Гражданский кодекс часть 1

Предъявлен иск о внесении изменений в договор аренды №58 от 20.08.2002г., заключенный между ТУ Минимущества РФ по Смоленской области, Смоленской КЭЧ МВО и ЗАО «Теза» в части п. п. 3.1, 3.2 и приложение №2 к договору:

п. 3.1. договора аренды изменить, изложив его в следующей редакции:размер арендной платы за объект подлежит ежегодному изменению в соответствии с дополнительным соглашением к договору, подписываемому сторонами, и устанавливается на основании отчета об оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности. В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости асфальтобетонного покрытия, выполненного ООО «Агентство оценки ФИО3 и Компании» по состоянию на 09.03.06., арендная плата за объект составляет 4781277 (четыре миллиона семьсот восемьдесят одна тысяча двести семьдесят семь) рублей (без НДС) в год за 1650 кв.м..

Сумма ежемесячной арендной платы составляет 398439, 75 (триста девяносто восемь тысяч четыреста тридцать девять) рублей 75 копеек (без НДС).

Арендная плата по настоящему договору в полном объеме перечисляется Арендатором в федеральный бюджет и зачисляется Управлению федерального казначейства Смоленской области на расчетный счет <***> в ГРКЦ ГУ Банка России по Смоленской области ИНН <***> КПП 673001001 (Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Смоленской области) БИК 046614001 , (в поле «Назначения платежа» указать код бюджетной классификации (КБК) 166 1 11 05031 01 0800 120 ; код муниципального образования по классификатору ОКАТО 66401368 ). Оплата аренды производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца. Сумму налога на добавленную стоимость арендатор самостоятельно перечисляет в доход бюджета в установленном порядке отдельным платежным поручением.

Приложение 2 – расчет арендной платы в федеральный бюджет (в расчете на год) исключить из перечня документов, прилагаемых к договору.

Выслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

20.08.2002г. между Территориальным управлением Минимущества России по Смоленской области (арендодатель) (в настоящее время – ТУ Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Смоленской области, далее – Территориальное управление), Смоленской квартирно-эксплуатационной части Московского военного округа (балансодержатель) (далее – Смоленская КЭЧ) и ЗАО «Теза» (арендатор) заключен договор аренды №58 асфальтобетонного покрытия площадью 1 650 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Пунктом 1.3. договора предусмотрено, что договор действует с 20.08.2002г.. по 19.08.2010г. и вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Согласно пункта 3.1. договора размер арендной платы за объект устанавливается на срок договора, но не более чем на один год и составляет на момент подписания договора 3351 условных единиц в год.

Пункт 3.4. договора предусматривает, что по истечении годичного срока размер арендной платы может быть изменен Арендодателем (Территориальным управлением).

Согласно п. 5.1. договора, предложения по внесению дополнений и изменений в договор, рассматриваются арендатором в месячный срок после письменного уведомления Арендодателя и оформляются дополнительным соглашением.

В соответствии со ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

09.03.2006г. между Территориальным управлением (органом, уполномоченным на управление и распоряжение федеральным имуществом) и ООО «Агентство оценки ФИО3 и Компании» был заключен договор №0522-06/Н на проведении оценки, на основании которого ООО «Агентство оценки ФИО3 и Компании» был составлен отчет №052-06/Н по определению рыночной стоимости и рыночной арендной платы за пользование асфальтобетонным покрытием. Согласно отчета рыночная величина годовой арендной платы за один квадратный метр составляет 2898 руб., и соответственно за 1650 кв.м. величина годовой арендной платы составила 4781277 руб. (без НДС).

24.03.2006г. Территориальное управление направило ЗАО «Теза», уведомление об изменении размера арендной платы за арендуемое имущество и проект дополнительного соглашения к договору аренды от 20.08.2002г. №58.

Дополнительным соглашением Территориальное управление предлагало внести в договор аренды следующие изменения:

В случае отказа от подписания соглашения к договору аренды Территориальное управление предложило досрочно расторгнуть договор аренды.

Ответчик предложение об изменении условий договора отклонил, сославшись на то, что размер арендной платы значительно завышен.

Истец на основании п.п. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ и п. 3 ст. 614 ГК РФ просит внести указанные выше изменения в договор аренды.

Ответчик в отзыве на исковое заявление не оспаривает право истца на изменение размера арендной платы и согласен на изменение условий договора.

Однако, поясняет, что в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» проведение оценки является обязательным в случае вовлечения объектов в сделку.

Арендованный объект уже вовлечен в сделку, в связи с чем обязательное проведение оценки законом не предусмотрено.

В соответствии с информационным письмом Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005г. №92 оценка, проведения по данному делу, носит лишь рекомендательный характер.

Отчет об оценке не может быть использован в качестве доказательства, так как он получен с нарушением закона, а именно: конкурс по отбору оценки в соответствии с Федеральным законом от 06 мая 1999г. №97-ФЗ «О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг, для государственных нужд» не проводился, что ставит под сомнение независимость оценщика.

Кроме того, пояснят, что п.3.1 договора 58 предусмотрено, что расчет арендной платы осуществляется в порядке и по ставкам, установленным в централизованном порядке Мингосимуществом России», поэтому ЗАО «Теза» согласно на увеличение размера арендной платы, подлежащей уплате в федеральный бюджет в сумме 6 132 условных единиц в год или 511, 0 условных единиц в месяц.

Суд находит исковые требования подлежащим удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям:

В соответствии с п. 3.1 Договора №58 от 20.08.2002г., подписанного сторонами, размер арендной платы за объект устанавливается на срок, определенный п.1.3. договора, но не более чем на один год.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В данном случае требование закона совпадает с условиями договора.

Таким образом, исковые требования предъявленные ТУ Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Смоленской области обоснованы и в части внесения изменения в договор не оспариваются ответчиком.

В обоснование размера арендной платы истцом представлен отчет №052-06/Н от 09.03.2006г. по определению рыночной стоимости арендной платы за пользование недвижимым имуществом, выполненным ООО «Агентство оценки ФИО3 и Компании».

В соответствии со статьей 8. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,

а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

При этом оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения.

Согласно ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Представленный отчет соответствует требованиям ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Истцом в судебное заседание представлена конкурсная документация по проведению конкурса на размещение заказов Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Смоленской области на выполнение оценочных работ, одним их победителей которого является ООО «Агентство оценки ФИО3 и Компании», результаты данного конкурса не оспорены.

Указанные обстоятельства опровергают доводы ответчика о нарушении порядка выбора оценочной организации.

Кроме того, суд исходит из того, что в данном случае проведение оценки для изменения условий договора является обязательной и являлось таковым на момент заключения договора, при этом суд учитывает то обстоятельство, что при заключении договора аренды Методика Мингосимущества РФ фактически не использовалась, применение поправочных коофициентов при определении размера арендной платы являлось произвольным и немотивированным.

Расчет арендной платы составлен в условных единицах, курс которых не конкретизирован и не определен, что противоречит ст. 140 ГК РФ, предусматривающий, что на территории РФ законным платежным средством является рубль.

В силу изложенного, судом не могут быть приняты во внимание доводы ответчика о применении Методики Мингосимущества РФ при изменении расчета арендной платы по данному договору.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Внести изменения в договор аренды №58 от 20.08.2002г., заключенный между ТУ Минимущества РФ по Смоленской области, Смоленской КЭЧ МВО и ЗАО «Теза» в части п. п. 3.1, 3.2 и приложение №2 к договору:

2. Арендная плата по настоящему договору в полном объеме перечисляется Арендатором в федеральный бюджет и зачисляется Управлению федерального казначейства Смоленской области на расчетный счет <***> в ГРКЦ ГУ Банка России по Смоленской области ИНН <***> КПП 673001001 (Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Смоленской области) БИК 046614001 , (в поле «Назначения платежа» указать код бюджетной классификации (КБК) 166 1 11 05031 01 0800 120 ; код муниципального образования по классификатору ОКАТО 66401368 ). Оплата аренды производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца. Сумму налога на добавленную стоимость арендатор самостоятельно перечисляет в доход бюджета в установленном порядке отдельным платежным поручением.

3. Приложение 2 – расчет арендной платы в федеральный бюджет (в расчете на год) исключить из перечня документов, прилагаемых к договору.

4. Взыскать с ЗАО «Теза» в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 2 000 рублей 00 копеек, на что выдать исполнительный лист.

5. На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок.

Судья Л.В.Либерова