Гражданский кодекс часть 1

о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.12.2015 в сумме 3 844 773,38 рубля, а также пени за период с 21.03.2013 по 21.01.2016 в размере 8 699 884,35 рубля,

при участии:

от истца: ФИО1, представитель (доверенность от 11.01.2016, удостоверение);

от ответчика: ФИО2, представитель (доверенность от 26.02.2016 №03/08-Д, паспорт); ФИО3, представитель (доверенность от 18.11.2016 №03/04-Д, паспорт); ФИО4, представитель (доверенность от 06.04.2016 №03/18-Д, паспорт),

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Смоленска (далее – Администрация, истец) обратилась с иском в суд к обществу с ограниченной ответственностью агентство недвижимости «ГРАЖДАНСТРОЙ» (далее – Общество, ответчик, ООО «Гражданстрой») о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.12.2015 в сумме 3 844 773,38 рубля, а также пени за просрочку внесения арендных платежей, начисленных за период с 21.03.2013 по 21.01.2016, в размере 8 699 884,35 рубля.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (арендодатель) и ООО «Гражданстрой» (арендатор) 17.05.2007 заключен договор № 42/з аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0086, площадью 6647 кв. м, расположенного в г. Смоленске по Ново-Чернушенскому переулку для строительства многоэтажного жилого дома.

В пунктах 1.2 и 1.3 договора указано, что на участке расположены строения, ограничений использования и обременений участка не имеется.

В соответствии с пунктом 2.1 договора участок предоставлен сроком на 3 года. Указанный договор в установленном законом порядке зарегистрирован 22.06.2007.

Впоследствии договор в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Порядок расчета и размер арендной платы устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в настоящий Договор, и доводится до сведения Арендатора путем опубликования в прессе.

В соответствии с пунктом 3.4 данного договора арендная плата вносится Арендатором ежеквартально до 20-го числа последнего месяца квартала путем перечисления на расчетный счет Арендодателя.

Арендная плата начисляется, начиная с месяца, следующего за месяцем издания решения о предоставлении Участка в аренду, независимо от месяца, в котором была осуществлена государственная регистрация Договора.

Соглашением о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 17.05.2007 № 42/з в пункт 3.2 Договора внесено дополнение о размере арендной платы с 01.01.2011 по 31.12.2011 в сумме 4387543,07 руб.

Впоследствии порядок определения арендной платы был утвержден постановлением Администрации Смоленской области от 10.03.2009 №118, затем постановлением Администрации Смоленской области от 27.01.2014 №18.

Согласно пункту 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Пунктом 7.2 договора предусмотрен претензионный порядок споров по договору.

Соглашением от 06.05.2011 внесены изменения в пункт 1.1 раздела 1 договора в части земельных участков, изложив в следующей редакции:

«- земельный участок площадью 1131 кв. м. с кадастровым номером 67:27:0020638:16;

- земельный участок площадью 818 кв. м. с кадастровым номером 67:27:0020638:17;

- земельный участок площадью 4698 кв. м. с кадастровым номером 67:27:0020639:33».

В пункт 3.2 договора внесено дополнение:

«3.2 Размер арендной платы за участки с 01.01.2011 по 31.12.2011 составляет 4 387 543,07 рублей.».

24.06.2011 произведена государственная регистрация соглашения.

В связи с нарушением Арендатором условий договора в части оплаты арендных платежей Арендодатель направил претензию от 28.07.2015 № 24/7318-исх. с предложением оплатить задолженность по арендной плате и пени. Заявленную претензию Ответчик оставил без ответа, в связи с чем истец со ссылкой на ст. 3.3 ФЗ от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса РФ», решение 69-й сессии Смоленского городского Совета IV созыва от 20.02.2015 № 1323 «Об определении уполномоченного органа на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска» обратился в суд с настоящим заявлением.

ООО «Гражданстрой» подтвердило поступление в его адрес претензий Администрации от 15.05.2015 № 24/4117 исх., от 28.07.2015 № 24/7318-исх., от 29.03.2016 №24/3061-исх.

Расчет задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.12.2015 в сумме 3 844 773,38 рубля произведен истцом по ставке арендной платы в размере 5% на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона «О введении в действия Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-Ф3) и пункта 2.5 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядка, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденного постановлением Администрации Смоленской области от 10.03.2009 № 118 (далее – Положение № 118).

Ответчик заявленные требования не признал в связи с существованием обстоятельств, свидетельствующих о невозможности использования части арендованного земельного участка для строительства объекта, отсутствием вины Общества в невведении в эксплуатацию объекта в установленные сроки, в связи с чем считал необоснованным применение истцом в расчете арендной платы увеличения в 5 % от кадастровой стоимости как меры ответственности за неиспользование по назначению земельного участка.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав доводы сторон, суд исходит из следующего.

В соответствии с Областным законом от 08.02.2007 № 1-з распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена в городе Смоленске, осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, определенным правовым актом Смоленской области.

Согласно решению Смоленского городского Совета от 20.02.2015 № 1323 «Об определении уполномоченного органа на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска», вступившему в силу 01.03.2015, Администрация города Смоленска определена уполномоченным органом на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска.

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку после окончания срока договора Общество продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями статьи 614 ГК РФ на арендатора возложена обязанность по своевременному внесению арендных платежей.

По правилам пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы за землю устанавливаются договором.

На основании абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих либо изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере. Фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Правомерность данного подхода подтверждена постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11487/09.

Как следует из материалов дела, основанием заявленного иска явилось начисление Администрацией ответчику арендных платежей с использованием ставки в размере 5% за спорный период в соответствии с абзацем 8 пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и с пунктом 2.5 Положения № 118.

На основании абзаца 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Аналогичное правовое регулирование закреплено в пункте 2.5 Положения № 118 (опубликовано в издании «Вестник Смоленской областной Думы и Администрации Смоленской области», 13.03.2009, № 2 (часть II), с. 218).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в части взыскания задолженности по арендной плате, возникшей в результате применения ставки арендной платы в размере 5%, и соответствующих пеней, суд исходит из того, что просрочка строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома возникла не по вине Общества.

При этом суд исходит из следующего.

По своей правовой природе абзац 8 пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в целях стимулирования строительства в кратчайшие сроки представляет собой своего рода ответственность (санкцию), которая наступает в случае непредставления доказательств введения объекта в эксплуатацию в установленные законом сроки.

В соответствии со статьей 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (пункт 1). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2).

Учитывая характер обязательства сторон - аренда земельного участка в целях, предусмотренных договором, в силу норм статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить участок в состоянии пригодном для использования в целях указанных в договоре аренды, и несет (в случае неисполнения обязанности, предусмотренной статьей 611 ГК РФ) соответствующие правовые последствия, в том числе (в совокупности с нормами ст. 401, 404 ГК РФ с учетом ст. 614 ГК РФ), не вправе претендовать на увеличение арендной платы в качестве меры ответственности арендатора за обстоятельства неиспользования земельного участка, за которые он не отвечает.

Согласно пункту 1 договора аренды № 42/з земельный участок предоставлен обществу для строительства многоэтажного жилого дома. В пунктах 1.2 и 1.3 договора указано, что на участке расположены строения, ограничений использования и обременений участка не имеется.

Материалами дела подтверждается за период с 01.01.2013 по 31.12.2015 ООО «Гражданстрой» предпринимало в рамках договорных обязательств необходимые меры для освоения земельного участка.

Предметом указанного договора являлся земельный участок с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0086 площадью 6647 кв.м., расположенный по адресу: г. Смоленск, по Ново-Чернушенскому переулку, предоставленный для использования в соответствии с установленным видом разрешенного использования, а именно, для строительства многоэтажного жилого дома.

Общество в обоснование необоснованности применения в расчете арендной платы ставки в размере 5% в соответствии с абзацем 8 пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ сослалось на объективные причины увеличения срока строительства дома и введения его в эксплуатацию.

Земельный участок с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0086 впоследствии изменен и образованы новые объекты недвижимости - земельные участки с иными кадастровыми номерами и характеристиками.

Общество, осуществляя строительство в границах предоставленного земельного участка в крайне стесненных условиях, связанных, в том числе, с неоднократным обнаружением застройщиком действующих коммуникаций, не отраженных на планшетах и картах сетевых организаций, что приводило к непредвиденной необходимости выноса инженерных сетей из-под пятна застройки, корректировки проектной документации и смещению сроков, а также с наличием на арендованной территории большого количества гаражей (более 70), основная часть которых являлась самовольными постройками, подлежащих сносу, в рамках последовательного и поэтапного освоения земельного участка выполнило основную цель заключенного с истцом договора аренды, а именно, обеспечило строительство и ввод многоквартирных жилых домов с подземными автостоянками (1-я, 2-я очередь строительства), что подтверждается прилагаемыми копиями разрешений Администрации г. Смоленска от 25.10.2010 № RU 67 302000-76 на строительство (1-я очередь строительства) и от 30.05.2012 № RU 67 302000-53 (2-я очередь строительства), а также на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2011 № RU 67 302000-181 и от 31.10.2014 № RU -302000-169.

Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области, являющимся до 01.03.2015 арендодателем по указанному договору аренды, в период с момента заключения договора аренды по 2008 год осуществлялись действия, препятствующие использованию земельного участка по назначению, а также создающие неопределенность в правовом статусе арендатора, в, частности, уполномоченным органом было инициировано предъявление в Арбитражный суд Смоленской области заявления о признании недействительным договора аренды № 42/з (дело № А62-4068/2007).

Для выполнения строительно-монтажных работ многоэтажных жилых домов №1, №2 (1-я и 2-я очередь строительства) по Ново-Чернушенскому переулку в г. Смоленске ООО «Гражданстрой» заключило договор № 40079104 от 30.11.2009 с ОАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра»- Филиал ОАО «МРСК Центра» - «Смоленскэнерго» об оказании услуги по технологическому присоединению энергопринимающих устройств заявителя к объектам электросетевого хозяйства МРСК; срок выполнения мероприятий - 2 года (п. 1.4. договора).

В технических условиях к договору № 40079104 от 30.11.2009 максимальная потребляемая мощность электроприемников заказчика на период строительства составила 120 кВт (1этап) и 3000 кВт- эксплуатация жилых домов № 1, № 2 ( 2 этап).

В связи с недостаточностью лимита электричества для строительной площадки по причине технологии работ по возведению конструкций из монолитного бетона, заявитель неоднократно обращался в адрес ОАО «МРСК» с требованиями разработать проектную документацию с последующим выполнением реконструкции РП-26 для увеличения мощности, необходимой для нормальной работы строительных механизмов, освещения строительной площадки, прогрева бетона в зимнее время.

Данный факт подтверждается письмами ООО «Гражданстрой, направленными в адрес ОАО «МРСК», от 25.10.2011 № 03/552; 22.11.2011 №03/589; 26.03.2012 №03/166; 06.09.2012 № 03/407; 18.03.2014 № 39/08. ОАО «МРСК», которая нарушила сроки выполнения работ по договору, ориентировочно указывала возможный срок выполнения строительно-монтажных работ по реконструкции РП-26 (письмо от 23.11.2011 № МРСК-СМ/31-2/1428), кроме того, исполнителем договора не была определена подрядная организация на выполнение реконструкции РП-26 (письмо от 30.05.2012 № МРСК-СМ/31-2/8612, 15.11.2012 № МРСК- СМ/31-2/18992).

Из-за ограниченного отпуска электроэнергии застройщик в целях продолжения работ по возведению монолитных конструкций подземного гаража-стоянки и монолитных стен здания многоэтажного жилого дома по переулку Ново-Чернушенский в г. Смоленске в сентябре-декабре 2013 г. и в январе-феврале 2014 г. вынужден был применять переносные дизельные электрогенераторы для выработки электроэнергии, необходимой для прогрева бетона, для соблюдения технологии и обеспечения прочности монолитных конструкций.

Акт о выполнении технических условий по договору № 40079104 от 30.11.2009 исполнен ОАО «МРСК» только 19.08.2014.

В процессе строительства многоквартирного жилого дома с офисными помещениями и подземной автостоянкой по Ново-Чернушенскому переулку (дом №2, вторая очередь) неоднократно менялись технические условия на подключение к сетям водопровода и канализации указанного дома.

Вместо подключения вышеуказанного дома в существующий канализационный коллектор в районе объекта по новым техническим условиям застройщику необходимо было запроектировать и выполнить перекладку двух ниток напорной канализационной линии по ул. Николаева на участке от КНС-8 до камеры гашения д.47 г. Смоленска (представлены технические условия № 252 от 30.08.2011, № 183 от 10.07.2013, №52 от 02.04.2014).

Были выполнены инженерно-геодезические изыскания ООО «Центр инженерных изысканий» (представлены копии акта №10 от 07.02.2013, акта сдачи-приемки выполненных работ, копия технического отчета № 025-2013 от 2013), разработан проект ООО «СтройГрад» (договор №597-03/2012 от 19.11.2012 на выполнение проектных работ), ООО «СтройГрад» разработан рабочий проект перекладки сетей напорного канализационного коллектора 2КЛ-350мм на участке от КНС-8 до камеры гашения по ул. Николаева, д.47 г. Смоленска, подписан к производству работ 23.02.2013.

В связи с отказом собственника земельного участка, по которому проходил участок подземной трассы канализации, от ранее выполненных согласований по прохождению трассы напорного коллектора, застройщик вынужден был разработать новый проект корректировки перекладки сетей напорной канализации по новому участку (договор № 409-03/2014 от 26.11.2014 корректировка проекта), а также выполнить дополнительные инженерно-геологические изыскания по новой трассе прохождения канализационного коллектора (представлен технический отчет ООО «Ремстройизыскания» 2015 г.)

Корректировка перекладки сетей напорного канализационного коллектора 2КЛ-350мм на участке от КНС-8 до камеры гашения по ул. Николаева, д.47 г. Смоленска выполнена в январе 2015г., в связи с чем застройщиком понесены материальные затраты на корректировку проекта, дополнительные геологические изыскания и увеличены сроки строительства напорного коллектора.

Также Общество указало на то, что до начала выполнения работ по прокладке наружных сетей канализации застройщиком выполнено согласование со всеми необходимыми уполномоченными организациями, разрешающими проведение данных работ, о чем свидетельствует прилагаемая копия Плана с сетями водопровода и канализации. Согласно топографической съемке в районе строительства объекта был отражен только 1 кабель КЛ-6 КВ.

При выполнении земляных работ для прокладки наружных сетей ливневой канализации в районе жилого дома по Ново-Чернушенскому переулку в г. Смоленске подрядной организацией ООО «Строймеханизация», привлеченной застройщиком для выполнения вышеуказанных работ, был поврежден электрический кабель городских электрических сетей, не обозначенный на топографической съемке данного земельного участка. При раскопке траншеи под канализацию были обнаружены 7 кабелей КЛ-6 КВ, что подтверждается копиями Отчета ЗАО «Смоленск ТИСИЗ» о выполнении топографической съемки земельного участка по Ново-Чернушенскому переулку, письма ООО «Строймеханизация» от 13.11.2014 № 146, а также фотофиксацией кабельных линий на участке прокладки канализации.

Указанные обстоятельства повлекли увеличение сроков по прокладке сетей ливневой канализации, восстановление порыва электрического кабеля.

Сроки освоения земельных участков, предусмотренные для строительства жилых домов, были увеличены в связи с большим объемом работ, увеличением этажности 2-й очереди жилого дома, выполнением работ по выносу из-под пятна застройки участка ливневой канализации, газопровода среднего давления для газовой котельной, строительства модульной котельной, прокладки напорного канализационного коллектора, а также недостаточного выделения лимита электричества на строительную площадку при производстве строительных работ с монолитными бетонными конструкциями в зимний период.

Общество производило оплату арендной платы в полном объеме за использование земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0020638:17 и 67:27:0020639:33 за 2013 г., январь 2014 г. в соответствии с пп. 1 п.1 постановления Администрации Смоленской области от 14.04.2009 № 192 «Об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске» (срок действия - до 31.01.2014), исходя из ставки арендной платы в размере 0,3 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка по виду его функционального использования; за февраль 2014г. по 2015г. - в соответствии с пп. 3 п. 1 постановления Администрации Смоленской области от 31.01.2014 № 36 «Об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске» и пп. 3 п. 1 постановления Администрации г. Смоленска от 17.04.2015 № 634-адм, исходя из ставки арендной платы в размере 0,6 % процента от кадастровой стоимости земельного участка по виду его функционального использования. Представлен контррасчет арендной платы, платежные поручения по уплате арендной платы с учетом произведенных Обществом арендных платежей по состоянию на 01.01.2016 и имеющейся переплаты по состоянию на 31.12.2014 в сумме 707309,54 руб., по состоянию на 31.12.2015 - в сумме 635921,54 руб.

В связи с наличием переплаты по договору № 42/з от 17.05.2007 и произведенным сторонами договора перерасчетом арендной платы с 01.01.2014 в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка Обществом за 4-й квартал 2014 г. и 2015 г. платежи по договору не осуществлялись в связи с отсутствием оснований.

ООО «Гражданстрой» представлена в материалы дела копия кадастровой выписки от 30.03.2016 на возведенный в 2014 г. объект капитального строительства: многоквартирный 16-19 этажный жилой дом с 2-ми подземными автостоянками (2-я очередь строительства), подтверждающая исполнение цели договора аренды от 17.05.2007 № 42/з - осуществление строительства и введение в эксплуатацию объекта капитального строительства на арендованном земельном участке.

Согласно Схеме расположения объекта недвижимого имущества на земельном участке (приложение к кадастровой выписке) возведенный Обществом строительный объект расположен в пределах границы земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020638:17.

На основании изложенного, со ссылкой на ст. 401, ч. 2 ст. 612 ГК РФ, правовую позицию ВАС РФ, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/11, Общество считает обоснованной уплату арендных платежей без применения повышенного коэффициента в 5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Требование Администрации о взыскании пени ООО «Гражданстрой» также считает необоснованным в связи с отсутствием задолженности по арендной плате.

С учетом изложенного, материалами дела подтверждено, что ответчик в период с 01.01.2013 по 31.12.2015 предпринимал все необходимые, зависящие от него меры по последовательному освоению в короткие сроки арендованного земельного участка, просрочка строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов возникла не по вине Общества.

Изложенные Обществом обстоятельства в обоснование объективности причин ввода дома в эксплуатацию за пределами установленного срока Администрацией не оспорены.

Доказательства, опровергающие доводы заявителя об отсутствии вины Общества, выраженной в намеренном затягивании сроков строительства, в материалы дела не представлены.

В судебном заседании представитель Администрации подтвердила правильность арифметического контррасчета арендной платы, который рассчитан обществом с учетом произведенной переплаты, с применением ставки арендной платы 0,3 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка за 2013 г., январь 2014 г.; исходя из ставки арендной платы в размере 0,6 % процента от кадастровой стоимости земельного участка за февраль 2014 г. по 2015 г.

С учетом произведенных Обществом арендных платежей по состоянию на 01.01.2016 и имеющейся переплаты по состоянию на 31.12.2014 в сумме 707309,54 руб. и по состоянию на 31.12.2015 - в сумме 635921,54 руб. задолженность по арендной плате за предъявленный истцом период отсутствует.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности доводов ответчика. ООО «Гражданстрой» в течение срока действия договора использовало арендованный земельный участок в соответствии с его непосредственным целевым назначением, с должной степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась, с учетом установленных судом обстоятельств и характера сложившихся обстоятельств, добросовестно приняло все необходимые меры по его последовательному и комплексному освоению в соответствии с видом разрешенного использования и достигло основную цель договора аренды земельного участка, о чем свидетельствуют имеющиеся в материалах дела копии разрешений от 29.11.2011, от 31.10.2014 на ввод технически сложных объектов - двух многоквартирных (10-ти этажного и 16-19 этажного) жилых домов в эксплуатацию (1 и 2 -я очередь строительства).

Вина Общества в просрочке строительства не установлена.

Нормы Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, устанавливающие сроки применения повышенных ставок арендной платы, не предусматривают и не учитывают наличие фактических обстоятельств, связанным с наличием, либо отсутствием возможности своевременного строительства и ввода в эксплуатацию объектов, в то же время не исключают положений статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В данном случае Общество доказало добросовестность исполнения своих обязательств по договору и отсутствие своей вины в несвоевременности ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.

Таким образом, при изложенных обстоятельствах суд полагает, что взыскание с ответчика арендных платежей с учетом повышенного коэффициента 5% при надлежащем исполнении им своих обязанностей и при отсутствии вины нарушает права Общества и ставит его в неравные условия с другими добросовестными арендаторами.

При указанных обстоятельствах доводы ответчика являются обоснованными, в связи с чем суд считает правомерным начисление арендной платы за пользование земельным участком следующим образом:

за 2013г., январь 2014г. - в соответствии с пп. 1 п.1 постановления Администрации Смоленской области от 14.04.2009 № 192 «Об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске» (срок действия до 31.01.2014), исходя из ставки арендной платы в размере 0,3% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка по виду его функционального использования;

за февраль 2014г.-3-й квартал 2014г. - в соответствии с пп. 3 п. 1 постановления Администрации Смоленской области от 31.01.2014 № 36 «Об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске» и пп. 3 п. 1 постановления Администрации г. Смоленска от 17.04.2015 № 634-адм, исходя из ставки арендной платы в размере 0,6 % процента от кадастровой стоимости земельного участка по виду его функционального использования;

учтено наличие переплаты по договору по состоянию на 31.12.2014 в сумме 707 309, 54 руб. и по состоянию на 31.12.2015 в сумме 635 921, 54 руб.

За 4-й квартал 2014г. и 2015г. Обществом обосновано платежи по договору не осуществлялись в связи с отсутствием оснований в связи с наличием переплаты по договору № 42/з от 17.05.2007 и осуществлением сторонами перерасчета арендной платы с 01.01.2014 в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Судом установлено, что обязательства по внесению арендных платежей, исчисленных с применением указанных ставок, ответчиком исполнялись в полном объеме и в сроки, установленные договором. Доказательств обратного Администрацией суду не представлено.

В связи с тем, что суд признает необоснованными исковые требования Администрации о взыскании задолженности по арендной плате, при отсутствии доказательств несвоевременного внесения арендных платежей, требования о взыскании пени просрочку внесения арендных платежей, начисленных за период с 21.03.2013 по 21.01.2016, в размере 8 699 884,35 рубля, также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного суд отказывает в удовлетворении исковых требований Администрации в полном объеме.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении заявленных требований Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>) отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья В.И. Еремеева