Гражданский кодекс часть 1

ЗАО «Оптимум» (далее – Общество, истец) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Некоммерческой организации "Некоммерческий фонд развития гражданского общества "Патронат", индивидуальному предпринимателю ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО2, в котором просило:

- признать нецелевым использование арендуемого имущества - нежилых помещений, общей площадью 39,7 кв.м. (комнаты 38, 39, 41), расположенные на 1-ом этаже по адресу: <...>;

- расторгнуть договор аренды № 4 нежилого помещения от 01.11.2002, заключенный между ООО ПКЦ «Фанг» и Смоленской областной коллегией адвокатов, и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись № 67-01/00-49/2002-1196 от 20.12.2002;

- о возложении на арендатора (НО «НФРГО «Патронат») и индивидуальных предпринимателей ФИО1 и ФИО2 обязанности освободить занимаемые помещения общей площадью 39,7 кв.м. (комнаты 38, 39, 41), расположенные на 1-ом этаже по адресу: <...>, и передать их Арендодателю (ЗАО «Оптимум») по акту приёма-передачи (с учетом уточнения заявленных требований – протокол судебного заседания от 04.06.2012).

В обоснование своих требований Общество указало, что 1 ноября 2002 года между ООО ПКЦ «Фанг» (арендодатель) и Смоленской областной коллегией адвокатов (арендатор, Коллегия) был заключен договор аренды №4 нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 55,9 кв. м., расположенное по адресу: <...> , сроком на 15 лет - с 01.11.2002 по 31.10.2017. 03.12.2002 между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения площадью 39,7 кв. м. (комнаты 38, 39, 41), расположенные на 1-ом этаже по адресу: <...>. 10.04.2007 года между Смоленской городской коллегией адвокатов №1 и НО «НФРГО «Патронат» (далее - Фонд) был заключен договор об уступке прав по договору аренды №4 нежилого помещения от 01.11.2002, согласно условий которого Коллегия уступила Фонду все свои права и обязанности по договору аренды нежилых помещений, состоящих из 3-х комнат №38, 39, 41, общей площадью 39,7 кв. м. В соответствии с соглашением о передаче недвижимого имущества в собственность от 18.11.2009 и Актом приёма-передачи от 18.11.2009, ООО ПКЦ «Фанг» (арендодатель) передал ФИО3 в зачет денежных обязательств ООО ПКЦ «Фанг» недвижимое имущество, принадлежащее Обществу, в том числе и нежилое помещение на 1-м этаже (условный номер 67:01:2002:49:1168) общей площадью 245,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, обремененное правом аренды на нежилые помещения общей площадью 39,7 кв.м. (№38, 39, 41), арендуемые ответчиком. 1 января 2010 года ФИО3 в соответствии с заключенным Договором доверительного управления недвижимым имуществом №1 от 15.01.2010 и Актом №1 от 15.01.2010 передала ЗАО «Оптимум» (Управляющий) недвижимое имущество (нежилое помещение на 1-м этаже (условный номер 67:01:2002:49:1168) общей площадью 245,1 кв. м., расположенное по адресу: <...>, обремененное правом аренды на нежилые помещения общей площадью 39,7 кв.м. (№38, 39, 41), арендуемые НО «НФРГО «Патронат») в доверительное управление.

Истец просит расторгнуть договор аренды нежилых помещений в связи с их нецелевым использованием: оказание услуг по резке стекла и пошиву штор, помещение используется лицами ФИО4 и ФИО5, не оказывающими правовых услуг; размещение в арендуемых помещениях образцов штор и стекла; сдача помещения в субаренду третьим лицам без согласия Общества (помещения № 38 и № 41 сданы в субаренду ФИО4 и ФИО5); неуплата арендных платежей более 2-х раз (решение Арбитражного суда Смоленской области от 18.11.2011 по делу №А62-593/2011).

Определением суда от 19.07.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена индивидуальный предприниматель ФИО3, которая впоследствии вступила в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора (определение суда от 14.12.2011), ФИО3 в исковом заявлении Предприниматель просит:

- расторгнуть договор аренды № 4 нежилого помещения от 01.11.2002;

- обязать арендатора (НО «НФРГО «Патронат») освободить занимаемые помещения общей площадью 39,7 кв.м. (комнаты 38, 39, 41), расположенные на 1-ом этаже по адресу: <...> передать из Арендодателю (ЗАО «Оптимум») по акту приёма-передачи.

В обоснование заявленных требований ФИО3 сослалась на наличие у ответчика задолженности по арендной плате и предоставление арендуемых помещений третьим лицам без согласия собственника.

НО «НФРГО «Патронат» (далее – Фонд, ответчик) с предъявленными требованиями не согласился, в отзыве указал, что спорные помещения предоставлялись по договору аренды в целях размещения офисных помещений для оказания юридических услуг; фактически помещения используются для оказания консультационных услуг, в том числе юридических. Арендуемые помещения в субаренду не сдавались и не сдаются, на основании договоров безвозмездного пользования рабочим местом в арендуемых Фондом помещениях ФИО5 и ФИО4 предоставлены в пользование рабочие места (стол, стул и т.д.). Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда (г.Тула) от 13 марта 2012 года по делу А62-593/2011 установлено, что у Фонда отсутствует задолженность по арендной плате за период с 23.04.2010 по 31.12.2010. За период с 01.01.2010 по 23.04.2010 у Фонда возникла задолженность по внесению арендной платы в размере 6870,17 руб. Данная задолженность возникла по вине истца и ФИО3, которые вовремя не уведомили ответчика о смене собственника помещений и о порядке платежей по аренде. ЗАО «Оптимум» известило ответчика о смене собственника арендуемых помещений только письмом № 52 от 16.09.2010, данный факт имеет преюдициальное значение для сторон по настоящему делу. При этом ответчиком предпринимались многочисленные попытки по определению собственника арендуемых помещений, что подтверждается представленной перепиской. В настоящий момент у Фонда не имеется задолженности по арендным платежам, а определённая ранее судом по делу № А62-593/2011 задолженность была оплачена, что подтверждается приходным кассовым ордером № 685772 от 22.12.2011 и приходным кассовым ордером № 755079 от 29.11.2011. В части исковых требований ФИО3 указал, что ФИО3 в обоснование своих требований сослалась на наличие у Фонда перед ней как собственником помещений задолженности по уплате аренды за период с 01.01.2010, а также на наличие у неё права взыскания арендных платежей по договору цессии за период с 07.05.2009 по 31.12.2009, по данному договору ООО ПКЦ «Фанг» передал ФИО3 право требования задолженности по арендной плате. Из письма от 30.07.2009, подписанного бывшим управляющим ООО ПКЦ «Фанг» ФИО10 следует, что задолженность по арендной плате, уступленная ФИО3 по состоянию на 31.12.2009, составляет 10552,90 руб. Таким образом, исковые требования ФИО3 о расторжении договора аренды в связи с задолженностью по аренде за 2009 год основаны на договоре цессии, т.е. задолженности возникшей не перед ФИО3, а перед прежним собственником помещений ООО «ПКЦ «Фанг». Факт использования под офис части в арендуемых помещениях (рабочее место) третьими лицами существенно не влияет на права истца и ФИО3 Все арендуемые помещения используются ответчиком под офис, в которых им оказываются юридические услуги.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 пояснил, что ФИО1 с ФИО4 заключен гражданско-правовой договор, ФИО4 оформляет заказы на пошив штор, заключает договоры, выдает исполненные заказы; сама нашла себе рабочее место в спорном помещении; никакого швейного оборудования в спорных помещениях нет, размер штор не позволяет его там разместить.

Представитель ФИО2 пояснил, что у предпринимателя с ФИО5 заключен агентский договор; ФИО5 оказывает консультационные услуги; деятельность по резке стекла в спорных помещениях не ведет, оборудования по резке стекла в помещения нет и не было, поскольку размеры помещения не позволяют его там разместить; там находятся только образцы продукции.

Определением суда от 17.08.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО5 и ФИО4.

ФИО4 в судебном заседании пояснила, что в спорном помещении осуществляет прием заказов, назначает клиенту встречу, согласовывает время с Фондом, когда помещение будет свободно; замеры делает, выезжая на место, дома готовит эскизы штор; пошив штор в спорном помещении не производит.

ФИО5 пояснил, что в спорном помещении встречается с клиентами, оформляет заказы, консультирует; резку стекла в спорном помещении не производит, поскольку это невозможно из-за малогабаритности помещения.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав мнение лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующему выводу.

Как видно из материалов дела, 1 ноября 2002 года между ООО ПКЦ «Фанг» (арендодатель) и Смоленской областной коллегией адвокатов (арендатор, Коллегия) был заключен договор аренды №4 нежилого помещения общей площадью 55,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, сроком на 15 лет (с 01.11.2002 по 31.10.2017) (т. 1 л.д. 51-52). Арендуемое нежилое помещение подлежало использованию в целях размещения офисного помещения для оказания юридических услуг (п. 1.2 договора).

03.12.2002 между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому в аренду была передана часть нежилых помещений общей площадью 39,7 кв. м. (комнаты 38, 39, 41), расположенные на 1-ом этаже по адресу: <...>, принадлежащие арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 20.10.1994. 20.12.2002 произведена государственная регистрация сделки.

На основании Федерального закона от 31.05.2002 № 63-ФЗ "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 63-ФЗ) решением общего собрания Смоленской областной коллегии адвокатов от 29.03.2003 коллегия была реорганизована путем разделения на Смоленскую городскую коллегию адвокатов № 1 и Смоленскую городскую юридическую консультацию.

В соответствии с п. 8 ст. 43 Федерального закона № 63-ФЗ права и обязанности реорганизуемой коллегии адвокатов, образованной до вступления в силу указанного Федерального закона, переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с разделительным балансом. При этом вновь возникшему юридическому лицу передаются имущество в натуре и имущественные права, ранее находившиеся в пользовании соответствующей юридической консультации.

Судом в рамках дела № А62-593/2011 было установлено, что после реорганизации Смоленская городская коллегия адвокатов № 1 продолжила пользоваться арендованными помещениями и до июля 2007 года вносила арендную плату.

10.04.2007 между Смоленской городской коллегией адвокатов №1 (являющейся правопреемником Смоленской областной коллегии адвокатов) и НО «НФРГО «Патронат» (далее - Фонд) был заключен договор об уступке прав по договору аренды №4 нежилого помещения от 01.11.2002, согласно которому Коллегия уступила Фонду все свои права и обязанности по договору аренды №4нежилых помещений от 01.11.2002 и дополнительного соглашения к нему, на нежилое помещение, состоящее из 3-х комнат №38, №39, №41, общей площадью 39,7 кв.м.

ООО ПКЦ "Фанг" обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к Смоленской городской коллегии адвокатов № 1 и НО "НФРГО "Патронат" о взыскании в солидарном порядке задолженности по арендной плате за период с июля 2007 года по апрель 2009 года включительно в размере 96 074 руб., расторжении договора аренды от 01.11.2002 № 4 в редакции дополнительного соглашения от 03.12.2002, освобождении занимаемых ответчиками нежилых помещений по адресу: <...>. НО "НФРГО "Патронат" предъявил встречный иск к ООО ПКЦ "Фанг" о понуждении его передать в течение одного месяца по акту приема-передачи нежилые помещения - комнаты № 39 площадью 19 кв.м., № 41 площадью 10,3 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 17.07.2009 со Смоленской городской коллегии адвокатов № 1 в пользу ООО ПКЦ "Фанг" было взыскано 96 074 руб. задолженности, договор аренды от 01.11.2002 № 4 расторгнут; суд также обязал Смоленскую городскую коллегию адвокатов №1 и НО "НФРГО "Патронат" освободить спорные нежилые помещения. В удовлетворении встречного иска было отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2010 указанное решение в части расторжения договора аренды от 01.11.2002 № 4, а также в части обязания Смоленскую городскую коллегию адвокатов № 1 и НО "НФРГО "Патронат" освободить нежилые помещения было отменено. В этой части в удовлетворении иска отказано. В остальной части решение от 17.07.2009 оставлено без изменения.

В соответствии с соглашением о передаче недвижимого имущества в собственность от 18.11.2009 и актом приёма-передачи от 18.11.2009 ООО ПКЦ «Фанг» (собственник помещений) передал ФИО3 (ранее являвшейся участником ООО ПКЦ «Фанг» в зачет денежных обязательств ООО ПКЦ «Фанг» недвижимое имущество, принадлежащее Обществу, в том числе и нежилое помещение общей площадью 245,1 кв.м. (условный номер 67:01:2002:49:1168), расположенное на 1-м этаже <...> в г.Смоленске, обремененное правом аренды на нежилые помещения общей площадью 39,7 кв.м. (№38, 39, 41), арендуемые Фондом (т. 1 л.д. 56-57). Произведена государственная регистрация права собственности нежилых помещений с учетом обременения (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 18.12.2009) (т. 1 л.д. 58).

Фонд обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением о признании недействительным соглашения от 18.11.2009 о передаче недвижимого имущества в собственность, заключенного между ООО ПКЦ "Фанг" и ФИО3, в части отчуждения ФИО3 помещений на первом этаже по адресу: <...>, общей площадью 39,7 кв. м N 38, 39, 41; признании отсутствующим зарегистрированного за ФИО3 права собственности на указанные нежилые помещения.

Решением суда от 18.07.2011 в удовлетворении исковых требований было отказано, указанное решение оставлено без изменения судом апелляционной инстанции (постановление от 26.10.2011 – т.2 л.д. 29-33).

На основании заключенного 29.12.2009 договора уступки права требования (цессии) ООО ПКЦ «Фанг» (цедент) передал индивидуальному предпринимателю ФИО3 (цессионарий) право требования по договору аренды здания №4 от 01.11.2002 (т. 2 л.д. 142-143).

15.01.2010 между ФИО3 и ЗАО «ОПТИМУМ» был заключен договор доверительного управления недвижимым имуществом № 1, в соответствии с которым по акту №1 от 15.01.2010 ФИО3 передала ЗАО «Оптимум» (Управляющий) недвижимое имущество - нежилое помещение на 1-м этаже (условный номер 67:01:2002:49:1168) общей площадью 245,1 кв. м., расположенное по адресу: <...>, обремененное правом аренды на нежилые помещения общей площадью 39,7 кв.м. (№38, 39, 41), арендуемые НО «НФРГО «Патронат» в доверительное управление. С учетом соглашения № 1 от 25.11.2010 договор вступает в силу с 01.01.2010 и действует по 31.12.2011. 17.03.2010 произведена государственная регистрация договора доверительного управления (т. 1 л.д. 59-65).

В силу пунктов 1, 2 статьи 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1020 ГК РФ доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом доверительный управляющий осуществляет в случаях, предусмотренных договором доверительного управления.

Согласно п. 2.1.6 договора доверительного управления управляющий осуществляет, в пределах предусмотренных законом и настоящим договором правомочия собственника имущества, переданного в доверительное управление.

Из приведенных норм следует, что доверительный управляющий ЗАО "ОПТИМУМ" наделен правом обращения в суд за защитой прав собственника, в том числе с требованиями о расторжении договора аренды.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как видно из материалов дела, ЗАО «ОПТИМУМ» направило в адрес Фонда письмо № 88 от 08.06.2011, в котором сообщило, что в арендуемых помещениях оказываются услуги по пошиву штор и резке стекла, а также организовано складирование имущества, а следовательно они используются не по целевому назначению. Ранее 25.05.2011 было обращено внимание на указанные недостатки с требованием их устранения в установленный срок. Однако недостатки не были устранены: помещения продолжают использоваться не в соответствии с условиями договора, рекламные вывески не сняты. Кроме того, числится долг по аренде и коммунальным платежам. Фонду предложено в срок до 18.06.2011 было предложено расторгнуть договор аренды № 4 от 01.11.2002 и погасить задолженность по арендной плате. Данное уведомление получено Фондом 14.06.2011, о чем имеется почтовое уведомление (т. 1 л.д. 76).

Поскольку Фонд не освободил спорные помещения и продолжил их использовать не по целевому назначению, ЗАО «ОПТИМУМ» обратился в суд с настоящим иском.

В обоснование требования о признании нецелевым использование арендуемого имущества истец сославшись на п. 2.2 договора аренды, согласно которому арендатор обязан использовать арендуемое помещение в целях размещения офисного помещения для оказания юридических услуг, указал, что комната № 38 используется для размещения коммерческой деятельности индивидуального предпринимателя ФИО1, оказывающей услуги по пошиву и продаже штор. В комнате находятся образцы штор, карнизов, органзы; вывешены ценники с указанием наименования и цены товара. 13.04.2011 заказчиком ООО «Светоч» был оформлен в спорном помещении заказ у ИП ФИО1 на пошив штор. Комната № 41 используется для размещения коммерческой деятельности индивидуального предпринимателя ФИО2, оказывающего услуги по резке и продаже стекла. В помещении находятся образцы окон, стекла с размещенными на них ценниками. 13.04.2011 сотрудниками ЗАО «ОПТИМУМ» в спорном помещении была осуществлена покупка у ИП ФИО2 стекла на сумму 591 руб., выписан чек. В подтверждение своих доводов истец представил:

- акты осмотра помещений №№ 38, 39, 41 от 11.04.2011 (т. 1 л.д. 69-71), из которых следует, что в помещении № 39 имеется три офисных стола, шесть стульев, две тумбочки, офисная техника (компьютеры, копировальный аппарат, принтер, а также обогреватель, холодильник, электрочайник); в помещении № 41 – два офисных стола, два стула, компьютерная техника, шкаф, оконные блоки деревянные (3 шт.), пластиковые (1 шт.), рекламные образцы пластиковых окон; в помещении № 38 имеется рабочий стол, 3 офисных стула, образцы штор, образцы жалюзи, карнизов с ценниками фирмы «Шато.эС», изготовленные комплекты штор и тюли. Состояние всех трех помещений удовлетворительное. Акты подписаны представителями истца и ответчика.

- фотографии (приложение к актам осмотра от 11.04.2011), на которых видно, что на уличном фасаде здания расположена вывеска «Резка стекла. Остекление», указан режим работы и ИНН <***>; «Салон-магазин «ШАТО.эС» текстиль в интерьере, указан режим работы и ИНН и ОГРН; при входе в комнату № 41 расположена вывеска «Резка стекла. Остекление», дублирующая уличную вывеску, на стенном стенде расположены образцы стекла с ценниками; внутри помещения № 41 на полу стоят несколько деревянных рам, стекло, образцы пластиковых рам (уголки), стол, компьютер, на полу раскиданы газеты; на дверях в помещение № 38 имеется вывеска «Шато.эС. текстиль в интерьере» с указанием телефона.

- бланк заказа на пошив штор № 26/04 салона магазина «Шато.эС» с указанием даты заказа 13.04.2011, исполнителя – ИП ФИО1, ее ОГРН и ИНН, адреса: <...> телефона;

- чек от 13.04.2011 на покупку стекла на сумму 591 руб. и кассовый чек от 13.04.2011 на туже сумму с указанием ИП ФИО2, ОГРН и ИНН (т. 1 л.д. 91).

Кроме того, представитель истца, непосредственно участвовавший при проведении осмотра помещений 11.04.2011, в судебном заседании заявил, что на момент осмотра в одном из помещений находилось оборудование для резки стекла (протокол от 17.11.2011).

Представитель Фонда в судебном заседании пояснил, что спорные помещения в субаренду никогда и никому Фондом не сдавались, в том числе ФИО1 и ФИО2; в спорных помещениях находится мебель Фонда, там проводятся деловые встречи; помещения были приняты от коллегии адвокатов в полуразрушенном виде, делался ремонт, поэтому на момент осмотра там стояли оконные рамы; в настоящее время помещения отремонтированы, там находится офисная мебель (столы, стулья, шкафы). В помещении № 38 ФИО4 по договору безвозмездного пользования от 01.11.2010 предоставлено в безвозмездное временное пользование оборудованное рабочее место, а в помещении № 41 по аналогичному договору от 01.12.2010 – предоставлено рабочее место ФИО5 ФИО5 и ФИО4 в этих помещениях консультируют клиентов, принимают заказы, заключают договоры; иногда оказывают помощь Фонду в оказании консультационных услуг на безвозмездной основе. В спорных помещениях оборудование для резки стекла никогда не находилось, у Предпринимателя ФИО2 имеется своя производственная база, где и происходит резка стекла.

В подтверждение представлены договор безвозмездного пользования от 01.11.2010 о передаче ФИО4 (ссудополучатель) в безвозмездное временное пользование оборудованного рабочего места в составе: рабочего стола, стула в нежилом помещении № 38 общей площадью 10,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>, для оказания услуг правового характера третьим лицам. Срок договора с 01.11.2010 по 30.10.2011. Режим работы ссудополучателя должен соответствовать режиму работы ссудодателя (с 10.00 до 16.00 час., перерыв на обед с 12.00 до 14.00 час.) (т. 1 л.д. 113); договор безвозмездного пользования от 01.12.2010 о передаче ФИО5 (ссудополучатель) в безвозмездное временное пользование оборудованного рабочего места в составе: рабочего стола, стула, розетки (220 В) для подключения кассового аппарата, в нежилом помещении № 41 общей площадью 10,3 кв.м., расположенном по адресу: <...>, для оказания услуг правового характера третьим лицам. Срок договора с 01.12.2010 по 30.12.2011. Режим работы ссудополучателя должен соответствовать режиму работы ссудодателя (с 10.00 до 16.00 час., перерыв на обед с 12.00 до 14.00 час.) (т. 1 л.д. 114).

Представитель ИП ФИО1 пояснил, что между ИП ФИО1 и ФИО4 заключен гражданско-правовой договор; ФИО4 оформляет заказы на пошив штор, заключает договоры, выдает исполненные заказы; данное рабочее место в спорном помещении нашла себе сама; никакого швейного оборудования в спорных помещениях нет, размер штор не позволяет его там разместить.

ФИО4 в судебном заседании пояснила, что в спорном помещении осуществляет прием заказов, назначает клиенту встречу, согласовывает время с Фондом, когда помещение будет свободно; делает замеры, выезжая на место; дома готовит эскизы, пошив в спорном помещении не производит (протокол от 17.11.2011).

В материалы дела представлен договор поручения от 10.10.2010, заключенный между ИП ФИО1 (доверитель) и ФИО4 (поверенный), в соответствии с которым ФИО4 от имени и за счет доверителя уполномочена совершать определенные действия, а именно: принимать заказы на изготовление штор и сопутствующих товаров, оказывать услуги по дизайну заказываемой продукции, выдавать готовую продукцию, принимать в счет стоимости заказа денежные средства у заказчиков (т. 2 л.д. 75).

Представитель ИП ФИО2 пояснил, что у предпринимателя с ФИО5 заключен агентский договор; ФИО5 оказывает консультационные услуги; оборудования по резке стекла в спорном помещении нет, поскольку размеры помещения не позволяют его там разместить; там находятся только образцы продукции.

ФИО5 пояснил, что в спорном помещении встречается с клиентами, оформляет заказы, консультирует; производить резку стекла в помещении площадью 10 кв.м. невозможно (протокол от 17.11.2011).

В материалах дела имеется договор поручения от 12.11.2010, заключенный между ИП ФИО2 (доверитель) и ФИО5 (поверенный), согласно которому поверенный обязуется совершать от имени и за счет доверителя определенные юридические действия, а именно: прием и оформление заказов на резку стекла и изготовление оконной продукции по размерам и эскизам заказчика (приложение № 1 к договору) (т. 2 л.д. 128-130).

Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что факт использования спорных арендуемых помещений не по целевому назначению, а именно: осуществление производственной деятельности (пошив штор, резка стекла и т.п.) не доказан. Из представленных договоров поручения не усматривается обязанность поверенных (ФИО4 и ФИО5) непосредственно исполнять (изготовлять) заказы. Размещение в спорных помещениях образцов продукции и ценников соответствует осуществляемой по договору поручения деятельности (прием заказов, консультационные услуги) и также не свидетельствует о нецелевом использовании помещений; то же касается и бланка заказа на пошив штор № 26/04 с указанием исполнителя (ИП ФИО1, ОГРН и ИНН и адреса: <...>), поскольку в данном случае имеется в виду адрес салона-магазина, а не адрес производства. Кроме того, помещения, в которых на безвозмездной основе ФИО4 и ФИО5 используют рабочие места, незначительны по площади (10,3 и 10,4 кв.м.), что само по себе (даже при использования всего помещения целиком) исключает возможность резки стекла и раскройки и пошиву штор. Представленные акты осмотра от 11.04.2011 не содержат сведений о наличии производственного оборудования, необходимого для пошива штор и резки стекла, а наличие обычной офисной мебели (столы, стулья) и оргтехники (компьютеры, принтеры) учитывая, что спорные помещения используются под офис, вполне закономерно и логично. Факт существования вывесок, содержащих информацию об оказываемых услугах («Резка стекла. Остекление», «Салон-магазин «ШАТО.эС»), лицами, участвующими в деле, не оспаривался. Однако, данные вывески, как подтвердил сам истец и видно из фотографий, расположены не в спорных помещениях, а в коридоре и на уличном фасаде дома, что не является нарушением прав арендодателя применительно к спорным помещениям. Кроме того, в договорах безвозмездного пользования рабочим местом указано, что рабочие места предоставляются для оказания услуг правового характера третьим лицам, что соответствует целевому назначению спорных помещений, указанному в договоре аренды.

Истец также считает, что спорные помещения № 38 и № 41 сдаются Фондом в субаренду третьим лицам (ФИО4 и ФИО5) без согласия арендодателя.

Однако доказательств, подтверждающих данный довод, истцом не представлено. Какие-либо договоры субаренды спорных помещений в материалах дела отсутствуют.

Представленные договор безвозмездного пользования от 01.11.2010 о передаче ФИО4 в безвозмездное временное пользование оборудованного рабочего места и договор безвозмездного пользования от 01.12.2010 о передаче ФИО5 (ссудополучатель) в безвозмездное временное пользование оборудованного рабочего места договорами субаренды не являются. В предоставлении возможности пользования рабочим местом (столом и стулом) суд не усматривает нарушения прав арендодателя.

Какие-либо данные, свидетельствующие о передаче Фондом арендуемых помещений во владение и пользование иных лиц, в материалах дела отсутствуют.

С учетом изложенного судом не усматривается фактов нецелевого использования спорных помещений, сдачи помещений в субаренду, доказательств того, что арендатор существенно ухудшает имущество, также не представлено.

Истец также просит расторгнуть договор аренды нежилых помещений в связи с неуплатой арендных платежей более 2-х раз, при этом вопрос о взыскании задолженности по арендной плате рассматривался в рамках дела №А62-593/2011.

ЗАО "ОПТИМУМ" в феврале 2011 года обратилось в арбитражный суд с иском к Фонду о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 01.12.2010 года и за 2009 год и коммунальным платежам в сумме 83 290,97 руб. (дело № А62-593/2011).

В решении от 18.11.2011 Арбитражный суд Смоленской области по делу № А62-593/2011 установил, что ЗАО «ОПТИМУМ» неоднократно уведомлял ответчика об имеющейся у него задолженности по арендной плате, что подтверждено письмами № 52 от 16.09.2010, № 61 от 18.10.2010, № 78 от 18.11.2010, № 84 от 30.11.2010, № 05 от 14.01.2010, № 10 от 25.11.2011, вручение которых ответчику подтверждено отметками на почтовых уведомлениях. Общий размер арендной платы за 2010 года составил 52 404 рублей (4 367 руб. x 12).

В качестве доказательств оплаты ответчиком в материалы дела представлены документы об оплате арендных платежей: 10 450 руб. за период с 14.07.2009 по 14.04.2010; 13 101 руб.; за период с 23.07.2010 по 23.12.2010 в размере 21 835 руб.; за период с 23.12.2010 по 23.01.2011 в размере 4 432,51 руб., за период с 23.01.2011 по 23.02.2011 в размере 4 367 руб.; в размере 4 199,12 руб. без указания периода, за который внесена арендная плата. Доказательств внесения арендной платы за период с 14.07.2009 по 14.04.2010 в большем размере, также как внесения арендной платы за период с 15.04.2010 по 22.04.2010 ответчиком не было представлено.

Суд распределил суммы арендных платежей исходя из пропорционального метода расчетов с учетом указанного в графе "назначение платежа" периода времени, за который вносится арендная плата.

Поскольку в материалах дела отсутствовали доказательства, подтверждающие соблюдение условия, изложенного в пункте 3 статьи 382 ГК РФ (отсутствие письменного уведомления должника о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу), суд пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае перечисление денежных средств на счет ООО "ПКЦ "Фанг" за аренду 10,4 кв. м за период с 1.01.2010 по 14.04.2010 в размере 3965,87 руб. и за период с 23.04.2010 по 23.07.2010 в размере 13 101 руб. признается исполнением надлежащему кредитору.

Суд также признал надлежащим исполнением обязательств по арендной плате с 23.07.2010 по 23.12.2010 перечисление ФИО8 денежных средств на сберегательную книжку (т. 2 л.д. 32), открытую на имя ФИО3, в размере 21 835 руб., поскольку ни договором доверительного управления, ни действующим законодательством запрет на исполнение обязанности непосредственно учредителю доверительного управления не установлен. Арендная плата за период с 24.12.2010 по 31.12.2010 учтена в приходном кассовом ордере № 1033 от 31.01.2011 и перечислена ЗАО "ОПТИМУМ".

Суд пришел к выводу о том, что ответчик исполнил обязанность по внесению арендной платы за период с 23.04.2010 по 31.12.2010 в полном объеме.

Суд также пришел к выводу о наличии у ответчика обязанности по внесению арендной платы за период с 01.01.2010 по 22.04.2010 включительно в размере 16 303,47 руб. и, учитывая, частичную оплату аренды в сумме 3 965,87 руб., установил размер задолженности ответчика за указанный период в сумме 12 337,13 руб.

Учитывая задолженность по ранее возникшим обязательствам, суд произвел зачет 4 199,12 руб., перечисленных истцу на основании приходного кассового ордера № 1031 от 21 марта 2011 года в счет погашения арендных платежей за 2010 год.

Так же суд учел, что ответчик дважды оплатил 4 367 руб. в счет погашения задолженности по арендной плате за период с 23.12.2010 по 23.01.2011.; переплата с учетом двойного платежа за период с 23.12.2010 по 31.12.2010 составила 1 267,84 руб. (4 367 руб. /31 день x 9 дней).

Суд засчитал переплату пропорционально указанному в платежных документах периоду в счет погашения арендной платы за 2010 год.

Суд установил размер задолженности за 2010 год в сумме 6 870,17 руб. (13 101 руб. + 3 202 руб. - 3 432 руб. - 533,87 руб. - 4 199,12 руб. - 1 267,84 руб.).

При этом суд пришел к выводу об отсутствии у ЗАО "ОПТИМУМ" права на обращение в суд с требованием о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за 2009 год.

В рамках дела № А62-593/2011 в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора участвовала индивидуальный предприниматель ФИО3, которая предъявила требования о взыскании задолженности по арендной плате.

Суд пришел к выводу о том, что с 07.05.2009 по 09.12.2009 у НФРГО "Патронат" существовала обязанность перед ООО "ПКЦ "Фанг" по внесению арендной платы на условиях договора аренды № 4 от 01.11.2002. 29.12.2009 между ИП ФИО3 (цессионарий) и ООО "ПКЦ "Фанг" (цедент) был заключен договор уступки права требования (цессии) по договору аренды, (далее - договор уступки), по условиям которого в силу ч. 1, 2 ст. 382 ГК РФ к ИП ФИО3 перешло право требования с ответчика арендной платы по договору аренды за период с 07.05.2009 по 09.12.2009. За период с 01.06.2009 по 01.12.2009 размер арендной платы составил 26 202 руб.

По исковому требованию ЗАО "ОПТИМУМ" на основании пропорционального метода суд зачел из указанной суммы в счет оплаты за аренду 10,4 кв. м 3 965,87 руб. за период с 01.01.2010 по 14.04.2010. Иных доказательств внесения арендной платы в спорный период ответчиком не было представлено.

Таким образом, решением суда первой инстанции с Фонда в пользу ЗАО "ОПТИМУМ" было взыскано 6870,17 руб. задолженности по арендной плате за 2010 год; в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 10552, 90 руб. задолженности по арендной плате за период с 07.05.2009 по 09.12.2009 (с учетом определения об исправлении арифметической ошибки от 21.11.2011).

Постановлением суда апелляционной инстанции от 13.03.2012 решение суда по делу № А62-593/2011 было оставлено без изменения.

В судебном заседании представитель Фонда сообщил, что по решению суда с учетом определения об исправлении арифметической ошибки взысканная задолженность по арендной плате была полностью оплачена. В подтверждение данного довода в материалах дела имеется приходный кассовый ордер № 755079 от 29.11.2011 и приходный кассовый ордер №685772 от 22.12.2011.

Вступившим в законную силу решением суда по делу № А62-593/2011 установлен факт несвоевременного извещения арендатора (Фонда) о смене собственника, что повлекло за собой нарушение Фондом условий договора в части несвоевремености уплаты арендных платежей. Однако с учетом установленных обстоятельств суд полагает, что данное нарушение условий договора произошло в связи с наличием спора и неопределенности в отношении надлежащего получателя арендных платежей и не может быть признано существенным нарушением договора аренды с целью его расторжения.

Индивидуальный предприниматель ФИО3, заявляя требование о расторжении договора аренды, в обоснование сослалась на наличие задолженности по арендной плате за период с 07.05.2009 по 31.12.2009 в размере 33949,9 руб.

Данный довод отклоняется судом как не имеющий правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку указанная задолженность по арендной плате перед ООО ПКЦ «Фанг» была передана ФИО3 по договору цессии и в данном случае отношения между Фондом и ФИО3 в части данной задолженности не являются арендными правоотношениями.

Фондом заявлено о пропуске срока исковой давности по исковым требованиям ЗАО «ОПТИМУМ» и ФИО3 по основаниям неуплаты арендной платы за 2009 год.

Согласно статьям 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с частью 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Заявление ответчика о пропуске срока исковой давности применительно к взысканию арендной платы за 2009 год отклоняется судом, так как не имеет отношения к обстоятельствам настоящего дела, поскольку заявлено требование о расторжении договора аренды, а не взыскании задолженности по арендной плате.

С учетом изложенного заявленные требования истца ЗАО «ОПТИМУМ» и третьего лица с самостоятельными требованиями ИП ФИО3 удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований Закрытого акционерного общества "ОПТИМУМ" (ОГРН <***>; ИНН <***>) о

- признании нецелевым использование арендуемого имущества - нежилых помещений, общей площадью 39,7 кв.м. (комнаты 38, 39, 41), расположенные на 1-ом этаже по адресу: <...>;

- расторжении договора аренды № 4 нежилого помещения от 01.11.2002, заключенного между ООО ПКЦ «Фанг» и Смоленской областной коллегией адвокатов, и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи № 67-01/00-49/2002-1196 от 20.12.2002;

- о возложении на арендатора (НО «НФРГО «Патронат») и индивидуальных предпринимателей ФИО1 и ФИО2 обязанности освободить занимаемые помещения общей площадью 39,7 кв.м. (комнаты 38, 39, 41), расположенные на 1-ом этаже по адресу: <...> передаче их Арендодателю (ЗАО «Оптимум») по акту приёма-передачи; отказать.

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРН <***>; ИНН <***>) о расторжении договора аренды № 4 нежилого помещения от 01.11.2002; о возложении на арендатора (НО «НФРГО «Патронат») обязанности освободить занимаемые помещения общей площадью 39,7 кв.м. (комнаты 38, 39, 41), расположенные на 1-ом этаже по адресу: <...>, и передать их Арендодателю (ЗАО «Оптимум») по акту приёма-передачи отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Федеральный арбитражный суд Центрального округа (г.Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья Е.Г.Бажанова