Гражданский кодекс часть 1

Главное земельное управление Смоленской обратилось в суд с требованием о признании недействительным решения от 01.09.2008 Управления Федеральной антимонопольной службы по Смоленской области (далее – Управление антимонопольной службы, ответчик) по делу № 35-08, вынесенного по результатам рассмотрения жалобы Общества с ограниченной ответственностью «Гражданстрой» (далее – Общество, ООО «Гражданстрой»), поданной в Управление антимонопольной службы в связи с нарушениями законодательства, допущенными, по мнению Общества, при организации открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (том 1 л.д.40, 43).

В судебное заседание 11.03.2009 были представлены документы: Постановление Администрации Смоленской области от 09.12.2008 № 690 «Об органах исполнительной власти Смоленской области», копия свидетельства о внесении 02.03.2009 записи в Единый государственный реестр юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) о прекращении деятельности юридического лица - Главного земельного управления Смоленской области путем реорганизации в форме присоединения, копия свидетельства о внесении 02.03.2009 записи в ЕГРЮЛ о реорганизации юридического лица - Департамента имущественных отношений Смоленской области в форме присоединения, копия свидетельства о внесении 03.03.2009 записи в ЕГРЮЛ о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица - Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (протокол судебного заседания от 11.03.2009).

Из указанных документов следует, что 09.12.2008 Администрацией Смоленской области принято Постановление № 690, которым в соответствии со статьями 36, 38 Устава Смоленской области, с областным законом «О системе органов исполнительной власти Смоленской области», в целях формирования эффективной системы и структуры органов исполнительной власти Смоленской области постановила реорганизовать Департамент имущественных отношений Смоленской области в форме присоединения к нему Главного земельного управления Смоленской области, переименовав в последующем указанный Департамент в Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области.

02 марта 2009 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности Главного земельного управления Смоленской области путем реорганизации в форме присоединения к Департаменту имущественных отношений Смоленской области. Образованный департамент стал именоваться Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области.

03 марта 2009 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (ОГРН <***>, юридический адрес: <...>).

В соответствии с частью 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

Поскольку представленными в суд документами подтвержден факт правопреемства, суд считает необходимым произвести замену ответчика по делу Главного земельного управления Смоленской области его правопреемником – Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - заявитель) (протокол судебного заседания от 11.03.2009).

С 1 апреля 2007 года полномочия по распоряжению земельными участками на территории города Смоленска, государственная собственность на которые не разграничена, переданы Администрации Смоленской области, уполномоченным органом определен Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (Областной закон от 08.02.2007 № 1-з «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области – городе -герое Смоленске»).

Постановлением Администрации Смоленской области от 11.04.2008 № 233 (с учетом изменений, внесенных постановлением от 29.04.2008 № 257) с 29.04.2008 уполномоченным органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, признано Главное земельное управление Смоленской области.

Как видно из материалов дела, приказом Главного земельного управления Смоленской области (далее – Главное земельное управление, заявитель) № 31 от 21.05.2008, за подписью И.о. начальника Главного управления ФИО6, был утвержден проект территориального землеустройства территории в границах земельного участка с предыдущим кадастровым номером 67:27:000 00 00:0077 площадью 197844 кв.метра, расположенного в городе Смоленске, по Краснинскому шоссе, состоящий из земельного участка площадью 170994 кв. метра, расположенного в границах территориальной зоны Ж3 (застройка многоквартирными многоэтажными (от 4 этажей и выше) жилыми домами, и земельных участков площадью 1920 кв.метров и площадью 24930 кв.метров, расположенных в границах территориальной зоны ПС (санитарно-защитные зоны предприятий 1 – У классов санитарной вредности) (том 1 л.д.72).

22.05.2008 Главное земельное управление обратилось в Территориальный (городской) отдел № 9 Роснедвижимости по Смоленской области первоначально с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет земельного участка площадью 170994 кв.метра, в районе Краснинского шоссе города Смоленска.

Согласно данным государственного кадастрового учета земельный участок площадью 170994 кв.метра территориально располагается в двух кадастровых кварталах (то есть разделен границей кварталов); поэтому кадастровый учет был осуществлен с учетом границ кадастровых кварталов и на государственный кадастровый учет поставлены два земельных участка с кадастровыми номерами 67:27:0020417:4 (площадью 84441 кв.метров) и 67:0020458:8 (площадью 86553 кв.метров) (общая площадь двух участков составляет 170994 кв. метра - том 1 л.д.114-141).

В соответствии с приказом Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области № 51 от 22.05.2008 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства», за подписью И.о. начальника Главного управления ФИО6, на аукцион по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков выставлены два участка земли с кадастровым номером 67:27:0020417:4 (площадью 84441 кв.метров) и кадастровым номером 67:0020458:8 (площадью 86553 кв.метров) (том 1 л.д.74).

В дальнейшем, в соответствии с приказом Главного земельного управления Смоленской области от 30.06.2008 № 258, за подписью И.о. начальника Главного управления ФИО6, на аукцион одним лотом выставляется право на заключение договора аренды земельных участков общей площадью 170994 кв. метра (включающий в себя оба вышеуказанных земельных участка) для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, то есть два земельных участка объединены в один предмет торгов (том 1 л.д.14). Ранее изданный приказ № 51 от 22.05.2008 отменен либо изменен не был.

Во исполнение приказа Главного земельного управления от 30.06.2008 № 258 в газете «Смоленская газета» 01 июля 2008 года было опубликовано информационное сообщение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды вышеуказанных земельных участков, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровых паспортах земельных участков.

Информационное сообщение содержало следующие сведения относительно земельных участков: общая площадь земельных участков 170994 кв.метра, в том числе: земельный участок с кадастровым номером 67:0020458:8 площадью 86553 кв.метров: земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020417:4 площадью 84441 кв.метров; ограничений использования или обременений земельных участков нет.

Кроме того, названное информационное сообщение содержало противоречия с одновременно опубликованным проектом договора в отношении размера банковской гарантии (в информационном сообщении был указан размер – 12 000 000 руб.; в проекте договора – 3 120 000 руб.).

Общество сочло, что определение положений и условий аукциона, предложенные условия договора аренды земельных участков, а также приказ Главного земельного управления № 258 от 30.06.2008 не соответствуют требованиям земельного, гражданского и антимонопольного законодательства (необоснованно объединены в один лот два земельных участка; в информационном сообщении допущены разночтения по размеру представления необходимой для участия в аукционе банковской гарантии; в информационном сообщении отсутствует информация о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и о плате за такое подключение; отсутствует также информация о наличии существующих обременений в отношении земельных участков, связанных с правами ООО «Гражданстрой»), существенно нарушают права и интересы хозяйствующих субъектов (в частности потенциальных участников аукциона), в связи с чем обратилось в Управление антимонопольной службы с заявлением. В заявлении Общество также ссылалось на публикации (в частности 22.07.2008, 24.07.2008) в средствах массовой информации сообщений о выделении (предоставлении) московской организации ЗАО «СУ-155» земельного участка площадью около 100 га под строительство нового микрорайона, хотя какие-либо аукционы по такому предмету торгов в указанное время еще не были проведены.

По результатам рассмотрения жалобы Общества Комиссия Смоленского Управления Федеральной антимонопольной службы по Смоленской области признало, что допущенные Главным земельным управлением разночтения по размеру предоставления необходимой для участия в аукционе банковской гарантии, отсутствие информации о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и информации о плате за подключение, отсутствие информации о наличии существующих обременений в отношении земельных участков, необоснованное объединение двух земельных участков в один предмет торгов, нарушают требования статей 38.1, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 15, части 2 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», поскольку приводят или могут привести к ограничению доступа к участию в торгах хозяйствующим субъектам.

Решением от 01.09.2008 по делу № 35-08 (резолютивная часть решения оглашена 01.09.2008; полный текст решения изготовлен 04.09.2008) Комиссия Смоленского Управления Федеральной антимонопольной службы по Смоленской области признала Главное земельное управление нарушившим требования части 1 статьи 15, части 2 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»; пункт второй решения предусматривал выдачу Главному земельному управлению предписания о прекращении нарушения антимонопольного законодательства путем отмены приказа от 30.06.2008 № 258 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства».

Согласно предписания от 01.09.2008 на Главное земельное управлении возлагалась обязанность по прекращению нарушения антимонопольного законодательства и отмене приказа от 30.06.2008 № 258.

Главное земельное управления считает, что ненормативный акт Управления антимонопольной службы (решение от 01.09.2008) нарушает его экономические права и законные интересы (как органа исполнительной власти, уполномоченного по распоряжению земельными участками – том 1 л.д.44), не соответствует требованиям действующего законодательства, в связи с чем обратилось в суд с настоящим иском.

Управление антимонопольной службы и ООО «Гражданстрой» заявленные требования не признали.

Частью первой статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений; обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган, или должностное лицо.

В силу пункта 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещаются:

1) введение ограничений в отношении создания хозяйствующих субъектов в какой-либо сфере деятельности, а также установление запретов или введение ограничений в отношении осуществления отдельных видов деятельности или производства определенных видов товаров;

2) необоснованное препятствование осуществлению деятельности хозяйствующими субъектами;

3) установление запретов или введение ограничений в отношении свободного перемещения товаров в Российской Федерации, иных ограничений прав хозяйствующих субъектов на продажу, покупку, иное приобретение, обмен товаров;

4) дача хозяйствующим субъектам указаний о первоочередных поставках товаров для определенной категории покупателей (заказчиков) или о заключении в приоритетном порядке договоров;

5) установление для приобретателей товаров ограничений выбора хозяйствующих субъектов, которые предоставляют такие товары.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135 ФЗ «О защите конкуренции» при проведении торгов запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции. При этом органы местного самоуправления, выступающие в качестве организаторов торгов, не вправе вводить не предусмотренное федеральными законами или нормативными правовыми актами ограничение доступа к участию в торгах.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30.06.2008 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением арбитражными судами антимонопольного законодательства» указал, что при рассмотрении дел, связанных с вопросами нарушения органами власти требований Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», судам необходимо учитывать, что на антимонопольные органы возлагается бремя доказывания того, что акты, действия (бездействия) приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, а орган власти должен указать конкретную норму федерального закона, разрешающую данному органу принять соответствующий акт.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно Положению о территориальном органе федеральной антимонопольной службы, утвержденному приказом ФАС РФ от 15.12.2006 № 324 (зарегистрирован в Минюсте России 24.01.2007 № 8842), Управление (Смоленское УФАС России) является федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление контроля за соблюдением антимонопольного законодательства, в том числе органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ.

Аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 ЗК РФ с учетом положений статьи 38.2 ЗК РФ (пункт 2 статьи 38.2 ЗК РФ).

Статьей 38.1 ЗК РФ (пунктами 1, 3, 4, 5, 7, 9, 10) предусмотрено, что аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок.

В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ.

Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка принимает решение о проведении аукциона.

Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Организатор аукциона не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона должен опубликовать извещение о проведении аукциона в периодическом печатном издании, определяемом соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о проведении аукциона на официальном сайте соответственно уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".

Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения:

1) об организаторе аукциона;

2) о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения;

3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;

4) о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение;

5) о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы);

6) о "шаге аукциона";

7) о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;

8) о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка;

9) о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.

Согласно пунктов 1, 3, 4 статьи 38.2 ЗК РФ аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет.

В извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 1 - 3, 6 - 9 пункта 10 статьи 38.1 ЗК РФ, должны быть указаны:

1) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка;

2) цена выкупа земельных участков, указанных в пункте 5 статьи 30.2 ЗК РФ и предназначенных для жилищного и иного строительства, в расчете на единицу площади;

3) начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства);

4) размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения;

5) способы обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства и их объем;

6) максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;

7) максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;

8) максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Дополнительно к указанным в подпунктах 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ требованиям могут быть установлены другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка. При этом не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, кроме установленных статьей 38.2 ЗК РФ.

Требования Главного земельного управления мотивированы ссылками на статью 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, во исполнение положений указанной статьи два земельных участка объединены в один предмет торгов; кроме того, изначально планировалось выставление на торги одного участка площадью 170994 кв.метра. Разночтения в информационном сообщении были устранены еще до начала торгов путем публикации соответствующего сообщения в том же издании, где первоначально публиковалось информационное сообщение. Главное земельное управление полагает, что какие-либо обременения земельных участков, выставленных на аукцион отсутствуют; отсутствие информации о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и информации о плате за подключение не влечет ограничение конкуренции.

Управление антимонопольной службы считает, что все выявленные при принятии оспариваемого решения нарушения и неточности, допущенные Главным земельным управлением при подготовке к проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целом сужают круг потенциальных участников аукциона. Представление неполной, недостоверной, вызывающей сомнения информации государственным органом при организации торгов напрямую создает дискриминационные условия деятельности отдельных хозяйствующих субъектов, планирующих совершение сделки.

ООО «Гражданстрой» указывает на наличие, по его мнению, обременения указанных земельных участков правами Общества, поскольку Постановлением Главы г.Смоленска от 21.02.2006 № 505 ООО «Гражданстрой» определено организацией, обеспечивающей разработку документации по планировке территории микрорайона № 6 П-го Западного жилого района города Смоленска по Краснинскому шоссе; указанное постановление является действующим. Указание единой арендной платы на два самостоятельных земельных участка (214 руб. за 1 кв.метр), находящихся в разных кадастровых кварталах и имеющих различную кадастровую стоимость является недопустимым, поскольку размер арендной платы должен устанавливаться в процентах от кадастровой стоимости 1 кв.метра и зависит от вида разрешенного использования. Оценка предмета торгов проведена также с грубыми нарушения законодательства (предмет оценки не соответствует предмету торгов), оценка проведена организацией у которой отсутствует заключенный в установленном порядке договор на выполнение такого рода работ для органов исполнительной власти Смоленской области. Нарушения, допущенные Главным земельным управлением носят существенный характер, поэтому решение Управления антимонопольной службы от 01.09.2008 является законным и обоснованным.

В соответствии со статьей 69 ЗК РФ землеустройство проводится по инициативе уполномоченных исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или по решению суда.

Порядок проведения землеустройства устанавливается федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Из анализа Положения о проведении территориального землеустройства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 № 396 следует, что образование земельных участков осуществляется в том числе с учетом такого критерия как возможность самостоятельного разрешенного использования отдельного земельного участка.

Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Смоленской области в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о двух земельных участках с кадастровыми номерами 67:27:0020417:4 (площадью 84441 кв.метров) и 67:0020458:8 (площадью 86553 кв.метров). Указанные действия уполномоченного органа Главным земельным управлением не обжалованы.

Следовательно, данные два земельных участка в силу положений пункта 2 статьи 6, статьи 11.1, пункта 1 статьи 38.1 ЗК РФ являются самостоятельными объектами гражданского оборота.

Статья 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации регламентирует назначение и виды документации по планировке территории и не содержит положений, связанных с определением предмета торгов.

Согласно пункту 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляется разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.

Доказательств несоответствия размера земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0020417:4 и 67:0020458:8 предусмотренным градостроительным регламентом минимальным размерам земельных участков, Главным земельным управлением суду не представлено.

Также заявителем суду не представлено какое-либо обоснования невозможности самостоятельного использования указанных земельных участков в соответствии с видом разрешенного использования либо необходимости их объединения в целях комплексного освоения.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к объектам оценки относятся, в том числе объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Земельные участки могут стать объектами гражданского оборота лишь после того, как в отношении их осуществлен государственный кадастровый учет (пункт 2 статьи 6, статья 11.1 ЗК РФ).

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» объектов (статья 9 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно имеющимся в материалах дела отчетам № 1081, 1082 по оценке рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0020417:4 (площадью 84441 кв.метров) и 67:0020458:8 (площадью 86553 кв.метров) указанная оценка проведена ООО «НЭКО» (г.Нижний Тагил), заказчик – Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области, заявка от 22.05.2008; дата проведения оценки 22.05.2008; дата составления отчета 23.02.2008; рыночная стоимость объекта оценки определена по состоянию на дату – 20.05.2008; оценка выполнена на основании Государственного контракта на выполнение работ по определению рыночной стоимости земельных участков, расположенных в черте города Смоленска № 13-КОН от 20.09.2007. Названные отчеты согласно штампам регистрации входящей корреспонденции поступили в Главное земельное управление 30.05.2008.

Из информации, размещенной на официальном сайте Администрации Смоленской области http://gz.@admin.smolensk.ru следует, что в 2007 году был проведен открытый конкурс на право заключения государственного контракта на выполнение работ по определению рыночной стоимости земельных участков, расположенных в черте города Смоленска, срок действия контракта до 30.12.2007 (том 2 л.д.21-26).

Регулирование отношений, связанных с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, производится в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнения работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». В силу положений части 3 статьи 29, части 5 статьи 9 названного федерального закона договор на выполнение работ по рыночной оценке земель на последующий период должен быть заключен по итогам торгов, изменение условий контракта по соглашению сторон или в одностороннем порядке не допускается. Данные о таких торгах в общедоступной информации отсутствуют.

Государственный контракт на выполнение работ по определению рыночной стоимости земельных участков, расположенных в черте города Смоленска № 13-КОН от 20.09.2007 в соответствии с пунктом 3.1. действует до 25.12.2007. Заявителем также представлено суду Дополнительное соглашение от 10.12.2007 к указанному государственному контракту № 13-КОН, которым предусмотрено изменение цены контракта и продление срока его действия до 25.12.2008.

Суду не представлено доказательств соответствия названного дополнительного соглашения требованиям Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнения работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Таким образом, указанная оценка произведена с учетом состояния объекта на 20.05.2008, то есть до внесения сведений о земельных участках в государственный кадастр недвижимости и лицом, не заключившим в установленном порядке государственный контракт на выполнения таких работ.

Следовательно, начальная цена предмета аукциона определена заявителем с нарушением требований пункта 7 статьи 38.1 ЗК РФ.

Суд считает также обоснованным вывод Управления антимонопольной службы о том, что необоснованное объединение двух земельных участков в один предмет торгов значительно увеличило стоимостную характеристику объекта торгов. Данное обстоятельство повлекло или могло повлечь ограничение доступа хозяйствующих субъектов на участие в аукционе и соответственно сужение круга потенциальных участников торгов.

Указание в информационном сообщении о проведении аукциона сведений о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и о плате за подключение предусмотрено подпунктом 4 пункта 10 статьи 38.1 ЗК РФ, поскольку данные сведения также влияют на оценку возможного участия в аукционе хозяйствующих субъектов. Однако, такие данные в информационном сообщении об аукционе на право заключения договора аренды земельных участков, опубликованном 01.07.2008 в газете «Смоленская газета» отсутствовали.

Доводы заявителя об исправлении неточностей в информационном сообщении, связанным с указанием различных сумм предоставления необходимой для участия в аукционе банковской гарантии, путем публикации 26.08.2008 в том же печатном издании соответствующего сообщения отклоняется судом.

В тексте сообщения, опубликованного заявителем 26.08.2008 в газете «Смоленская газета» указано:

- что изменения вносятся в текст информационного сообщения, опубликованного в «Смоленской газете» от 18.02.2008;

- что вносятся изменения в пункт 2.1 договора следующего содержания вместо «… банковской гарантией на весь срок действия Договора на сумму 3120000 (три миллиона сто двадцать тысяч) рублей» следует читать в редакции «… банковской гарантией на весь срок действия Договора на сумму ______(____) рублей)».

Однако, информационное сообщение об аукционе на право заключения договора аренды земельных участков было опубликовано в газете «Смоленская газета» 01.07.2008, размер банковской гарантии был установлен в пункте 5.1., и исправленная редакция вообще не содержит конкретной суммы банковской гарантии.

Спор между заявителем и ООО «Гражданстрой» по вопросу наличия либо отсутствия обременений земельных участков должен рассматриваться в самостоятельном производстве и не относится к предмету настоящего дела.

С учетом изложенного, суд считает обоснованным вывод Управления антимонопольной службы о том, что нарушения и неточности, допущенные Главным земельным управлением при подготовке к проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения, в целом сужают круг потенциальных участников аукциона; а представление неполной, недостоверной, вызывающей сомнение информации государственным органом при организации торгов напрямую создает дискриминационные условия деятельности отдельных хозяйствующих субъектов, планирующих совершение рассматриваемой сделки.

При таких обстоятельствах требования заявителя удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в апелляционном порядке - течение одного месяца после его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в кассационном порядке - вступившее в законную силу решение суда может быть обжаловано в течении двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Центрального округа (г.Брянск), жалобы подаются через арбитражный суд Смоленской области.

Председательствующий Е.Г. Бажанова