Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью "ЛАНА" (далее – Общество, истец) обратилось в арбитражный суд к Администрации города Смоленска в лице Управления муниципального имущества (далее – ответчик, Администрация) и Обществу с ограниченной ответственностью "Независимая оценочная компания" (далее – ответчик, ООО «Независимая оценочная компания») с требованиями:

- о признании величины годовой арендной платы за нежилое помещение, общей площадью 882,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в сумме 4 734 944 руб., без НДС, указанной в Отчете № 1238/П/14 от 18.02.2014, составленном ООО "Независимая оценочная компания", недостоверной и не рекомендуемой;

- определить величину годовой арендной платы за нежилое помещение, общей площадью 882,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании;

- определить ежегодную индексацию арендной платы в соответствии с индексами потребительских цен согласно официальным данным органов статистики по г.Смоленску и изложить пункт 3.3. Договора аренды в следующей редакции:

«3.3. Арендная плата, указанная в пункте 3.1 Договора, подлежит ежегодному пересмотру согласно индексам потребительских цен, установленных Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Смоленской области, по состоянию на 1 января текущего года.

Обязанность по получению справки из органа статистики лежит на Арендодателе. При этом Арендодатель должен не позднее чем за 1 месяц до предполагаемого изменения арендной платы предоставить арендатору письмо об изменении арендной платы, справку из органов статистики и проект дополнительного соглашения об изменении арендной платы. В случае непредоставления Арендодателем указанных документов в срок, арендная плата подлежит изменению спустя количество дней, на которое Арендодатель задержал предоставление документов.» (с учетом уточнения – протокол судебного заседания от 25.09, 02.10.2014; протокол судебного заседания от 18.12.2014).

Ответчики иск не признали.

Оценив все представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции) заключение договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, указанных в данной статье.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно пункту 4.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление ВАС РФ № 73) для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды (пункт 4.3 Постановления ВАС РФ № 73).

Из материалов дела следует, что между Обществом и Муниципальным образованием город Смоленск на основании протокола аукциона от 14.08.2012 № 13 был заключен договор аренды № 3235/12 от 27.08.2012 нежилого помещения общей площадью 882,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, для использование под торговую деятельность. Срок действия договора аренды – 1 год.

Сумма (размер) годовой арендной платы за нежилое помещение составила 4 371 318,46 руб. (пункт 3.5 договора). Соглашением от 01.04.2013 об изменении условий договора № 3235/12 от 27.08.2012 пункт 3.5 договора изложен в новой редакции с определением суммы годовой арендной платы в размере 6 792 149,08 руб. (т.2 л.д.35). По акту сдачи-приемки от 01.04.2013 объект аренды передан арендатору (т.1 л.д. 37).

11.03.2014 Общество обратилось к Администрации с заявлением о перезаключении договора аренды на новый срок в порядке части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» без проведения торгов.

24.03.2014 в адрес Общества был направлен проект договора аренды, размер арендной платы (4 734 944 руб. (без НДС) – пункт 3.1 проекта договора) в котором установлен по результатам Отчета № 1238/П/14 от 18.02.2014, составленном ООО "Независимая оценочная компания". Пунктом 3.3 проекта договора предусматривалось, что арендная плата, указанная в пункте 3.1 договора, подлежит ежегодному увеличению на 10% (т.2 л.д.41). Срок действия договора с 01.04.2014 по 31.03.2017 (пункт 1.1.2 проекта договора).

Из Отчета № 1238/П/14 от 18.02.2014 следует, что величина арендной платы определена по состоянию на 29.01.2014 (том 2 л.д.8).

02.04.2014 Обществом в адрес Администрации направлен протокол разногласий, в котором истец предложил установить размер годовой арендной платы в размере 2 606 320 руб. (без НДС) (пункт 3.1 договора), пункт 3.3 договора изложить в следующей редакции: «Арендная плата, указанная в пункте 3.1 договора, подлежит ежегодному увеличению на уровень инфляции, установленный органами государственной статистики по Смоленской области» (т.1 л.д.100-101).

10.04.2014 Администрация уведомила Общество об отклонении предложенных изменений условий договора.

В связи с чем, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Учитывая, что между сторонами не достигнуто соглашение о размере арендной платы, настоящий спор рассмотрен судом в порядке статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

Положениями статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Согласно отчету № 1238/П/14 от 18.02.2014 "По определению рыночной стоимости годовой арендной платы за нежилое помещение общей площадью 882,9 кв.м. (1 этаж), расположенное по адресу: <...>", выполненного по заданию Управления муниципального имущества Администрации г.Смоленска, независимым оценщиком – ФИО3 ООО "Независимая оценочная компания", годовая арендная плата за пользование указанным нежилым помещением по состоянию на 29.01.2014 составила 4 734 944 руб. (без НДС) (том 2 л.д.8).

Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости годовой арендной платы, судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза определения рыночной стоимости арендованных помещений.

Перед экспертом были поставлены вопросы:

- в целях заключения договора аренды в порядке части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» без проведения торгов определить по состоянию на 29.01.2014 рыночную величину годовой арендной платы за нежилое помещение, общей площадью 882,9 кв.м., расположенное по адресу: <...>, использование под торговую деятельность;

- насколько увеличится (уменьшится) указанная величина в случае ее определения по состоянию на 31.03.2014.

По результатам судебной экспертизы представлено заключение от 30.10.2014, согласно которому действительная рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование спорными помещениями по состоянию на дату проведения оспариваемой оценки (29.01.2014) составляет 4 722 632 руб. (без НДС). Определенная стоимость арендной платы по состоянию на 31.03.2014 (срок действия нового договора аренды – с 01.04.2014) не изменится (т.3 л.д.52).

В силу статьи 64 АПК РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 АПК РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В отсутствии доказательств обратного заключение эксперта принято судом в качестве подтверждения рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование спорными помещениями.

При таких обстоятельствах требования истца о признании величины годовой арендной платы за нежилое помещение, общей площадью 882,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в сумме 4 734 944 руб. (без НДС), указанной в Отчете № 1238/П/14 от 18.02.2014, составленном ООО "Независимая оценочная компания", недостоверной и не рекомендуемой; а также об определении иной величины годовой арендной платы за арендуемое нежилое помещение подлежат отклонению.

Доводы истца в части редакции пункта 3.3 договора аренды обоснованы тем, что, по его мнению, установлении твердого размера 10% ежегодного повышения размера арендной платы не отвечает критерию баланса интересов сторон, поскольку уровень инфляции может быть ниже.

Администрация настаивает на своем варианте пункта 3.3 договора, поскольку он предполагает не только конкретный (известный заранее сторонам и предсказуемый) размер ежегодного увеличения арендной платы, но и упрощенный порядок такого увеличения (без процедуры заключения дополнительных соглашений).

Суд, учитывая правовую позицию ВАС РФ, изложенную в пункте 22 Постановления № 73, принципы равенства участников гражданского оборота, учета баланса интересов сторон, исключения неоднозначного толкования условий договора, а также доступность источников информации о размере повышения для обеих сторон, считает возможным изложить спорный пункт договора в следующей редакции: «3.3. Размер арендной платы увеличивается ежегодно не более чем на величину индекса потребительских цен, установленного компетентным органом Правительства Российской Федерации за предшествующий календарный год для Российской Федерации в целом, от установленного размера арендной ставки по решению арендодателя. Арендодатель не менее чем за 30 календарных дней до даты изменения размера арендной платы направляет арендатору расчет размера арендной платы по формуле Ан = Ат * К, где Ан - новый размер арендной платы, Ат - текущий размер арендной платы, К - индекс потребительских цен, установленный компетентным органом Правительства Российской Федерации за предшествующий календарный год. Изменение размера арендной платы вступает в силу через 30 календарных дней после направления арендодателем арендатору расчета измененной арендной платы.».

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Принять пункт 3.3 договора № 3329/14 аренды нежилого помещения общей площадью 882,9 кв.м., являющегося муниципальной собственностью, реестровый номер 673006291001, расположенного по адресу: <...>, в следующей редакции:

«3.3. Размер арендной платы увеличивается ежегодно не более чем на величину индекса потребительских цен, установленного компетентным органом Правительства Российской Федерации за предшествующий календарный год для Российской Федерации в целом, от установленного размера арендной ставки по решению арендодателя. Арендодатель не менее чем за 30 календарных дней до даты изменения размера арендной платы направляет арендатору расчет размера арендной платы по формуле Ан = Ат * К, где Ан - новый размер арендной платы, Ат - текущий размер арендной платы, К - индекс потребительских цен, установленный компетентным органом Правительства Российской Федерации за предшествующий календарный год. Изменение размера арендной платы вступает в силу через 30 календарных дней после направления арендодателем арендатору расчета измененной арендной платы.»

В удовлетворении остальной части требований Обществу с ограниченной ответственностью "ЛАНА" отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья Е.Г.Бажанова