Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Плюс» (далее по тексту – Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действия Управления муниципального имущества и земельных отношений, в части принятия решения от 09.06.2010 г. за исх. № 7-3522 об отказе в реализации преимущественного права Обществом на приобретение нежилого помещения, площадью 172,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, и совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение Обществом арендуемого имущества.

До рассмотрения заявленных требований по существу заявитель уточнил свои требования, которые в окончательном виде заключаются в следующем: признать незаконными действия Администрации города Смоленска, в части принятия решения от 09.06.2010 г. за исх. № 7-3522 об отказе в реализации преимущественного права Обществом на приобретение нежилого помещения, площадью 172,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, и совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение Обществом арендуемого имущества.

Судом уточнение требований принято, так как это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Определением Арбитражного суда от 12.08.2010 по заявлению Общества произведена замена ненадлежащего ответчика - Администрации г. Курска на надлежащего - Администрацию города Смоленска (далее по тексту – ответчик, Администрация).

Как следует из материалов дела, Общество в соответствии с заключенными с ответчиком договорами аренды в период с 01.07.2006 по настоящее время арендует находящееся в муниципальной собственности нежилое помещение, расположенное по вышеуказанному адресу, используя его под магазин – 140,2 кв.м. и закусочную – 25 кв.м. При этом в соответствии с условиями договоров аренды нежилого помещения площадь арендуемого заявителем помещения, была определена в 165,2 кв.м.

После вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) Общество 22.03.2010 обратилось к ответчику с заявлением (л.д. 25) о выкупе арендуемого помещения площадью 165,2 кв.м., ссылаясь на принадлежащее ему преимущественное право такого выкупа.

На заявление Общества ответчиком был дан ответ от 16.04.2010 (л.д. 26) об отказе в предоставлении преимущественного права выкупа помещения со ссылкой на то обстоятельство, что в реестре муниципального имущества города Смоленска по указанному адресу числится нежилое помещение площадью 172,3 кв.м.

06.05.2010 Общество обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого помещения площадью 172,3 кв.м., ссылаясь на принадлежащее ему преимущественное право такого выкупа.

Рассмотрев указанное заявление Общества письмом от 09.06.2010 года Ответчик сообщил, что обращение не подлежит удовлетворению указав следующее.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество находится в их временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- площадь арендуемых помещений не превышает 1000 кв.м. (согласно Закона Смоленской области от 28.11.2008 № 155-3 «Об отдельных вопросах отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Смоленской области или в собственности муниципальных образований Смоленской области и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства»);

- арендуемое имущество не включено в перечень муниципального имущества, утвержденный органом местного самоуправления, которое быть использовано только в целях предоставления его во владение и пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства. Муниципальное имущество, включенное в вышеуказанный перечень подлежит отчуждению в частную собственность, в том числе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства, арендую имущество.

Администрацией указано, что в соответствии с договором вышеуказанное нежилое помещение площадью 172,3 кв.м. до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а именно до 05.08.2008, не находилось в Вашем временного пользовании, что является нарушением одного из условий предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Также ответчик указал что, договор аренды нежилого помещения, расположенный по адресу: <...>, на 2010 год не заключен.

Общество, считая названный отказ противоречащим положениям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В обоснование заявленных требований предприниматель сослался на то обстоятельство, что, арендуя помещение, фактически использовал не его часть - 165,2 кв.м., а полную площадь. По его мнению, разница в площади помещения возникла вследствие ее уточнения в результате обмера в целях технической инвентаризации.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал предъявленные требования в полном объеме.

Ответчиком представлен отзыв на заявление, в котором изложена позиция, указанная ранее в письменных отказах.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав мнение лиц, участвующих в деле, суд полагает, что предъявленные требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, только совокупность всех перечисленных признаков может являться основанием для предоставления преимущественного права приватизации недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, вступившей в силу с 01.01.2009, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Одним из обязательных условий для реализации преимущественного права является факт аренды субъектом малого предпринимательства помещения, на выкуп которого он претендует, в течение не менее 2-х лет до 05.08.2008 (дата вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено, что орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Согласно пункту 2 указанной нормы в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение), а также проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества и договоров о его залоге.

При заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (пункт 5 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Как следует из материалов дела, Общество в установленном законом порядке заявило о реализации принадлежащего ему преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения, в связи, с чем выполнил требования, установленные вышеуказанной нормой.

Ответчик, в свою очередь, ссылаясь на то что в соответствии с договором аренды вышеуказанное нежилое помещение площадью 172,3 кв.м. до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, не находилось во временном пользовании заявителя, отказал в реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения.

Указанный довод ответчика суд считает несостоятельным, исходя из следующего.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 03.03.2006 года серия 67-АБ № 091117 нежилое помещение, площадью 172,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, находится в муниципальной собственности.

В соответствии с определением суда от 06.09.2010 об истребовании доказательств Смоленским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» суд обязал Смоленский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» представить в Арбитражный суд Смоленской области копию технического паспорта нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> этаж, а также письменные пояснения о причине изменения общей площади нежилого помещения (172,3 кв.м.), расположенного по адресу: <...> этаж, по сравнению с данными технической инвентаризации того же помещения в 2003 году (общая площадь помещения - 165,2 кв.м. согласно поэтажного плана от 19.04.2003).

Согласно ответа от 15.09.2010 исх. № Ф-67/2154 Заместителя директора по правовым и кадровым вопросам Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» ФИО3 (в части имеющихся расхождений по данным инвентаризаций) расположение о конфигурация помещений не изменялась и никаких данных, свидетельствующих о перепланировке в инвентарном деле не имеется, расхождение в общих площадях вызваны точностью произведенных измерений и использования разных инструментов (простой рулетки и лазерного дальномера).

В ходе судебного разбирательства Администрация представила в суд письмо Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от 05.10.2010 исх. № Ф-67/2428 Начальника отдела по архивной и статистической работе ФИО4 согласно которого, изменение площади и конфигурации помещения, расположенного по адресу: <...> произошло за счет переноса внутренней перегородки.

Поскольку, в материалах дела имеются два противоречивых ответа Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от 15.09.2010 исх. № Ф-67/2154 и от 05.10.2010 исх. № Ф-67/2428, содержащих данные о перепланировки нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> этаж судом повторно были, истребованы письменные пояснения о причинах расхождении площадей нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> этаж.

Письмом от 18.10.2010 исх. № Ф-67/2567 Заместитель директора по архивной и статистической работе Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» ФИО5 (в части имеющихся расхождений по данным инвентаризаций) сообщила, что площадь нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, согласно данным инвентаризации 17.04.2003 года составляла 165,2 кв.м. а по данным инвентаризации 02.11.2004 года составляет 172,4 кв.м.

Причиной увеличения площади помещения № 3 - туалет (туалет – складское по данным инвентаризации 02.11.2004 года) явилось присоединение части площади коридора общего пользования (перенос перегородки) а причиной увеличения площади помещений № 4 - коридор, № 4` - склад, № 7 – зал явилось уточнение линейных размеров.

Кроме того, суд указывает на расхождение площади указанной в свидетельстве о государственной регистрации права от 03.03.2006 года серия 67-АБ № 091117 на спорное нежилое помещение, площадь указана 172,3 кв.м., а по данным Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» площадь составляет 172,4 кв.м. что подтверждает довод заявителя о том, что разница в площади помещения возникла вследствие ее уточнения в результате обмера в целях технической инвентаризации.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств того, что Общество или Администрация произвело перенос перегородки в материалы дела не представлено.

При этом незначительная разница в площадях помещения № 3 «туалет» (2,7 кв.м.) позволяет признать обоснованным довод заявителя о том, что он не предполагал, что фактически им используется большая площадь, чем та, которая указана в договорах аренды.

Кроме того, довод Общества о том, что разница в площадях помещений № 4 – «коридор», № 4` - «склад», № 7 – «зал» возникла вследствие обмера, является обоснованным, так как из письма от 18.10.2010 исх. № Ф-67/2567 Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» следует, что причиной увеличения площади помещений: № 4 – «коридор» (площадь увеличена с 8.4 кв.м. до 8.7 кв.м.); № 4` - «склад» (площадь уменьшилась с 23.4 кв.м. до 23.3 кв.м.); № 7 – «зал» (площадь увеличена с 71.5 кв.м. до 75.8 кв.м.) явилось уточнение линейных размеров.

Довод ответчика о том, что на 2010 год с Обществом не заключен договор аренды, что препятствует реализации права на выкуп помещения, суд признает несостоятельным, исходя из следующего.

Как следует из статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, данным Федеральным законом регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Закона. Пунктом 1 статьи 3 Закона также предусмотрено, что субъект малого и среднего предпринимательства может реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность, если это имущество находится в его временном владении и (или) пользовании в течение определенного срока до дня вступления Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в силу.

Таким образом, для признания субъекта соответствующим установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условиям и имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность правовое значение имеет, являлось ли лицо, претендующее на реализацию преимущественного права приобрести муниципальное помещение в собственность, арендатором данного помещения на день вступления Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в силу. По смыслу положений названного Закона арендатор, добросовестно исполнявший свои обязанности по действовавшему на момент вступления Закона в силу договору аренды, не может лишаться права на приобретение недвижимого имущества в случае прекращения договора аренды арендодателем в одностороннем порядке.

Поскольку на момент вступления названного Закона в силу (05.08.2008) договор аренды прекращен не был, ссылка ответчика на прекращение договора аренды к моменту рассмотрения дела судом, в данном случае правового значения не имеет.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о несоответствии действий ответчика по отказу в реализации заявителем преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения положениям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в связи, с чем признает их незаконными и нарушающими права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности.

В соответствии с положениями пункта 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В данном случае, в связи с удовлетворением требований заявителя о признании незаконными действий муниципального образования по отказу в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения суд считает необходимым обязать ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Признать незаконными действия Администрации города Смоленска в части принятия решения от 09.06.2010 года за исх. № 7-3522 об отказе в реализации Обществом с ограниченной ответственностью «Плюс» преимущественного права на приобретение нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 172,3 кв.м., как противоречащий положениям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и нарушающие права и законные интересы Общества с ограниченной ответственностью «Плюс».

2. Обязать ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью «Плюс» путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

3. Взыскать с Администрации города Смоленска в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Плюс» судебные расходы в виде уплаченной при подаче заявления государственной пошлины в размере 2000 рублей.

4. Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

5. Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать не вступившее в законную силу решение суда в апелляционную инстанцию - Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Тула) и (или) вступившее в законную силу решение суда в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, в кассационную инстанцию – Федеральный арбитражный суд Центрального округа (г. Брянск), апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья Р.Н. Алмаев