Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Вороновой В. В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Терентьевой М.А., рассматривая в судебном заседании дело по исковому заявлению общество с ограниченной ответственностью "Фирма ФЕОПС" (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к Федеральному бюджетному учреждению "Кадастровая палата" по Смоленской области (ОГРН <***>; ИНН <***>), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области

третьи лица: ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ»,

о внесении изменений в государственный кадастр недвижимости

при участии:

от истца: ФИО1 представитель по доверенности от 07.10.2011 г.; после перерыва ФИО2 представитель по доверенности;

от ответчиков: от Федерального бюджетного учреждения "Кадастровая палата" по Смоленской области – представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области – ФИО3. представитель по доверенности;

от третьего лица: ФИО4, ФИО5 представители по доверенности;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Феопс» обратилось в Арбитражный суд с исковыми требованиями к Федеральному бюджетному учреждению "Кадастровая палата" по Смоленской области и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области о возложении обязанности внести изменения в государственный кадастр недвижимости в отношении кадастровой стоимости земельных участков:

- с кадастровым номером 67:03:0010113:187 вместо кадастровой стоимости равной 8 265 516 руб. 05 коп. указать рыночную цену в размере 2 040 500 рублей:

- с кадастровым номером 67: 03:0010113:186 вместо кадастровой стоимости 5 290 723 руб. 55 коп. указать рыночную цену в размере 1 306 100 рублей;

- с кадастровым номером 67: 03:0010113:123 вместо кадастровой стоимости 586 144 руб. 30 коп. указать рыночную цену в размере 144 700 рублей.

В судебном заседании истец предъявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчики и третье лицо возражают против удовлетворения иска, поскольку отчет по оценке рыночной стоимости земельных участков не соответствует нормативным актам, регулирующим правоотношения в сфере оценочной деятельности.

Суд ознакомился с представленными доказательствами и исследовал их в порядке, установленном статьей 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела документы, приходит к следующим выводам.

Общество, заявив требования по настоящему делу, по существу, ссылается на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, следствием чего, принимая во внимание порядок определения налоговой базы по земельному налогу согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации является нарушение прав общества как собственника этого земельного участка и плательщика земельного налога.

Однако в силу пункта 3 статьи 3 Налогового кодекса налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав.

При этом права общества, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 167-ФЗ) были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), в который была включена глава III.1. "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Однако на спорные правоотношения эти нормы не распространяются и общество воспользоваться механизмом Закона N 167-ФЗ не может.

Тем не менее, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей в спорный период) предусматривал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

В настоящее время пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса действует в редакции Закона N 167-ФЗ, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

При этом нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.

Исходя из пункта 5 Правил государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно пункту 10 федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255 (в редакции, действовавшей в спорный период), при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Заявленные обществом требования, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.

Следовательно, такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Согласно представленным в материалы дела документам, кадастровая стоимость земельного участка 67:03:0010113:187 составляет 8 265 516 руб. 05 коп., земельного участка с кадастровым номером 67: 03:0010113:186 – 5 290 723 руб. 55 коп., земельного участка с кадастровым номером 67: 03:0010113:123 – 586 144 руб. 30 коп.

В соответствии с положениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости земельных участков могут быть оспорены на основании отчетов об определении их рыночной стоимости по состоянию на дату, на которую определена кадастровая стоимость земельных участков.

Истец в качестве доказательства размера рыночной стоимости спорных земельных участков представил суду отчет № 204/11 по определению рыночной стоимости земельных участков общей площадью 6 418 кв.м., расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 19 октября 2011 года, согласно которому кадастровая стоимость спорных земельных участков существенно превышает рыночную стоимость участка.

Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 67:03:0010113:187 составляет 2 040 500 руб., земельного участка с кадастровым номером 67: 03:0010113:186 составляет 1 306 100 руб., земельного участка с кадастровым номером 67: 03:0010113:123 равна 144 700 рублей.

Нормами статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика.

Принимая во внимание существенное расхождение между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком по заказу общества, суд вправе назначить экспертизу этого отчета в целях его проверки при соблюдении правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 16.01.2012 г. по делу № А62-5673/2011 была назначена экспертиза отчета № 204/11 по определению рыночной стоимости земельных участков, проведение которой было поручено саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», членом которой является оценщик ФИО6, работающий в ООО «Центр оценки собственности «Дисконт Плюс», проводивший оценку рыночной стоимости вышеуказанных земельных участков.

Письмом № 0278 от 01.03.2012 г. СО ««Национальная коллегия специалистов-оценщиков» сообщила, что стоимость экспертизы отчета будет составлять 150 000 рублей.

Истец отказался от проведения и оплаты экспертизы, ответчик и третьи лица также отказались от оплаты экспертизы, в связи с чем, производство по делу было возобновлено и суд самостоятельно произвел оценку, представленного в качестве доказательства отчета.

Исследовав указанный документ, суд приходит к выводу, что он не соответствует требованиям федерального законодательства, регулирующего оценочную деятельность.

Целью оценки является определение величины рыночной стоимости земельных участков на дату оценки. Результатом оценки, согласно представленному Отчету является «…итоговая величина стоимости объекта оценки для заключения договора купли-продажи».

При этом, пунктом 3.5. Отчета установлено, что результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки для заключения договора купли-продажи. Указано, что настоящий отчет достоверен лишь в этих целях и использование отчета в иных целях может привести в заблуждение и неверным выводам.

Между тем, истиной целью определения рыночной стоимости участков являлось указание ее в качестве кадастровой, а не для заключения договора купли-продажи.

Кроме того, в пункте 3.2. Отчета указано, что объекты оценки находятся в собственности ООО «Фирма Феопс», в пункте 3.8. Отчета указано, что объекты оценки находятся в государственной собственности.

Суд признает также установленным, что отчет оценки содержит ссылки на аналоги иной ценовой категории и другого сегмента рынка.

Все земельные участки истца имеют разрешенное использование для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания – коммерческое назначение. Оценщик же при оценке земельных участков коммерческого назначения использовал в качестве аналогов участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

В разделе «Анализ рынка недвижимости» (стр. 22 Отчета) указано, что диапазон цен на земельные участки ИЖС в г. Смоленске 150-1875 руб./м., на стр. 24 указано, что цены на земельные участки под торгово-офисную застройку составляют 239-5383 руб./м. Также указывается, что средняя стоимость с ВРИ «строительство гостиниц, торгово-офисных комплексов» составляет 1466, 25-2400, 53 руб. кв.м., при этом, в результате расчетов оценщик получил стоимость равную 544 руб.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - Стандарт), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. При этом оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный метод к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

В нарушение вышеуказанных нормативно-правовых актов, оценщиком выбраны в качестве аналогов объекты, которые по своему назначению к таковым отнесены быть не могут. Помимо этого, оценщиком применяется корректировка на торг, но никак им не обосновывается. Один из земельных участков – аналогов продается с расположенным на нем объектом недвижимого имущества (стр. 55 Отчета), наличие строений увеличивает стоимость земельного участка, однако корректировка не применена, пояснения оценщика отсутствуют.

Кроме того, отчет составлялся по состоянию на октябрь 2011 г., тогда как предлагаемые аналоги выставлялись на продажу в марте, апреле, июне и сентябре 2011 г. Однако корректировки на дату оценки, отчет не содержит.

При таких обстоятельствах суд признает установленным, что отчет оценщика № 204/11 не соответствует требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность и не может быть признан достоверным доказательством значительного превышения кадастровой стоимости над рыночной ценой земельного участка.

Принимая во внимание изложенное, в данном случае определение кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости не представляется возможным.

Кроме того суд полагает необходимым отметить следующее обстоятельство.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

При этом, следуя буквальному содержанию статей 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса РФ, лицо при предъявлении иска самостоятельно формулирует его предмет и основания, требования к каждому из ответчиков с указанием норм права, которые по его убеждению нарушены ответчиком, а также самостоятельно формирует доказательственную базу, подтверждающую законность и обоснованность его требований, которые суд в силу действующего законодательства по своей инициативе изменить не может.

В свою очередь, арбитражный суд при разрешении спора в соответствии с принципом состязательности и равноправия участников арбитражного судопроизводства исходит исключительно из требований и возражений лиц, участвующих в деле, а также представленных ими доказательств в порядке статьи 65 АПК РФ.

Предъявленное истцом требование к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

В настоящем случае истцом представлен в качестве доказательства отчет по определению рыночной стоимости земельных участков, ответчик иного отчета по определению рыночной стоимости с иными стоимостными показателями не представил, спор относительно величины рыночной стоимости земельных участков между участниками процесса отсутствует, а имеет место возражение со стороны ответчика в части указания рыночной стоимости в качестве кадастровой.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для проведения оценочной экспертизы по ходатайству истца, поскольку в данном случае это будет означать возложение на арбитражный суд бремени формулирования исковых требований исходя из общего описания истцом своего несогласия с кадастровой стоимостью земельных участков, принадлежащих заявителю, а также бремени поиска и сбора доказательств в обоснование иска, что будет противоречить нормам процессуального законодательства.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Федеральный арбитражный суд Центрального округа (г.Брянск) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья В.В.Воронова