Гражданский кодекс часть 1

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее – истец, Департамент) обратился в суд с иском к Закрытому акционерному обществу трест «Смоленскагропромстрой» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 302 323,48 руб., из них: 266 460,50 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2010 по 30.06.2011 и 35 862,98 руб. пеней, начисленных за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 494/з от 17.07.2008, заключенного между Департаментом и Обществом. Указанным договором на основании приказа Главного земельного управления Смоленской области от 14.07.2008 № 329 Обществу был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 67:27:003 13 19:38 площадью 3482 кв.м., расположенный в микрорайоне «Южный» г.Смоленска для строительства последующих очередей жилого дома.

Ответчик требования не признал, указав, что ему по договору аренды № 494/з передан для строительства земельный участок площадью 3482 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0031319:38 для строительства последующих очередей жилого дома. При оформлении указанного договора аренды Арендодатель (Главное земельное управление) не включил в договор земельный участок площадью 320 кв.м. под жилым домом № 7Б микрорайона Южный г.Смоленска, что стало препятствием при получении разрешения на ввод в эксплуатацию 10-ти этажного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров (5-я очередь строительства), подъезды № 1 и № 2 (квартиры (1 - 80), расположенного по адресу: <...> (письмо заместителя главы Администрации города Смоленска от 05.09.2011 исх. № 8-4832). Общество рассчитывало на содействие органов местного самоуправления в решении вопросов, направленных на освоение земельного участка и строительство на нем многоквартирного жилого дома, в том числе в вопросе расселения жилого дома № 7Б микрорайона «Южный» г.Смоленска, попадающего под пятно застройки. Однако Администрация города Смоленска уклонилась от заключения соглашения о сносе с ОАО трест «Смоленскагропромстрой» и издания акта о сносе жилого дома, подпадающего под пятно застройки. Застройщик был вынужден решать все вопросы переселения в порядке переговоров и удовлетворять все требования жильцов сносимых домов, в том числе и явно завышенные (предоставлены квартиры и жилые дома). Таким образом, до разрешения вопроса расселения жильцов дома № 7Б микрорайона «Южный» г. Смоленска и его сноса невозможно было получить разрешение на строительство и приступить к строительству многоквартирного жилого дома. Вместе с тем увеличение сроков решения вопроса расселения жильцов дома № 7Б микрорайона «Южный» г.Смоленска привело к тому, что истекли сроки действия согласования проектной документации по прокладке сетей инженерно-технического обеспечения, а также послужило обстоятельством, препятствующим выдаче разрешения на строительство, Общество было вынуждено заново согласовывать технические условия, что так же увеличило срок подготовки к освоению земельного участка и строительству многоквартирного жилого дома. Считает, что арендодатель передал Обществу имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением. Однако Общество вносило арендные платежи в соответствии с договором аренды. Расчет арендной платы за IV квартал 2010 года, I квартал 2011 года производился по формуле Ап = 6956,86 х 3482 х 0,3% х 3/12 = 18 167,84 руб. Увеличение коэффициента (с 0,3 % до 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка) является санкцией, мерой ответственности, призванной побудить застройщика эффективно использовать арендуемые земли. Учитывая изложенное, Общество совершило все разумные, необходимые действия по освоению земельного участка и строительству многоквартирного дома и не смогло закончить строительство и ввести многоквартирный жилой дом в эксплуатацию в пределах двух лет с момента заключения договора аренды земельного участка не по своей вине. Департамент не согласовал с Обществом изменения условий договора о размере арендной платы.

Считает, что в данном случае установление ставок арендной платы с применением повышающего коэффициента является необоснованным. Обязательства по внесению арендных платежей Обществом исполняются в полном объеме в сроки, установленные договором аренды земельного участка, поэтому требование о взыскании пени за нарушение сроков внесения арендной платы также считает необоснованным и неподлежащим удовлетворению.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав мнение сторон, суд пришел к следующему выводу.

Как видно из материалов дела, на основании приказа Главного земельного управления Смоленской области от 14.07.2008 № 329 между Главным земельным управлением Смоленской области (арендодатель) и ОАО трест «Смоленскагропромстрой» (арендатор) (впоследствии реорганизовано в ЗАО трест «Смоленскагропромстрой») 17.07.2008 заключен договор № 494/з аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 67:27:003 13 19:38 площадью 3482 кв.м., расположенный в микрорайоне «Южный» г.Смоленска, для строительства последующих очередей жилого дома. договор заключен сроком на 3 года. В пунктах 1.2 и 1.3 договора указано, что на участке здания и сооружения отсутствуют, ограничений использования и обременений участка не имеется. Договор зарегистрирован в установленном порядке 08.09.2008.

Разделом 3 Договора определены размер и условия внесения арендной платы. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала.

Размер арендной платы за период с 01.08.2008 по 31.12.2008 составляет 95529,98 руб.; в дальнейшем арендная плата устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе.

Размер арендной платы за период с 01.10.2010 по 30.06.2011 составил 302797,34 руб., из них оплачено 36336,84 руб.

Задолженность по арендной плате за пользование земельным участком за период с 01.10.2010 по 30.06.2011 составила 266 460,5 руб. При этом арендная плата Департаментом исчислена в повышенном размере по ставке арендной платы в размере 2,5% за 2010 год и за I полугодие 2011 года на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действия Земельного кодекса Российской Федерации» (далее Закона № 137-ФЗ) и Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденного постановлением Администрации Смоленской области от 10.03.2009 № 118 (далее - Положение).

Департаментом 12.05.2011 в адрес Общества была направлена претензия от 28.04.2011 № 07646/09, в которой Обществу предложено погасить задолженность по арендной плате, в том числе по договору № 494/з, в добровольном порядке в двухнедельный срок со дня получения претензии.

В установленный срок в добровольном порядке задолженность погашена не была, в связи с чем Департамент обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2010 по 30.06.2011 в размере 266 460,50 руб. и 35 862,98 руб. пеней, начисленных за период с 20.03.2009 по 20.06.2010 за несвоевременное внесение арендной платы в соответствии с п.5.2 Договора.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В силу абзаца 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действия Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 1 Закона Смоленской области от 08.02.2007 № 1-З «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске», вступившего в силу 1 апреля 2007 года, опубликованного в «Смоленской газете» 16.02.2007, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе Смоленске осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, определенным правовым актом Администрации Смоленской области.

Таким органом, в соответствии с пунктом 1 постановления Администрации Смоленской области от 19.03.2007 № 92, на территории Смоленской области является Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области.

В связи с указанными обстоятельствами, все действовавшие до 01.04.2007 договоры аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в городе Смоленске, в частности и настоящий Договор, были переданы Департаменту.

Следовательно, Департамент, действуя на законных основаниях, является надлежащим истцом по данному спору. Довод ответчика в этой части (заявление от 01.09.2011, т. 1 л. д. 68-69) суд находит несостоятельным.

Судом установлено, что Договор заключен в порядке пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Согласно абзацу 4 пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Как следует из постановления Главы города Смоленска от 31.08.2005 № 2396 ОАО трест «Смоленскагропромстрой» предоставлен земельный участок в микрорайоне «Южный» площадью 25 776 кв.м. с кадастровым номером 67:27:003 13 19:0030 для проведения изыскательских работ по размещению многоэтажных жилых домов, утвержден акт выбора земельного участка. Данный земельный участок целостный, не имеет изъятий или вкраплений земельных участков, в его границах отмечены жилые дома №№ 15, 7Б, 7А, 7, 9 микрорайона «Южный» (Приложение № 2 к постановлению).

29.11.2005 между муниципальным образованием город Смоленск и Обществом заключен договор № 5712 аренды земельного участка площадью 25 776 кв.м. с кадастровым номером 67:27:003 13 19:0030, расположенного по адресу: г.Смоленск, микрорайон «Южный», для проведения изыскательских работ по размещению многоэтажных жилых домов, договор заключен на срок с 29.11.2005 по 27.11.2006. изыскательские работы проведены на всем земельном участке.

Приказом Главного земельного управления от 14.07.2008 № 329 Обществу представлен в аренду земельные участки из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, расположенные в г.Смоленске, микрорайоне «Южный», образованные в результате территориального землеустройства земельного участка с кадастровым номером 67:27:003 13 19:0033 площадью 17412 кв.м., расположенного в г.Смоленске, микрорайон «Южный», для строительства последующих очередей жилого дома:

- с кадастровым номером 67:27:003 13 19:36 площадью 3139 кв.м.,

- с кадастровым номером 67:27:003 13 19:37 площадью 5533 кв.м.,

- с кадастровым номером 67:27:003 13 19:38 площадью 3482 кв.м.,

- с кадастровым номером 67:27:003 13 19:39 площадью 5163 кв.м.,

- с кадастровым номером 67:27:003 13 19:40 площадью 95 кв.м.

На основании указанного приказа Главный земельным управлением Смоленской области по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 494/з от 17.07.2008, Обществу был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 67:27:003 13 19:38 площадью 3482 кв.м., расположенный в микрорайоне «Южный» г.Смоленска для строительства последующих очередей жилого дома.

С учетом изложенного, Главное земельное управление Смоленской области имело право предоставить в аренду земельный участок площадью 3482 кв.м., расположенный в г.Смоленске, микрорайон «Южный», с кадастровым номером: 67:27:003 13 19:38, для строительства многоэтажного жилого дома без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Пункт 3 приведенной статьи предусматривает, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата; порядок определения ее размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По правилам пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором.

На основании абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих либо изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере. Фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Правомерность данного подхода подтверждена постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11487/09.

На основании изложенного довод ответчика о необходимости Департамента согласовывать с Обществом изменения условий договора о размере арендной платы несостоятелен.

Согласно пункту 3.3 Договора порядок расчета и размер арендной платы устанавливается арендодателем в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год (01.01.-31.12) без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в настоящий договор и доводится до сведения Арендатора путем опубликования в прессе.

Как следует из материалов дела, основанием заявленного иска явилось начисление Департаментом ответчику арендных платежей с использованием повышенной ставки в размере 2,5% за 2010 год и 1 полугодие 2011 года в соответствии с абзацем 8 пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и с пунктом 2.5 Положения.

На основании абзаца 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

- в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

- в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Аналогичное правовое регулирование закреплено в пункте 2.5 Положения (опубликован в издании "Вестник Смоленской областной Думы и Администрации Смоленской области", 13.03.2009, № 2 (часть II), с. 218).

Отказывая в удовлетворении требований, суд исходит из того, что просрочка строительства и ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома возникла не по вине Общества.

При этом суд исходит из следующего.

По своей правовой природе абзац 8 пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в целях стимулирования строительства в кратчайшие сроки представляет собой своего рода ответственность (санкцию), которая наступает в случае непредставления доказательств введения объекта в эксплуатацию в установленные законом сроки.

В соответствии со статьей 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (пункт 1). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2).

Как видно из материалов дела, 26 мая 2008 года, то есть еще до заключения договора аренды, Обществом с ОГУП «Смоленсккоммунпроект» был заключен договор № 1279 на создание (передачу) научно-технической продукции на выполнение рабочего проекта жилого дома № 25А в микрорайоне «Южный» в г.Смоленске.

28 августа 2009 года Общество обратилось в Областное государственное учреждение «Управление государственной экспертизы по Смоленской области» с заявлением о проведении государственной экспертизы проектной документации 10 этажного жилого дома № 25А в микрорайоне «Южный» г.Смоленска. 15 декабря 2009 года получено Положительное заключение государственной экспертизы № 67-1-4-0518-09.

Параллельно проектным работам велись работы по расселению жильцов жилого дома № 7Б микрорайона Южный г.Смоленска.

22 апреля 2010 года получено разрешение на строительство № RU 67 302000-16, на основании которого были начаты работы по строительству многоквартирного жилого дома.

24 июня 2011 года в адрес Главного управления государственного строительного надзора Смоленской области направлено извещение об окончании строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства – жилого дома № 25А (исх. № 290 от 24.06.2011).

15 августа 2011 года в адрес Главного управления государственного архитектурно-строительного надзора Смоленский области Обществом направлено письмо с просьбой выдать заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации (исх. № 363 от 15.08.2011). По итогам получен Акт итоговой проверки № 052 соответствия выполненных работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации от 23 августа 2011 года, заключение № 49 о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации от 24 августа 2011 года.

29 августа 2011 года ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» обратилось с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта – жилого дома № 25А.

Таким образом, ОАО трест «Смоленскагропромстрой» (после изменения типа общества ЗАО трест «Смоленскагропромстрой») добросовестно, планомерно осваивает земельный участок и ведет строительство многоквартирного жилого дома.

При этом Общество указало, что имелись объективные обстоятельства, которые увеличили срок подготовки к строительству многоквартирного жилого дома и вводу его в эксплуатацию в установленном законом порядке. Данные обстоятельства застройщик не мог предусмотреть при заключении договора аренды земельного участка от 17 июля 2008 года № 494/з, а именно:

Общество ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» рассчитывало на содействие органов местного самоуправления в решении вопросов, направленных на освоение земельного участка и строительство на нем многоквартирного жилого дома, в том числе в вопросе расселения жилого дома № 7Б микрорайона «Южный» г.Смоленска, попадающего под пятно застройки.

В письме от 02.09.2009 исх. № 261 Общество обратилось к Главе города Смоленска с просьбой заключить соглашение о сносе дома № 7Б микрорайона «Южный» г.Смоленска и выдать приказ (постановление) о сносе вышеуказанного дома.

Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Смоленска сообщило, что основанием для сноса дома, попадающего в пятно застройки, является градостроительный план земельного участка, на основании которого разрабатывается проектно-сметная документация на строительство объекта и проект организации работ по сносу объектов капитального строительства, а также о необходимости заключить соглашения с собственниками жилых помещений, попадающих в пятно застройки о переселении.

В разделе 4 Градостроительного плана земельного участка № RU67302000-860 Информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства и объектах культурного наследия указано: объекты капитального строительства микрорайон «Южный», дом № 7-6 (ветхий деревянный дом, подлежащий сносу).

Общество указало, что данная информация не соответствовала действительности, данный дом ветхим и/или подлежащим сносу в установленном законом порядке не признавался, то есть Администрация г.Смоленска уклонилась от заключения соглашения о сносе с ОАО трест «Смоленскагропромстрой» и издания акта о сносе жилого дома, подпадающего под пятно застройки. Как следствие застройщик был вынужден решать все вопросы переселения в порядке переговоров и удовлетворять все требования жильцов сносимых домов, в том числе и явно завышенные. В результате жильцам дома № 7Б Обществом на основании договоров купли-продажи и договоров о предоставлении жилого помещения в связи со сносом были предоставлены в собственность жилые помещения (копии договоров предоставлены в материалы дела).

В процессе решения вопроса о расселении жилого дома № 7Б микрорайона «Южный» г.Смоленска было выявлено, что в квартире № 2 дома 7Б закреплено право пользования жилым помещением за несовершеннолетними, оставшимися без попечения родителей и находящимися под защитой государства, ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Для переселения жильцов квартиры № 2 дома 7Б (общая площадь расселяемого жилого помещения составляла 48,49 кв. м.) была предложена 2-х комнатная квартира улучшенной планировки с индивидуальным отоплением общей площадью 60,4 кв. м. (письмо ОАО трест «Смоленскагропромстрой» исх. № 179 от 16.06.2009).

Данная квартира, по мнению Общества, полностью соответствовала требованиям статей 86, 89 Жилищного кодекса Российской Федерации. Однако в письме от 17.06.2009 исх. № 17-3929 Управление опеки и попечительства Администрации г.Смоленска не согласилось с предоставлением вышеуказанной квартиры для расселения жильцов квартиры № 2 дома № 7Б и предложило рассмотреть иные варианты предоставления жилых помещений.

Письмом от 25.06.2009 года исх. № 188 Общество повторно обратилось в Управление опеки и попечительства за ответом о возможности предоставления 2-х комнатной квартиры для расселения жильцов квартиры № 2 дома № 7Б. В письме от 15.07.2009 исх. № 17-4645 Управление опеки и попечительства предложило рассмотреть вопрос о предоставлении двух жилых помещений в замен сносимого, при этом одно из предоставляемых помещений должно состоять из двух комнат. Общество было вынуждено согласиться с позицией Управления опеки и попечительства Администрации города Смоленска, так как не имело правовых возможностей обязать жильцов квартиры № 2 дома № 7Б переселиться в предлагаемую ОАО трест «Смоленскагропромстрой» 2-х комнатную квартиру.

На обращение Общества об оформлении разрешения на строительство жилого дома № 25А Управление архитектуры и градостроительства Администрации г.Смоленска в письме от 05.03.2010 исх. № 23-795 сообщило, что оформление разрешения на строительство жилого дома № 25А (5 очередь строительства) не представляется возможным ввиду не предоставления справки Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» о сносе ветхого деревянного жилого дома № 7Б в м-не «Южный», попадающего в пятно застройки; кроме того, истекли сроки действия согласования проектной документации по прокладке сетей инженерно-технического обеспечения.

Общество было вынуждено заново согласовывать технические условия, что так же увеличило срок подготовки к освоению земельного участка и строительству многоквартирного жилого дома (письмо ОАО трест «Смоленскагропромстрой» от 24.03.2010 исх.№ 134, письмо Смоленского филиала ОАО «Центртелеком» от 16.04.2010 исх. №32-22/10-1203).

В пункте 1.2 договора аренды № 5712 от 29.11.2005, которым Обществу в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 67:27:003 13 19:0030 для проведения изыскательских работ, указано, что на земельном участке зданий и строений, памятников нет.

При оформлении договора аренды № 494/з от 17.07.2008 арендодатель не включил в договор земельный участок площадью 320 кв.м., в связи с чем Администрация на обращение Общества о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома № 25А в письме от 05.09.2011 № 8-4832 указала, что данный вопрос будет рассмотрен после предоставления правоустанавливающих документов на земельный участок площадью 320 кв.м.

24 августа 2011 года получено заключение Главного управления Государственного строительного надзора Смоленской области № 49 о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.

Однако непередача в аренду земельного участка площадью 320 кв.м. под жилым домом № 7Б микрорайона Южный г.Смоленска является неустранимым препятствием для получения Акта ввода в эксплуатацию 10-ти этажного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров (5-я очередь строительства) в целом, поскольку Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области не может предложить схему передачи вышеуказанного земельного участка в аренду ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» на сегодняшний день.

Снос и расселение жильцов дома № 7Б микрорайона «Южный» со всеми надворными постройками были завершены только 30.03.2010, что подтверждают справки Смоленского филиала ФГУП «Росинвентаризация – Федеральное БТИ» № 16848 П.

Общество не могло приступить к строительству объекта на арендуемом земельном участке, поскольку без решения указанных вопросов оно не могло получить разрешение на строительство. Разрешение на строительство № RU 67 302000-16 было выдано 22 апреля 2010 года.

Учитывая, что нормы Федерального закона № 137-ФЗ, устанавливающие сроки введения повышенных ставок арендной платы, не подразумевают наличие обременений на предоставленном земельном участке в части наличия заселенных и не снесенных жилых домов; а также тот факт, что Администрация г.Смоленска фактически устранилась от решения вопросов расселения жильцов и сноса дома, суд приходит к выводу о том, что просрочка строительства с момента заключения договора произошла не по указанным причинам, в связи с чем работы по проектированию, последующему получению разрешения на строительство были приостановлены.

После заключения договора аренды Общество, при должной степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по обстоятельствам и характеру сложившейся ситуации, в течение нескольких месяцев (август-ноябрь 2009 года) расселило жильцов из сносимого дома, снесло дом и надворные постройки, оформило все необходимые проектные и инженерно-технические документы и получило разрешение на строительство и уже обратилось за разрешением на ввод объекта (жилого дома № 25А) в эксплуатацию.

Доказательств того, что Общество умышленно затянуло строительство, Департаментом суду не представлено.

Таким образом, при указанных обстоятельствах суд считает, что вины Общества в просрочке строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома не имеется. Взыскание с Общества арендных платежей с учетом повышенного коэффициента при надлежащем исполнении им своих обязанностей и при отсутствии вины нарушает права Общества и ставит его в неравные условия с другими добросовестными арендаторами.

В судебном заседании 15.11.2011 представитель Департамента подтвердил, что обязательства по внесению арендных платежей из расчета ставки арендной платы 0,3 % за период с 01.10.2010 по 30.06.2011 исполнены в полном объеме и в сроки, установленные договором (протокол судебного заседания от 09, 14, 15 ноября 2011).

С учетом изложенного заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области о взыскании с Закрытого акционерного общества трест "Смоленскагропромстрой" (ОГРН <***>; ИНН <***>) 266 460,50 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2010 по 30.06.2011 и 35 862,98 руб. пеней отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Федеральный арбитражный суд Центрального округа (г.Брянск) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья Е.Г.Бажанова