Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Драбова» (далее - общество, ООО «Драбова») о расторжении договора аренды нежилого помещения б/н от 01.08.2015, заключенного арендодателями –ФИО1, ФИО1 и арендатором - ООО «Драбова».

Определением арбитражного суда от 17.05.2018 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечен ФИО1.

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 25.05.2018 № 67/000/012/2018-5655 торговый павильон под кафе, общей площадью 112,4 кв.м, расположенного по адресу: <...> принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1, запись регистрации права № 67-67-01/118/2009-883 от 14.08.2009 (доля в праве 35/100) и ФИО1, запись регистрации права № 67-67/001-67/001/083/2015-3798/2 от 02.03.2015 (доля в праве 65/100).

Договор аренды нежилого помещения б/н от 01.08.2015, заключен арендодателями –ФИО1, ФИО1 с арендатором - ООО «Драбова» (далее по тексту договор). Указанный договор прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРН внесена запись - Обременение: № 67-67/001-67/001/033/2015-2494/2 от 27.08.2015 (Аренда).

Согласно п. 1.1 – 1.3 договора, арендодатели предоставляют арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение с целью осуществления в нем арендатором коммерческой деятельности. Помещение расположено по адресу: 214000. Россия, <...>. Помещение представляет собой торговый павильон под кафе, назначение: нежилое, одноэтажное, общая площадь 1 12,4 кв.м.. инв. №16212, лит. А..

На момент заключения настоящего Договора сдаваемое в аренду помещение принадлежит Арендодателям на праве общей долевой собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности:

- свидетельство о государственной регистрации права собственности, выданное на имя ФИО1, от 14 августа 2009 года. 67- АБ № 448641. доля в праве 35/1.00 (39, 34 кв.м,).

- свидетельство о государственной регистрации права, выданное на имя ФИО1, от 02 марта 2015 года, №006109, доля в праве 65/100 (73. 06 кв.м.).

Согласно пункту 2.1 договора арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 1000 рублей в месяц. Арендатор вносит арендную плату ФИО1 наличным или безналичным путем не позднее 10 числа каждого месяца.

В соответствии с п. 4.1 договора срок аренды оставляет 13 месяцев с 01.08.2015 по 01.09.2016.

В случае, если ни одна из сторон после истечения срока действия договора не заявит о его расторжении, то договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок (пункт 4.3 договора).

18.07.2017 и 25.08.2017 истец направлял в адрес ответчиков уведомления о расторжении договора, которое оставлено без удовлетворения.

Ссылаясь на нарушение арендатором сроков внесения арендной платы за период с 01.08.2015 по 18.12.2017, внесение оплаты за коммунальную услугу – водоснабжение на протяжении длительного времени не в полном объеме (с учетом дополнений к исковому заявлению), истец обратился в суд с настоящим иском.

ООО «Драбова» представлен письменный отзыв на иск, в котором заявленные требования не признаны.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель ООО «Драбова» возражал против их удовлетворения.

Ответчик ФИО1 дал пояснения, в которых иск не признал, считая его необоснованным.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) все имеющиеся в материалах дела документы, суд исходит из следующего.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

При этом в пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13; далее - постановление Пленума N 73) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подтвердил право арендодателя на предъявление в разумный срок иска о расторжении договора даже после уплаты долга. Погашение задолженности по арендной плате по истечении установленных договором сроков не исключает возможности квалификации такого нарушения как существенного и не лишает арендодателя права предъявления иска о расторжении договора аренды.

Истек не направлял в адрес ООО «Драбова» предложение об исполнении обязанностей по договору в виде погашения задолженности по арендной плате, коммунальной услуге – водоснабжение.

При этом, материалами дела подтверждается направление истцом предложения ООО «Драбова» и ФИО1 о расторжении договора.

Доказательств своевременного оплаты арендных платежей за период с 01.08.2015 по 18.12.2017 арендатором в материалы дела не представлено, в связи с чем суд полагает установленным нарушение арендатором сроков внесения арендной платы по рассматриваемому договору.

Доводы истца о нарушении ООО «Драбова» условия договора аренды в части необходимости осуществления арендатором оплаты коммунальной услуги во водоснабжению отклоняется судом.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу пункта 3.2.3 договора арендатор обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий косметический ремонт (за исключением перепланировки), нести расходы за коммунальные услуги (в том числе оплачивать услуги телефонной связи, интернета, электроэнергии, теплоснабжения, санитарной обработки помещения, затрат на пожарную безопасность и охрану труда).

Таким образом, перечень коммунальных услуг, расходы за которые должен нести арендатор, оговорен в пункте 3.2.3 договора. Данный перечень является закрытым и расширенному толкованию не подлежит.

Сведений об о возложении на арендатора у обязанности нести расходы по оплате коммунальной услуги – водоснабжение пункт 3.2.3 а также иные пункты спорного договора не содержат.

При таких условиях, у арендатора отсутствует обязанность по несению расходов за коммунальную услугу – водоснабжение в рамках договора аренды нежилого помещения от 01.08.2015.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участков.

ФИО4 Азатович не согласен с требованием ФИО1 о расторжении договора.

Отсутствие согласия сособственника и второго арендодателя на расторжение договора является основанием к отказу в удовлетворении заявленного иска.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>) отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья И.Л. Каринская