Гражданский кодекс часть 1

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 01.10.2008 № 1/3кД/08 за период с 01.01.2018 по 30.09.2018, пени, начисленных за период с 11.01.2018 по 01.11.2018, суммы ущерба в размере 330000 руб.

и по встречному исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к Смоленскому муниципальному унитарному предприятию "ЗАДНЕПРОВСКИЙ ПРОДОВОЛЬСТВЕННЫЙ РЫНОК" (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о взыскании понесенных расходов, связанных с договором аренды недвижимого имущества от 01.10.2008 № 1/3кД/08, в размере 959528,11 руб.

при участии:

от СМУП «ЗПР»: ФИО2 - представитель по доверенности;

от ИП ФИО3: ФИО4 – представитель по доверенности;

У С Т А Н О В И Л:

Смоленское муниципальное унитарное предприятие "ЗАДНЕПРОВСКИЙ ПРОДОВОЛЬСТВЕННЫЙ РЫНОК" (далее – Предприятие, СМУП «ЗПР») обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – Предприниматель, ИП ФИО1) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества № 1/3 кД/08 от 01.10.2008 за январь-сентябрь 2018 года в размере 987442,65 руб., пени, начисленных с 11.01.2018 по 01.11.2018, в сумме 897474,19 руб., ущерб в сумме 330000 руб., а также судебные издержки (за составление заключения по определению расчетной величины ущерба в размере 20000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины) (с учетом уточнения – т.5 л.д.104, протокол судебного заседания от 30.05.2019).

ИП ФИО1 обратился со встречный иском о взыскании с Предприятия расходов, связанных с закупкой материалов и проведением работ по договору аренды недвижимого имущества № 1/3 кД/08 от 01.10.2008 в размере 959528,11 руб. (в том числе: 684840,56 руб. стоимость строительных материалов, 24000 руб. стоимость выполненных работ по договору с ООО «МФЦ «БИНОМ», 250687,55 руб. стоимость выполненных работ и затрат по договору с ИП ФИО5), а также судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Как видно из материалов дела, Предприниматель на основании договоров аренды № 1 кД/07 от 01.04.2007 и № 1/2 кД/07 от 15.08.2007 занимал помещения в одноэтажном здании кафе «Дружба», расположенном по адресу: г.Смоленск, Колхозная площадь, дом б/н; договор от 15.08.2007 был досрочно расторгнут с заключением соглашения от 30.09.2008, в пункте 2 которого стороны указали, что арендатор в соответствии с условиями договора аренды от 15.08.2007 № 1/2 кД/07 произвел капитальный ремонт нежилого помещения, арендодатель не имеет претензий к произведенному ремонту, а арендатор не имеет материальных претензий к арендодателю (т.5 л.д.70-71).

01.10.2008 между Предприятием (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 1/3 кД/08 (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду одноэтажное здание кафе «Дружба», расположенное по адресу: г.Смоленск, Колхозная площадь, дом б/н, общей площадью согласно данным технического паспорта 194,1 кв.м.; здание является муниципальной собственностью и принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения; фактическая передача здания от арендодателя к арендатору была произведена по акту приема-передачи от 01.09.2007 в соответствии с договором аренды недвижимого имущества № 1/2 кД/07 от 15.08.2007. (пункты 1.1, 1.2); договор заключен сроком на 10 лет: с 01.10.2008 по 30.09.2018 (пункт 4.2); порядок расчетов определен разделом 3 договора, арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно путем предоплаты – с 05 по 10 числа текущего месяца (пункт 3.4); произведенные арендатором с письменного согласия арендодателя перепланировки и (или) переоборудование (в том числе неотделимые улучшения) здания и помещений в нем подлежат возмещению в полном объеме в установленные сторонами сроки при предъявлении арендатором подтверждающих документов (пункт 3.6); арендодатель в силу п.1 ст.616 ГК РФ обязан проводить капитальный ремонт здания (пункт 2.1.3); арендатор обязан обеспечивать пожарную и электрическую безопасность, в установленные договором сроки вносить арендную плату, арендатор на период действия договора за счет собственных средств производит косметический ремонт здания и помещений в нем, обслуживание и поддержание в надлежащем состоянии электрических и сантехнических сетей, арендатор обязуется не проводить реконструкцию (перепланировку и (или) переоборудование) здания и (или) помещений в нем, переоборудование сантехники и других ремонтных работ без письменного согласия на то арендодателя, неотделимые улучшения арендуемого здания и помещений в нем производить только с письменного разрешения арендодателя (пункты 2.2.2, 2.2.3, 2.2.4, 2.2.5); за каждый день просрочки внесения арендной платы начисляется пеня в размере 1% от суммы задолженности (раздел 5) (т.1 л.д.9-11).

Согласно акту приема-передачи от 01.10.2008 арендатор принял недвижимое имущество в том виде, в котором оно было на момент подписания договора аренды от 01.10.2008 № 1/3 кД/08 (т.1 л.д.17).

Состояние арендуемого имущества на дату заключения данного договора отражено в отчете об оценке № 048/2008 от 01.10.2008 (т.1 л.д.103-121-150).

15.10.2015 сторонами подписано Дополнительное соглашение № 1 к договору аренды, согласно которому размер арендной платы составил 109715,85 руб. за один месяц (т.1 л.д.15).

Договор аренды и дополнительные соглашения к нему прошли государственную регистрацию в установленном порядке.

Полагая, что зданию кафе необходим ремонт, в том числе связанный с обеспечением нормального функционирования системы отопления, арендатор в 2017 году (03.10.2017, 26.10.2017) обращался к арендодателю с предложением заключить договор аренды кафе на новый срок и с просьбой выполнить необходимый ремонт, создать комиссию для определения стоимости и сроков проведения работ.

Письмом (исх.№ 273 от 29.12.2017) ИП ФИО1, ссылаясь на положения части 1статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) уведомил СМУП «ЗПР» о своем намерении устранить недостатки арендуемого имущества за счет средств арендодателя путем удержания расходов из арендной платы с 01.01.2018 (т.2. л.д.6-8).

Письмом от 29.12.2017 (исх.№ 444) Предприятие предложило арендатору провести встречу в целях согласования объема необходимого ремонта (т.2 л.д.9).

Предприниматель 01.02.2018 заключил с ООО «МФЦ «БИНОМ» договор № 13экс/18 на проведение строительно-технической и тепловизионной экспертизы арендуемого задания, по результатам данной экспертизы сделан вывод, что здание кафе «Дружба» не пригодно к эксплуатации и временному пребыванию в нем людей; сметная стоимость ремонтно-строительных работ согласно локальному сметному расчету (в ценах 4 квартала 2017 года) составила 2294049 руб., о чем арендатор проинформировал арендодателя. Стоимость выполненных ООО «МФЦ «БИНОМ» работ составила 20000 руб.

Закупку строительных материалов на сумму 684840,56 руб. Предприниматель (товарные чеки, заказы покупателя за период с 12.02.2018 по 08.05.2018 – т.4 л.д.79-82, т.3 л.д.1-3) обосновал данным сметным расчетом.

С 01.01.2018 арендатор перестал уплачивать арендные платежи в полном объеме, считая себя в праве ежемесячно удерживать из арендной платы расходы, связанные с ремонтом, вызванным неотложной необходимостью.

На обращение от 21.06.2018 Предпринимателя в Администрацию г. Смоленска по вопросам, связанным с содержанием, ремонтом арендуемого им недвижимого имущества, а также по вопросу заключения с ним договора аренды, был дан ответ от 2007.2018 (исх. № 16/695-исх), где со ссылкой на положения части 1, пункта 1 части 3 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Смоленска (утверждено решением Смоленского городского совета от 27.04.2007 № 546) ИП ФИО1 было сообщено о том, что Администрацией г.Смоленска согласовано проведение аукциона на право заключения краткосрочного договора аренды данного имущества, с порядком и сроками проведения соответствующего аукциона он может ознакомиться на сайте; кроме того, Предпринимателю напомнили об имеющейся у него задолженности по арендной плате (т.4 л.д.40-43).

28.09.2018 на основании приказа и.о. директора СМУП «ЗПР» от 27.09.2018 № 161 был объявлен открытый аукцион на право заключения договора аренды муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за Предприятием, расположенного по адресу: г.Смоленск, Колхозная площадь, д. б/н, здание кафе «Дружба», сроком на 11 месяцев.

09.08.2018 Предприятием в адрес арендатора уведомление об окончании 30.09.2018 срока действия договора аренды от 01.10.2008 и о необходимости не позднее этой даты освободить арендуемое помещения от имущества арендатора (т.2 л.д.20).

30.09.2018 Предприниматель, исходя из даты окончания действия договора аренды от 01.10.2008, освободил ранее арендуемое им здание кафе «Дружба», оставив помещения в состоянии, по его мнению, соответствующем состоянию помещений кафе «Дружба» на дату заключения договора аренды от 01.07.2007, демонтировав, как он полагал, отделимые улучшения, принадлежащие арендатору.

Демонтажные работы были произведены по договору № 10 от 24.09.2018 между ИП ФИО1 (заказчик) и ИП ФИО5 (подрядчик) на сумму 250687,55 руб., срок проведения работ с 24.09 – по 30.09.2018 (т.3 л.д.21-31). Предприниматель оценивает эти работы как подготовку к ремонту, вызванного неотложной необходимостью, и предъявляет их стоимости в цене встречного иска.

01.10.2018 комиссия Предприятия прибыла в здание кафе для подписания акта приема-передачи от арендатора – ИП ФИО1 и обнаружила, что муниципальному имуществу причинен материальный вред, ущерб был описан в акте приема-передачи и вызван оценщик для установления суммы ущерба.

Акт приема-передачи от 01.10.2018 возвращен ИП ФИО1 письмом от 04.10.2018 (исх.№ 4/10-18 – т.2 л.д.22-24) без подписания; в письме Предприниматель указал, что указанные в названном акте радиаторы отопления, потолочные и стеновые панели, межкомнатные двери, насосы, смесители, мойки и т.д. являются отделимым имуществом и его собственностью, поэтому не должны указываться в таком акте; неотделимые улучшения (оконные блоки ПВХ со стеклопакетами, входные двери ПВХ, керамическая плитка на полу и облицовка фасада), а также автоматическая установка пожарной сигнализации оставлены им в здании кафе; демонтаж перегородок и перепланировка помещений произведена до него, прежними арендаторами. Предприниматель полагает, что он должен сдать арендодателю здание кафе в том состоянии, в котором он получил его по договору аренды недвижимого имущества № 1/2 кД/07 от 15.08.2007 с учетом нормального износа.

По заказу СМУП «ЗПР» ИП ФИО6 произвела оценку величины ущерба, причиненного зданию кафе «Дружба» (заключение № 01.10.18 – т.2 л.д.26-71), стоимость которого составила 405780 руб.; в заключении указано, что расчет определен на основании характера и объема повреждений: демонтированы облицовка потолка «Армстронг», система вентиляции, система пожаротушения, облицовка стен из ГВЛ и направляющие; в стенах имеются сквозные отверстия р-р: 0,65х1,25м., 0,8х0,6м.; демонтированы оконные откосы в количестве 2 шт., батареи; треснут стеклопакет входной двери; перегородка между помещениями 1 и 2 отсутствует; в одном из помещений отсутствует облицовка стен из пластика (т.2 л.д.37, 45-46).

Услуги по оценке на основании договора № 01.10.18 от 05.10.2018 оплачены Предприятием ИП ФИО6 платежным поручением от 08.10.2018 № 713 в размере 20000 руб.

СМУП «ЗПР» заявило эту сумму 20000 руб. в составе судебных расходов по настоящему делу.

Как пояснили представители Предприятия, поскольку ущерб арендуемому имуществу был причинен и выявлен после объявления аукциона, то в целях минимизации ущерба было решено аукцион не отменять, изменения в аукционную документацию не вносить.

29.10.2018 на основании протокола № 1 от 18.10.2018 СМУП «ЗПР»(т.5 л.д.147) в отношении здания кафе «Дружба» заключило с ИП ФИО7 договор аренды муниципального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве хозяйственного ведения № 1АПр/2018 (т.5 л.д.75-79); согласно пункту 2.1 договора он заключен на 11 месяцев и действует с 01.02.2019; постоянная часть арендной платы составляет 110000 руб. в месяц (пункт 3.2.1).

По акту приема-передачи от 29.10.2018 здание кафе передано ИП ФИО7, в акте отражено фактическое состояние помещений, совпадающее с содержанием акта приема-передачи от 01.10.2018 (т.5 л.д.80).

Предприятие, ссылаясь на документы, фиксирующие состояние здания кафе на 01.10.2018, заключение № 01.10.18 о размере причиненного ущерба, заявление ИП ФИО7 от 19.10.2018 о зачете в счет арендной платы стоимость ремонтных работ в кафе «Дружба» (т.4 л.д.76), распоряжение и.о. директора СМУП «ЗПР» от 24.10.2019 № 19 «О заключении договора аренды здания кафе «Дружба» и зачете стоимости арендной платы по договору за период с 01.11.2018 по 31.01.2019» (т.4 л.д.77), локальный сметный расчет на ремонт столовой по адресу: <...> на сумму 610174 руб. (т.6 л.д.17), полагает, что ИП ФИО1 причинен ущерб в виде упущенной выгоды в размере арендных платежей за три месяца (с 01.11.2018 по 31.01.2019) в размере 330000 руб.

Претензии сторон к друг другу остались без удовлетворения, что послужило основанием обращения в арбитражный со взаимными требованиями.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 612 ГК РФ устанавливает, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, а также право арендатора в случае обнаружения таких недостатков потребовать от арендодателя, в частности, безвозмездного устранения недостатков имущества либо соразмерного уменьшения арендной платы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно статье 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из собранных по настоящему делу доказательств следует, что до заключения договора аренды от 01.10.2008 арендатор сам осуществлял работы по капитальному ремонту здания кафе, на основании соглашения от 30.09.2008 о расторжении договора аренды от 15.08.2007 № 1/2 кД/07 фактически передал результаты этого ремонта арендодателю, отказавшись от материальных претензий к нему; в акте приема-передачи от 01.10.2008 стороны согласились, что потребительские качества недвижимого имущества соответствуют оговоренным в договоре аренды, и позволяют использовать указанное недвижимое имущество по назначению; несмотря на заявление ИП ФИО1 о наличии неотложной необходимости в капитальном ремонте и закупку строительных материалов начиная с февраля 2018 года к таким работам Предприниматель не преступил до окончания срока действия договора, что не препятствовало функционированию кафе (актами проверок от 20.02.2018, от 17.07.2018, от 31.07.2018, от 28.08.2018, от 06.09.2018 (т.2 л.д. 15-19) зафиксированы факты нормальной производственной работы кафе).

Таким образом, в настоящем деле суду не представлено доказательств, отвечающих критериям относимости и допустимости (статьи 67, 68 АПК РФ), достоверно свидетельствующих об объективной невозможности эксплуатации арендуемого имущества по назначению и о неотложной необходимости проведения капитального ремонта.

Ссылку Предпринимателя на положения пункта 1 статьи 612 ГК РФ по истечении 9 лет аренды по договору от 01.10.2008 и с учетом установленных обстоятельств нельзя признать обоснованной.

С учетом изложенного, требования Предприятия о взыскании задолженности по арендной плате в размере 987442,65 руб. за период с 01.01.2018 по 30.09.2018 подлежат удовлетворению.

СМУП «ЗПР» также заявлено требование о взыскании пеней по договору аренды от 01.10.2008, исчисленных по ставке 1 % за каждый день просрочки (раздел 5 договора аренды от 01.10.2008), начисленных за период с 11.01.2018 по 01.11.2018, в сумме 897474,19 руб. в том числе: на задолженность за январь, февраль, март, апрель, май, июнь 2018 года пени начислены по 01.07.2018; на задолженность за июль, август и сентябрь 2018 года пени начислены по 01.10.2018 (т.5 л.д.103). Суд рассматривает в пределах заявленных требований.

Расчет Предприятия соответствует условиям договора аренды, арифметически не оспорен Предпринимателем, заявление о применении положений статьи 333 ГК РФ от ИП ФИО1 не поступало, в связи с чем требование Предприятия о взыскании пени также подлежит удовлетворению.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1 статьи 15 ГК РФ).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 115 АПК РФ).

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения обязательства контрагентом, наличие и размер убытков, причинную связь между допущенным правонарушением и возникшими убытками. Недоказанность хотя бы одного из указанных условий является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска о взыскании убытков.

В рассматриваемом случае соглашением сторон – Предприятием и новым арендатором определена дата начала действия договора с 01.02.2019; в самом договоре аренды № 1АПр/2018 отсутствует упоминание о каких-либо «арендных каникулах»; локальный сметный расчет «на ремонт столовой по адресу: <...>» не позволяет его соотнести с объектом аренды с учетом значительного количества точек общественного питания в районе Колхозной площади в г.Смоленске. В процессе рассмотрения настоящего дела было установлено, что 19.02.2019 на основании приказа директора СМУП «ЗПР» № 40 на официальном сайте torgi.gov.ru Предприятие разместило извещение 190219/25968658/01 о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве хозяйственного ведения, расположенного по адресу: <...> д.б/н, здание кафе «Дружба», общей площадью 186,7 кв.м.

С учетом изложенного, отсутствием доказательств, отвечающих критериям относимости и допустимости (статьи 67, 68 АПК РФ), суд полагает, что Предприятием не доказан факт причинения ему заявленного ущерба именно вследствие неправомерных действий Предпринимателя, в связи с чем отказывает в удовлетворении требования о взскании по этому основанию 330000 руб.

Суд также отклоняет заявление СМУП «ЗПР» о взыскании в составе судебных расходов оплату услуг ИП ФИО6 по оценке на основании договора № 01.10.18 от 05.10.2018 в размере 20000 руб., поскольку данные расходы не отвечают критериям статьи 106 АПК РФ.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску Предприятия в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на Предпринимателя.

Встречный иск Предпринимателя при вышеустановленных обстоятельствах не подлежит удовлетворению в полном объеме, поскольку отсутствуют признаки правомерного удержания: не доказана неотложная необходимость несения заявленных затрат по закупке строительных материалов, экспертиза проведена по собственному желанию арендатора, ИП ФИО5 фактически выполнены работы по освобождению арендуемого помещения от имущества, которое арендатор счет своим, что в пределах предусмотренных законом и договором является обязанностью арендатора (статья 622 ГК РФ).

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу Смоленского муниципального унитарного предприятия "ЗАДНЕПРОВСКИЙ ПРОДОВОЛЬСТВЕННЫЙ РЫНОК" (ОГРН <***>; ИНН <***>) 1884916,84 руб., в том числе: долг по арендной плате за период январь – сентябрь (включительно) 2018 года в размере 987442,65 руб. и пени, начисленные за период с 11.01.2018 по 01.11.2018, в сумме 897474,19 руб., а также 28998руб. в возмещение судебных расходов.

В удовлетворении остальной части исковых требований Смоленского муниципального унитарного предприятия "ЗАДНЕПРОВСКИЙ ПРОДОВОЛЬСТВЕННЫЙ РЫНОК" (ОГРН <***>; ИНН <***>) отказать.

Возвратить Смоленскому муниципальному унитарному предприятию "ЗАДНЕПРОВСКИЙ ПРОДОВОЛЬСТВЕННЫЙ РЫНОК" (ОГРН <***>; ИНН <***>) из федерального бюджета 15245 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению № 421 от 26.06.2018.

В удовлетворении встречных исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>; ИНН <***>) отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья Е.Г. Бажанова