Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель) обратилась в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по Смоленской области от 02.05.2012 об отказе в государственной регистрации изменений площади объекта недвижимого имущества – нежилых помещений (номера на поэтажном плане 26-31,33), расположенных в здании цеха фотофильмопечати по адресу: <...> (условный номер, присвоенный при государственной регистрации прав 67-67-01/119/2011-835); об обязании ответчика устранить нарушение прав.

В обоснование заявленных требований заявитель указал, что ему и ООО «СанТехБизнес» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на основании договора купли-продажи от 10.02.2011 и договора раздела нежилого помещения в натуре от 18.07.2011 принадлежит 6/17 долей изолированная часть здания цеха фотофильмопечати общей площадью 1084,5 кв.м. по адресу: <...>. За время владения и пользования помещениями его собственники произвели в нем перепланировку за счет сноса старых и установки новых перегородок. В связи с тем, что площадь принадлежащего заявителю объекта после перепланировки изменилась и составила 1175,6 кв.м. (до перепланировки - 1084,5 кв.м), ФИО1 20.03.2012 обратилась в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области с заявлением № 01/110/2012-523 о внесении изменений в сведения ЕГРП о данном объекте недвижимости. Кадастровый паспорт, содержащий сведения о новой площади объекта, на государственную регистрацию был представлен; также была представлена справка Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» о том, что по данным инвентаризации в нежилых помещениях проведена перепланировка за счет сноса старых и установки новых перегородок, габариты здания не нарушены. 30.03.2012 регистрация была приостановлена до 30.04.2012, поскольку представленные в качестве документов - оснований для внесения изменений кадастровый паспорт от 29.02.2012 и справка № 6611 З от 19.03.2012 содержат информацию о том, что указанные помещения были реконструированы. 02.05.2012 было отказано в государственной регистрации изменений площади объекта в связи с непредставлением документов, подтверждающих законность проведения реконструкции.

Заявитель считает, что отказ в государственной регистрации изменений площади объекта недвижимости нарушает его права и законные интересы.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее – Управление, ответчик) не согласилось с заявленными требованиями, считает свои действия соответствующими требованиям действующего законодательства и не нарушающими законных прав и интересов заявителя; в отзыве указало, что согласно представленным на государственную регистрацию документам в нежилых помещениях проведена полная перепланировка за счет сноса старых и установки новых перегородок; помещение № 45 надстроено за счет высоты первого этажа, габариты здания не нарушены, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не предъявлено.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» в судебное заседание не явилось, в отзыве указало, что по данным технической инвентаризации но состоянию на 16.11.2011 в нежилых помещениях общей площадью 1175,6 кв.м, расположенных по адресу: <...>, (далее - Объект) были выявлены следующие изменения:

- за счет сноса старых и установки новых перегородок проведена перепланировка помещений, в результате чего из помещения № 30 образованы помещения №№ 30, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42; из помещения № 27 образованы помещения №№ 27, 43, 44; из помещения № 33 образованы помещения №№ 33, 34, 35;

- помещение № 45 образовано за счет высоты 1-го этажа.

- помещение № 26 (2 этаж) ранее не инвентаризировалось, ошибочно был указан второй свет (объединенное пространство первого и второго этажа).

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 10.02.2011 ФИО1 (покупатель) и ООО «СанТехБизнес» (покупатель) приобрели у ООО «СБ-Авто» (продавец) расположенные по адресу: <...> здание цеха фотофильмопечати общей площадью 4353,2 кв.м. 5/50 и 8/50 долей соответственно и земельный участок под ним площадью 6442,0 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0013024:40 6/50 и 11/50 долей соответственно.

Согласно договору раздела нежилого помещения в натуре от 18.07.2011 сторонам принадлежит на праве общей долевой собственности здание цеха фотофильмопечати: ООО «СБ-Авто» принадлежит 37/50 долей, ФИО1 – 5/50 долей, ООО «СанТехБизнес» - 8/50 долей.

Стороны в целях прекращения общей долевой собственности заключили договор реального раздела здания, используя наименование и нумерацию помещений в здании, указанных в поэтажном плане, закрепив за собой в собственность:

- ООО «СБ-Авто» изолированную часть здания общей площадью 3268,7 кв.м., состоящую из помещений №№ 1, 2, 2*, 3-11, 13-24, 24*, 25, 32, расположенных на 1-м этаже и №№ 1-11, 1-15, расположенные на втором этаже здания;

- ФИО1 и ООО «СанТехБизнес» изолированную часть здания общей площадью 1084,5 кв.м., состоящую из помещений №№ 26-31, 33, расположенных на 1-м этаже здания, со следующим долевым участием: ФИО1 6/17 долей в праве общей собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 23.08.2011), ООО «СанТехБизнес» - 11/17 долей в праве общей собственности.

За время владения и пользования помещениями собственники произвели в нем перепланировку за счет сноса старых и установки новых перегородок. В связи с тем, что площадь принадлежащего заявителю объекта после перепланировки изменилась и составила 1175,6 кв.м. (до перепланировки - 1084,5 кв.м.).

29.02.2012 Смоленским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» выдан кадастровый паспорт на помещение №№ 26-31, 33-44 на 1 этаже здания и №№ 16, 17 на втором этаже здания (л.д.12).

ФИО1 20.03.2012 обратилась в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области с заявлением № 01/110/2012-523 о внесении изменений в сведения ЕГРП о данном объекте недвижимости. Были представлены документы: заявление, чек от 07.03.2012 № 3780376, доверенность от 07.03.2012, кадастровый паспорт помещения от 29.02.2012, справка Смоленским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 19.03.2012 № 6611 З.

02.04.2012 государственная регистрация была приостановлена на один месяц для устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации.

02.05.2012 Управление Росреестра по Смоленской области направило уполномоченному лицу, действующему в интересах ФИО1, сообщение № 01/110/2012-523 об отказе в государственной регистрации, поскольку кадастровый паспорт и справка Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» свидетельствуют о том, что помещения были реконструированы, однако разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не представлено.

В сообщении также указано, что в ходе проведения правовой экспертизы государственным регистратором был подготовлен и направлен запрос в Управление архитектуры и градостроительства с целью получения сведений, требуется ли в данном случае выдача разрешения на строительство или нет. В полученном ответе на данный запрос указано, что ФИО1 в Администрацию города Смоленска с заявлением на оформление разрешения на реконструкцию не обращалась, разрешение на строительство не оформлялось, а определить или исключить необходимость оформления разрешения на строительство (реконструкцию) данного объекта недвижимости возможно только на основании заключения организации, имеющей свидетельство СРО на право обследования строительных конструкций зданий и сооружений. В связи с чем заявителю было рекомендовано обратиться в Управление архитектуры и градостроительства Администрации г.Смоленска для получения разрешения на строительство (разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), либо документа, подтверждающего, что разрешения на строительство (реконструкцию) не требуется.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из смысла указанной нормы следует, что решение может быть признано незаконным при наличии одновременно двух условий, а именно если оно не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В силу пункта 10 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до 1 января 2013 года обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 настоящего Федерального закона основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

При этом, если в связи с изменением сведений о таком объекте недвижимого имущества требуется внесение соответствующих изменений в подраздел I Единого государственного реестра прав, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества или его представителя и прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества, содержащего новые сведения о таком объекте недвижимого имущества.

Заявителю отказано в государственной регистрации о внесении изменений в сведения ЕГРП об объекте недвижимости в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4 п. 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Управление указало, что согласно представленным на государственную регистрацию документам в нежилых помещениях проведена полная перепланировка за счет сноса старых и установки новых перегородок; помещение № 45 надстроено за счет высоты первого этажа, габариты здания не нарушены, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не предъявлено; на плане расположения помещения в кадастровом паспорте помещения от 29.02.2012 отсутствует помещение №45, на втором этаже надстроены помещения №№ 16, 17.

Статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет разрешение на строительство как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей(пункт 2 статьи 51).

Пунктом 7 Приказа Федеральной регистрационной службы от 08.06.2007 № 113 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества" установлено, что документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 55 ГрК РФ.

Согласно подпункту 4 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

В материалы дела был представлен проект перепланировки помещений нежилого назначения по адресу: <...>, изготовленный в ноябре 2011 года Обществом с ограниченной ответственностью «Дельта» (является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация проектировщиков «СтройОбъединение», свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, № 7510 от 02.03.2012, выдано взамен ранее действующего свидетельства № 5019 от 11.07.2011). Согласно пояснительной записки к проекту перепланировка помещений по адресу: <...> подразумевала проведение следующих работ: возведение новых перегородок, заложение дверных и оконных проемов, устройство новых дверных и оконных проемов; устройство антресоли из деревянных балок под нагрузку не выше 100 кг/кв.м.; увеличение количества сантехнических приборов с подключением их к существующим инженерным сетям.

В соответствии с договором-обязательством от 01.08.2011 ООО «Дельта» осуществляла авторский надзор за работами по перепланировке помещений, по результатам которого составлен акт фиксации выполненных работ (№ 117 от 01.09.2011).

В связи с проведенной перепланировкой ФИО1 обратилась в Смоленский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» за получением нового кадастрового паспорта с учетом произведенных изменений.

29.02.2012 был получен кадастровый паспорт помещения, в котором было отражено, что нежилое помещение расположено на 1, 2 этажах, общая площадь составляет 1175,6 кв.м., номера помещений на поэтажном плане 1 этаж: №№ 26-31, 33-44, 2 этаж: №№ 16,17. В примечании указано, что в помещениях провели полную перепланировку за счет старых и установки новых перегородок.

19.03.2012 Смоленским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» ФИО1 была выдана справка № 6611 З, в которой указано, что по данным инвентаризации на 16.11.2011 в нежилых помещениях проведена перепланировка за счет сноса старых и установки новых перегородок, габариты здания не нарушены; помещение №45 надстроено за счет высоты 1-го этажа, за габариты здания не выходит; решение на ввод не предъявлено.

В процессе рассмотрения настоящего дела Смоленским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» была выдана новая справка № 17124 З от 27.06.2012, в которой указано, что при проведении технической инвентаризации нежилых помещений была допущена ошибка в нумерации помещений, а именно: вместо нумерации помещений № 26 и № 27 было ошибочно проставлено № 16 и № 17 и пропущено помещение № 45.

ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» в отзыве указало, что по данным технической инвентаризации по состоянию на 16.11.2011 в нежилых помещениях общей площадью 1175,6 кв.м., расположенных по адресу: <...>, (далее - Объект) были выявлены следующие изменения:

- помещение № 45 образовано за счет высоты 1-го этажа.

В результате чего общая площадь нежилых помещений увеличилась - изменилась с 1084,5 кв.м до 1175,6 кв.м, при этом габариты здания не нарушены. Дополнительное обследование нежилых помещений Филиалом не проводилось. В рассматриваемом по данному делу случае при перепланировке не произошло изменение внешних границ объекта, не произведено пристройки, надстройки здания. Полагает, что выявленное изменение площади объекта за счет уточнения размеров, внутренней отделки помещений, внутренней перепланировки и изменение характеристики объекта охватываются содержанием перепланировки, не образует реконструкцию в смысле, придаваемом этому понятию в статье 1 ГрК РФ.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что внешние границы объекта недвижимого имущества не изменились, не произведено пристройки, надстройки здания; отсутствуют данные о том, что реконструкция помещений затрагивает конструктивные характеристики надежности и безопасности объекта недвижимости, то есть предельные параметры разрешенной реконструкции, установленные градостроительными регламентами, превышены не были; реконструкция проведена с соблюдением строительных норм и правил при осуществлении авторского надзора проектировщика – члена саморегулируемой организации, имеющего допуски к соответствующим видам работ.

Следовательно, документы, представленные заявителем на государственную регистрацию, соответствуют требованиям действующего законодательства и регистрирующий орган неправомерно отказал ФИО1 о внесении изменений в сведения ЕГРП о принадлежащем ей объекте недвижимости по причине непредставления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Довод Управления о том, что заявителем проект перепланировки в регистрирующий орган не представлялся, отклоняется судом, поскольку этот документ ответчиком у предпринимателя не истребовался.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области от 02.05.2012 № 01/110/2012-523 об отказе индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>; ИНН <***>; г.Смоленск) в государственной регистрации изменений площади объекта недвижимого имущества – нежилых помещений (номера на поэтажном плане 26-31, 33), расположенных в здании цеха фотофильмопечати по адресу: <...> (условный номер, присвоенный при государственной регистрации прав 67-67-01/119/2011-835).

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (ОГРН <***>; ИНН <***>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>; ИНН <***>; г.Смоленск) путем проведения государственной регистрации изменений площади объекта недвижимого имущества – нежилых помещений (номера на поэтажном плане 26-31, 33), расположенных в здании цеха фотофильмопечати по адресу: <...> (условный номер, присвоенный при государственной регистрации прав 67-67-01/119/2011-835).

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>; ИНН <***>; г.Смоленск) 200 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Федеральный арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья Е.Г.Бажанова