Гражданский кодекс часть 1

- признать отказ в регистрации договора аренды нежилого помещения общей площадью 139,8 кв.м., от 14.12.2010 года заключенного между ФИО6 (уполномочен протоколом общего собрания собственников жилых помещений от 22.12.2009 года) и ФИО1 незаконным;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее – Управление, ответчик, регистрирующий орган) зарегистрировать вышеуказанный договор аренды.

Как следует из материалов на общем собрании проводившегося в форме заочного голосования собственников помещений многоквартирного дома N 7 по проспекту Гагарина, города Смоленска состоявшегося 22.12.2009 года, созванного по инициативе ФИО1, принималось решение о даче согласия ФИО1 на аренду посредством заключения соответствующего договора сроком на 10 лет: - нежилого помещения, расположенное в подвале дома № 7 по проспекту Гагарина, города Смоленска, (в протоколе общего собрания обозначенное как нежилое помещение, расположенное в подвале дома № 7 по проспекту Гагарина, города Смоленска под квартирами 48, 49, 50 (в которых: кв. 48, кв. 49 в настоящее время расположен магазин «Эридан», в кв. 50 в настоящее время расположен магазин «Бордо»), а также под магазином «Овощи Фрукты» и магазином «Federic», имеющее вход через подъезд № 3, приблизительной площадью 136,3 кв. м., которая подлежит уточнению после проведения инвентаризации (пункт 4 повестки протокола общего собрания).

Так же согласно пункта 7 протокола общего собрания проводившегося в форме заочного голосования собственников помещений многоквартирного дома N 7 по проспекту Гагарина, города Смоленска состоявшегося 22.12.2009 года утвержден ФИО6 лицом, уполномоченным общим собранием собственников помещений многоквартирного дома N 7 по проспекту Гагарина, города Смоленска, от имени собственников заключать договора (дополнительные соглашения по вопросам аренды, разрешения вопросов передачи объектов в субаренду третьим лицам, и т.п.) с арендаторами и пользователями общего имущества собственников помещений.

В соответствии с принятым решением 14.12.2010 года между заявителем (Арендатор) и ФИО6 (Арендодатель) был подписан договор аренды, согласно которому Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 139,8 кв.м., расположенное в подвале дома № 7 по проспекту Гагарина, города Смоленска, (в протоколе общего собрания обозначенное как нежилое помещение, расположенное в подвале дома № 7 по проспекту Гагарина, города Смоленска под квартирами 48, 49, 50 (в которых: кв. 48, кв. 49 в настоящее время расположен магазин «Эридан», в кв. 50 в настоящее время расположен магазин «Бордо»), а также под магазином «Овощи Фрукты» и магазином «Federic», имеющее вход через подъезд № 3, приблизительной площадью 136,3 кв. м., которая подлежит уточнению после проведения инвентаризации).

Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации заявителем 18.02.2011 года были поданы в Управление документы на государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения от 14.12.2010 года, общей площадью 139,8 кв.м., расположенного в подвале дома № 7 по проспекту Гагарина, города Смоленска (далее - договор аренды нежилого помещения).

Сообщением от 18.04.2011 года №01/061/2011-552 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации права собственности заявителя на указанный объект, сославшись, на что по состоянию на сегодняшний день, в ЕГРП записи о правах всех собственников на данное имущество, а также на все помещения указанного жилого дома отсутствуют, документы, свидетельствующие о том, что права всех собственников выше указанного имущества зарегистрированы в ЕГРП, заявителем также не были представлены. На основании статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как - то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. И поскольку ФИО1 является собственником помещения и жилом доме по вышеуказанному адресу, следовательно, данное лицо является собственником общего имущества в данном многоквартирном доме (арендодателем), соответственно не может выступать арендатором этого имущества. Кроме того, регистрирующий орган указал, что имеются другие причины, препятствующие государственной регистрации именно: в материалах дела правоустанавливающих документов на указанный объект недвижимости имеется протокол от 22.10.2009г., который представлялся на государственную регистрацию ранее (16.07.2010 года и 16.11.2010 года). Данный документ по форме и содержанию не соответствует протоколу от 22.10.2009 года, который был представлен на регистрацию 15.02.2010 года. Данное обстоятельство не позволяет определенно сделать вывод о правомочности и законности проведенного собрания (статья 36, пункт 3 статьи 45, пункт 1 статьи 46, статья 47 Жилищного кодекс Российской Федерации). В соответствии с имеющимися данными сособственниками данного имущества являются несовершеннолетние. Согласие органов опеки и попечительства на передачу в аренду имущества, принадлежащего несовершеннолетним, на регистрацию прав не было представлено (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заявитель считая, что данный отказ не соответствует закону и нарушает права, и законные интересы Предпринимателя в сфере экономической деятельности обратилась в арбитражный суд с требованием о признании отказа незаконным.

Управление полагает, что действия, выразившиеся в отказе в государственной регистрации договора аренды, являются законными и обоснованными.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из смысла указанной нормы следует, что решение может быть признано незаконным при наличии одновременно двух условий, а именно если оно не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из сообщения от 18.04.2011 года №01/061/2011-552 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, сославшись, на что в ЕГРП записи отсутствуют о правах всех собственников на данное имущество, а также на все помещения указанного жилого дома, документы, свидетельствующие о том, что права всех собственников выше указанного имущества зарегистрированы в ЕГРП, согласие органов опеки и попечительства на передачу в аренду имущества, принадлежащего несовершеннолетним, на регистрацию прав также не было представлено, а также что ФИО1 является собственником помещения в жилом доме по вышеуказанному адресу, следовательно, данное лицо является собственником общего имущества в данном многоквартирном доме (арендодателем), соответственно не может выступать арендатором этого имущества.

Суд не может согласиться с указанными доводами Управления, исходя из нижеследующего.

Согласно пунктам 2, 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Таким образом, размер доли участника общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома установлен законом.

Согласно статье 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Кроме того. согласно пункту 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление от 23.07.2009 N 64) право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Собственники жилых помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленном порядке распоряжаются общим имуществом.

Согласно пункта 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится и принятие решений о передаче в пользование общего имущества для получения ими дохода. Договор на пользование общим имуществом заключается уполномоченным на то собственниками лицом, которое все участники долевой собственности уполномочат заключать соответствующий договор.

Исходя из вышеизложенного орган опеки и попечительства не вправе выдавать свое разрешение или отказать в выдаче разрешения на распоряжение общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома в том случае, если одним из собственников является несовершеннолетний, так как решение о передаче имущества принимается на общем собрании собственников помещений, к компетенции которого в соответствии с положениями действующего Жилищного кодекса относится решение вопроса о передаче общего имущества в пользование сторонним лицам. Несовершеннолетний, в частности, принимает участие в общем собрании и голосовании по поставленным на повестку собрания вопросам в лице своего законного представителя, а в определенных случаях несовершеннолетний вообще может не принять участия в голосовании.

Правовой режим общей долевой собственности установлен главой 16 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьями 246, 247 данного Кодекса распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Из положений жилищного и гражданского законодательства не следует запрет на передачу участниками долевой собственности по соглашению между ними одному из участников в аренду имущества (его части), находящегося в общей долевой собственности.

Вместе с тем, оснований для удовлетворения требований заявителя и признания отказа в государственной регистрации договора аренды от 14.12.2010 года не имеется, учитывая следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу пункта 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Несоответствие представленных документов действующему законодательству является основанием для отказа в государственной регистрации (пункт 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Из материалов дела видно, что протокол общего собрания проводившегося в форме заочного голосования собственников помещений многоквартирного дома N 7 по проспекту Гагарина, города Смоленска состоявшегося от 22.12.2009 года (далее - протокол собрания от 22.12.2009 года), представлялся на государственную регистрацию 20.07.2010 года, 02.11.2010 года и 18.02.2011 года. В представленных на государственную регистрацию 20.07.2010 года, 02.11.2010 года и 18.02.2011 года протоколах собрания от 22.12.2009 года по форме и содержанию имелись расхождения, а именно:

Согласно протокола собрания от 22.12.2009 года представленного на государственную регистрацию 20.07.2010 года в заочном собрании принимали участия - 75,21 % собственников помещений многоквартирного дома, а согласно протокола собрания от 22.12.2009 года представленного на государственную регистрацию 02.11.2010 года и 18.02.2011 года в заочном собрании принимали участия - 75,22 %.

Как следует из протокола собрания от 22.12.2009 года представленного на государственную регистрацию 20.07.2010 года «за утверждение ФИО6 лицом, уполномоченным общим собранием собственников помещений многоквартирного дома N 7 по проспекту Гагарина, города Смоленска, от имени собственников заключать договора (дополнительные соглашения по вопросам аренды, разрешения вопросов передачи объектов в субаренду третьим лицам, и т.п.) с арендаторами и пользователями общего имущества собственников помещений» подано голосов «За» - 2713,72 (75,21%) «против» - 0,0 (0,0%),«Воздержались» - 0 (0%);

- согласно протокола собрания от 22.12.2009 года представленного на государственную регистрацию 02.11.2010 года по указанному выше вопросу подано голосов «За» - 2713,72 (75,22%) «против» - 0,0 (0,0%), «Воздержались» - 0 (0%);

- согласно протокола собрания от 22.12.2009 года представленного на государственную регистрацию 18.02.2011 по указанному выше вопросу подано голосов «За» - 2695,54 (74,86%) «против» - 18,18 (0,36%), «Воздержались» - 0 (0%).

По вопросу принятия решения о даче согласия ФИО1 в аренду посредством заключения соответствующего договора сроком на 10 лет: - нежилого помещения, расположенного в подвале дома № 7 по проспекту Гагарина, города Смоленска, (в протоколе общего собрания обозначенное как нежилое помещение, расположенное в подвале дома № 7 по проспекту Гагарина, города Смоленска под квартирами 48, 49, 50 (в которых: кв. 48, кв. 49 в настоящее время расположен магазин «Эридан», в кв. 50 в настоящее время расположен магазин «Бордо»), а также под магазином «Овощи Фрукты» и магазином «Federic», имеющее вход через подъезд № 3, приблизительной площадью 136,3 кв. м., которая подлежит уточнению после проведения инвентаризации согласно протокола собрания от 22.12.2009 года:

- представленного на государственную регистрацию 20.07.2010 года подано голосов «За» - 2713,72 (75,21%) «против» - 0,0 (0,0%),«Воздержались» - 0 (0%);

- представленного на государственную регистрацию 02.11.2010 года по данному вопросу подано голосов «За» - 2713,72 (75,22%) «против» - 0,0 (0,0%),«Воздержались» - 0 (0%);

- представленного на государственную регистрацию 18.02.2011 года по данному вопросу подано голосов «За» - 2695,54 (74,86%) «против» - 18,18 (0,36%), «Воздержались» - 0 (0%).

Данное обстоятельство не позволяет определенно сделать вывод о правомочности и законности проведенного собрания, а также достоверности информации в указанных протоколах собрания от 22.12.2009 года.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о законности оспариваемого отказа Управления.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении предъявленных индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРН <***>; ИНН <***>) требований отказать.

Возвратить из федерального бюджета Российской Федерации индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>; ИНН <***>) государственную пошлину в размере 3800 руб., излишне уплаченную при подаче заявления в суд, о чем выдать справку.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Федеральный арбитражный суд Центрального округа (г.Брянск) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья Р.Н.Алмаев