Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем Никифоровой А.Ю., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью «Сельхозпроминвест», г. Ставрополь, ОГРН <***>,

к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, министерство имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН <***>, открытое акционерное общество «Агрохлебопродукт», г. Ставрополь, ОГРН <***>, общество с ограниченной ответственностью «Таис», г. Ставрополь, ОГРН <***>, администрация Ипатовского муниципального района Ставропольского края, г. Ипатово, ОГРН <***>, администрация муниципального образования Кевсалинского сельсовета Ипатовского района, с. Кевсала, ОГРН <***>,

об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной,

при участии представителя истца ФИО1 по доверенности от 03.09.2013 № 08/05, представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю ФИО2 по доверенности от 21.04.2014 № 04322/2.4/14, представителя министерства имущественных отношений ФИО3 по доверенности от 11.02.2014 № 851/04, представителя ОАО «Агрохлебопродукт» ФИО4 по доверенности от 09.01.2014 № 08/02, представителей ООО «Таис» ФИО5 по доверенности от 20.08.2014, ФИО6 по доверенности от 20.08.2014, судебного эксперта ФИО7,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Сельхозпроминвест» (далее – ООО «Сельхозпроминвест», общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра», кадастровая палата), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра), в котором просило установить по состоянию на 01 января 2012 года кадастровую стоимость принадлежащих обществу земельных участков в размере, равном рыночной стоимости, а именно (с учетом уточнения):

- кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:1109 площадью 1 1433222 кв. м., местоположение: Ставропольский край, р-н Ипатовский, территория муниципального образования Кевсалинского сельского совета, секция 21 контуры 34б, 38б, 34в, 38в, секция 20 контуры 83, 83а, 100, 96, 108, 108а, 30, 30а, 30б, 92, 71, 104, 75, 26, 64а, 64, 68, 18, 50, 54, равной его рыночной стоимости в размере 40 692 000,00 рублей;

- кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:991 площадью 3 941 200 кв.м., местоположение: Ставропольский край, р-н Ипатовский, Территория Муниципального образования Кевсалинского сельского совета, секция 16 контур 1,8,14,24, секция 21 контур 1, равной его рыночной стоимости в размере 14 169 000,00 рублей;

- обязатьФГБУ «ФКП Росреестра» внести изменения в государственный кадастр недвижимости в части сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:1109, указав кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 40 692 000,00 рублей;

- обязатьФГБУ «ФКП Росреестра» внести изменения в государственный кадастр недвижимости в части сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:991, указав кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 14 169 000,00 рублей;

- взыскать с ответчиков сумму государственной пошлины в размере 8 000 рублей, сумму расходов на проведение судебной экспертизы в размере 65 000 рублей, расходы на проезд судебного эксперта для участия в судебном заседании, в размере 14 035,00 рублей.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 3 Постановления от 31.10.1996 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» указал, что под увеличением размера исковых требований следует понимать увеличение суммы иска по тому же требованию, которое было заявлено истцом в исковом заявлении в связи с чем ходатайство истца об уточнении исковых требований принято судом.

Указание истцом в исковом заявлении на третьи лица: министерство имущественных отношений Ставропольского края и ОАО «Агрохлебопродукт», суд расценил как ходатайство истца о привлечении названных лиц в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, которое суд счел возможным удовлетворить.

Также к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены общество с ограниченной ответственностью «Таис» (далее - ООО «Таис»), администрация Ипатовского муниципального района Ставропольского края, администрация муниципального образования Кевсалинского сельсовета Ипатовского района (часть 1 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - далее АПК РФ).

В обоснование требований общество ссылалось на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) и полагало, что имеются основания для установления кадастровой стоимости в отношении земельных участков с кадастровыми номерами26:02:000000:1109 и 26:02:000000:991в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012, определенной по результатам оценки, проведенной по заданию ООО «Сельхозпроиминвест» и ОАО «Агрохлебопродукт» ООО «Таис», отраженной в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка от 28.06.2013 №3609.

Участвующий в судебном заседании представитель истца поддерживал требования полностью, утверждал, что кадастровая стоимость земельных участков, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, в разы превышает его рыночную стоимость, что нарушает субъективные права общества как плательщика земельного налога. Ссылался на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса, согласно которому общество вправе требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере его рыночной стоимости, определенной на дату проведения массовой кадастровой оценки земель (01.01.2012).

Истец в порядке статьи 49 АПК РФ неоднократно уточнял исковые требования.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в отзыве требования не признало, полагало, что не является надлежащим ответчиком по иску, поскольку не выступало заказчиком проведения работ по государственной кадастровой оценке и не утверждало их результаты.

Участвующий в судебном заседании представитель кадастровой палаты просил в иске отказать, основываясь на доводах, изложенных в отзыве.

Управление Росреестра в отзыве требования не признало, указав, что функции по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости переданы ФГБУ «ФКП Росреестра», следовательно, управление не является органом, реализующим полномочия по кадастровому учету и ведению государственного кадастра недвижимости, а также по внесению сведений о кадастровой стоимости, в связи с чем просило в удовлетворении требований отказать полностью.

Министерство в отзыве просило в иске отказать, полагая, что установленная в отчете об оценке рыночная стоимость земельных участков является недостоверной, а сам отчет порочным.

Представитель ООО «Таис» пояснил, что представленный в обоснование искового заявления отчет от 28.06.2013 № 3609 выполнен в полном соответствии с требованиями действующего законодательства РФ об оценочной деятельности, на отчет представлено положительное экспертное заключение от 28.06.2013 №0162-О/13, доводы министерства, изложенные в отзыве являются необоснованными и противоречащими требованиями федеральных стандартов оценки, на основании чего просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель ОАО «Агрохлебопродукт» просил удовлетворить требования в полном объеме, в отзыве пояснил и в судебном заедании поддержал свои доводы о том, что представленные в материалы дела отчет от 28.06.2013 № 3609 является допустимым доказательством по делу, подтверждающим факт несоответствия кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости на 01.01.2012, доказательством того, что отчет независимого оценщика выполнено в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ об оценочной деятельности является представленное положительное экспертное заключение от 28.06.2013 № 0162-О/13, в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие установленную в отчете № 3609 рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами26:02:000000:1109 и 26:02:000000:991. Представитель ОАО «Агрохлебопродукт» пояснил, что в связи с увеличением кадастровой стоимости земельных участков возросла арендная плата за указанные земельные участки, что нарушает его права и законные интересы как арендатора.

Определением от 14.03.2014 судом удовлетворено ходатайств истца об изменении процессуального статуса министерства имущественных отношений Ставропольского края и привлечении его к участию в деле в качестве соответчика.

Определением от 14.03.2014 судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза для выяснения следующих вопросов:

- определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:1109, площадью 11 433 222 кв.м., местоположение: Ставропольский край, р-н Ипатовский, территория муниципального образования Кевсалинского сельского совета, секция 21 контуры 346, 386, 34в, 38в, секция 20 контуры 83, 83а, 100, 96, 108, 108а, 30, 30а, 306, 92, 71, 104, 75, 26, 64а, 64, 68, 18, 50, 54 по состоянию на 01.01.2012;

- определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:991, площадью 3 941 200 кв.м., местоположение: Ставропольский край, р-н Ипатовский, Территория Муниципального образования Кевсалинского сельского совета, секция 16 контур 1,8,14,24, секция 21 контур 1 по состоянию на 01.01.2012.

Проведение экспертизы поручено начальнику отдела оценочной деятельности Торгово-Промышленной палаты Ставропольского края ФИО8, срок проведения экспертизы установлен до 18.04.2014. К назначенной судом дате экспертное заключение не поступило, эксперт направил ходатайство о продлении срока экспертизы в связи с необходимостью исследования дополнительных документов, а именно формы отчетности 4-сх, 21-сх и 29-сх за 2007-2011 годы.

24 июня 2014 года в суд поступило заключение судебной экспертизы от 21.06.2014 № 01/14 (А63-10625/2013), в соответствии с которым рыночная стоимость на 01.01.2012 земельных участков составила:

- с кадастровым номером 26:02:000000:1109 площадью 1 1433222 кв. м., местоположение: Ставропольский край, р-н Ипатовский, территория муниципального образования Кевсалинского сельского совета, секция 21 контуры 34б, 38б, 34в, 38в, секция 20 контуры 83, 83а, 100, 96, 108, 108а, 30, 30а, 30б, 92, 71, 104, 75, 26, 64а, 64, 68, 18, 50, 54 по состоянию на 01.01.2012 составила 40 692 000 рублей;

- с кадастровым номером 26:02:000000:991 площадью 3 941 200 кв.м., местоположение: Ставропольский край, р-н Ипатовский, Территория Муниципального образования Кевсалинского сельского совета, секция 16 контур 1,8,14,24, секция 21 контур 1 по состоянию на 01.01.2012 составила 14 169 000 рублей.

Определением 21.07.2014 судом в качестве лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено ООО «Деловой партнер».

В связи с поступившими от министерства замечаниями и вопросами к заключению судебной экспертизы в судебном заседании был опрошен эксперт ФИО8 (ФИО9).

Из пояснений эксперта следует, что рыночная стоимость земельных участков согласно заключению эксперта составила:

Исследовав и оценив доказательства по делу, заслушав пояснения представителей сторон, эксперта и третьих лиц, участвующих в судебном заседании, суд находит требования подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела следует, что согласно свидетельствам о государственной регистрации прав26-АЗ № 105978 от 20.09.2010, 26-АЖ №020129 от 07.11.2009 ООО «Сельхозпроминвест» на праве собственности принадлежат следующие земельные участки:

- площадью 1 1433222 кв. м. с кадастровым номером 26:02:000000:1109, местоположение: Ставропольский край, р-н Ипатовский, территория муниципального образования Кевсалинского сельского совета, секция 21 контуры 34б, 38б, 34в, 38в, секция 20 контуры 83, 83а, 100, 96, 108, 108а, 30, 30а, 30б, 92, 71, 104, 75, 26, 64а, 64, 68, 18, 50, 54;

- площадью 3 941 200 кв.м. с кадастровым номером 26:02:000000:991, местоположение земельного участка площадью 3 941 200 кв.м: Ставропольский край, р-н Ипатовский, Территория Муниципального образования Кевсалинского сельского совета, секция 16 контур 1,8,14,24, секция 21 контур 1.

Согласно п. 3 Постановления Правительства РФ от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и п. 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316, результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ.

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 19.03.2012 № 73 «О проведении государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае» была проведена государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2012.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 № 202 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае.

В соответствии со ст. 3 Закона № 135-ФЗ под кадастровой стоимостью понимают стоимость, установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Под рыночной стоимостьюобъекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 24.19 Закона № 135-ФЗ предусматривает, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить отчет о рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Согласно приложению № 11 к отчету № 01-2012/ОКС «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Ставропольского края по состоянию на 01.01.2012» и кадастровым паспортам земельных участков от 08.08.2013 №26/501/13-329479, № 26/501/13-329458:

- кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 26:02:000000:1109 утверждена в размере 81 061 543,98 рублей;

- кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 26:02:000000:991 утверждена в размере 27 943 108,00 рублей.

По заказу общества независимым оценщиком ООО «Таис» выполнены оценочные работы по определению рыночной стоимости земельных участков и подготовлен отчет об определении рыночной стоимости земельных участков от 28.06.2013 № 3609, согласно которому по состоянию на 01.01.2012:

-рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:1109 составила 41 538 036,00 рублей;

-рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:991 составила 14 318 772,74 рублей.

На отчет от 28.06.2013 № 3609 в материалы дела представлено положительное экспертное заключение от 28.06.2013 № 0162-О/13 о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, выполненное Некоммерческим партнерством «Саморегулируемой организации ассоциации российских магистров оценки», г. Москва (ОГРН<***>), в которой состоит эксперт, выполнявший работы по установлению рыночной стоимости земельных участков.

Судом установлено, что оспариваемые сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в ГКН на основании приказа министерства от 25.12.2012 № 202 и действуют по состоянию на момент рассмотрения спора.

В соответствии со ст.24.19 Закона №135-ФЗ физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость; в таком случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

Исходя из содержания статьи 65 АПК РФ в предмет доказывания по данной категории споров входит подтверждение рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01.01.2012, т.е. по состоянию на ту же дату, что и утвержденные приказом министерства от 25.12.2012 № 202 результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае.

Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктами 1 и 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 оценка данного доказательства (отчёта независимого оценщика) осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из того, что по спорам данной категории (преобразовательный иск) отказ в удовлетворении иска возможен в том случае, если отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка получил отрицательное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков либо было опровергнут другой экспертизой, выполненной в рамках того же дела.

В статье 12 Закона № 135-ФЗ закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендованной для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, одним из допустимых доказательств по данным спорам является отчет независимого оценщика (статья 75 АПК РФ), который подлежит оценке на предмет соответствия его нормам Закона № 135-ФЗ и правилам федеральных стандартов оценки.

Представитель министерства в судебном заседании пояснял, что отчет содержит нарушения, которые могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, вместе с тем конкретные доводы, со ссылкой на нормативно - правовые акты, свидетельствующие о несоответствии отчета, требованиям действующего законодательства не приведены, как и не представлены в материалы дела доказательства недостоверности отчета независимого оценщика.

Между тем доводы министерства о несоответствии отчета законодательству об оценочной деятельности судом не приняты во внимание, ввиду следующего.

В пункте 3 Федерального стандарта оценки (далее - ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 254, указано, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В материалы дела представлено положительное экспертное заключение от 28.06.2013 № 0162-О/13 на отчет от 28.06.2013 № 3609, составленные экспертами НП «Саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки».

В соответствии со ст. 17.1. Закона № 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328 утвержден федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)».

Пунктом 19 ФСО № 5 установлено, что если в нормативном правовом акте, договоре на проведение экспертизы отчета об оценке, определении суда или внутренних документах саморегулируемой организации оценщиков не указан вид экспертизы, экспертом проводится нормативно-методическая экспертиза.

Как видно из материалов дела, проведенной экспертизой отчета установлено, что отчет от 28.06.2013 № 3609 соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки. Выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объектов оценки, признаны обоснованными.

Судом проведена оценка отчета от 28.06.2013 № 3609, являющегося доказательством по делу в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, а также достоверности определенной в нем рыночной стоимости в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 26:02:000000:1109, 26:02:000000:991.

В соответствии с пунктом 7 ФСО № 1 подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (пункт 20 ФСО № 1).

Из отчета об оценке от 28.06.2013 № 3609 усматривается, что при проведении оценки оценщик использовал доходный и сравнительный подходы. От использования затратного подхода оценщик отказался, обосновал отказ от использования тем, что затратный подход для оценки непосредственно земельных участков не применяется, так как земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

Тем самым, объектом - аналогом в силу федерального стандарта оценки № 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 14 ФСО № 1 не содержит императивного требования о том, что объектом - аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по следующим показателям: общая площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес.

Как видно из отчета, для оценки земельных участков оценщиком были использованы шесть объектов - аналогов, расположенных на территории Ставропольского края и сходные с объектами оценки по основным характеристикам.

Во исполнение требования пункта 10 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке» в тексте отчета присутствуют ссылки на источники информации, используемой в отчете, к отчету приложены копии соответствующих материалов.

В экспертном заключении к отчету установлено, что выбранные объекты - аналоги, находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки, данные по объектам оценки проверяемы и достоверны. Единицы сравнения выбраны по основным ценообразующим факторам, поправочные коэффициенты рассчитаны верно. Информация, используемая в расчетах оценщиком и приведенная в отчете существенная и обоснованная, подтверждена проверяемыми источниками.

Содержание отчета полностью соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, действия по расчету рыночной стоимости описаны оценщиком доступно, они проверяемы и обоснованны.

В отчете представлены последовательные расчеты определения рыночной стоимости. Логика проведения расчетов и описание процесса оценки позволяет сделать вывод об авторстве и воспроизвести все расчеты. Во исполнение п.13 ФСО № 3 оценщик отражает процесс расчета рыночной стоимости, в частности, в рамках сравнительного подхода обосновывает выбор элементов сравнения аналогов, а также указывает на порядок действий при расчете корректировок и скорректированной стоимости, обосновывает причины отсутствия тех или иных корректировок. Обоснован метод капитализации земельной ренты в рамках доходного подхода, приведен процесс расчета рыночной стоимости по доходному подходу. Во исполнение п. 6 ФСО № 1 отчет содержит раздел, посвященный согласованию результатов оценке по двум подходам, оценщик обосновывает применяемый метод согласования результатов (метод анализа иерархий), приводит порядок расчета согласования рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 26:02:000000:1109 и 26:02:000000:991.

Пунктом 11 ФСО Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки установлено, что при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Исследовав и оценив отчет от 28.06.2013 № 3609 и экспертное заключение от 28.06.2013 № 0162-О/13, суд приходит к выводу о несоответствии содержавшихся в ГКН сведений о кадастровой стоимости участков их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2012.

В соответствии со ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. При этом, круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы. Отклонение вопросов, представленных лицами, участвующими в деле, суд обязан мотивировать.

Из информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ следует, что для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.ст. 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 АПК РФ). Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 28.06.2011 № 913/11 также отметил возможность назначения в соответствии с правилами АПК РФ экспертизы в целях доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка.

Определением от 14.03.2014 судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости в отношении спорных земельных участков.

24 июня 2014 года в суд поступило заключение судебной экспертизы от 21.06.2014 № 01/14, в соответствии с которым рыночная стоимость на 01.01.2012 земельных участков составила:

- земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:1109 площадью 11 433 222 кв. м., местоположение: Ставропольский край, р-н Ипатовский, территория муниципального образования Кевсалинского сельского совета, секция 21 контуры 34б, 38б, 34в, 38в, секция 20 контуры 83, 83а, 100, 96, 108, 108а, 30, 30а, 30б, 92, 71, 104, 75, 26, 64а, 64, 68, 18, 50, 54 - 40 692 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:991 площадью 3 941 200 кв.м., местоположение: Ставропольский край, р-н Ипатовский, территория Муниципального образования Кевсалинского сельского совета, секция 16 контур 1,8,14,24, секция 21 контур 1 - 14 169 000 рублей.

Судом проведена оценка заключение судебной экспертизы от 21.06.2014 № 01/14, являющегося еще одним доказательством по делу в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Заключение судебной экспертизы не опровергает рыночную стоимость, указанную в отчете от 28.06.2013 № 3609, и не свидетельствует о том, что отчет составлен с нарушениями федеральных стандартов и требований действующего законодательства РФ об оценочной деятельности.

Отклонение в определенной рыночной стоимости в результате проведения оценки независимым оценщиком по отчету и судебным экспертом составило: по земельному участку с кадастровым номером 26:02:000000:1109 – 2,037%; по земельному участку с кадастровым номером 26:02:000000:991 – 1,046%.

В соответствии с разделом 4 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002 №568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определить в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Согласно разъяснениям Минэкономразвития РФ, изложенным в письме от 18.06.2014 № Д23и-2103, в случае проведения нескольких независимых оценок рыночной стоимости земельного участка на заданную дату оценки, разница в значениях рыночной стоимости земельного участка возможна. Пределы допустимых отклонений в значениях таких оценок не устанавливаются нормами действующего законодательства об оценочной деятельности. Однако расхождение между величинами рыночной стоимости, определенными в ходе нескольких независимых оценок одного и того же земельного участка на одинаковую дату оценки, не должно превышать 20%. Разница в значениях рыночной стоимости земельного участка, определенной в ходе проведения нескольких оценок, сама по себе не свидетельствует о недостоверности одной из независимой оценок.

Исследовав и оценив заключение судебной экспертизы от 21.06.2014 № 01/14, суд приходит к выводу о несоответствии содержавшихся в ГКН сведений о кадастровой стоимости участков их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2012.

Таким образом, в материалах настоящего дела имеется достаточно доказательств, подтверждающих несоответствие кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 26:02:000000:1109, 26:02:000000:991 их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012, в том числе: отчет от 28.06.2013 № 3609 и заключение судебной экспертизы от 21.06.2014.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ст.65 АПК РФ).

Довод министерства о том, что законодательство не предусматривает определение стоимости путем составления нового отчета, судом признан необоснованным и противоречащим положениям законодательства о судебной экспертизе, а также ст.ст. 82, 86 АПК РФ, Постановлению Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».

Судом также признаны необоснованными доводы министерства о том, что заключение судебной экспертизы от 21.06.2014 выполнено в нарушение требований п. 2 ФСО № 5 так как указанный федеральный стандарт оценки устанавливает виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения, а не судебной экспертизы.

Министерством не приведены ссылки на нормативно - правовые акты, свидетельствующие о несоответствии заключения судебной экспертизы требованиям действующего законодательства, не представлены в материалы дела доказательства недостоверности определенной судебным экспертом рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 26:02:000000:1109, 26:02:000000:991.

21 августа 2014 года в связи с поступившими от министерства замечаниями и вопросами по заключению судебной экспертизы в судебном заседании был опрошен эксперт ФИО8, давший пояснения в отношении верности расчета рыночной стоимости, исходя из текста заключения судебной экспертизы, а именно путем наглядного пошагового расчета определенной рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 26:02:000000:1109, 26:02:000000:991.

В соответствии с пунктом 18 ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 № 328, выявленные технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, но не приведшие к нарушению требований законодательства Российской Федерации, в том числе требований Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения.

Судом исследовано и установлено, что опечатки, обнаруженные как в отчете от 28.06.2013 № 3609, так и в заключении судебной экспертизы от 21.06.2014 №0 1/14, являются формальными нарушениями и не влияют на итоговую величину рыночной стоимости земельных участков.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела документы и доказательства суд приходит к выводу, что права истца, нарушенные несоответствием внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 26:02:000000:1109, 26:02:000000:991, их рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в ГКН в части сведений о кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков.

В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.Установление в судебном порядке рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Действующее законодательство РФ не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Согласно ч. 2 ст.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Федеральный закон № 221-ФЗ) государственный кадастр недвижимости представляет собой систематизированный свод сведений об учтенном в соответствии с данным Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных данным Федеральным законом сведений.

Сведения в государственный кадастр недвижимости вносятся органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено данным Федеральным законом (ч. 5 ст. 4 Федерального закона № 221-ФЗ).

В государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка (пп.11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 221-ФЗ).

Доводы ФГБУ «ФКП Росреестра» и Управления Росреестра том, что они являются ненадлежащими ответчиками судом признаются необоснованными ввиду следующего.

В соответствии с Приказом Министерства экономического развития РФ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 18.05.2009 № 21 «О наделении Федеральных государственных учреждений полномочиями органа кадастрового учета» с 01.06.2009 кадастровая палата наделена полномочиями органа кадастрового учета.

Кадастровая палата выступает ответчиком по настоящему делу в силу того, что одним из требований истца является требование внести изменения в ГКН в части сведений о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером 26:02:000000:1109 и 26:02:000000:991.

Согласно ст. 2 Приказа Министерства экономического развития РФ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.12.2011 № П/531 «О наделении Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастр и картографии» полномочиями органа кадастрового учета», территориальные органы Росрееста обязаны «обеспечить контроль исполнения федеральным государственным бюджетным учреждением «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» полномочий по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик».

Таким образом, к полномочиям Управления Росреестра относится функция по контролю за исполнением кадастровой палатой полномочий по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, следовательно Управление Росреестра является надлежащим ответчиком по настоящему делу.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. Согласно ст. 107 АПК РФ экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам возмещаются понесенные ими в связи с явкой в арбитражный суд расходы на проезд, расходы на наем жилого помещения и дополнительные расходы, связанные с проживанием вне места постоянного жительства (суточные).

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Законодательством не предусмотрено освобождение государственных и муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу. В части 1 статьи 110 АПК РФ гарантируется возмещение всех понесенных судебных расходов в пользу выигравшей дело стороны, независимо от того, является ли проигравшей стороной государственный или муниципальный орган.

При таких обстоятельствах, поскольку действующим законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение суда принято не в их пользу, суд считает правильным взыскать расходы по оплате государственной пошлины, а также денежные средства, подлежащие выплате экспертам с ответчиков, как с проигравшей стороны по делу.

Материалами дела подтверждается, что истцом были понесены судебные расходы в общей сумме 87 035,00 руб., в том числе: расходы по уплате государственной пошлины в сумме 8 000,00 руб., расходы на проведение судебной экспертизы в размере 65 000,00 руб., расходов на проезд судебного эксперта для участия в судебном заседании, в размере 14 035,00 руб.

С учетом изложенного суд признает доказанной истцом рыночную стоимость земельных участков, определенную по состоянию на 01.01.2012 в отчете от 25.06.2013 № 3608. Доказательств обратного, лица, участвующие в деле, не представили, на предложение суда о проведении судебной экспертизы на предмет проверки достоверности рыночной стоимости земельных участков, определенной в отчете об оценке, представленном акционерным обществом, заявили возражения.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Установить по состоянию на 01.01.2012 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:1109 площадью 1 1433222 кв. м., местоположение: Ставропольский край, р-н Ипатовский, территория муниципального образования Кевсалинского сельского совета, секция 21 контуры 34б, 38б, 34в, 38в, секция 20 контуры 83, 83а, 100, 96, 108, 108а, 30, 30а, 30б, 92, 71, 104, 75, 26, 64а, 64, 68, 18, 50, 54, равной его рыночной стоимости в размере 40 692 000,00 рублей.

Установить по состоянию на 01.01.2012 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:991 площадью 3 941 200 кв.м., местоположение: Ставропольский край, р-н Ипатовский, Территория Муниципального образования Кевсалинского сельского совета, секция 16 контур 1,8,14,24, секция 21 контур 1, равной его рыночной стоимости в размере 14 169 000,00 рублей.

ОбязатьФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости в части сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:1109, указав кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 40 692 000,00 рублей.

ОбязатьФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости в части сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:991, указав кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 14 169 000,00 рублей.

Взыскать с ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, г. Ставрополь и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь в пользу ООО «Сельхозпроминвест», г. Ставрополь судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 000 рублей, расходы на проведение судебной экспертизы в размере 65 000 рублей и на проезд судебного эксперта для участия в судебном заседании в размере 14 035,00 рублей, а всего 87 035 рублей, по 43 517,5 рублей с каждого.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.Л. Карпель