Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд в составе судьи Кузьминой М.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Подфигурной И.В., рассмотрев исковое заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя

к обществу с ограниченной ответственностью «Сити» г. Ставрополь

о расторжении договора аренды земельного участка № 5499 от 04.12.2006;

об обязании ООО «Сити» освободить земельный участок, расположенный по адресу <...>;

о взыскании с ООО «Сити» задолженности по договору № 3590 от 25.11.2003 в размере 217 631 рублей 24 копейки за период с 16.06.2005 по 10.09.2006; пени по договору с 11.09.2003 по 10.09.2006 в размере 22 194 рублей 19 копеек;

о взыскании задолженности по договору № 5499 от 04.12.2006 в размере 863 967 рублей 02 копейки за период с 12.09.2006 по 11.09.2009, пени по договору с 04.12.2006 по 11.11.2009 в размере 212 526 рублей 73 копейки.

в заседании приняли участие: от истца: ФИО1 (доверенность № 37 от 13.10.2009г.); от ответчика: представитель не явился

Установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет, КУМИ) обратился с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сити» г. Ставрополь (далее – ООО, общество) о взыскании с ООО «Сити» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя образовавшуюся задолженность по арендной плате по договорам аренды земельного участка № 3590 от 25.11.2003г., № 5499 от 04.12.2006г., расположенного по адресу: <...>, за период с 11.09.2003г. по 11.09.2009г. в размере 1081598 рублей 26 копеек; о взыскании с ООО «Сити» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя образовавшуюся пени за пользование земельным участком № 3590 от 25.11.2003г., № 5499 от 04.12.2006г., расположенного по адресу: <...>, за период с 11.09.2003г. по 11.09.2009г. в размере 254083 рублей 96 копеек.

Определениями от 15.06.2010 и 12.07.2010 приняты уточненные требования истца. Исковые требования рассматриваются в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса. В порядке уточнения рассматриваются требования о расторжении договора аренды земельного участка № 5499 от 04.12.2006; обязании ООО «Сити» освободить земельный участок, расположенный по адресу <...>; взыскании с ООО «Сити» задолженности по договору № 3590 от 25.11.2003 в размере 217 631 рублей 24 копейки за период с 16.06.2005 по 10.09.2006; пени по договору с 11.09.2003 по 10.09.2006 в размере 22 194 рублей 19 копеек; взыскании задолженности по договору № 5499 от 04.12.2006 в размере 863 967 рублей 02 копейки за период с 12.09.2006 по 11.09.2009, пени по договору с 04.12.2006 по 11.11.2009 в размере 212 526 рублей 73 копейки.

В заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика, надлежащим образом извещенным о времени и месте заседания, в суд не явился. Корреспонденция направлялась судом по юридическому адресу общества, а также адресу руководителя общества согласно сведений по выписке из ЕГРЮЛ (л.д.57-63).

В соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, извещаются арбитражным судом о времени и месте судебного заседания путем направления копии судебного акта не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания, если иное не предусмотрено Кодексом. Согласно статье 122 Кодекса копия судебного акта направляется арбитражным судом по почте заказным письмом с уведомлением о вручении либо путем вручения адресату непосредственно в арбитражном суде или по месту нахождения адресата, а в случаях, не терпящих отлагательства, путем направления телефонограммы, телеграммы, по факсимильной связи или электронной почте либо с использованием иных средств связи. Лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, проведения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом направленной ему копии судебного акта либо, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд (статья 123 Кодекса).

Приказом ФГУП "Почта России" от 31.08.2005 N 343 утверждены Особые условия приема вручения, хранения и возврата отправлений разряда "Судебное" (далее - особые условия). Согласно пункту 3.6 Особых условий при неявке адресатов за почтовыми отправлениями разряда "Судебное" в течение трех рабочих дней после доставки первичных извещений им доставляются вторичные извещения. Не врученные адресатам заказные письма "Судебное" возвращаются по обратному адресу по истечении семи дней со дня их поступления на объект почтовой связи. Заказное письмо с определением от 12.07.2010 об отложении судебного разбирательства на 02.08.2010 сдано на почту 14.07.2010. Письмо поступило в отделение связи по месту нахождения ответчика 15.07.2010, возвращено в суд 15.07.2010 с отметкой почтового отделения – организация не разыскана. Доказательства, подтверждающие нарушение работниками почты установленного порядка направления судебной корреспонденции (не извещение о поступлении заказного письма), отсутствуют.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК) неявка лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела. Дело рассматривается без участия ответчика.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, суд считает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено из материалов дела: постановлением главы города Ставрополя от 11.09.2003г. № 5747 ООО «Сити» предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: <...> в квартале 373, площадью 2192 кв.м. целевое назначение земельного участка – «для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями».

В соответствии с вышеуказанным постановлением главы комитетом с обществом заключен договор аренды № 3590 от 25.11.2003 вышеуказанного земельного участка. Срок аренды земельного участка установлен в 3 года с 11.09.2003 до 10.09.2006.

Договор аренды № 3590 от 25.11.2003 зарегистрирован учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края за № 26-01/12-1/2004-2398 от 04.06.2004.

Постановлением главы города Ставрополя от 12.09.2006г. № 3098 ООО «Сити» предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: <...> в квартале 373, площадью 2192 кв.м. целевое назначение земельного участка – «для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями».

В соответствии с вышеуказанным постановлением главы комитетом с обществом заключен договор аренды № 5499 от 04.12.2006 вышеуказанного земельного участка. Срок аренды земельного участка установлен в 3 года с 12.09.2006 до 11.09.2009.

Договор аренды № 5499 от 04.12.2006 зарегистрирован Управлением федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю за № 86-26-12/084/2006-347 от 10.01.2007.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер, порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно условиям вышеуказанных договоров за используемый земельный участок ответчик ежеквартально должен перечислять арендную плату в размере согласно прилагаемому к договору расчету.

В нарушение условий договоров аренды, ответчиком систематически допускались нарушения сроков и размера внесения арендных платежей за пользование земельным участком.

Поскольку ответчик не вносил своевременно арендную плату за пользование земельным участком, за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с 16.06.2005г. по 10.09.2006г. в сумме 217631 рублей 24 копейки и за период с 12.09.2006г. по 11.09.2009г. в размере 863 967 рублей 02 копейки.

В соответствии с пунктом 5.3 договоров за просрочку платежа предусмотрено начисление пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации действующей на день неисполнения обязательств от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, с 11.09.2003г. по 10.09.2006г. пеня составила 22 194 рублей 19 копеек и с 04.12.2006г. по 11.11.2009г. в размере 212 526 рублей 73 копейки.

15.12.2009 за № 06-3413-06с, 14.01.2010 за № 06-30-06с КУМИ в адрес ответчика были направлены претензии о погашении суммы задолженности, расторжении и освобождении земельного участка.

В связи с невыполнением требований истца во внесудебном порядке, комитет обратился с заявлением в суд.

В силу статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Арендная плата обоснованно рассчитана на основании постановлений главы города Ставрополя «О порядке взимания арендной платы за земельные участки в городе Ставрополе в 2006 году» от 21.12.2005 №5118, постановлением главы города Ставрополя «О порядке взимания арендной платы за земельные участки в городе Ставрополе в 2007 году» от 09.02.2007 №374.

В 2008 году в соответствии с постановлением Правительства СК «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» от 16.04.2008г. № 64-П, базовый размер арендной платы устанавливается по видам функционального использования и по видам разрешенного использования в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка.

Арендная плата определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка. Базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель населенных пунктов устанавливаются по видам функционального использования и по видам разрешенного использования в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в соответствии с приложением к Порядку.

Как установлено судом ответчик своевременно не вносил арендную плату по договорам аренды земельных участков № 3590 от 25.11.2003г. и № 5499 от 04.12.2006г., задолженность ответчика перед истцом составила 1 081 598 рублей 26 копеек.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Ответчиком не предоставлены доказательства оплаты долга в полном объеме, возражения также не представлены, следовательно, задолженность подлежит взысканию в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается

определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 5.3 договоров аренды за нарушение внесения арендной платы по договору

арендатор уплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Истец начислил пени по договорам аренды земельных участков № 3590 от 25.11.2003г. и № 5499 от 04.12.2006г в общей сумме 234 720 рублей 92 копейки. Расчет судом проверен и признан верным, в связи с чем, подлежит взысканию.

Из пункта 2 статьи 450 ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом часть третья названной нормы гражданского права предписывает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Также следует отметить, что в пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, из изложенного вытекает, что судебная процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: сначала арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), лишь затем он вправе предложить изменить или расторгнуть договор аренды, и лишь после этого потребовать изменения или расторжения договора аренды в суде, после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок. Указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения предложения о расторжении договора.

Выполняя требования закона о соблюдении претензионного порядка, комитет направил в адрес ответчика претензию от 15.12.2009 за № 06-3413-06с с требованием уплатить задолженность по арендным платежам, в которой указано, что в случае неуплаты задолженности истец обратится в суд с иском о принудительном взыскании задолженности. Установил десятидневный срок выполнения претензии с момента получения (л.д.34)

Претензией от 14.01.2010 за № 06-30-06с истец потребовал у ответчика оплатить задолженность по арендным платежам и пене; расторгнуть договор аренды № 5499 от 04.12.2006, освободить арендуемый земельный участок, передав его по акту приема-передачи. Установил десятидневный срок выполнения претензии с момента получения.

Уведомлением от 01.02.2010 за № 06-227-06с истец просил освободить арендованный земельный участок, в срок 30 календарных дней с момента получения уведомления (л.д.98-104).

Поскольку в соответствии со статьей 622 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, в претензии также содержалось предложение одновременно с расторжением договора освободить земельный участок и передать его комитету по акту приема-передачи.

При этом в претензии было указано, что отказ арендатора от принятия предложения о

расторжении договора или неполучение ответа в установленный срок повлечет за собой обращение истца в суд с иском о расторжении договора и принудительном освобождении земельного участка.

Предложение о расторжении договора получено ответчиком 26.01.2010, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении № 35503522345353 (л.д.101).

В установленный уведомлением срок соглашение о расторжении договора подписано не было, земельный участок по акту приема-передачи не возвращен.

На основании изложенного, заявленные требования в части расторжения договора аренды земельного участка и обязании освобождения являются обоснованными, подтверждаются материалами дела и также подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В связи с удовлетворением иска и в связи с тем, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины, расходы по государственной пошлине подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Заявленные требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 5499 от 04.12.2006, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и обществом с ограниченной ответственностью «Сити» г. Ставрополь.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Сити» г. Ставрополь освободить земельный участок площадью 2192 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сити» г. Ставрополь в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя задолженность по договору аренды земельного участка № 3590 от 25.11.2003 в размере 217 631 рублей 24 копейки за период с 16.06.2005 по 10.09.2006; пени по договору с 11.09.2003 по 10.09.2006 в размере 22 194 рублей 19 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сити» г. Ставрополь в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя задолженность по договору аренды земельного участка № 5499 от 04.12.2006 в размере 863 967 рублей 02 копейки за период с 12.09.2006 по 11.09.2009, пени по договору с 04.12.2006 по 11.11.2009 в размере 212 526 рублей 73 копейки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сити» г. Ставрополь в доход федерального бюджета судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 26 163 рублей 19 копеек.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.

Судья М.Н.Кузьмина