Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью "Дионис" (далее по тексту – Общество, ООО «Дионис», истец) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее по тексту – Департамент, ответчик) о признании недействительной сделки по одностороннему расторжению договора аренды земельного участка, внесении изменений в договор аренды земельного участка от 18.11.2010 № 1196/з (изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «2.1. Участок предоставлен сроком до 18 ноября 2016 года»).

Как следует из материалов дела, 18.11.2010 между Департаментом и ООО «Дионис» заключен договор аренды земельного участка № 1196/з площадью 1300 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0030851:46, расположенного в городе Смоленске по проспекту Строителей, около дома №26, предоставленного приказом Департамента от 18.11.2010 № 2413 для строительства объекта торгово – бытового обслуживания (магазина), сроком на 3 (три) года, до 18.11.2013 года. Государственная регистрация договора произведена 26.01.2014.

Определением Промышленного районного суда г. Смоленска от 24.07.2012 года по гражданскому делу № 2-2756/2012 по иску жильцов дома № 26 по ул. Строителей г. Смоленска Бондаренко А.Т., Бондаренко С.Ю., Самусенковой Л.А., Сухого ГА., Максименковой ГС, Коршуновой С.Е., Демидова В.П. к Администрации города Смоленска, Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области, ООО «Дионис» о признании недействительными ненормативных актов, в частности приказа Департамента № 2413 от 18.11.2010 года об образовании земельного участка и предоставлении его в аренду ООО «Дионис» и Договора аренды земельного участка № 1196/з от 18.11.2010 года, в отношении указанного земельного участка приняты обеспечительные меры в виде запрета ООО «Дионис» в проведении строительных работ, в том числе, с привлечением к строительству других юридических и физических лиц, на земельном участке, с кадастровым номером 67:27:0030851:46, расположенном по адресу: г. Смоленск, проспект Строителей, около жилого дома № 26.

В силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновлен сторонами на неопределенный срок.

Уведомлением от 23.01.2014 г. № 725/09 ответчик уведомил истца о прекращении договора аренды земельного участка №1196/з от 18.11.2010 года по истечении трех месяцев с момента получения указанного уведомления в случае не предоставления в адрес Департамента в срок до 01.10.2013 разрешения на строительство объекта общественного питания на земельном участке (л.д. 63).

Согласно сведениям сайта почты России данное уведомление получено ответчиком 31.01.2014 года, следовательно, договор аренды считается расторгнутым 31.04.2014 года.

Письмом №47 от 17.03.2014 года истец обратился к Ответчику с просьбой отозвать Уведомление о расторжении договора аренды от 23.01.2014 года № 725/09, однако, Департамент в письме от 14.04.2014 года № 03933/09 ответил отказом, указав, что действующим законодательством не предусмотрена процедура отмены уведомления о прекращении договора аренды земельного участка.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительной односторонней сделки Департамента по прекращению договора аренды, так как отказ от договора не мотивирован, в то же время получение Обществом разрешения на строительство объекта в установленный трехгодичный нормативный срок строительства стало невозможным по независящим от истца причинам, а именно, не утверждение главным архитектором города эскизного проекта объекта капитального строительства (что является препятствием в подготовке проектной документации), в связи с отсутствием утвержденного проекта планировки территории с утвержденными местами прохождения красных линий. Указанное препятствие не было известно Обществу на момент заключения договора аренды земельного участка (заключения договора уступки прав и обязанностей арендатора), что дает основание полагать, что земельный участок передан Департаментом в аренду с существенными недостатками, препятствующими его использованию в пределах установленного срока по целевому назначению. Учитывая, что цель предоставления земельного участка не достигнута (не по вине арендатора), Общество до истечения срока действия договора письмом от 17.03.2014 года обратилось к ответчику с просьбой отозвать уведомление о расторжении договора аренды. Отказ Департамента в указанной части послужил основанием для предъявления Обществом требования об изменении договора аренды в судебном порядке.

Департамент, представив отзыв на заявление, предъявленные требования не признал со ссылкой на права арендодателя в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок; также указал, что после окончания срока действия договора аренды цель аренды не достигнута – разрешение на строительство объекта Обществом не получено.

В судебном заседании представитель Общества поддержал свои требования в полном объеме.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на заявление.

Изучив материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все представленные сторонами доказательства, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо управомоченному собственником или законом лицу.

Статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

На основании части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Частью 3 названной нормы установлена возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Согласно части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Отказ от договора аренды в соответствии с положениями части 2 статьи 610, части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, оформленный уведомлением Департамента от 23.01.2014 года № 725/09 о расторжении договора аренды, является односторонней сделкой, которая может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В соответствии с положениями части 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет по сравнению с другими нормами, в том числе, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды (правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08).

В соответствии с положениями части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу части 2 названной статьи наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (для права бессрочного пользования).

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения права бессрочного пользования земельного участка является, в том числе, неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан приступить своевременно к использованию земельного участка, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Как следует из материалов дела, предметом договора аренды является земельный участок, предоставленный для целей строительства, в связи с чем

к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды, установленные пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Заявляя отказ от договора аренды, Департамент должен был представить доказательства, подтверждающие неиспользование Обществом земельного участка, предназначенного для строительства, без уважительной причины.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что в данном случае разрешение на строительство объекта в установленный срок Обществом не было получено по независящим от истца обстоятельствам.

Как следует из материалов дела, определением Промышленного районного суда г. Смоленска от 24.07.2012 года по гражданскому делу № 2-2756/2012 по иску жильцов дома № 26 по ул. Строителей г. Смоленска Бондаренко А.Т., Бондаренко С.Ю., Самусенковой Л.А., Сухого ГА., Максименковой ГС, Коршуновой С.Е., Демидова В.П. к Администрации города Смоленска, Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области, ООО «Дионис» о признании недействительными ненормативных актов, в частности приказа Департамента № 2413 от 18.11.2010 года об образовании земельного участка и предоставлении его в аренду ООО «Дионис» и Договора аренды земельного участка № 1196/з от 18.11.2010 года, в отношении указанного земельного участка приняты обеспечительные меры в виде запрета ООО «Дионис» в проведении строительных работ, в том числе, с привлечением к строительству других юридических и физических лиц, на земельном участке, с кадастровым номером 67:27:0030851:46, расположенном по адресу: г. Смоленск, проспект Строителей, около жилого дома № 26.

Согласно материалов дела, 08.06.2011 Обществу Администрацией выдан градостроительный план № RU67302000-2282 на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030851:46 (для строительства) с указанием условий последующего размещения объекта капитального строительства и расположения сетей относительно местности в целом (дорог, остальных объектов капитального строительства, благоустройства), который является документом градостроительного планирования и служит градостроительным ориентиром при планируемом возведении здания.

В течение всего срока действия договора аренды Истец предпринимал необходимые меры и осуществлял все необходимые действия, направленные на получение разрешения, на строительство объекта торгово-бытового обслуживания (магазина) на земельном участке площадью 1300 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0030851:46, расположенного в городе Смоленске по проспекту Строителей, около дома № 26.

В частности. 22.08.2011 между ООО «Дионис» и ООО «Дельта» заключен Договор № 11/08/2011-П на выполнение работ по проектированию двухэтажного здания торгово-бытового обслуживания (магазин) по адресу - г. Смоленск, проспект Строителей, возле дома № 26, согласно задания на проектирование.

02.05.2012 между ООО «Дионис» и ОГАУ «Смоленскгосэкспертиза» заключен Договор № 218 возмездного оказания услуг по проведению государственной экспертизы проектной документации по объекту: «Двухэтажное здание торгово-бытового обслуживания, расположенного по адресу: г. Смоленск, проспект Строителей, возле дома № 26».

Письмом от 26.06.2012 № 2/381 ОГАУ «Смоленскгосэкспертиза» уведомило ООО Дионис» о необходимости устранения замечаний по проектной документации, о чем ООО Дионис», незамедлительно, поставило в известность исполнителя ООО «Дельта» и сообщило о необходимости устранения замечаний, касающихся исполнителя.

Замечания по проектной документации были устранены 31.07.2012, что подтверждается письмом от 31.07.2012 № 160. ООО «Дионис» направило в адрес ОГАУ «Смоленскгосэкспертиза» все необходимые документы, однако, 24.07.2012 Промышленным районным судом г. Смоленска в отношении земельного участка уже были приняты обеспечительные меры в виде запрета в проведении строительных работ.

20.08.2012 ОГАУ «Смоленскгосэкспертиза» утвердило отрицательное заключение государственной экспертизы за № 67-5-4-0209-12 по причине несоответствия проектной документации требованиям нормативных технических документов. Для устранения замечаний государственной экспертизы Истцу необходимо было провести земляные работы, связанные с техническим обследованием существующего жилого дома.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство в уполномоченный орган одновременно с появлением о выдаче разрешения на строительство представляется ряд документов, в том числе положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (подп. 4 и 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В отсутствие положительного заключения проектной документации объекта капитального строительства, которое Истец не может получить в связи с необходимостью проведения земляных работ, проведение которых запрещено Определением Промышленного районного суда г. Смоленска от 24.07.2012 по гражданскому делу № 2-2756/2012, Истец лишен возможности получения разрешения на строительство. При этом, с учетом обстоятельств дела, Истец лишен такой возможности в отсутствии своих виновных действий или своего бездействия.

Неполучение разрешения на строительство в установленный срок обусловлено причинами, за которые Общество при всей степени проявления заботливости и осмотрительности не отвечает. Доказательств нецелевого использования земельного участка, а также необходимость расторжения договора аренды с Обществом в целях эффективного распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, Департаментом суду не представлено.

Реализация права арендодателя на односторонний отказ от договора аренды земельного участка на основании положений части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации без учета специальных норм, установленных статьями 35, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, является необоснованной.

На основании изложенного, односторонняя сделка по расторжению договора аренды земельного участка от 18.11.2010 № 1196/з подлежит признанию недействительной.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. По правилу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Как следует из материалов дела, в обоснование факта невозможности использования спорного земельного участка истец ссылается на объективную невозможность осуществления строительства на земельном участке по причинам, от его воли не зависящим. Указанные обстоятельства подтверждены материалами дела, так же как и тот факт, что в настоящее время Обществом сделаны необходимые приготовления к получению разрешения на строительство и фактического осуществления строительства.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 23.12.2008 № 8985/08, в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах, учитывая невозможность использования спорного земельного участка в установленный договором трехлетний срок аренды, добросовестное исполнение Обществом своих обязанностей в качестве арендатора земельного участка, невнесение изменений в договор аренды в части его срока нарушит соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для истца значительный ущерб, в том числе связанный и с невозможностью достижения цели аренды.

Как следует из материалов дела, целью аренды является завершение строительства объекта капитального строительства.

Учитывая, что цель, в соответствии с которой Обществу был предоставлен в аренду земельный участок, не достигнута, соответствующие приготовления Обществом произведены, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца об изменении условий договора в части продления срока договора на срок периода невозможности его использования, определив такой период равным трехлетнему нормативному сроку строительства (соответственно до 18.11.2016 (18.11.2013 + 3 года)).

На основании изложенного, предъявленные Обществом требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Признать недействительной сделку по расторжению в одностороннем порядке договора аренды земельного участка от 18.11.2010 № 1196/з, заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (ОГРН 1026701437212; ИНН 6730042526) и Обществом с ограниченной ответственностью "Дионис" (ОГРН 1046758341740; ИНН 6729029785).

Изменить договор аренды земельного участка от 18.11.2010 № 1196/з, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «2.1. Участок предоставлен сроком до 18 ноября 2016 года».

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья Р.Н.Алмаев