Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В. Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чернусской Е.Н. рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

администрации Петровского муниципального района Ставропольского края, г. Светлоград, ОГРН <***>, администрации города Светлограда Петровского района, г. Светлоград, ОГРН <***>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Светлоград, ОГРН <***>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, министерство дорожного хозяйства Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН <***>, Управление государственной инспекции безопасности дорожного движения ГУ МВД России по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ФИО2, г. Светлоград, ФИО3, г. Светлоград,

о признании частично недействительным договора купли-продажи земельного участка,

при участии в судебном заседании от истцов представителя администрации города Светлограда ФИО4 по доверенности от 29.12.2012 № 34, представителя администрации Петровского муниципального района ФИО5 по доверенности от 09.01.2013 № 29, представителя ответчика ФИО6 по доверенности от 22.03.2013, представителей третьих лиц ФИО2 и ФИО3 лично, старшего государственного инспектора дорожного надзора отделения дорожного надзора отдела дорожной инспекции и организации дорожного движения УГИБДД ГУ МВД России по Ставропольскому краю капитан полиции ФИО7 по доверенности от15.01.2013 № 83, в отсутствие представителя министерства дорожного хозяйства края, надлежащим образом извещенного,

УСТАНОВИЛ:

администрация Петровского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация района) и администрация города Светлограда Петровского района (далее - администрация поселения) обратились в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - предприниматель, ФИО1), в котором согласно уточненным требованиям просили:

-признать недействительным договор купли-продажи от 03.03.2011 № 3 земельного участка площадью 1000 кв.м с кадастровым номером 26:08:040938:0093, по адресу: <...>, в части продажи предпринимателю земельного участка площадью 364 кв.м;

-применить последствия недействительности сделки в виде возврата в категорию земель государственная собственность на которые не разграничена части земельного участка площадью 364 кв.м с условным кадастровым номером 26:08:040938:93:ЗУ2;

-признать отсутствующим зарегистрированное за предпринимателем право собственности на часть земельного участка площадью 364 кв.м с условным кадастровым номером 26:08:040938:93:ЗУ2;

-признать недействительной запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.04.2011 № 26-26-26/003/2011-486.

Доводы истцов о недействительности договора купли-продажи от 03.03.2011 № 3 в отношении части земельного участка площадью 364 кв.м, мотивированы необходимостью использования этой части участка в интересах жителей города Светлограда для целей сохранения ливневой канализации по ул. Шоссейной и восстановления съезда с автомобильной дороги общего пользования по ул. Шоссейной для проезда на ул. Матросова, а также неисполнением предпринимателем условия о восстановлении съезда, изложенного в протоколе от 21.12.2006 № 19 заседания комиссии администрации города по реализации соглашения о передаче полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (далее - комиссия), рассматривавшей вопрос о предоставлении ФИО1 земельного участка площадью 1000 кв.м по адресу : <...>, в аренду сроком на 49 лет для целей индивидуального жилищного строительства.

Ответчик в отзыве иск не признал, полагал, что требования являются необоснованными и подлежат оставлению без удовлетворения, так как при предоставлении ФИО1 в собственность под домом индивидуальной жилой застройки земельного участка общей площадью 1000 кв.м с кадастровым номером 26:08:040938:93, каких либо решений об установлении обременений и ограничений в его использовании полномочными органами установлено не было. Также документы по межеванию, кадастровому учету, и правоустанавливающие документы на земельный участок не содержат сведений об отнесении его части к землям общего пользования, в том числе для использования под съезд с ул. Шоссейной с целью проезда на ул. Матросова.

Третьи лица ФИО2 и ФИО3, участвующие в судебном заседании, требования истцов поддерживали полностью, утверждали, что предпринимателю в собственность неправомерно передан земельный участок, необходимый жителям для использования под съезд с автомобильной дороги общего пользования по ул. Шоссейной с целью проезда на ул. Матросова.

Министерство дорожного хозяйства Ставропольского края (далее - министерство), привлеченное судом к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в письменных пояснениях сообщило, что в соответствии с распоряжением правительства Ставропольского края от 25.01.2006 № 17-рп «О безвозмездной передаче имущества (автомобильные дороги), находящегося на балансе министерства промышленности, транспорта и связи Ставропольского края в муниципальную собственность муниципальных образований Ставропольского края» в муниципальную собственность Петровского муниципального района и города Светлограда переданы участки автомобильной дороги общего пользования Светлоград-Просянка протяженностью 25,30 км и 4,70 км. Переданные автомобильные дороги исключены из реестра государственного имущества Ставропольского края. У министерства, а также у Петровского филиала подведомственного министерству ГУП Ставропольского края «Ипатовское ДРСУ» отсутствует техническая документация (технический паспорт, проектная документация) на указанную автомобильную дорогу, а соответственно возможность представить пояснения по вопросу о существовании съезда с автомобильной дороги по ул. Шоссейной для проезда на ул. Матросова.

О времени и месте судебного заседания министерство извещено судом надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился, ходатайств не заявлено.

Управление государственной инспекции безопасности дорожного движения ГУ МВД России по Ставропольскому краю (далее – управление), участвующее в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, согласно отзыву на исковое заявление считает заявленные требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению. По мнению управления, доводы истцов относительно невыполнения ответчиком условий предоставления земельного участка ничем не подтверждаются. Имеющийся утвержденный в установленном порядке проект организации дорожного движения на ул. Шоссейная, свидетельствует о том, что на данном участке не предусмотрены проезды (примыкания). Представитель в судебном заседании поддержал доводы отзыва.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон и третьих лиц, участвующих в судебном заседании, суд считает, что требования истцов не подлежат удовлетворению.

Как видно из материалов дела, постановлением главы города Светлограда Петровского района от 19.10.2007 № 900 ФИО1 в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:08:040938:0093 площадью 1 000 кв. м под домами индивидуальной жилой застройки сроком на 49 лет.

Предоставление земельного участка предпринимателю в аренду согласовано при условии соблюдения ФИО1 градостроительных норм при ведении индивидуального жилищного строительства (сохранение ливневой канализации по ул. Шоссейной и восстановление съезда с ул. Шоссейная на ул. Матросова до начала строительства), что указано в пункте 5 протокола комиссии от 21.12.2006 № 19.

На основании указанного постановления администрация поселения (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 19.10.2007 подписали договор аренды земельного участка № 577 с кадастровым номером 26:08:040938:0093 площадью 1 000 кв. под домами индивидуальной жилой застройки.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.07.2008 за номером 26-26-08/014/2008-402.

19 августа 2010 года предпринимателю выдано разрешение на строительство жилого дома № 26520101-33. По окончании строительства жилого дома право собственности ФИО8 на жилой дом зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, предпринимателю выдано свидетельство о государственной регистрации права от 06.12.2010 серии 26-АЗ № 216256.

03 марта 2011 года администрацией района вынесено постановление № 105 «О предоставлении на праве собственности за плату ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 26:08:040938:0093, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилое строение, почтовый адрес ориентира: <...>».

03 марта 2011 года администрация района (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор № 3 купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в границах муниципального образования города Светлограда. Площадь земельного участка составляет 1 000 кв. м.

На участке имеется жилой дом, общей площадью 33 кв. м, находящийся в собственности у покупателя. Согласно пункту 1.3 договора ограничений в использовании и обременений участка нет.

Регистрация договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществлена 08.04.2011 за номером 26-26-26/003/2011-486.

10 декабря 2012 года изменен вид разрешенного использования, согласно кадастровой выписке № 26/501/12-349519 земельный участок имеет разрешенное использование – для размещения объектов торговли, что также подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на земельный участок от 24.12.2012 серии 26-АИ № 004545.

Полагая, что указанный договор купли-продажи в отношении той части земельного участка, которая необходима для сохранения ливневой канализации по ул. Шоссейной и восстановление съезда с ул. Шоссейная на ул. Матросова, заключен с нарушением норм действующего законодательства, а потому является недействительной сделкой, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, несоответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Как указано в пункте 32 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» учитывая, что ГК РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

В обоснование заинтересованности в признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:08:040938:0093 истцы ссылаются на обращения жителей улицы Матросова о восстановлении съезда с ул. Шоссейная на ул. Матросова. В связи с чем, возник вопрос о выделе соответствующей части земельного участка, необходимой для сохранения съезда.

В силу части 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно статье 29 ЗК РФ предоставление юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ.

В пунктах 1, 2 статьи 35 ЗК РФ закреплено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, то есть в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В пункте 1 статьи 37 ЗК РФ установлено, что при заключении договора купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Постановлением администрации района от 03.03.2011 № 105 ФИО1 в соответствии с пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ предоставлен на праве собственности земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:08:040938:93; пунктами 2.2 и 2.3 данного постановления на ФИО1 возложена обязанность по регистрации договора купли-продажи участка и его использования в соответствии с целевым назначением и с соблюдением обязанностей, установленных статьей 42 ЗК РФ.

В заключенном во исполнение указанного постановления договоре купли-продажи от 03.03.2011 стороны предусмотрели пункт 1.3, в котором указано, что ограничений в использовании и обременений участка не имеется.

Следовательно, при совершении оспариваемой сделки обременений и ограничений, в том числе правом прохода-проезда собственников недвижимого имущества соседних земельных участков, а также жителей улицы Матросова в городе Светлограде или иных лиц, установлено не было.

Ссылка истца на пункт 5 протокола комиссии от 21.12.2006 № 19, в соответствии с которым предоставление ФИО1 спорного земельного участка возможно при сохранении ливневой канализации по ул. Шоссейной и восстановление съезда до начала строительства, несостоятельна, поскольку указанный протокол не является правоустанавливающим документом, содержащим условия предоставления спорного земельного участка и возложения на ФИО1 обязанности по его освоению и использованию.

Кроме того, соблюдение названного условия предполагалось при заключении договора аренды земельного участка, который в настоящем деле истцом не оспаривается. По указанным основаниям протокол комиссии от 21.12.2006 № 19 не имеет правового значения для установления законности приватизации спорного участка.

В силу пункта 12 статьи 85 ЗК РФ, пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами, парками, лесопарками и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (часть 2 статьи 27 ЗК РФ РФ).

Таким образом, исходя из названных положений с учетом требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при признании сделки недействительной истец должен доказать, что часть спорного земельного участка расположена в границах красных линий и относится к землям общего пользования.

В пункте 11 и 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительного кодекса РФ) указано, что территории общего пользования - это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

Красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Основные требования к порядку проектирования и установления красных линий в поселениях Российской Федерации определяются Инструкцией о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации (РДС 30-201-98), утвержденной постановлением Госстроя Российской Федерации от 06.04.1998 № 18-30 (далее - Инструкция).

В соответствии с пунктом 3.8. названной Инструкции красные и другие линии градостроительного регулирования подлежат обязательному отражению и учету, в том числе: в генеральных планах, совмещенных с проектами детальной планировки, проектах детальной планировки, проектах застройки, проектах планировки магистралей, улиц и площадей; при установлении границ землепользовании; в проектах землеустройства; в проектах межевания территорий; в земельном и градостроительном кадастрах.

Как следует из материалов межевания и сведений государственного кадастра недвижимости спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет в 2007 году. В землеустроительное дело № 1672/2007, утвержденное начальником территориального (межрайонного) отдела № 2 управления Роснедвижимости по Ставропольскому краю 25 мая 2007 года, включен акт согласования границ от 26 апреля 2007 года, который содержит согласование размещение формируемого участка уполномоченными органами.

Имеющиеся в деле документы по межеванию земельного участка с кадастровым номером 26:08:040938:93, правоустанавливающие документы на земельный участок, документы государственного кадастрового учета не содержат сведения о том, что часть спорного земельного участка на момент приватизации имела правовой режим земель общего пользования.

Согласно пункту 1 статьи 44 Градостроительного кодекса РФ подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам. Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа (пункт 2).

В составе градостроительного плана земельного участка указываются, в том числе, границы земельного участка; границы зон действия публичных сервитутов; минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений.

Форма градостроительного плана земельного участка утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2005 № 840, согласно которому на чертеже градостроительного плана земельного участка указываются: границы зон действия публичных сервитутов, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд и номера этих зон по порядку.

Из чертежа градостроительного плана земельного участка RU 26520101-000000057, утвержденного постановлением главы города Светлограда Петровского района от 04.09.2008 № 760 не следует, что в пределах земельного участка проложена ливневая канализация, а также нет информации о размещении мест общего пользования.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 26:08:040938:93 не обладает признаками, позволяющими отнести его к землям общего пользования.

Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что данная сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Для договоров такое предположение правомерно при наличии следующих условий: отсутствие части сделки не препятствует признанию сделки в остальной ее части совершенной (объективный критерий); стороны в момент совершения сделки были бы согласны совершить сделку без включения ее недействительной части (субъективный критерий).

Из пункта 1 постановления администрации Петровского муниципального района Ставропольского края от 03 марта 2011 № 105 и пункта 1.1 договора купли-продажи от 03 марта 2011 № 3 следует, что администрация района передает в собственность ФИО1 весь земельный участок с кадастровым номером 26:08:040938:93 площадью 1000 кв. м.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи от 03 марта 2011 № 3 без включения в его предмет всего земельного участка без определения каких-либо частей не мог быть заключен, так как у сторон на это не было волеизъявления.

Также согласно проекту организации дорожного движения на ул. Шоссейная, разработанному по состоянию на 05.05.2012, согласованному начальником ОГИБДД отдела МВД России и Петровскому району и утвержденному главой города Светлограда, на спорном земельном участке не предусмотрены примыкания (проезды).

Из фотоотчета видно, что существующий водоотвод ответчиком не поврежден, подъезд к домовладениям третьих лиц, оснащенный водопропускной трубой, имеется.

Отказывая в удовлетворении иска, суд пришел к выводу о том, что не имеется оснований для признания оспариваемой сделки недействительной.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.Л. Карпель