Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Смоленск Капитал Групп» (далее – заявитель, Общество) обратилось в суд с требованиями о признании незаконным уведомления Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области № 3664/09 от 08.04.2014 «О расторжении договора аренды № 861/з от 16.09.2009» и обязании прекратить процедуру расторжения договора аренды.

В обоснование требования заявитель, сославшись на положения статей 1, 35, 36, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 14 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", указал, что Департамент неправомерно направил в адрес Общества уведомление о расторжении договора аренды земельного участка, на котором расположен принадлежащий Обществу на праве собственности объект незавершенного строительства. Завершить строительство объекта на предоставленном для этих целей земельном участке в установленный срок не представилось возможным ввиду действия принятых Ленинским районным судом г.Смоленска обеспечительных мер.

Департамент возражал против удовлетворения заявленных требований, в отзыве указал, что договор аренды № 861/з от 16.09.2009 был возобновлен на неопределенный срок, в связи с чем Департамент наделен правом в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Кроме того, арендатор ненадлежащим образом исполнял обязанность по уплате арендных платежей.

В дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, вступили ФИО2 и ФИО1 (определение суда от 15.09.2014) – жильцы многоквартирных жилых домов №21А ул. Николаева и 27Б ул. Кирова, во дворе которых Обществу предоставлен земельный участок для строительства.

ФИО2 и ФИО1 в отзыве возражали против удовлетворения заявленных требований, считают действия Департамента по направлению уведомления законными и обоснованными; полагают, что у Общества было достаточно времени для строительства объекта, поскольку обеспечительные меры действовали не весь срок аренды, однако Обществом строительство так и не было завершено. Предоставленный Обществу в аренду земельный участок расположен между жилыми домами №21А ул. Николаева и 27Б ул. Кирова на дворовой территории. Большую часть дворовой территории Общество огородило строительным забором, фактически лишив жильцов придомовой территории; вырубило сад; фактически строительство объекта не начиналось.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующему выводу.

Как видно из материалов дела, 16.09.2009 между Департаментом (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Весна» был заключен договор аренды № 861/з земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020706:9 площадью 1250 кв.м., расположенного в городе Смоленске по 1-му Краснинскому переулку между домами 21а и 27б, для строительства здания общественного назначения, сроком на 3 года. Проведена государственная регистрация договора 11.11.2009.

По договору уступки прав и обязанностей от 17.09.2010 права и обязанности по договору аренды земельного участка от 16.06.2009 № 861/з от ООО «Весна» перешли к ООО «Смоленск Капитал Групп». Произведена государственная регистрация договора.

02.09.2011 ООО «Смоленск Капитал Групп» было получено разрешение на строительство № RU 67 302000-136 сроком действия до 02.01.2012.

По состоянию на 15.12.2011 на кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства – здание общественного назначения (фундамент), площадь застройки 216 кв.м., степень готовности – 9% (кадастровый паспорт объекта от 15.12.2011 - т. 1 л.д. 37).

18.01.2012 Обществу выдано свидетельство о праве собственности на здание общественного назначения (фундамент), расположенное по адресу: <...> степень готовности 9%.

По истечении срока действия договора в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 ГК РФ срок действия договора был продлен на неопределенный срок.

15.04.2014 Департамент направил в адрес Общества уведомление от 08.04.2014 № 3664/09, в котором сообщил о прекращении договора аренды земельного участка от 16.09.2009 № 861/з по истечении трех месяцев с момента получения арендатором данного уведомления, в котором также содержалось требование о приведение земельного участка в состояние, пригодное для его дальнейшего использования.

Уведомление было направлено по юридическому адресу Общества (<...>), указанному в договоре уступки прав и обязанностей.

Согласно сведениям с официального сайта «Почта России» уведомление было возвращено Департаменту 17.05.2014 по истечению срока хранения.

В соответствии с подпунктом "в" пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" сведения об адресе (месте нахождения юридического лица, по которому осуществляется связь с юридическим лицом) содержится в государственном реестре.

Исходя из вышеуказанной нормы права, юридическое лицо обязано обеспечить получение корреспонденции по своему юридическому адресу.

Представитель Общества в судебном заседании не отрицал, что юридическим адресом Общества является <...>, что также подтверждается представленной в материалы дела Выпиской из ЕГРЮЛ по состоянию на 07.07.2014 (распечатка с сайта ФНС России), однако Общество длительное время по данному адресу не находится, поскольку утратило право пользования данным помещением; в связи с отсутствием коммерческой деятельности перерегистрация Общества по месту его фактического нахождения до настоящего времени не произведена.

По истечении трехмесячного срока (17.08.2014) договор аренды прекращен. Приказ о прекращении аренды земельного участка на дату вынесения резолютивной части решения Департаментом не издан.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Руководствуясь указанными нормами, Департамент принял решение об отказе от договора аренды, направив Обществу соответствующее уведомление.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, которые предусмотрены земельным законодательством и заключаются, в частности, в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок был предоставлен арендатору для использования под строительство здания общественного назначения сроком на 3 года.

Таким образом, поскольку предметом аренды является земельный участок, предоставленный Обществу для целей строительства, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды, установленные пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ, в частности: ввиду неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Общество указало, что препятствием для использования земельного участка по назначению послужили принятые Ленинский районным судом г.Смоленска обеспечительные меры.

Как видно из материалов дела, договор аренды земельного участка от 16.09.2009 был заключен на срок 3 года. Общество в Департамент с заявлением о продлении срока договора аренды не обращалось, однако договор был продлен на определенный срок; уведомление о расторжении договора было направлено Обществу лишь в мае 2014 года. Договор расторгнут 17.08.2014. Таким образом, для строительства на данном земельном участке было предоставлено почти 5 лет.

Определением Ленинского районного суда г.Смоленска от 29.03.2012 по делу по иску жильцов многоквартирных жилых домов № 21а и 27б (ФИО2, ФИО1 и др.) об оспаривании решений органов государственной власти, органов местного самоуправления, аннулировании кадастрового учета земельных участков, признании сделок недействительными приняты обеспечительные меры в виде приостановления разрешения на строительство № RU 67 302000-136 от 02.09.2011, выданного ООО «Смоленск Капитал Групп».

В решении от 19.12.2012 Ленинский районный суд г.Смоленска (дело № 2-1519/12) указал, что принятые определением от 29.03.2012 обеспечительные меры подлежат отмене по вступлению решения в законную силу.

Указанное решение вступило в законную силу 12.03.2013 (апелляционное определение Смоленского областного суда от 12.03.2013).

Определением Ленинского районного суда г.Смоленска от 15.01.2014 по делу по иску жильцов многоквартирных жилых домов № 21а и 27б были приняты обеспечительные меры в виде запрета ООО «Смоленск Капитал Групп» строительства здания общественного назначения, расположенного по адресу: <...> между домами № 21а и 27б, номер земельного участка 67:27:0020706:9.

В решении от 10.06.2014 Ленинский районный суд г.Смоленска (дело № 2-1198/14) указал, что принятые определением от 15.01.2014 обеспечительные меры подлежат отмене по вступлению решения в законную силу. Указанное решение вступило в законную силу 16.09.2014 (апелляционное определение Смоленского областного суда от 16.09.2014).

Таким образом, обеспечительные меры, препятствующие Обществу осуществлять строительство, действовали в период с 29.03.2012 по 12.03.2013 и с 15.01.2014 по 16.09.2014, то есть уже фактически за пределами 3-годичного срока, предоставленного для строительства.

Непосредственно к ООО «Смоленск Капитал Групп» права на земельный участок перешли по договору от 17.09.2010; разрешение на строительство было получено 02.09.2011 со сроком действия до 02.01.2012.

По состоянию на 15.12.2011 объект имел степень готовности 9%, то есть имел только фундамент. Описание фундамента в кадастровом паспорте объекта отсутствует, однако третьими лицами в суд представлены фотографии названного фундамента, сделанные по состоянию на 30.11.2011. Третьи лица указали, что фундамент объекта представляет из себя раствор бетона в опалубке по периметру планируемого к постройке здания. Данное описание соответствует представленным фотографиям (т. 2 л.д. 27). Представитель Общества не отрицал, что по настоящее время фундамент выглядит в соответствии с фотографиями, и, вероятно, разрушается.

Суд отмечает тот факт, что из представленного по запросу суда Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г.Смоленска проекта организации строительства (данный проект был представлен Обществом в Управление вместе с заявлением о выдаче разрешения на строительство), следует, что фундамент здания должен представлять собой монолитную железобетонную плиту, выполненную по песчано-гравийному основанию; земляные работы и устройство фундамента выполняются механизированным способом с применением экскаваторной техники или фронтальных погрузчиков; отсыпка песчано-щебеночного основания производится по разработанному до проектной отметки уплотненному грунтовому основанию с послойным уплотнением. Устройство гидроизоляции, опалубочные и арматурные работы производятся вручную с применением ручного электроинструмента и ручных приспособлений. Бетонные работы выполняются с поставкой товарного бетона автомобильными бетоносмесителями с укладкой и подачей бетона непосредственно в конструкцию бетононасосом.

Зарегистрированная в качестве объекта незавершенного строительства конструкция «фундамент» не включает в себя монолитной железобетонной плиты и песчано-гравийного основания. Доказательств обратного суду не представлено.

Установить точное время производства строительных работ по устройству фундамента, этапы строительства, используемые материалы и пр. не представляется возможным, поскольку Обществом в суд не была представлена соответствующая строительная документация (журнал работ, договоры с подрядчиками, сметы, акты о приемке выполненных работ и т.д.). Общество указало, что данная документация хранилась в бытовке на территории арендуемого земельного участка и была утрачена ввиду пожара, ряд документации отсутствовал как таковой, договоры подряда не заключались. Утраченная документация Обществом не восстанавливалась.

Суд полагает, что работы по устройству «фундамента» производились в период с 02.09.2011 по 15.12.2011 (точный период установить не представляется возможным). В периоды времени с 02.09.2011 по 29.03.2012 (7 мес.) и с 13.03.2013 по 15.01.2014 (10 мес.) иных строительных работ, кроме работ по устройству «фундамента», Обществом не производилось, доказательств обратного суду не представлено. При этом доказательств наличия каких-либо препятствий для строительства в указанные периоды, свободные от обеспечительных мер, также не представлено.

В силу части 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

Согласно проекту организации строительства продолжительность строительства объекта принята 4 месяца (пункт 6.1.5).

Таким образом, в течение первоначального срока аренды (с 16.09.2009 по 16.09.2012) установлен только факт производства строительных работ в виде устройства «фундамента». Причем из представленных в материалы дела доказательств не усматривается, что данный фундамент является завершенным и соответствует проектной документации; работы по его устройству документально не подтверждены.

Продление срочного договора аренды на неопределенный срок само по себе не подразумевает предоставление арендатору неограниченного периода времени для осуществления целей, для которых данный земельный участок был предоставлен.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что Общество, арендовав земельный участок для целей строительства, в период действия срочного договора аренды не осуществляло надлежащим образом строительные работы и цель, в соответствии с которой был предоставлен в аренду земельный участок, не была достигнута, учитывая, что первые обеспечительные меры были приняты судом за полгода до истечения 3-годичного срока действия договора, период, свободный от действия обеспечительных мер, составляет 17 месяцев, а проектом организации строительства продолжительность строительства объекта принята 4 месяца; договор аренды был продлен на неопределенный срок, уведомление о прекращении договора аренды направлено истцу практически через 1,5 года после истечения первоначального срока действия договора аренды земельного участка; проектная документация Обществом не восстановлена; факт существования строительной документации материалами дела не подтвержден.

Таким образом, суд признает, что при сложившейся ситуации Департаментом правомерно был прекращен договор аренды земельного участка; требования Гражданского кодекса Российской Федерации в части надлежащего уведомления арендатора о расторжении договора аренды и предоставления трехмесячного срока на освобождение земельного участка Департаментом соблюдены; оснований для признания уведомления № 3664/09 от 08.04.2014 «О расторжении договора аренды № 861/з от 16.09.2009» незаконным и обязании прекратить процедуру расторжения договора аренды у суда не имеется.

Ссылка Общества на пункт 14 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" отклоняется судом ввиду неверного толкования Обществом норм материального права.

С учетом изложенного заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований Обществу с ограниченной ответственностью "Смоленск Капитал Групп" (ОГРН <***>; ИНН <***>) отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья В.В.Красильникова