Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Говоруна А. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шошиной В.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Альянс КМВ», г. Пятигорск,
ОГРН <***>,

к управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

третьи лица:

Муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска», г. Пятигорск, ОГРН <***>,

администрация города Пятигорска, г. Пятигорск, ОГРН <***>,

об оспаривании отказа в государственной регистрации права аренды на земельный участок,

при участии: от заявителя - ФИО1 согласно выписке из ЕГРЮЛ, от управления - ФИО2 по доверенности от 09.01.2018 № 3,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Бизнес Альянс КМВ» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление), в котором просит: признать незаконным отказ, выраженный в сообщении от 23.06.2016 № 26/001/200/2016-3077; обязать зарегистрировать право аренды на земельный участок площадью 4 015 кв. м (кадастровый номер 26:33:150217:2), расположенный по адресу:
<...> в районе ТД «Арбат».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска (далее – управление имущественных отношений).

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 19.10.2017 решение суда первой инстанции от 10.03.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 по делу № А63?11478/2016 отменены.

Суд кассационной инстанции указал, что судами первой и апелляционной инстанции при рассмотрении спора не была дана оценка договору аренды от 09.11.2015
№ 189/15Ю на предмет соответствия действовавшим в рассматриваемый период нормам земельного законодательства, суды не определили обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В целях дополнительного исследования и оценки доказательств дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Пятигорска (далее - администрация).

Представитель общества в судебном заседании требования поддержал в полном объеме по изложенным в заявлении основаниям.

Представитель управления в удовлетворении заявленных требований просил отказать по основаниям, изложенным в отзыве, указал, что поскольку в силу статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом, следовательно, муниципальное образование город-курорт Пятигорск было не правомочно на заключение договора аренды от 09.11.2015 № 189/15ю. Также указало, что государственная регистрация права муниципальной собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска на спорный земельный участок была проведена 19.06.2017.

Представители третьих лиц, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не явились, отзывы на заявление не представили.

Исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка от 09.11.2015 № 189/15ю (далее – договор), согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 16.10.2015 по 16.10.2018 земельный участок площадью 4 015 кв.м, (кадастровый номер 26:33:150217:2), расположенный по адресу: Ставропольский край,
<...> в районе ТД «Арбат», под жилой многоквартирный дом со встроенным торговым центром (далее – земельный участок).

Согласно пункту 1.7 договора на указанном земельном участке имеется объект незавершенного строительства - нежилое здание (свидетельство о государственной регистрации права от 14.05.2011 серии 23-АЗ N 356146).

Общество 05.02.2016 обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды.

Уведомлением от 19.02.2016 № 26/001/200/2016-3077 управление приостановило государственную регистрацию до 21.03.2016 по мотиву отсутствия в ЕГРП сведений о государственной регистрации прав на испрашиваемый участок.

21 марта 2016 года государственная регистрация повторно приостанавливалась по заявлению общества до 21.06.2016.

Решением управления, изложенным в сообщении от 23.06.2016 № 26/001/200/2016-3077, обществу было отказано в государственной регистрации договора аренды вследствие не устранения причин, послуживших основанием приостановления. Отказ мотивирован отсутствием в сведениях ЕГРП записи о праве на данный объект.

Полагая, что данный отказ не соответствует требованиям законодательства и нарушает принадлежащие обществу права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон №122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 4 Закона № 122-ФЗ установлено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним.

В силу статьи 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В компетенцию регистрирующего органа, определенную с учетом положений статей 9, 13, 17 Закона № 122-ФЗ, входит правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с данным Федеральным законом.

При проведении правовой экспертизы документов, представленных обществом на государственную регистрацию, у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации права аренды земельного участка в связи с отсутствием записи о зарегистрированном ранее праве на земельный участок.

Ссылаясь на указанные обстоятельство, управление отказало обществу в государственной регистрации права аренды на земельный участок.

Согласно пункту 1 статьи 212 ГК РФ в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации) (пункт 1 статьи 214 ГК РФ).

Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью (пункт 1 статьи 215 ГК РФ).

Земельный участок с кадастровым номером 26:33:150217:2 расположен в городе Пятигорске.

Постановлением Совмина СССР от 28.08.1970 № 723 «О мерах по упорядочению застройки территорий курортов и зон отдыха и строительства санаторно-курортных учреждений и учреждений отдыха» город Пятигорск отнесен к курортам общесоюзного значения.

Согласно статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ) под курортом федерального значения понимается освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая территория, находящаяся в установленном порядке в ведении федеральных органов государственной власти.

В соответствии с пунктом 6 статьи 2 Федерального закона от 19.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов Федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к Федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон 244-ФЗ) особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти, за исключением земельных участков, которые находятся в границах курортов федерального значения и в соответствии с федеральным законом подлежат передаче в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность либо отнесены к собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности.

Согласно части 7 статьи 1 Закона № 244-ФЗ земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности, на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу названного Закона, относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации либо собственности поселений, муниципальных районов или городских округов по основаниям, предусмотренным частями 8-11 данной статьи.

К федеральной собственности относятся земельные участки, которые указаны в части 7 вышеназванной статьи и которые: заняты зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в федеральной собственности; предоставлены федеральным органам государственной власти, их территориальным органам либо созданным ими казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям; находятся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды или праве безвозмездного пользования у государственных академий наук и государственных учреждений, входящих в структуру Российской академии наук; предусматриваются федеральными законами (часть 8 статьи 1 Закона № 244-ФЗ).

Согласно части 9 статьи 1 Закона № 244-ФЗ к собственности субъектов Российской Федерации относятся земельные участки, которые указаны в части 7 статьи и которые: заняты зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации; предоставлены органам государственной власти субъектов Российской Федерации либо созданным ими казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям; предусматриваются федеральными законами.

В силу частей 10, 11 статьи 1 Закона № 244-ФЗ к собственности муниципальных районов или городских округов относятся земельные участки, которые указаны в части 7 статьи 1, расположены в границах курортов федерального значения и которые заняты зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований; предоставлены органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований либо созданным ими казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям; предусматриваются федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации, а также иные земельные участки, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу названного Закона, за исключением земельных участков, которые относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или собственности поселений по основаниям, предусмотренным частями 8-10 статьи 1.

При таких обстоятельствах суд, учитывая отсутствие доказательств нахождения на спорном участке зданий, строений, сооружений, относящихся к федеральной собственности либо к собственности субъекта Российской Федерации, а также отсутствие доказательств предоставления земельного участка федеральным органам государственной власти либо органам государственной власти субъекта Российской Федерации, их территориальным органам либо созданным ими казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, пришел к выводу о принадлежности земельного участка к муниципальной собственности.

Из пояснений управления Росреестра также следует, что 19.06.2017 регистрирующим органом была проведена государственная регистрация права муниципальной собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска на земельный участок с кадастровым номером 26:33:150217:2.

Материалами дела установлено, что 05.02.2016 общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:150217:2.

На государственную регистрацию был представлен договор аренды от 09.11.2015
№ 189/15ю, в соответствии с которым арендодателем спорного земельного участка выступает администрация города Пятигорска в лице муниципального учреждения «Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска», арендатором – ООО «Бизнес Альянс КМВ».

Обществом на регистрацию также было представлено постановление администрации от 09.11.2015 № 5205 «О включении в реестр муниципального имущества г. Пятигорска земельного участка по ул. Октябрьской в районе ТД «Арбат», а также перечень участков, подлежащих включению в реестр муниципального имущества г. Пятигорска.

Отказывая в государственной регистрации договора аренды управление ссылалось на отсутствие в сведениях ЕГРП записи о зарегистрированном праве на спорный земельный участок, чем нарушены требования пункта 2 статьи 13 Закона № 122-ФЗ.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (пункт 2 статьи 13 Закона № 122-ФЗ).

В соответствии со статьей 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, в том числе земельными участками, относящимися к муниципальной собственности, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами не установлено иное.

При таких обстоятельствах, учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 26:33:150217:2, являющийся предметом договора аренды от 09.11.2015 № 189/15ю, в силу части 11 статьи 1 Закона
№ 244-ФЗ относится к муниципальной собственности города Пятигорска. Вместе с тем на момент предоставления участка в аренду право собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска на указанный участок не было зарегистрировано, следовательно, с учетом норм действующего законодательства (пункт 1 статьи 3.3 Закона № 137-ФЗ), администрация не была правомочна на заключение договора аренды до регистрации права собственности на вышеуказанный земельный участок, поскольку это влекло нарушение императивного требования закона и делало сделку порочной до осуществления регистрирующим органом соответствующего регистрационного действия.

Таким образом, суд полагает, что оспариваемый отказ в государственной регистрации, выраженный в сообщении от 23.06.2016 № 26/001/200/2016-3077, не нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем отсутствует совокупность условий, необходимых для признания его незаконным.

Принимая во внимание изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения заявленного требования (часть 3 статьи 201 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 167-171, 176, 199, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

заявленные требования оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.А. Говорун