Гражданский кодекс часть 1

от ответчика: ФИО2 – представитель (доверенность от 09.01.2013); ФИО3 – представитель (доверенность от 31.01.2013), ФИО4 – представитель (доверенность от 04.02.2013)

от третьего лица: К.С. – начальник отдела (доверенность от 14.01.2013 № 1-90)

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее по тексту – истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ГорРемСтрой" (далее по тексту – ответчик, Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 22.04.2009 № 691/3, обязании передать земельный участок.

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 31.01.2013 по ходатайству ответчика к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Смоленска.

Как следует из материалов дела, 22.04.2009 между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - Департамент) (арендатор) и ООО «ГорРемСтрой» (арендодатель) подписан договор аренды земельного участка № 691/з.
Государственная регистрация договора произведена 17.09.2009.

В соответствии с указанным договором арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0093 площадью 738000 кв.м по адресу: г. Смоленск, северная часть города, для строительства многоэтажных жилых домов, на 3 года.

21.07.2011 стороны подписали соглашение об изменении площади земельного участка с 738 000 кв.м до 689 000 кв.м и о продлении договора аренды от 22.04.2009 № 691/з на 3 года по истечении срока действия договора аренды Государственная регистрация соглашения произведена 12.08.2011.

Таким образом, срок договора аренды от 22.04.2009 № 691/з - 17.09.2015.

Пунктом 3.3. договора аренды установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала.

По состоянию на 01.06.2012 ООО «ГорРемСтрой» имеет задолженность по арендной плате в размере 43315302,69 рублей за период с 01.05.2009 по 30.06.2012. При этом задолженность по арендной плате за период с 01.05.2009 по 31.03.2010 на сумму 4829264,99 рубля рублей подтверждена вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Смоленской области от 18.03.2010 по делу № А62-8918/2009 и от 23.08.2010 по делу №А62-2141/2010.

Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Договор аренды, заключенным с ответчиком (пункт 4.2), в качестве основания для расторжения договора предусмотрено неполучение арендатором по истечении 6 месяцев с даты заключения договора аренды разрешения на строительство.

Разрешение на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ до настоящего времени не получено.

В связи с указанными обстоятельствами, на основании положений статей 619, 450 Гражданского кодекса РФ, статей 22, 46 Земельного кодекса РФ Департаментом 11.05.2012в адрес ответчика направлено предложение о погашении задолженности по арендной плате, в случае неисполнения указанного условия – расторгнуть договор аренды.

12.05.2012 ООО «ГорРемСтрой» получило уведомление Департамента о необходимости уплатить образовавшуюся задолженность либо расторгнуть договор аренды. До настоящего времени задолженность не погашена.

В связи с неисполнением Обществом направленного истцом предложения, последний обратился в арбитражный суд с заявлением о расторжении договора аренды.

Одновременно истцом в соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса РФ заявлены требования об обязании Общества возвратить земельный участок.

В связи с тем обстоятельством, что приказом Департамента от 30.12.2011 по заявлению ООО «ГорРемСтрой» образован земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:735 площадью 10800 кв.м путем раздела земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:93 площадью 689000 кв.м. (являющегося предметом аренды по договору от 22.04.2009 № 691/з); в отношении земельного участка площадью 10800 кв.м Департамент и ООО «ГорРемСтрой» заключен иной договор аренды (от 18.01.2012 № 1454/3) истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования в части площади земельного участка, подлежащего передаче Департаменту по акту приема-передачи, указав ее в размере 678200 кв.м. (689000 кв.м. – 10800 кв.м).

Заявление об уточнении предъявленных требований судом принято (протокол судебного заседания от 07.02.2013), так как оно соответствует закону и не нарушает прав иных лиц.

В судебном заседании представитель истца предъявленные требования поддержал в полном объеме (с учетом их уточнения) по основаниям, изложенным в заявлении.

Ответчик представил отзыв на заявление, в котором предъявленные требования не признал со ссылкой на то обстоятельство, что наличие задолженности по арендной плате вызвано финансовыми трудностями, необходимостью значительных финансовых вложений в разработку проектной документации и иных документов, связанных с началом осуществления строительства;, кроме того, сослался на социальную значимость планируемого на земельном участке строительства, что, по его мнению, влечет отказ в расторжении договора аренды земельного участка.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав мнение лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

Законом Смоленской области от 08.02.2007 N 1-з «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске» установлено, что распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена в городе Смоленске, осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, определенным правовым актом Смоленской области.

Постановлением Администрации Смоленской области N 86 от 20.02.2009 полномочия по распоряжению названными земельными участками возложены на Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области.

Согласно пункту 1 и подпункту 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено аналогичное основание для расторжения договора.

Материалами дела подтверждено, ответчиком не опровергнуто то обстоятельство, что в период действия договора аренды арендатор систематически не исполнял свои обязанности по внесению арендной платы.

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Смоленской области от 18.03.2010 по делу № А62-8918/2009 и от 23.08.2010 по делу №А62-2141/2010 с ответчика взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.05.2009 по 31.03.2010 в размере 4829264,99 рубля, а также пени за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 742341,3 рубля. При этом в рамках возбужденных исполнительных производств задолженность в указанной части погашена в размере 185000 рублей (2011 год), 80000 рублей (2012 год).

Также факт невнесения арендой платы за пользование земельным участком за период с 01.04.2010 по 01.01.2012 года подтвержден решением Арбитражного суда Смоленской области от 11.12.2012 по делу № А62-8271/2011.

Подтвержденный материалами дела и не оспоренный ответчиком факт нарушения обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком в установленные договором сроки является самостоятельным основанием расторжения договора, поскольку такое основание предусмотрено как условиями договора, так и статьей 619 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, в соответствии с положениями статьи 619 Гражданского кодекса РФ пунктом 4.2 договора аренды предусмотрено иное основание для досрочного расторжения договора, а именно, неполучение арендатором в течение 6 месяцев с даты заключения договора аренды земельного участка, выделенного под строительство, соответствующего разрешения на строительство.

До настоящего времени такое разрешение Обществом не получено.

Учитывая изложенное, суд соглашается с доводом истца, что такие действия ответчика являются существенным нарушением условий договора аренды, препятствуют использованию земельного участка по целевому назначению (в том числе, путем передачи указанного участка иным претендентам), что в силу положений статей 619, 450 Гражданского кодекса РФ, статьей 22, 46 Земельного кодекса РФ является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Направленное в адрес ответчика предложение от 11.05.2012 об устранении нарушений в разумный срок, а также о расторжении договора суд признает надлежащим способом досудебного урегулирования настоящего спора (пункт 29 Информационного письма президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой).

Указанные обстоятельства позволяют суду удовлетворить предъявленные требования о расторжении договора аренды, возложив на ответчика обязанность возвратить в соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса РФ земельный участок в состоянии, пригодном для дальнейшего использования, в установленный судом согласно положениям статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса РФ срок.

Довод Общества об отсутствии оснований для удовлетворения предъявленных требований в связи с разделом земельного участка, предоставленного арендатору по спорному договору, на три земельных участка: площадью 115278 кв.м. (с кадастровым номером 67:27:0000000:1035), площадью 98962 кв.м (с кадастровым номером 67:27:0000000:1036), площадью 295231 кв.м. (с кадастровым номером 67:27:0000000:1038), суд признает несостоятельным, исходя из следующего.

Согласно положениям частей 1. 2 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно положениям статьи 11.3 Земельного кодекса РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса.

Ответчиком в судебное заседание не представлено доказательств завершения процедуры раздела земельного участка в соответствии с правилами статей 11.2, 11.3 Земельного кодекса РФ.

Несостоятельным также является довод Общества о прекращении производства по настоящему делу по основаниям, предусмотренным пунктом 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ, со ссылкой на то обстоятельство, что при рассмотрении дела № А62-2141/2010 Арбитражным судом Смоленской области прекращено производство по делу о расторжении спорного договора аренды в связи с отказом истца от иска в указанной части.

Согласно положениям подпункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда.

Как следует из материалов дела, в рамках дела № А62-2141/2010 Департаментом были предъявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка от 22.04.2009 № 691/з в связи с невнесением арендной платы Обществом за период с 01.10.2009 по 01.04.2010.

В настоящем деле истцом приведены иные основания для предъявления требований о расторжении договора, а именно, наличие задолженности по арендной плате за период с 01.05.2009 по 30.06.2012, неполучение в установленный срок разрешения на строительство.

Таким образом, судом не установлено оснований, предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ для прекращения производства по делу.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.04.2009 № 691/з.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "ГорРемСтрой" (ОГРН <***>; ИНН <***>) в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу передать Департаменту земельных и имущественных отношений Смоленской области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0093 площадью 678200 кв.м, расположенный по адресу: г.Смоленск, в северной части города.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ГорРемСтрой" (ОГРН <***>; ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4000 рублей.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Федеральный арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья В.А.Печорина