Гражданский кодекс часть 1

о признании отказа в заключении договора купли-продажи объектов арендуемого недвижимого имущества, нежилых помещений №№20-30, 36, 37 литер Б, литер М, литер К, расположенного по адресу: <...>, незаконным,

при участии в судебном заседании ФИО1, представителя истца ФИО2 по доверенности, представителя администрации ФИО3 по доверенности от 12.01.2012, представителя комитета ФИО4 по доверенности от 24.01.2012,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, ст-ца. Незлобная (далее – предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Георгиевска Ставропольского края, г. Георгиевск (далее – администрация), комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска Ставропольского края, г. Георгиевск о признании отказа в заключении договора купли-продажи объектов арендуемого недвижимого имущества, нежилых помещений №№20-30, 36, 37 литер Б, литер М, литер К, расположенного по адресу: <...> незаконным, и обязании в месячный срок с момента вступления решения в законную силу заключить договор купли-продажи нежилых помещений №№20-30, 36, 37 литер Б, литер М, литер К, расположенных по адресу: <...>, с зачетом в счет выкупной стоимости объектов стоимости проведенных неотделимых улучшений в сумме 4 600 000 рублей.

Предприниматель заявлением от 25.01.2012 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования и просит суд признать незаконным отказ в заключении договора купли-продажи объектов арендуемого недвижимого имущества, нежилых помещений №№20-30, 36, 37 литер Б, литер М, литер К, расположенных по адресу: <...>.

Судом принято уточнение заявленных требований, поскольку оно не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

В обоснование заявления предприниматель указал, что отказ в выкупе арендуемого недвижимого имущества является незаконным, поскольку предприниматель относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, а наличие оснований для отчуждения (приобретения) арендуемого имущества, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 22.07.2008 №159-ФЗ), подтверждается материалами дела.

В отзыве на исковое заявление с учетом дополнения к нему администрация города Георгиевска Ставропольского края просит отказать в удовлетворении заявленных требований, указав на то, что она имеет возможность предоставить предпринимателю преимущественное право на приватизацию объектов арендуемого имущества: нежилое здание литер К площадью 157,0 кв.м. и нежилое здание литер М площадью 100,80 кв.м., с учетом раздела земельного участка, расположенного по адресу: <...> на два самостоятельных. Основания для предоставления предпринимателю преимущественного права приватизации нежилых помещений №20-30, 36,37 в литере Б у администрации города Георгиевска отсутствуют, поскольку на день подачи предпринимателем заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества площадь помещений в литере Б в связи с пристройкой предпринимателем в 2009 году помещений №36, 37 к этому литеру не соответствует общей площади арендуемых помещений на день вступления в силу Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Исследовав материалы дела, доводы сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 31.12.2001 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды имущества №186 (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель (администрация) передает, а арендатор (предприниматель) принимает во временное пользование следующее имущество: нежилые помещения №10, 11, 12, 13, 15, 16, 37 в литере Б площадью 147,50 кв.м., №19, 20, 21, 23 в литере Б1 площадью 22,40 кв.м., №1 в литере М площадью 105,30 кв.м., расположенные по адресу: <...> – Ленина 35/123, а всего общей площадью 275,20 кв.м.

Срок действия договора аренды сторонами установлен с 01.06.2003 по 01.06.2023 (пункт 6.1. договора аренды).

По акту приема-передачи от 06.05.2003 нежилые помещения общей площадью 275,20 кв.м., расположенные по адресу: <...> – Ленина 35/123 переданы во временное владение и пользование арендатору (предпринимателю).

Государственная регистрация договора аренды произведена 10.06.2003.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 01.03.2005 стороны изменили пункт 1.1. договора аренды, касающийся предмета договора аренды. В соответствии с новой редакцией этого пункта арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование следующее имущество: нежилые помещения №10, 11, 12, 13, 15, 16, 37 в литере Б площадью 147,50 кв.м., №19,20,21,23 в литере Б1 площадью 22,40 кв.м., нежилое здание литер К, общей площадью 158,50 кв.м., нежилое здание литер М, общей площадью 105,30 кв.м., расположенные по адресу: <...> – Ленина 35/123, а всего общей площадью 433,70 кв.м.

В 2009 году в связи с пристройкой к нежилым помещениям в литере Б новых помещений (два помещения площадью 7,4 кв.м. и 5,9 кв.м.) и частичной реконструкцией (перенос внутренних перегородок) была проведена техническая инвентаризация переданных в аренду объектов недвижимости, в результате которой уточнены площади помещений (здания), литера Б и Б1 объединены в один литер Б и помещениям в новом (измененном) литере Б присвоены новые номера. Пристройка помещений и частичная реконструкция произведены с разрешения администрации и с получением разрешения на строительство.

По результатам технической инвентаризации стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 19.03.2009, которым вновь изменили пункт 1.1. договора аренды, касающийся предмета договора аренды. В соответствии с новой редакцией этого пункта арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование следующее имущество: нежилые помещения № 20-30, 36, 37, обще площадью 183,40 литер Б, нежилое здание склад литер К, общей площадью 157,0 кв.м., нежилое здание Основное строение литер М, общей площадью 100,8 кв.м., расположенные по адресу: <...> – Ленина 35/123, а всего общей площадью 441,20 кв.м.

25.09.2009 администрации выданы свидетельства о государственной регистрации права муниципальной собственности (с уточненными техническими характеристиками) на нежилые помещения № 20-30, 36, 37, обще площадью 183,40 литер Б, нежилое здание склад литер К, общей площадью 157,0 кв.м., нежилое здание Основное строение литер М, общей площадью 100,8 кв.м., расположенные по адресу: <...> – Ленина 35/123, ранее выданные свидетельства погашены.

Предприниматель, полагая, что у него в силу Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ) возникло преимущественное право на приобретение арендуемого им нежилого помещения в собственность, 12.09.2011 обратился к администрации с заявлением о выкупе (приобретении) арендуемых им помещений с зачетом в счет выкупной стоимости объектов стоимости проведенных неотделимых улучшений.

Администрация в письме №01-10/3018 от 14.09.2011 отказала в выкупе арендованного имущества, указав, что она не имеет правовых оснований для предоставления предпринимателю преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества. В обоснование отказа администрация указала, что на день подачи предпринимателем заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества площадь помещений (441,20 кв.м.) не соответствует (изменилась в сторону увеличения) общей площади (433,70 кв.м.) арендуемых помещений на день вступления в силу Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ. Кроме того, из представленных предпринимателем документов по проведению ремонта невозможно сделать однозначный вывод о фактических затратах предпринимателя.

Предприниматель, полагая, что отказ администрации в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества противоречит закону и нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности, на основании статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может признать ненормативный правовой акт государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица недействительным при наличии двух условий: несоответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.

В пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержится следующее разъяснение: основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица.

Согласно статье 3 Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу части 2 статьи 9 Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ).

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается и не оспаривается заинтересованными лицами, что: предприниматель относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, отвечая критериям, определенным в статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»; на момент подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа спорных нежилых помещений предприниматель не имел задолженности по арендной плате; площадь спорных нежилых помещений составляет 441,20 кв.м., то есть не превышает предельное значение, установленное Законом Ставропольского края от 29.12.2008 №99-кз «Об установлении предельного значения площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Ставропольского края или муниципальной собственности муниципальных образований Ставропольского края» с учетом положений Постановления Правительства Российской Федерации №951 от 18.12.2008 «О предельных значениях и сроке рассрочки оплаты находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, применяемы при реализации ими преимущественного права на приобретение такого имущества».

В обоснование отказа в выкупе арендуемого имущества администрация указала, что на момент вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ в аренде у предпринимателя находились помещения площадью 433,70 кв.м, а объект площадью 441,20 кв.м. передан в пользование заявителю только на основании дополнительного соглашения от 19.03.2009 после пристройки (реконструкции) помещений №36, 37 в 2009 году, то есть после введения названного Закона в действие, в связи с чем у предпринимателя отсутствует преимущественное право на приватизацию данных помещений.

Между тем, указанный вывод является необоснованным, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, площадь помещений, первоначально составлявшая 433,70 кв.м, увеличилась до 441,20 кв.м в результате реконструкции, проведенной с разрешения арендодателя, за счет сооружения пристройки из двух помещений и внутренней перепланировки. О проведенной реконструкции органу местного самоуправления было известно, право муниципальной собственности на реконструированный объект недвижимого имущества, в том числе на нежилые помещения № 20-30, 36, 37, обще площадью 183,40 литер Б, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимого имущества и сделок с ним, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 25.09.2009. Арендные отношения по поводу измененного объекта были своевременно приведены в соответствие с существующим положением, что подтверждается дополнительным соглашением к договору аренды от 19.03.2009.

Таким образом, изменение площади помещений, арендуемых предпринимателем с 2005 года (с учетом условий дополнительного соглашения к договору аренды от 01.03.2005), в сторону ее увеличения в результате реконструкции, проведенной в период аренды с согласия арендатора, не свидетельствует о несоблюдении условия о непрерывном в течение более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ владении и пользовании недвижимым имуществом и не может служить основанием для отказа в предоставлении арендатору преимущественного права на приобретение в собственность помещения с характеристиками, существующими на момент обращения к органу местного самоуправления (аналогичная правовая позиция изложена в определении ВАС РФ от 15.12.2011 №ВАС-16707/11 по делу №А56-51219/2010 и постановлении ФАС Северо-Западного округа от 03.10.2011 по делу №А56-58021/2010).

Кроме того, нежилые помещения № 36, 37 в литере Б являются вспомогательными помещениями, имеющими оборудованный общий вход с основным входом с улицы. Техническая возможность выделить помещения № 36, 37 отсутствует, на основании этих помещений не может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. Таким образом, пристройка (реконструкция) помещений №36, 37 не изменяет объект аренды (помещения литера Б) и не может являться препятствием для реализации права выкупа арендуемого субъектом малого предпринимательства объекта недвижимого имущества.

Арендуемое имущество находится во временном пользовании и владении истца в течение более двух лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, являющегося субъектом малого и среднего предпринимательства, на момент подачи заявления задолженность по арендной плате отсутствовала, площадь арендуемых помещений не превышает допустимых норм арендуемой площади, имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Совокупность вышеперечисленных обстоятельств позволяет сделать вывод о том, что по смыслу Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ предпринимателем выполнены требования статьи 3 указанного закона предъявляемые к субъектам малого и среднего предпринимательства, в целях реализации преимущественного права в отношении арендуемого имущества.

В отказе администрации в реализации преимущественного права заявителя содержится также вывод о том, что из представленных предпринимателем документов по проведению ремонта невозможно сделать однозначный вывод о фактических затратах предпринимателя. Данное обстоятельство в силу его отсутствия в части 4 статьи 9 Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ не является основанием для отказа в выкупе арендуемого имущества. Вопросы (споры) о порядке оплаты муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права, подлежат урегулированию сторонами после проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества и принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества на стадии заключения договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах отказ администрации в реализации преимущественного права заявителя на приобретение арендуемого имущества не соответствует требованиям Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и нарушает права и законные интересы заявителя.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации администрации надлежит совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на администрацию, поскольку ее отказ признан незаконным, а потому с нее в пользу заявителя следует взыскать 200 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 3, 9 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статьями 110, 167-180, 198, 200-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования индивидуального предпринимателя ФИО1, ст-ца. Незлобная, ОГРН <***> удовлетворить.

Признать отказ администрации города Георгиевска Ставропольского края, г. Георгиевск, ОГРН <***>, изложенный в письме №01-10/3018 от 14.09.2011, в предоставлении индивидуальному предпринимателю ФИО1, ст-ца. Незлобная, ОГРН <***> преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – нежилых помещений №№20-30, 36, 37 литер Б, литер М, литер К, расположенного по адресу: <...>, незаконным.

Обязать администрацию города Георгиевска Ставропольского края, г. Георгиевск, ОГРН <***> и комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска Ставропольского края, г. Георгиевск, ОГРН <***> предоставить индивидуальному предпринимателю ФИО1, ст-ца Незлобная, ОГРН <***> преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества – нежилых помещений №№20-30, 36, 37 литер Б, литер М, литер К, расположенного по адресу: <...>, в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» а именно:

1) в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Взыскать с администрации города Георгиевска Ставропольского края, г. Георгиевск, ОГРН <***> в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, ст-ца Незлобная, ОГРН <***> расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 рублей.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1, ст-ца Незлобная, ОГРН <***> из федерального бюджета 1 800 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по чек ордеру от 15.11.2011.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья М.А. Керимова