Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: Администрация города Смоленска; Межрайонный отдел судебных приставов по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Смоленской области (ОГРН <***>; 1046758341321; ИНН <***>; 6731048270)

о признании действий незаконными и обязании произвести государственную регистрацию,

при участии в судебном заседании:

от Управления: ФИО2- представитель по доверенности;

остальные лица не явились, извещены надлежащим образом;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью финансово-строительная компания "ВЕЖ" (далее по тексту – Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области ФИО1 о признании незаконными действий, выразившихся в приостановлении государственной регистрации прекращения аренды на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030301:138, расположенного по адресу: <...>. Просило обязать государственного регистратора возобновить и произвести государственную регистрацию прекращения аренды на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030301:138, расположенного по адресу: <...>.

Определением суда от 19.07.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее по тексту – Управление).

Определением от 17.08.2017 с согласия заявителя изменено процессуальное положение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области на соответчика по делу, а также к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Смоленска и Межрайонный отдел судебных приставов по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов России по Смоленской области.

Как следует из материалов дела, 16.06.2017 в Управление поступило заявление ООО ФСК «ВЕЖ» о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

В качестве основания для проведения государственной регистрации заявителем представлено соглашение о расторжении договора аренды от 04.03.2014 № 1869/з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 22.05.2017.

При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов установлены причины, препятствующие государственной регистрации.

Причиной приостановления государственной регистрации послужило наличие в ЕГРН записи о запрете на совершение регистрационных действий в отношении имущества, принадлежащего ООО ФСК «ВЕЖ» (адрес должника: <...>), внесенной на основании постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП России по Смоленской области о запрете регистрационных действий на имущество должника от 26.01.2017 № 28885/13/48/67-СД, а также сообщения судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП России по Смоленской области от 10.02.2017 №67048/17/6448.

В связи с чем, в соответствии с пунктом 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости) государственная регистрация приостановлена государственным регистратором до снятия запрета, о чем в день принятия данного решения в адрес ООО ФСК «ВЕЖ» направлено соответствующее уведомление от 26.06.2017 № 67/001/029/2017-5119.

Общество, ссылаясь на то обстоятельство, что запрет судебного пристава не может являться препятствием для регистрации прекращения аренды на земельный участок, не принадлежащий Обществу, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В судебном заседании представитель Общества предъявленные требования поддержал по мотивам, изложенным в заявлении.

Ответчики требования не признали по основаниям, изложенным в отзывах.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, отзывы не представили.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав доводы сторон, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу положений части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Согласно пункту 37 части 1 статьи 26 Закона о недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

Согласно части 6 указанной статьи осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 37 части 1 настоящей статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 настоящей статьи ареста или запрета, о возврате залога залогодателю либо об обращении залога в доход государства.

Как следует из материалов дела, в ЕГРН в реестре прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества в отношении земельного участка площадью 3450 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0030301:138, расположенного по адресу: <...> (далее - Объект), имеются следующие записи:

- от 17.07.2014 № 67-67-01/177/2014-399 об аренде, внесенная на основании договора аренды от 04.03.2014 №1869/з, заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (Арендодатель) и ООО ФСК «ВЕЖ» (Арендатор);

- от 27.02.2017 № 67:27:0030301:138-67/001/2017-1 о запрещении на совершение регистрационных действий, внесенная на основании Постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП России по Смоленской области о запрете регистрационных действий на имущество должника от 26.01.2017 № 28885/13/48/67-СД, а также сообщения судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП России по Смоленской области от 10.02.2017 №67048/17/6448.

Между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и ООО ФСК «Веж» был заключен договор аренды земельного участка №1869/з от 04.03.2014 площадью 3450 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0030301:138, расположенного по адресу: <...> для строительства 2-ой очереди блокированных малоэтажных жилых домов, зарегистрированный в установленном законом порядке в УФРС по Смоленской области.

09.12.2009 ООО ФСК «Веж» получило разрешение №RU67302000-123 на ввод объекта в эксплуатацию блок-секции №2 (кв. с №1 по №6) блокированного жилого малоэтажного дома, расположенного по адресу: <...>, корпус №2.

07.10.2011 ООО ФСК «Веж» получило разрешение № RU 67 302000-42 на ввод в эксплуатацию 3 блок-секции, кв. №1-5 блокированного малоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, корпус №3.

ООО ФСК «Веж», исполнив обязательства по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома, а также передаче квартир дольщикам (акт приема-передачи от 10.11.2011) перестало быть фактическим пользователем земельного участка, в связи с поступлением квартир в жилом доме в собственность иных лиц после завершения строительства.

Кроме того, 22.05.2017 между ООО ФСК «Веж» и Администрацией г. Смоленска заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 04.03.2014 №1869/з.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Нормами вышеназванного закона (ст. ст. 9, 11) предусмотрена возможность участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по договору долевого участия при наступлении определенных оснований, уступить свои права по данному договору другому лицу.

В соответствии со статьей 25.1 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон № 122-ФЗ, действующий на момент регистрации договора о долевом участии) на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

В соответствии со статьей 6 Закона № 214-ФЗ при исполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве право собственности на объект долевого строительства возникает у участника долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 16 Закона № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 8 Закона № 214-ФЗ).

Учитывая изложенное, объект долевого строительства не относится к имуществу, принадлежащему застройщику на праве собственности, за счет которого могут быть исполнены обязательства последнего перед третьими лицами, а поэтому государственная регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве об изменении срока исполнения обязательств по сделке не влечет за собой правовых последствий в части изменения каких-либо прав застройщика в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержал правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а Общество и Департамент (с 01.03.2015 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы Администрации города Смоленска) утрачивают право на распоряжение им.

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах, государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды земельного участка не влечет за собой правовых последствий в части изменения каких-либо прав Общества в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества.

Как следует из постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам о запрете регистрационных действий на имущество должника от 26.01.2017 №28885/13/48/67-СД, судебным приставом осуществлен запрет на совершение регистрационных действий в отношении имущества, принадлежащего ООО ФСК "Веж", в размере и объеме, необходимых для исполнения требований исполнительного документа.

В обоснование принятия указанных мер судебный пристав сослался на совершение исполнительных действий, направленных на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе.

Учитывая обстоятельства спора по настоящему делу и требования действующего законодательства, суд считает, что вышеназванным постановлением запрет на совершение регистрационных действий, не влекущих за собой прекращения или изменения прав ООО ФСК "Веж" на принадлежащее обществу недвижимое имущество, не устанавливался.

Данный вывод подтверждается представленным на запрос госрегистратора письмом судебного пристава от 06.09.2017, в котором судебный пристав указал, что указанное постановление является актуальным, запрет не распространяется на государственную регистрацию прекращения аренды земельных участков.

При таких обстоятельствах, основания для приостановления государственной регистрации прекращения аренды на земельный участок отсутствовали.

Между тем, в процессе рассмотрения дела представитель Управления сообщил, что после получения от судебного пристава ответа на запрос от 06.09.2017, указывающего на возможность регистрации прекращения аренды земельных участков, государственная регистрация прекращения аренды на спорный земельный участок была осуществлена, запись о госрегистрации от 08.09.2017 № 67:27:0030301:138-67/001/2017-2.

Проанализировав материалы дела и доводы заявителя, суд приходит к выводу, что оспариваемое уведомление не нарушает права и законные интересы заявителя.

Заявителем не представлено каких-либо доказательств нарушения его прав и законных интересов действиями ответчиков по приостановлению государственной регистрации прекращения аренды на земельный участок.

Поскольку отсутствует совокупность условий, предусмотренных частью 1 статьи 198 АПК РФ, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы в виде уплаченной заявителем при обращении в суд государственной пошлины возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований Обществу с ограниченной ответственностью "Финансово-строительная компания "ВЕЖ" (ОГРН <***>; ИНН <***>) отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья В.В. Красильникова