные условия договора определяются на основании решения суда.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом произвольного изменения величины стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества, что свидетельствует об обязательном характере указанной оценки.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации (часть вторая введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 225-ФЗ).

Согласно статье 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Статьей 3 Закона 159-ФЗ определено, что арендуемое государственное или муниципальное имущество подлежит выкупу арендатором по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12).

Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» определено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (пункт 2 Информационного письма).

Истцом в исковом заявлении указано на недостоверность рыночной стоимости объекта, подлежащего выкупу со ссылкой на Отчет № 1034/16 об оценке рыночной стоимости спорного имущества от 28.01.2016, составленный ООО «Межрегиональный центр проектирования и кадастра», согласно которому рыночная стоимость арендуемого имущества составляет 13 041 860 руб. (в том числе НДС 1 989 436 руб.).

Впоследствии истец признал, что данный отчет не может быть положен в основу определения цены выкупаемого имущества, поскольку размер цены определен не на дату (22.07.2015) получения Администрацией заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а на дату 27.01.2016. Однако настаивал на недостоверности установленной Администрацией на основании отчета ООО «Смоленской БСУ» цены.

Согласно пунктам II.4, III.10 и IV.12 Федерального стандарта оценки № 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)" отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.

Требования к составлению отчета об оценке, его содержанию, описанию информации, используемой при проведении оценки, описанию методологии оценки и расчетов установлены ФСО № 3.

Учитывая, что требования истца, по сути, связаны с несогласием установленной отчетом об оценке цены на приобретаемое имущество, судом на основании ходатайства истца по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство оценки Ковалевой и компании», эксперту ФИО3.

На разрешение эксперта с учетом мнения сторон были поставлены следующие вопросы:

- какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 485,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 22.07.2015 без учета НДС?

- в случае наличия существенных расхождений в рыночной стоимости, определенной экспертом и установленной в Отчете ООО "Смоленское бюро строительных услуг" от 30.12.2015 № 636/15-4, указать причины таких расхождений?

Экспертом сделан вывод относительно рыночной цены нежилого помещения в размере 15 750 087 руб. без учета НДС (заключение эксперта от 20.07.2016 №79-Э-16 СМК АОК 14 – т. 3 л.д. 114-150).

По второму вопросу эксперт указал, что имеют место существенные расхождения в рыночной стоимости, определенной экспертом и установленной в Отчете ООО "Смоленское бюро строительных услуг" от 30.12.2015 № 636/15-4. Данное расхождение показано на примере сопоставления основных параметров отбора объектов-аналогов, результатов расчета, наличия/отсутствия подтверждающих материалов и т.д. Данные показатели оказывают существенное влияние на рыночную стоимость имущества.

После ознакомления с экспертным заключением Администрация заявила ходатайство о вызове в суд эксперта и представила вопросы (т. 4 л.д. 64-66).

На поставленные вопросы эксперт ответил письменно и, явившись в судебное заседание, ответил на вопросы суда и сторон.

В частности, эксперт указал, что значительное снижение цен за 1 кв.м. и арендных ставок за 1 кв.м. объектов недвижимого имущества в III квартале 2015 года по сравнению со II кварталом 2015 года обусловлено текущей (на дату проведения экспертизы) рыночной ситуацией. Изменение цен/арендных ставок обуславливается различными факторами, например: соотношение спроса и предложения, состоянием экономики в стране и регионе и т.д. Источником информации о текущих ценах/арендных ставках являются периодические издания: «Моя реклама», «Из рук в руки», «Все для вас» и др., а также различные интернет-сайты, например, сайты агентств недвижимости и сайты объявлений: www.magkvartir.ru, www.smolenskarenda.ru, www.avito.ru и т.д.

На вопрос Администрации о том, обосновано ли при анализе рынка нежилых помещений коммерческого назначения указание корректирующих коэффициентов для оценки земельных участков (стр. 10, табл. 2.4, 2.5), эксперт указал, что Справочник оценщика недвижимости Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки 2014 г. состоит из 3-х томов. Том 3 «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» издание третье актуализированное и расширенное, 2014 содержит раздел «Часть I. Территориальные коэффициенты для объектов недвижимости» (копии страниц указанного справочника прилагаются).

Относительно источников информации используемых для корректирующих коэффициентов (стр. 10, табл. 2.6, стр. 11, табл. 2.7) указал, что источники информации используются те же, что указаны в ответе на п. 1 (если источник информации не указан непосредственно в тексте, то ссылки на источники информации имеются в конце соответствующего раздела). Расчетные значения указанных коэффициентов получены путем статистической обработки первичной рыночной информации с использованием программного продукта MS Excel.

Расчет стоимости подвальных помещений производился исходя из текущего характера использования, т.е. как и для помещений 1-го этажа, отличие заключается в применении корректировки на этаж расположения (стр. 24 Заключения эксперта). В экспертизе нет корректировок на «вспомогательное» назначение помещений подвала.

При проведении исследования экспертом для получения наиболее объективного результата, по возможности, используется несколько источников информации. Результаты опроса, проводимого в рамках реализации проекта по сбору мнений банков-членов АБСЗ по состоянию на 01.06.2015, используются вместе с исследованиями Лейфера (г. Нижний Новгород, проведенного на основании опроса около 200 оценщиков из 52 городов) в 2014 г. При этом приоритетной является информация, которая является наиболее актуальной на дату определения стоимости. Актуальность информации особенно важна в периоды экономической нестабильности и резкого снижения курса национальной валюты, что, в свою очередь, влияет и на ситуацию на рынке недвижимости.

При использовании сравнительного подхода в подавляющем большинстве случаев нет возможности использовать данные по реальным сделкам, используется информация по предложениям, которые достаточно полно представлены в соответствующих источниках. Для корректировки цен предложений используется понижающая процентная поправка, которую обычно называют «скидка на торг» или «скидка на уторговывание» (Справочник оценщика недвижимости Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки 2014 г.). При этом предполагается, что в процессе торгов стороны сделки действуют разумно, исходя из своих экономических интересов. При этом разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки является «наибольшей из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшей из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя» (ФСО-2). Иными словами, объект продается по рыночной стоимости, т.е. по наиболее вероятной цене, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 № 143-ФЗ); цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (ст. 3 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Аналогичное требование содержится в ст. 3 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», а также в пункте 1 части 3 статьи 9 указанного Закона.

На вопрос Администрации о том, почему для объекта-аналога В (сравнительный подход) не применялась корректировка «выход на красную линию», при условии, что он расположен на второй линии от центральной улицы, эксперт указал, что в объявлении нет информации о расположении объекта относительно «красной линии», фактически объект расположен с торца здания, просматривается с центральной улицы. Кроме того, корректировка «на красную линию» применяется в сравнении с объектами, которые расположены внутри квартала (Справочник оценщика недвижимости 2014 г., стр. 111), поэтому в отношении объекта-аналога «В» эксперт счел корректным не использовать данную корректировку.

Корректировки применялись исходя из информации, которая представлена в объявлении.

Экспертом приведен расчет величин стандартного отклонения, доверительного интервала и коэффициента вариации с использованием стандартных статистических функций MS Excel (комментарии к табл. 2.30, стр. 27 заключения). Минимальное значение: функция «МИН» для значений: 45 714; 45 465; 48 169; 45 153 в результате получается: 45153, аналогично для расчета максимального значения используется функция «МАКС», результат: 48169, стандартное отклонение - функция «СТАНДОТКЛОН»: для представленной выборки результат 1382, среднее значение - функция «СРЗНАЧ»: для представленной выборки результат 46 125, доверительный интервал - функция «ДОВЕРИТ» уровень значимости 99,5%: 1939, нижняя и верхняя границы доверительного интервала: среднее значение -/+ доверительный интервал: 46 125 -/+ 1939 = 44186 и 48064; коэффициент вариации равен отношению стандартного отклонения и среднего значения, т.е. 1382 / 46125 = 0,0299 или округленно 0,03 или 3%.

На вопрос Администрации о том, почему подразумевается, что цены по объектам-аналогам в сравнительном подходе включают в себя сумму НДС, при условии, что в объявлениях о продаже данных объектов такая информация отсутствует, эксперт пояснил, что в законодательстве имеется прямое указание об отсутствии НДС при реализации квартир, домов и земельных участков. В виду того, что вопрос учета НДС при оценке иных объектов недвижимости является дискуссионным и проверить достоверность указных в объявлении сведений в настоящее время не представляется возможным. Исходя из общепринятой практики оценки, расчет стоимости произведен исходя из предположения о включении НДС в цену объектов-аналогов. При этом НДС учтен в расчетах и в отчете №636/15-4 ООО «Смоленское бюро строительных услуг».

Администрацией также был задан вопрос об обоснованности применение корректировки «недозагрузка» с указанием на то, что «объект оценки будет простаивать некоторое время в связи с поиском потенциальных арендаторов», учитывая, что оцениваемый объект находился в 2015 году и находится в настоящее время в аренде у его единственного потенциального покупателя в рамках Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Эксперт указал, что учет коэффициента недозагрузки обусловлен тем, что все расчеты ведутся исходя из предположения, что объект оценки будет продан по рыночной стоимости, т.е. при условии продажи объекта не конкретному покупателю/арендатору, а исходя из наиболее вероятной цены данного объекта, без учета каких-либо ограничений/обременении, особых условий и т.д. При этом данный коэффициент также учтен в отчете №636/15-4 ООО «Смоленское бюро строительных услуг».

На вопрос о документальном подтверждении величины доходности долгосрочных ставок на 22.07.2015 в размере 10,06 % (стр. 36), эксперт сослался на копию интернет-страницы ЦБ РФ с величиной доходности долгосрочных ставок. Ссылка приведена в тексте заключения.

Обоснование величины рисков приведено в тексте экспертизы: стр. 36-38. Итоговые значения рисков, на примере рисков вложения, получены следующим образом: сначала получен взвешенный итог для каждого фактора по каждому уровню риска, т.е. складываются значения рисков с уровнем 0,00, затем 1,25; 2,50 и т.д. Например, в табл. 2.39 сумма рисков с уровнем 1,25 составляет 3,75 (1,25*3), сумма рисков с уровнем 2,5 составляет 5,00; и один риск с уровнем 3,75. Далее сумма взвешенных итогов 3,75+2,5+3,75 = 12,5 делится на количество рисков (6) и получается итоговое значение округленно равное 12,5/6 = 2,08. Аналогично расчет произведен для рисков управления.

Срок экспозиции исследуемого объекта зависит от различных факторов: как внешних, так и характеристик самого объекта. Например: состояние рынка - соотношение спроса/предложения, финансово-экономическая ситуация и потребительская (покупательская) способность; стоимость объекта и его площадь - чем больше объект (при прочих равных условиях), тем выше его стоимость, и тем меньше потенциальных покупателей, способных его приобрести; активность продавца: поиск потенциальных покупателей, размещение рекламы; емкость рынка: наличие большого числа сходных объектов увеличивает время экспозиции и т.д. При определении срока экспозиции учитываются: мнения специалистов-риэлторов, мнения маркетологов, т.е. может быть определен экспертно, на основании отслеживания сроков экспозиции аналогичных объектов.

Со стороны Общества с ограниченной ответственностью "Фудстар" и Общества с ограниченной ответственностью "Смоленское бюро строительных услуг" каких-либо претензий к экспертному заключению не высказано.

Кроме того, присутствующий в судебном заседании директор ООО «Смоленское БСУ», который также являлся одним из оценщиков (оспариваемый Отчет об оценке), заслушав пояснения эксперта, указал, что им также в качестве одного из объектов-аналогов (В) использовалось помещение, расположенное по адресу: <...> расположенное в едином жилом комплексе, который выходит на ул.Нахимова. Однако данный объект-аналог рассматривался с точки зрения менее выгодного места расположения, поскольку данный дом как таковой на ул.Нахимова не выходит, в отличие от спорного помещения, расположенного на перекрестке улиц Нахимова – Багратиона. Наличие/отсутствие парковки влияет на стоимость объекта; возле спорного объекта парковки нет, поскольку объект расположен в многоквартирном жилом доме «хрущевка». Данное обстоятельство при оценке не учитывалось. Если бы учитывалась, что стоимость объекта могла быть ниже. Признал, что используемый в отчете об оценке объект-аналог стоимостью 80 тыс.руб., является некорректным и его использование повышает цену объекта. Согласился с доводом эксперта о том, что, как правило, стоимость всех объектов включает НДС, и корректировка стоимости с учетом «недозагрузки» должна быть всегда и в данном случае не имеет значение, что объект перейдет в собственность к единственному потенциальному покупателю, который в данный момент является арендатором.

На вопрос суда о корректности применения объекта-аналога Б (находится на ул.Тухачевского), учитывая, что он продается с 2015 года, эксперт пояснил, что его использование корректно, срок экспозиции (выставления на продажу) не должен быть меньше 6 месяцев. Оценщик применял срок экспозиции 1 месяц, что является некорректным и привело к завышению цены.

Представитель Бюро ФИО4 пояснил, что методика, примененная экспертом при определении цены, наиболее подходит к реальной стоимости объекта, является более достоверной, поскольку на момент проведения экспертизы у эксперта имелось больше информации об объектах-аналогах с учетом сложившейся на рынке ситуации, а выводы оценщиков носили более предположительный характер.

Несмотря на указанные пояснения эксперта и оценщика Администрацией было заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Представитель истца возражал против назначения повторной экспертизы.

Представитель Бюро оставил разрешение вопроса о назначении повторной экспертизы на усмотрение суда.

Согласно положениям части 2 статьи 82 АПК РФ повторная экспертиза назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.

Судом отказано в удовлетворении данного ходатайства, поскольку представленное экспертное заключение соответствует положениям, установленным статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принято судом. Каких-либо противоречий в выводах эксперта не усматривается.

Экспертное заключение соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе: выбранные оценщиком методы оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке являются обоснованными; выполненный расчет стоимости объекта оценки соответствует выбранным оценщиком подходам и методам.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Поскольку разница в итоговой цене составила более 4 млн.руб. (21,75 %), имеют место существенные расхождения в рыночной стоимости, определенной экспертом и установленной в Отчете ООО "Смоленское бюро строительных услуг" от 30.12.2015 № 636/15-4 в связи с применением оценщиком некорректных объектов-аналогов, не применения скидки на торг, некорректного применения корректировки на этажность, непримененения корректировки на техническое состояние объектов-аналогов (нарушение ст. 22 «д» ФСО №7), неуказания источников информации для обозначения расчетных значений операционных расходов, некорректного указания периода экспозиции (1-2 мес.), отчет об оценке допускает неоднозначные толкования и вводит в заблуждение, то есть отчет об оценке содержит существенное количество недочетов, которые были выявлены экспертом в ходе проведения судебной экспертизы, данный отчет не может быть положен в основу судебного акта по определению рыночной стоимости отчуждаемого объекта, так как неоднозначное толкование стоимости объекта в силу ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является недопустимым.

Таким образом, указанная в Отчете ООО "Смоленское бюро строительных услуг" от 30.12.2015 № 636/15-4 выкупная цена является недостоверной и не может быть применена при выкупе арендованного Обществом имущества.

В силу статьи 64 АПК РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 АПК РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В отсутствии доказательств обратного заключение эксперта принято судом в качестве подтверждения рыночной стоимости выкупаемого имущества.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

С учетом того обстоятельства, что спор возник ввиду несогласия истца с предложенной ему выкупной ценой арендуемого имущества, определенной на основании отчета о рыночной стоимости объекта, обязательного для применения Администрацией города Смоленска, в отношении иных условий проекта договора купли-продажи, возражений не заявлено, суд полагает возможным удовлетворить требования истца о понуждении заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Фудстар" договор купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 485,7 кв.м. (помещения на поэтажном плане №14-17 – 1 этаж, № 6, 11-19, 22, 36, 39-45 – подвал), расположенного в доме №12/13 по улице Багратиона в городе Смоленске, с установлением продажной цены в размере 15 750 087 руб. без учета НДС.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

На основании части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного заявление о возмещении понесенных расходов в виде оплаченной истцом госпошлины подлежит удовлетворению.

Истцом заявлено два требования неимущественного характера, каждое из которых подлежало уплате госпошлиной в размере 6 000 руб., истцом при обращении в суд оплачено 12 000 руб. государственной пошлины и впоследствии еще 12 000 руб. внесено на депозитный счет суда в обеспечение оплаты экспертизы.

Поскольку требования истца полностью удовлетворены, размер судебных расходов подлежит возмещению каждым из ответчиков в равных долях (по 12 000 руб.).

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, определенную в Отчете № 636/15-4 от 30.12.2015 Общества с ограниченной ответственностью "Смоленское бюро строительных услуг" для определения цены выкупаемого имущества - нежилого помещения общей площадью 485,7 кв.м. (помещения на поэтажном плане №14-17 – 1 этаж, № 6, 11-19, 22, 36, 39-45 – подвал), расположенного в доме №12/13 по улице Багратиона в городе Смоленске, в размере 20 127 686,49 руб. без учета НДС.

Обязать Администрацию города Смоленска заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Фудстар" (ОГРН <***>; ИНН <***>) договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 485,7 кв.м. (помещения на поэтажном плане №14-17 – 1 этаж, № 6, 11-19, 22, 36, 39-45 – подвал), расположенного в доме №12/13 по улице Багратиона в городе Смоленске, с установлением продажной цены в размере 15 750 087 руб. без учета НДС.

Взыскать с Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Фудстар" (ОГРН <***>; ИНН <***>) 12 000 руб. в возмещение судебных расходов.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Смоленское бюро строительных услуг" (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Фудстар" (ОГРН <***>; ИНН <***>) 12 000 руб. в возмещение судебных расходов.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г.Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья В.В.Красильникова