Гражданский кодекс часть 1

ООО «Югзар», г. Пятигорск, ОГРН <***>, ООО «АННиС», г. Пятигорск, ОГРН <***>, ООО «Пронто-Москва», г. Москва, ОГРН <***>, ООО НВПЦ «Истод», г. Пятигорск, ОГРН <***>, индивидуальных предпринимателей: ФИО1, г. Пятигорск, ОГРН <***>,

ФИО2, г. Пятигорск, ОГРН <***>,

ФИО3, г. Пятигорск, ОГРН <***>,

ФИО4, г. Пятигорск, ОГРН <***>,

ФИО5, г. Пятигорск ОГРН <***>,

ФИО6, г. Пятигорск ОГРН <***>,

к ЗАО Строительное Объединение «Аксон-Н», г. Пятигорск, ОГРН <***>,

третьи лица по делу, не заявляющие самостоятельные требования - администрация города Пятигорска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ФГУП «Ростехинвентаризация» по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ЗАО «Региональный деловой центр», г. Пятигорск, собственники ЗАО «Региональный деловой центр»: ФИО7, г. Пятигорск, ФИО8, Минераловодский район, пос. Змейка, ФИО9, г. Ессентуки, ФИО10, г. Пятигорск, ФИО11, г. Пятигорск, ФИО12, г. Пятигорск, ФИО13, г. Ставрополь, ФИО14, г. Пятигорск, ФИО15, г. Пятигорск, ФИО16, г. Пятигорск, ФИО17, г. Пятигорск, ФИО18, г. Пятигорск, ФИО19, г. Лермонтов, ФИО20, г. Пятигорск, ФИО21, г. Пятигорск, ФИО22, г. Пятигорск, ФИО23, г. Пятигорск, ФИО24, г. Пятигорск, ФИО25, г. Пятигорск, ФИО26, г. Пятигорск, ФИО27, г. Ессентуки, ФИО28, г. Пятигорск, ФИО29, г. Пятигорск, ФИО30 Офелия Владимировна, г. Пятигорск, ФИО31, г. Пятигорск, ФИО32, г. Пятигорск, ФИО33, г. Кисловодск, ФИО34, г. Ставрополь, ФИО35, г. Пятигорск, ФИО36, г. Пятигорск, ФИО37 г. Пятигорск, ФИО38 г. Пятигорск, ФИО39 г. Пятигорск, ФИО40 г. Кисловодск, ФИО41 г. Пятигорск,

о признании недействительной регистрации права собственности ЗАО СО «Аксон-Н» на помещения, являющиеся общим имуществом собственников в здании «Регионального делового центра» по адресу: <...> с последующим аннулированием свидетельств о государственной регистрации права 26АА № 076623 от 04.05.2005, записи в ЕГРП от 03.05.2005, 26АА035848 от 05.04.2005 и записи в ЕГРП от 05.04.2005 на следующие помещения:

а) подвал с помещениями 1-56

б) 1-й этаж с помещениями 1, 1а, 1б, 2, 3-34, 35-39;

в) 2-й этаж с помещениями 205, 216, 217, 218;

г) 3-й этаж с помещениями 305, 316, 317, 318;

д) 4-й2 этаж с помещениями 405, 416, 417, 418;

е) 5-й этаж с помещениями 505, 516, 517, 518;

ж)6-й этаж с помещениями 605, 616, 617, 618;

з) 7-й этаж с помещениями 705, 716, 717, 718;

и) 8-й этаж с помещениями 805, 816, 817, 818;

к) 9-й этаж с помещениями 905, 916, 917, 918;

л) 10-й этаж с помещениями 1005, 1016, 1017, 1018;

м) 11-й этаж с помещениями 1105, 1116, 1117, 1118;

н) 12-й этаж с помещениями 1205, 1216, 1217, 1218;

о) 13-й этаж с помещениями 1305, 1316, 1317, 1318,

- о признании права общей долевой собственности за собственниками помещений в здании «Региональный деловой центр» по адресу: <...> на нежилые помещения:

а) подвал - помещения с номерами 1-56, общей площадью 583,5 кв. м,

б) 1-й этаж - помещения с номерами 1, 1 а, 16, 2, 3-34, 35-39, общей площадью 609,9 кв. м,

в) 2-й этаж - помещения с номерами 1-14 - общей площадью 169,7 кв. м,

г) 3-й этаж - помещения с номерами 1-14 - общей площадь 169 кв. м,

д) 4-й этаж - помещения с номерами 1-14 - общей площадью 169 кв. м,

е) 5-й этаж - помещения с номерами 1-14 - общей площадью 169 кв. м,

ж) 6-й этаж - помещения с номерами 1-14 - общей площадью 169,1 кв. м,

з) 7-й этаж - помещения с номерами 1-14 - общей площадью 169,1 кв. м,

и) 8-й этаж - помещения с номерами 1-14 - общей площадью 169,1 кв. м,

к) 9-й этаж - помещения с номерами 1-14 - общей площадью 169,1 кв. м,

л) 10-й этаж - помещения с номерами 1-14 - общей площадью 169,1 кв. м,

м) 11-й этаж - помещения с номерами 1-14 - общей площадью 139,7 кв. м,

н) 12-й этаж - помещения с номерами 1-14 - общей площадью 169,1 кв. м.,

о) 13-й этаж - помещения с номерами 1-14 - общей площадью 169,1 кв. м,

при участии в судебном заседании представителей истцов – ФИО42 и ФИО43 по доверенностям от 01.09.2010, 29.10.2010, 01.11.2010, 12.04.2010, 12.05.2010, 01.06.2010, ФИО5, ФИО4, ФИО44, ФИО2, ФИО3,

ответчика ЗАО «АКСОН-Н» - ФИО45 по доверенности от 08.02.2012, ФИО46 по доверенности от 09.12.2012, ФИО47 по доверенности № 07/10 от 09.02.2012,

третьего лица ЗАО «РДЦ» - представитель ФИО48 по доверенности от 27.03.2012,

в отсутствие третьих лиц (извещены),

УСТАНОВИЛ:

ООО «Югзар» г. Пятигорск, ООО «АННиС» г. Пятигорск, ООО «Пронто-Москва» г. Москва, ООО НВПЦ «Истод» г. Пятигорск, ИП ФИО1 г. Пятигорск, ИП ФИО2 г. Пятигорск, ИП ФИО3 г. Пятигорск, ИП ФИО4 г. Пятигорск, ИП ФИО5 г. Пятигорск, ИП ФИО6 г. Пятигорск обратились в арбитражный суд с иском к администрации города Пятигорска, ЗАО строительное объединение «Аксон-Н» г. Пятигорск, Пятигорскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, со следующими требованиями:

- о признании недействительным зарегистрированного права собственности в ЕГРП на нежилые помещения за ЗАО СО «АКСОН-Н» в здании общественного назначения «Региональный деловой центр» в <...> под номерами: 1, 1а, 16, 2, 3-34, 40,41, 205, 216, 217, 218, 305, 316-318, 405, 416-418, 505, 516-518, 605, 616-618, 705, 716-718, 805, 816-818, 905, 916-918, 1005, 1016-1018, 1105, 1116-1118, 1205, 1216-1218, 1305, 1316-1318, с момента регистрации-03.05.2005 года, с последующим аннулированием выданного 04.05.2005 года свидетельства о государственной регистрации права серии 26АА №076623 (с выделением требований, касающихся аренды земли в отдельное производство).

Определениями от 13.12.2011, 13.01.2011, 01.02.2011, 02.03.2011, 23.03.2011, 12.04.2011, 17.05.2011 суд предлагал истцам уточнить исковые требования и обосновать выбранный способ защиты с учетом фактических обстоятельств дела.

В ходе рассмотрения спора истцы неоднократно уточняли, изменяли исковые требования, увеличивали заявленные площади, что следует из заявлений от 20.01.11, 02.03.11, 15.03.11., 11.05.11, 21.06.11.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 21.02.2011 истцы представили уточненное исковое заявление, в котором ответчиком указано ЗАО СО «Аксон-Н», а третьими лицами по делу, не заявляющими самостоятельных требований, привлечены администрация города Пятигорска, Управление Росреестра по Ставропольскому краю, г. Ставрополь. Определением от 02.03.11 суд принял к рассмотрению уточненные исковые требования, в порядке статьи 51 АПК РФ привлек третьими лицами - администрацию города Пятигорска, Управление Росреестра по Ставропольскому краю, ФГУП «Ростехинвентаризация» по Ставропольскому краю, г. Ставрополь.

Определением от 23.03.11 суд в порядке статьи 51 АПК РФ по своей инициативе привлек в качестве третьего лица по делу, не заявляющего самостоятельных требований ЗАО «Региональный деловой центр», которому по договорам доверительного управления от 30.05.05 и 01.06.10 ответчик передал в доверительное управление все помещения, принадлежащие ему на праве собственности.

Определением от 07.09.11 суд принял в порядке статьи 49 АПК РФ к рассмотрению уточенное исковое заявление от 21.06.11, в котором истец увеличил требования в части количества помещений по свидетельствам о регистрации права от 04.04.2005, 04.05.2005, просил признать недействительным зарегистрированное право собственности за ЗАО СО «Аксон-Н» на помещения, являющиеся общим имуществом собственников в здании «Регионального делового центра» по адресу: <...> с последующим аннулированием свидетельства о государственной регистрации права26 АА № 076623 от 04.05.05 и 26АА № 035848 от 05.04.05 и соответствующих записей в ЕГРП на следующие помещения:

а) подвал с помещениями 1-56;

б) 1-й этаж с помещениями 1, 1а, 1б, 2, 3-34, 35-39;

в) 2-й этаж с помещениями 205, 216, 217, 218;

г) 3-й этаж с помещениями 305, 316, 317, 318;

д) 4-й2 этаж с помещениями 405, 416, 417, 418;

е) 5-й этаж с помещениями 505, 516, 517, 518;

ж) 6-й этаж с помещениями 605, 616, 617, 618;

з) 7-й этаж с помещениями 705, 716, 717, 718;

и) 8-й этаж с помещениями 805, 816, 817, 818;

к) 9-й этаж с помещениями 905, 916, 917, 918;

л) 10-й этаж с помещениями 1005, 1016, 1017, 1018;

м) 11-й этаж с помещениями 1105, 1116, 1117, 1118;

н) 12-й этаж с помещениями 1205, 1216, 1217, 1218;

о) 13-й этаж с помещениями 1305, 1316, 1317, 1318;

(нумерация помещений согласно техническому паспорту 2003 года, выданному ГУП СК «Крайтехинвентаризация»);

- о признании права общей долевой собственности на помещения, являющиеся общим имуществом, в здании «Региональный деловой центр» по адресу: <...> за всеми собственниками в размере доли, предусмотренной п.1. ст. 37 Жилищного Кодекса Российской Федерации в здании, на следующие помещения, согласно техническому паспорту 2003 года, выданного ГУП «Крайтехинвентаризация»:

а) подвал - помещения с номерами 1-56, общей площадью 583,5 кв. м;

б) 1-й этаж - помещения с номерами 1, 1 а, 16, 2, 3-34, 35-39 - общей площадью 609,9 кв. м.

в) 2-й этаж - помещения с номерами 1-14 - общей площадью 169,7 кв. м;

г) 3-й этаж - помещения с номерами 1-14 - общей площадь 169 кв. м;

д). 4-й этаж - помещения с номерами 1-14 - общей площадью 169 кв. м;

е) 5-й этаж - помещения с номерами 1-14 - общей площадью 169 кв. м;

ж) 6-й этаж - помещения с номерами 1-14 - общей площадью 169,1 кв. м;

з) 7-й этаж - помещения с номерами 1-14 - общей площадью 169,1 кв. м;

и) 8-й этаж - помещения с номерами 1-14 - общей площадью 169,1 кв. м;

к) 9-й этаж - помещения с номерами 1-14 - общей площадью 169,1 кв. м;

л) 10-й этаж - помещения с номерами 1-14 - общей площадью 169,1 кв. м;

м) 11-й этаж - помещения с номерами 1-14 - общей площадью 139,7 кв. м;

н) 12-й этаж - помещения с номерами 1-14 - общей площадью 169,1 кв. м;

о) 13-й этаж - помещения с номерами 1-14 - общей площадью 169,1 кв. м; всего площадь помещений, являющихся местами общего пользования (общей долевой собственностью), составляет 3 193,6 кв. м (по техническому паспорту здания).

Выяснив в ходе рассмотрения дела, что в здании РДЦ кроме истцов имеются другие собственники нежилых помещений, а иск заявлен без проведения общего собрания собственников, суд определениями от 12.04.11, 02.06.11 в порядке статьи 51 АПК РФ привлек в качестве третьих лиц на стороне истца, не заявляющих самостоятельных требований, собственников нежилых помещений в здании «Регионального делового центра» согласно материалам регистрационного дела, поскольку судебный акт по данному делу может затронуть их права и обязанности.

Третьи лица собственники помещений в здании «РДЦ» ФИО49, ФИО38, ФИО50, ФИО17, ФИО22, ФИО8, ФИО37, ФИО36, ФИО27, ФИО35, ФИО23, ФИО12 обратились с заявлениями о рассмотрении дела в их отсутствие и просили в иске отказать.

Определением от 07.06.11 за подписью председателя Арбитражного суда Ставропольского края Кичко А.И. заявление судьи Довнар О.Н. удовлетворено, срок рассмотрения дела №А63- 11653/2010 продлен до 6 месяцев.

Определениями от 07.09.11 суд удовлетворил ходатайство истцов о назначении экспертизы о наличии и расположении общего имущества в помещениях, являющихся собственностью ЗАО СО «Аксон-Н», в связи с чем направил письмо в Пятигорский отдел Ставропольской ЛСЭ для выяснения вопроса о составе экспертов, сроках и стоимости экспертизы.

Заместитель начальника ГУ СЛСЭ заведующий Пятигорским отделом ФИО51 обратился с ходатайством №686 от 20.09.11 о включении в состав комиссии следующих специалистов, обладающих специальными познаниями в качестве экспертов, не являющихся сотрудниками отдела: ФИО52 Валентины Алексеевны, ФИО53, ФИО54 с указанием их квалификации и стажа экспертной работы.

Определением от 30.09.11 суд с согласия сторон удовлетворил заявленное ходатайство и поручил экспертизу эксперту Пятигорского отдела Ставропольской ФИО55 Нуртазьевичу и вышеуказанным специалистам, в связи с чем производство по делу было приостановлено

17 января 2012 года суд возобновил производство по делу.

В заседании суда 29.02.12 эксперт ФИО56, вызванный определением суда от 14.02.11, в порядке части 3 статьи 86 АПК РФ дал ответы на вопросы сторон и суда, которые были занесены в протокол судебного заседании, полная версия вопросов и ответов содержится в аудиозаписи судебного заседания 29.02.12. В материалы дела представлены письменные ответы экспертов на поставленные вопросы и разъяснения.

Представители истцов в письменных заявлениях от 14.02.11 и 12.03.11 с выводами, изложенными в заключении экспертизы, не согласились, считают его незаконным, противоречащим требованиям Федерального закона №73-ФЗ и «Инструкции по организации производства судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции РФ» (утвержденной приказом МЮ РФ от 20.12.02 №347), по изложенным ими основаниям.

Суд отклоняет заявление истцов о признании заключения экспертизы незаконной по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 15 Федерального закона №73-ФЗ «О судебной экспертной деятельности» и пунктом 10 Инструкции по организации производства судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции РФ руководитель экспертного учреждения вправе ходатайствовать перед органом или лицом, назначившими судебную экспертизу, о включении в состав комиссии экспертов лиц, не работающих в данном учреждении, если их специальные знания необходимы для дачи заключения.

Такое ходатайство с указанием специальности, стажа и возраста специалистов было заявлено заведующим Пятигорского отдела СЛСЭ ФИО51 и удовлетворено судом в отсутствие возражений сторон по составу лиц, назначенных экспертами для проведения экспертизы по поставленным вопросам.

Довод истцов об отсутствии аттестации привлеченных специалистов не оспаривается экспертным учреждением, однако в заключении № 1239/10-3 указано о квалификации привлеченных специалистов (наличие высшего технического образования, стажа работы), позволяющей ответить на вопросы электроснабжения, водоснабжения , водоотведения (канализации), отопления и вентиляции здания. При этом отсутствие аттестации не влияет на законность заключения экспертизы.

Согласно заключению исследование проводилось методом натурного обследования помещений с фиксацией их результатов и сопоставления полученных данных с критериями, указанными в определении суда. Довод истцов о том, что в нарушение закона и инструкции эксперты самостоятельно истребовали проектную документацию, также не опровергается материалами дела и экспертом, однако истцы не обосновали, каким образом данное обстоятельство повлияло на законность выводов экспертов и обоснованность данного ими заключения. Кроме того, истцами не представлено никаких доказательств, опровергающих выводы экспертов в целом.

Вместе с тем суд отмечает, что заключение экспертизы не относится к тем доказательствам, которые в порядке статей 69 и 70 АПК РФ освобождают от доказывания, и оценивается судом в совокупности со всеми, собранными по делу доказательствами в порядке ст. 71 АПК РФ. Заключение экспертизы суд оценивает в совокупности со всеми доказательствами, имеющимися в материалах оценивая относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также в их взаимосвязи друг с другом.

В заседании суда 28 марта 2012 года истцы настаивали на заявленных требованиях и взыскании с ответчика судебных издержек на оплату услуг представителя, на проведение экспертизы и взыскании почтовых расходов в пользу представителя ФИО42, просили не рассматривать судебные расходы по госпошлине. Исковые требования основаны на статье 36 ЖК РФ и статьях 290, 304 ГК РФ, полагая, что заявленные помещения являются общей долевой собственностью в силу закона и их назначения (подсобные помещения, коридоры) согласно техническим паспортам. Пояснили, что доступ во многие спорные помещения с момента ввода здания в эксплуатацию и по настоящее время отсутствует, общество препятствует в их пользовании, что нарушает права собственников помещений. Полагают, что изменение способа защиты (ст.301 ГК РФ) в данном случае не требуется, суд самостоятельно вправе применять нормы права, а фактом неправомерной сдачи в аренду помещений занимаются соответствующие органы.

Представители ЗАО «АКСОН-Н» исковые требования не признали, поскольку спорные помещения используются истцом в собственных нуждах, не обладают признаками общего имущества и не являются местами общего пользования, обслуживают только собственника, переданы в доверительное управление ЗАО «РДЦ», с последующей передачей в аренду. Истцами выбран неправильный способ защиты, заявили о применении последствий пропуска срока исковой давности. Заявили ходатайство об уменьшении судебных расходов.

Исследовав материалы дела, суд удовлетворяет исковые требования частично по следующим основаниям.

28 апреля 2000 года ЗАО СО «Аксон-Н» приобрело у администрации города Пятигорска в собственность по договору купли-продажи объект незавершенного строительства гостиницы, расположенный по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права от 09.10.2001).

Постановлением главы г. Пятигорска от 21.07.2000 №1756 обществу разрешена разработка проектно-сметной документации на реконструкцию незавершенного строительством объекта под административно-бытовое здание.

Постановлением главы г. Пятигорска от 22.05.2001 за № 1130 обществу предоставлен земельный участок под реконструкцию незавершенного строительством административно-бытового здания «Деловой центр», площадью 2 410 кв.м, разрешено выполнить реконструкцию незавершенного строительством здания.

С 2002 года строительство осуществлялось на долевых началах с привлечением средств инвесторов, в том числе истцов и третьих лиц по рассматриваемому делу.

Постановлением главы г. Пятигорска от 27.06.2003 за № 1863 присвоен «почтовый адрес Деловому центру ЗАО «СО «Аксон-Н»: <...>/Октябрьская,17».

Постановлением главы г. Пятигорска СК № 2021 от 16 июня 2004 утвержден «Акт государственной комиссии по приемке в эксплуатацию объекта: «Реконструкция незавершенного строительства гостиницы под здание общественного назначения «Региональный деловой центр» ЗАО «Строительное объединение «Аксон-Н» в <...> общей площадью 9 957 кв.м.».

Распределение нежилых помещений в здании произведено на основании «Акта распределения нежилых помещений в здании общественного назначения «Региональный деловой центр» в городе Пятигорске» от 18.06.2004», подписанного собственниками нежилых помещений.

ЗАО «СО «Аксон-Н» с каждым дольщиком-инвестором подписало акты об исполнении обязательств и приеме-передаче офисных помещений.

По окончании строительства и вводу в эксплуатацию административного здания участниками долевого строительства, в том числе истцами и обществом, зарегистрированы права собственности на помещения.

Как следует из материалов дела, на основании договоров о долевом участии в инвестировании строительства админстративно-бытового здания ЗАО «РДЦ», расположенного по адресу: <...> за период с 2002 по 2009 годы истцами на праве собственности приобретены нежилые помещения в том числе:

- ООО «Югзар» площадью 30,80 кв. м, свидетельство о государственной регистрации права № 26 АА 063228 от 05.04.2005,

- ООО «АННиС» площадью 43,5 кв. м, свидетельство о государственной регистрации права № 26 АГ 484233 от 20.09.2004, площадью 42,1 кв. м, свидетельство 26 АГ 484240 от 20.09.2004, площадью 42,1 кв. м, свидетельство 26 АГ 484239 от 20.09.2004, площадью 42,1 кв. м, свидетельство 26 АГ 484238 от 20.09.2004, площадью 23,5 кв. м. свидетельство 26 АГ 484 237 от 20.09.2004, площадью 43,5 кв. м, свидетельство 26 АГ 484 236 от 20.09.2004, площадью 43,5 кв. м, свидетельство 26 АГ 484235 от 20.09.2004, площадью 43,5 кв. м, свидетельство 26 АГ 484234 от 20.09.2004;

- ООО «Пронто – Москва» площадью 43,50 кв. м, свидетельство о государственной регистрации права 26 АА 034 361 от 10.02.2005, площадью 23,50 кв. м, свидетельство 26 АА 034360 от 10.02.2005, площадью 42,10 кв. м, свидетельство 26 АА 034359 от 10.02.2005, площадью 42,10 кв. м, свидетельство 26 АА 034357 от 10.02.2005, площадью 42,10 кв. м. свидетельство 26 АА 034 358 от 10.02.05, площадью 43,50 кв. м, свидетельство 26 АА 034362 от 10.02.2005, площадью 43,50 кв. м, свидетельство 26 АА 034364 от 10.02.2005, площадью 43,50 кв. м, свидетельство 26АА 034363 от 10.02.2005;

- ООО НПВЦ «Истод» площадью 20,60 кв. м, свидетельство о государственной регистрации права 26 АА 034307 от 27.01.2005, площадью 42,10 кв. м, свидетельство 26 АА 034306 от 27.01.2005, площадью 42,10 кв. м, свидетельство 26 АА 034 305 от 27.01.2005, площадью 43,50 кв. м, свидетельство 26 АА 034304 от 27.01.2005, площадью 42,80 кв. м, свидетельство 26 АА 034303 от 27.01.2005, площадью 45,30 кв.м, свидетельство 26 АА 034302 от 27.01.2005, площадью 29,40 кв. м, свидетельство 26 АА 034308 от 27.01.2005;

- ФИО5 площадью 40,00 кв. м, свидетельство о государственной регистрации права 26-АЕ 382854 от 18.04.2008;

- ФИО6 площадью 126 кв. м, свидетельство о государственной регистрации права 26-АГ 446812 от 12.08.2004;

- ФИО2 площадью 29,10 кв. м, свидетельство 26-АЕ 836044 от 11.06.2009, площадью 41,00 кв. м, свидетельство 26-АЕ 836045 от 11.06.2009, площадью 14,40 кв.м, свидетельство 26-АЕ 836043 от 11.06.2009;

- ФИО3 площадью 30,80 кв. м, свидетельство о государственной регистрации права 26 АГ 560419 от 22.12.2004, на основании договора купли-продажи от 25.01.2008 площадью 42,40 кв. м, свидетельство о государственной регистрации права 26-АЕ 292174 от 05.02.2008;

- ФИО4 площадью 42,40 кв. м, свидетельство о государственной регистрации права 26-АЕ 453216 от 05.07.2008, площадью 30,80 кв. м, свидетельство 26-АЕ 930757 от 17.08.2009, площадью 43,50 кв. м, свидетельство 26 АА 116480 от 09.08.2005,

- ФИО1 на основании договора купли-продажи офиса от 24.12.2007 площадью 44,90 кв. м, свидетельство о государственной регистрации права 26-АЕ 266402 от 26.12.2007, на основании договора мены недвижимости от 02.06.2009 площадью 29,80 кв. м, свидетельство 26-АЕ 837612, на основании договора дарения нежилого помещения от 20.08.09 площадью 43,50 кв. м, свидетельство 26-АЕ 904277 от 31.08.2009, на основании договора мены недвижимости от 22.06.2009 площадью 29,70 кв. м, свидетельство 26-АЕ 837613 от 02.07.2009.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права 26 АА № 076623 от 04.05.2005 и 26АА № 035848 от 05.04.2005 ответчику ЗАО Аксон-Н» принадлежат на праве собственности на основании акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 16.06.2004, акту распределения нежилых помещений от 18.06.2004 . Объект права – нежилые помещения площадью 6466.60 кв.м. и блок нежилых помещений, 1 этаж, площадью 74,60 кв. м, в административном здании, расположенном по адресу: <...>

- номера на поэтажном плане В литера А - основном строении, подвале, помещения № 1-56; на 1-м этаже - помещения № 1, 1а, 1б, 2, 3-34, 40, 41; на 2-м этаже - помещения № 201, 205, 216, 217, 218; на 3-м этаже - помещения № 301, 302,305, 315, 316, 317, 318; на 4-м этаже - помещения № 405, 415, 416, 417, 418; на 5-м этаже - помещения № 501-518; на 6-м этаже – помещения № 601-618; на 7-м этаже – помещения № 701-718; на 8-м этаже – помещения 805, 816, 818; на 9-м этаже – помещения № 905, 916, 917, 918; на 10-м этаже – помещения № 1001-1018; на 11-м этаже – помещения № 1105, 1116, 1117, 1118; на 12-м этаже – помещения № 1201-1218; на 13-м этаже – помещения № 1301-1303, 1305-1318,

- блок нежилых помещений № 1 помещения № 35, 36, 36а, 37, 38, 39.

В 2005 и 2010 годах были заключены договоры доверительного управления недвижимым имуществом, согласно которым ЗАО Строительное объединение «Аксон-Н» передало доверительному управляющему ЗАО «РДЦ» недвижимое имущество - нежилые помещения в литере А основного строения административного тринадцатиэтажного здания общей площадью 6466,60 кв. м, т.е. все помещения, принадлежащие ответчику на праве собственности.

Истцы, ссылаясь на неправомерную регистрацию права ответчиком на нежилые помещения, находящиеся в силу статьи 36 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ в общей долевой собственности всех собственников помещений в нежилом здании РДЦ, обратились с иском о признании недействительной регистрации права и признании права общей долевой собственности в порядке статьи 304 ГК РФ.

При этом в требовании о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения, принадлежащие ЗАО «Аксон-Н», указана нумерация помещений согласно техническому паспорту 2003 года. Поскольку регистрация права на нежилые помещения ответчика проведена на основании технических паспортов, составленных Пятигорским отделением филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по СК от 04.04.2005 и 18.04.2005, суд рассматривает требование истцов с учетом технических характеристик нежилых помещений, указанных в этих паспортах.

Для рассмотрения спора по существу суд принимал меры по установлению назначения нежилых помещений и принадлежности их к общей долевой собственности, в связи с чем предлагал сторонам оформить комиссионные акты либо представить заключения специалистов.

Стороны отказались оформить совместный акт и не пришли к соглашению о назначении нежилых помещений.

В обоснование иска истцами представлены акты осмотра нежилых помещений, принадлежащих обществу на основании технического паспорта ЗАО «Акон-Н» 2003 года, фотоматериалы, видеосъемка нежилых помещений и заявлено ходатайство о проведении экспертизы Пятигорским отделом ГУ СЛСЭ.

В обоснование возражений на иск ответчиком представлены: проектная документация здания 1975, 2000 годов, технический паспорт Пятигорского ДП ГУП «Крайтехинвентаризация» 2003 года, технические паспорта ФГУП «Ростехинвентаризация» 2005 года, техническое заключение ЗАО «Проектный институт архитектуры и градостроительства» по обследованию здания РДЦ от 05.05.11, акт осмотра от 13.05.11, планы эвакуации, договоры аренды, платежные документы, приказы общества, фотоматериалы, план эвакуации.

Истцы основывают исковые требования на статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Заявляют, что ответчиком проведена регистрация права на нежилые помещения, являющиеся в силу закона общей долевой собственностью в нарушение статей 290,291 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 58 Постановления Пленума ВАС РФ от 29.04.10 №10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Как указано в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.09 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее Правила). Согласно подпункту «а» пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Отнесение помещения к общему имуществу дома либо жилым или нежилым помещениям законодатель связывает с назначением этого помещения: построено оно или приспособлено в установленном порядке для использования в нежилых целях (торговых, офисных и т.д.) либо же предназначено для обслуживания, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.

Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе сведений о правах на объекты недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и документов технического учета.

Таким образом, для правильного рассмотрения спора на основании имеющихся в деле доказательств необходимо установить, имеют ли спорные помещения самостоятельное значение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в жилом доме.

В пункте 9 постановления от 23.07.2009 № 64 содержится разъяснение относительно конкретных способов судебной защиты, установленных гражданским законодательством для собственников помещений на общее имущество в здании. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединенное с требованием о признании права общей долевой собственности на помещение.

Суд рассматривает спор с учетом заявленных истцами требований, основанных на статье 304 ГК РФ

Судом установлено, что в 2000 году ЗАО СО «Аксон-Н» приобрело в собственность объект незавершенного строительства гостиницу. На основании проектно-сметной документации и разрешения была произведена ее реконструкция под административно-бытовое здание «Деловой центр», в котором были запроектированы техподвал с входящими наружными инженерными сетями и подвал с нежилыми помещениями.

Согласно проектам строительства и реконструкции техподполья здания 1975, 2000 года, заключению экспертов № 1239/10-3 от 08.02.2012 и техническому заключению проектного института, наружные инженерные сети здания введены в техническое подполье здания с последующей разводкой подъемом на вышерасположенные этажи. Данное обстоятельство истцами документально не оспорено, иных документов, опровергающих вывод суда, не представлено.

Регистрация права на техподполье не проводилась и истцы не претендуют на помещения техподполья, а заявляют требование о признании права общей долевой собственности на помещения подвала № 1-56, ссылаясь на назначение помещений как вспомогательных обслуживающих все здание согласно техническим паспортам 2003, 2005 годов.

Согласно свидетельству о праве собственности 2005 года, все помещения № 1-56 подвального этажа находятся в собственности ЗАО «Аксон-Н» и переданы в доверительное управление ЗАО «РДЦ» по договорам 2005 и 2010 годов.

Из актов обследования и пояснений истцов в заседаниях суда следует, что подвальные помещения закрыты, и доступ к ним отсутствует с момента ввода здания в эксплуатацию по настоящее время.

Согласно экспликации к поэтажному плану здания к техническим паспортам по состоянию на 2003, 2005 годы в подвале расположены нежилые помещения, состоящие из блоков помещений: магазины, подсобные, кладовые, офисные.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что согласно техническим паспортам 2003 и 2005 годов помещения подвального этажа № 1, 2, 3 (магазин, санузел, коридор), № 4, 5, 6, 7 (магазины, коридоры), № 8 (помещение), № 9-18 (подсобные, кладовые, туалеты), № 19-20 (помещения), № 21, 22, 23 (кабинет, коридор, подсобная), № 24, 25, 26, 27 (кабинет, коридор, венткамера, коридор), № 29 (коридор), № 30, 31, 32, 33, 34, 35 (коридор, подсобные, кабинет), № 36, 37, 38, 39, 40, 41(санузел, подсобные, коридоры, зал), № 45, 46 (подсобные), № 48-56 (подсобные) являются блоками помещений, используемых в хозяйственной деятельности общества под офисы, складские помещения, сдачи в аренду третьим лицам, доступ в которые отсутствует, никогда не использовались для обслуживания других помещений в здании, поэтому не отвечают признакам общего имущества и функционального назначения для обслуживания этого здания.Согласно заключению экспертов № 1239/10-3 от 08.02.2012, пояснению эксперта в заседании суда 29.02.2012, проекту подвала, техническому заключению проектного института в указанных помещениях находятся транзитные сети сигнализации, стояки отопления, силовых сетей и сетей освещения, пожарной сигнализации, воздуховодов, магистральные стояки канализации, постоянный доступ в которые для эксплуатации и контроля других собственников не требуется. Через спорные помещения проходят только сквозные стояки водоснабжения, канализации и отопления, которые не являются объектом текущего обслуживания из-за отсутствия запорной арматуры, используя которую можно из подвального помещения повлиять на условия эксплуатации вышерасположенных нежилых помещений.

Помещения подвального этажа с 1 по 7 по техническим паспортам 2003, 2005 годов указаны как магазины с подсобными помещениями и коридорами. Помещения с 4 по 8, с 19 по 23, 45, с 50 по 56 используются ЗАО «Аксон-Н» и ЗАО «РДЦ» под архив и складские помещении. Помещения с 1 по 3, с 24 по 27, с 30 по 41, 49 сданы в аренду по договорам аренды.

Судом установлено, что с момента ввода здания в эксплуатацию и регистрации права собственности на нежилые помещения в здании указанные помещения являлись самостоятельными объектами недвижимости, были переданы в доверительное управление управляющей компании, которая, в свою очередь, сдавала некоторые из них в аренду, другие помещения использовались ЗАО «Аксон-Н» и управляющей компанией в своей хозяйственной деятельности.

Доводы истцов о том, что указанные помещения в подвале являются техническими (подсобными, коридорами) и функционально предназначены исключительно для обслуживания здания согласно назначению помещений по техническим паспортам, судом отклонены, как противоречащие фактическим обстоятельствам дела.

Суд, выяснив целевое назначение и функциональную принадлежность указанных помещений, используемых в хозяйственных и коммерческих целях с 2005 по настоящее время, считает, что они не являются общими помещениями по смыслу статьи 290 Гражданского кодекса РФ и не могут быть признаны общей долевой собственностью.

Само по себе нахождение нежилого помещения в здании ниже планировочной отметки земли не свидетельствует о его исключительном техническом назначении для обслуживания нежилого здания. Таким образом, право общей долевой собственности возникает не на любую подвальную часть здания, а лишь на технические подвалы. Данная позиция подтверждена постановлениями Президиума ВАС РФ от 15.12.09 №12537/09, от 02.03.2010 № 1391/09, определением ВАС РФ от 21.10.2009 №ВАС-12537/09).

При таких обстоятельствах истец в соответствии со статьей 65 АПК РФ не доказал факт использования вышеуказанных помещений для обслуживания всего здания с момента ввода в эксплуатацию, факт возникновения общей долевой собственности на спорные помещения и существование законного субъективного права, за защитой которого он обратился в арбитражный суд.

Согласно заключению экспертов в помещениях подвала №28, 42, 43, 44 (подсобные) имеется оборудование для обслуживания всего дома.

В 28 помещении находится контейнер для мусора, вход с улицы с задней стороны здания. В помещениях 42, 43, 44 установлены гидрокомпенсационная емкость автоматического пожаротушения для всего здания, электрооборудование (шкафы управления насосами пожаротушения для всего здания), насосная станция автоматического пожаротушения для всего здания, канализация условно чистых стоков (аварийные сбросы из емкостей пожаротушения), емкость для хранения противопожарного запаса 30 м3 для всего здания. Указанные инженерные сети требуют постоянный доступ в эти помещения для эксплуатации и контроля, что следует из заключения экспертизы.

Помещение №47 подвала является подсобным согласно технической документации, в нем находится доступ в техподполье через люк в полу, где расположены инженерные коммуникации, обслуживающие все здание.

Ответчик подтвердил наличие инженерных сетей в названных помещениях и вход в техподполье, не оспорил необходимости контроля. Поскольку в указанных нежилых помещениях имеются общие объекты инженерной инфраструктуры здания и единственный вход в техподполье, они являются общими помещениями по смыслу статьи 290 Гражданского кодекса РФ.

Однако истцами и материалами дела подтверждается отсутствие фактического владения, пользования и доступа в подвальные помещения с 2005 года по настоящее время (кроме помещения № 28, имеется вход со двора).

Поскольку собственники помещений в здании фактически не владеют спорными помещениями, право на которое зарегистрировано за ответчиком, надлежащим способом судебной защиты в такой ситуации является требование о виндикации имущества (статья 301 ГК РФ), соединенное с требованием о признании права общей долевой собственности на помещение.

Истцами избран ненадлежащий способ защиты права, так как требование о признании права общей долевой собственности на спорные нежилые помещения не сопряжено с первоначальным требованием об истребовании их из чужого незаконного владения ответчика, что влечет отказ в иске в данной части исковых требований.

Суд неоднократно (более 7 определений) предлагал истцам уточнить исковые требования и обосновать выбранный способ защиты с учетом фактических обстоятельств дела. Однако истцы, подтверждая отсутствие для них доступа в помещения, отказались изменить способ защиты и обжаловали действия судьи по предложению уточнить предмет спора в частной жалобе и в заявлении об отводе.

С учетом изложенного суд признает право общей долевой собственности за всеми собственниками на помещение подвала № 28 площадью 3,9 кв.м и отказывает в признании права общей долевой собственности на помещения подвала под номерами с1 по 27 и с 29 по 56.

Согласно свидетельствам от 04.05.05 от 05.04.05 принадлежат ЗАО «Аксон-Н» на праве собственности на первом этаже помещения № 1, 1а, 1б ,2 , 3-34, 35, 36, 36а, 37, 38, 39, которые переданы в доверительное управление ЗАО «РДЦ» по договору доверительного управления.

Тамбуры, вестибюли, коридоры, лифты №1, 1а, 1б, 2, 28, 29, 30, 31, 32, 33 являются помещениями, через которые можно пройти истцам и ответчику в здание, подвал, техподполье, являются проходами к лифтам, лестничной клетке и лифты. Исходя из очевидности своего предназначения для обслуживания более одного помещения тамбуры (1, 1а) и вестибюли (1б, 2), коридоры (32, 33), лифты (28-31) являются общей долевой собственностью в силу статьи 36 ЖК РФ, статьи 290 ГК РФ и пункта 2Правил. Материалами дела и истцами подтверждено владение и пользование указанными помещениями, в связи с чем выбранный способ защиты по статье 304 ГК РФ является надлежащим, а исковые требования в данной части подлежат удовлетворению.

Довод ответчика о том, что согласно приказу общества вестибюль № 2 предназначен только для обслуживания конференц-зала (помещение № 6) и доступ в него третьим лицам ограничен, судом не принимается. Проанализировав проект реконструкции здания 2000 года, технические паспорта 2003,2005 годов, фотоматериалы, пояснения сторон, суд приходит к выводу, что доступ в вестибюль №2 площадью 112,6 кв.м имеется, поскольку данное помещение не изолировано, является продолжением вестибюля № 1а (сквозной проход), примыкает к помещениям № 4 (стойка администратора, где выдаются пропуска посетителям здания) и № 5 (бар). Следовательно, данное помещение предназначено для общего пользования и в силу закона является общей долевой собственностью.

Согласно техническому паспорту 2005 года, отзыву ответчика, фотоматериалам, экспертному заключению №1239/10-3 от 08.02.12, приказу ЗАО «РДЦ» помещение № 3 – комната, в которой находятся сотрудники группы обеспечения безопасного функционирования здания (охрана). В помещении расположены вытяжка, канализационный стояк, 8 блоков (постов) пожарно-охранной сигнализации, щиты дымоудаления и оповещения о пожаре для всего здания. Таким образом, в данном помещении находится оборудование, непосредственно обслуживающее все здание, однако доступ в указанное помещение отсутствует, поскольку там находится охрана в течение 24 часов, что подтверждается истцами. Требование о виндикации истцами не заявлено, поэтому суд отказывает в праве общей долевой собственности на данное помещение.

Согласно техническому паспорту помещение № 4 – комната дежурного, используется с 2005 года как стойка администратора, в котором расположены естественная вытяжка, транзитные сети электроосвещения, доступ иных лиц запрещен. По заявлениям истцов данное помещение используется в интересах всех собственников помещений в здании, администратор выдает пропуска для прохода в здание и принимает почту собственников помещений. По версии ответчика помещение используется исключительно ЗАО СО «Аксон-Н» и ЗАО «РДЦ» в своей деятельности, в нем находится только специально назначенное РДЦ лицо (администратор), в помещение отсутствует свободный доступ. Данное обстоятельство подтверждено истцами в судебных заседаниях. Поскольку истцами выбран неправильный способ защиты, не заявлено требование о виндикации, суд отказывает в удовлетворении требований о признании права общей долевой собственности по данному помещению.

Согласно техническому паспорту 2005 года помещения №5 - бар и помещение № 6 –комната (используется как конференц-зал) являются самостоятельными объектами права, в которых отсутствуют инженерные сети и коммуникации, обслуживающие все здание, но имеются инженерные сети и оборудование, предназначенные для функционального назначения этих помещений. Данные помещения не обладают признаками общего имущества и не предназначены для обслуживания более одного помещения. Довод истцов о том, что данные помещения относятся к общей долевой собственности, поскольку все собственники желают их использовать, судом не принимается. Учитывая первоначальное назначение и регистрацию спорных нежилых помещений как самостоятельных объектов, предназначенных для иных целей, не связанных с обслуживанием нежилых помещений здания РДЦ, они не могут считаться находящимися в режиме общей долевой собственности собственников нежилых помещений.

Согласно техническому паспорту помещение №7 –мусоросборник, фактически является шахтой дымоудаления. Данное помещение не имеет самостоятельных входов и выходов на первом этаже, что подтверждается актом обследования помещений в здании РДЦ, доступ для обслуживания возможен только с внешней стороны здания (со двора) и с чердака, не является самостоятельным объектом права, предназначено для обслуживания более одного помещения в здании, с учетом его назначения является общей долевой собственностью. Суд признает помещение №7 площадью 1,3 кв.м общей долевой собственностью.

Согласно техническому паспорту помещения № 8 (коридор), №9 (подсобное), №10,11,12,13,14 блок помещений, состоящих из коридора, кабинетов, подсобного, №15,16,17,18,19,20,21,22,23,24 блок помещений, состоящих из коридоров, гардеробной, подсобных, туалетов, №25,26,27 блок помещений, состоящих из коридора и подсобных, №34 – коридор, используются ответчиком и доверительным управляющим в качестве офисов и иных помещений в хозяйственной деятельности. Материалами дела подтверждается, что указанные помещения являются изолированными, имеют ограниченный доступ.

В помещениях с № 8 по № 25 отсутствуют инженерные сети и коммуникации, обслуживающие все здание и требующие постоянного доступа к ним, указанные помещения не препятствуют возможности использования других помещений здания, поскольку являются изолированными и не связанными с другими помещениями здания. Помещения №16 (гардеробная) и № 17-24 (санузлы) не были предназначены и фактически не использовались для обслуживания всего здания, что подтверждалось истцами в судебных заседания.

Согласно экспертному заключению 1239/10-3 от 08.02.2012 и пояснениям представителя ЗАО «РДЦ» в помещениях №26,27 расположены вводно-распределительный щит на все здание, щит аварийного освещения всего здания, щит управления уличным освещением, а также транзитные стояки отопления, транзитный воздуховод и общий счетчик для помещений, принадлежащих ответчику. В указанных помещениях находится персонал ЗАО «РДЦ» (электрики), обслуживающие оборудование всего здания. Доступ в указанные помещения у истцов отсутствуют, данное обстоятельство подтверждается проектной документацией, техническими паспортами и показаниями истцов, следовательно, заявленные требования удовлетворению в данной части не подлежат.

В помещении № 34 (коридор площадью 47,8 кв.м.) расположены пожарные краны (шт.З), обслуживающие зону первого этажа в районе помещений № 34,32, принадлежащие ЗАО СО «АКСОН-Н», транзитные сети пожарной сигнализации, оповещения о пожаре. В проектной документацией по реконструкции незавершенного строительства под деловой центр (архитектурно-строительные решения) от 2000 года предусмотрена установка дверных проемов, а в техническом паспорте 2005 года указан дверной проем между помещениями №32 и №34, доступ в помещение №34 из помещения №2 и №4 также ограничен дверью. Планом эвакуации, утвержденным ОГПН по городу Пятигорску УГПН ГУ МЧС России по СК предусмотрен аварийный выход через помещение №34 только для помещений №8-27. С учетом изложенного, данное помещение изолировано, изначально не предназначено для общего использования и обслуживания иных помещений.

Согласно техническому паспорту 2005 года блок помещений первого этажа (левая сторона) № 35, 36, 36a, 37, 38, 39 (помещения, кабинет, подсобное, коридор, лестница) отгорожен от помещения № 32 дверьми, указанные помещения с 2005г по 2010г. находились в аренде у Газпромбанка по договору аренды, в настоящее время используются ЗАО СО «Аксон-Н» в своей хозяйственной деятельности. В данный блок помещений отсутствует свободный доступ третьим лицам, имеется самостоятельный вход и выход с улицы. Названные помещения изолированы и являются единым блоком, в них отсутствуют инженерные сети и коммуникации, требующие постоянного доступа к ним. Данные помещения были поставлены на государственный кадастровый учет и зарегистрировано за обществом отдельно, первоначальное назначение спорных нежилых помещений не связано с обслуживанием нежилых помещений данного здания. С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований в данной части суд отказывает

Согласно техническому паспорту 2005 года помещения второго этажа № 218 площадью 106,7 кв.м, третьего этажа № 318 площадью 106,7 кв.м, четвертого этажа № 418 площадью 106,7 кв.м, восьмого этажа № 818 площадью 106,7 кв.м, девятого этажа №918 площадью 106,7 кв.м, одиннадцатого этажа № 1118 площадью 83,1 кв.м. являются коридорами и обслуживают более одного помещения и используются собственниками помещений на втором, третьем, четвертом, восьмом, девятом, одиннадцатом этажах. Учитывая, что истцы имеют доступ к использованию спорных помещений (ответчик не чинит препятствий истцам в пользовании помещениями), суд пришел к выводу о том, что на данные помещения распространяется режим общей долевой собственности, в связи с чем исковые требования в данной части подлежат удовлетворению.

Помещения № 518, 618, 718, 1018, 1218, 1318 находятся на этажах, все помещения которых принадлежат на праве собственности ответчику и используются последним в хозяйственной деятельности. Указанные помещения в силу своего местонахождения не предназначены для обслуживания всего здания, в связи с чем не могут быть признаны общей долевой собственностью, иск в данной части подлежит отклонению.

Помещения №205, 305, 405, 505, 605, 705, 805, 905, 1005, 1105, 1205, 1305 используются сотрудниками ЗАО «РДЦ», в них находится инвентарь для уборки этажей, доступ в указанные помещения закрыт, что подтверждается материалами дела и истцами. Помещения №505, 605, 705, 1005, 1205, 1305 находятся на этажах, помещения которых принадлежат на праве собственности только ответчику и используются сотрудниками ЗАО «РДЦ» для хранения инвентаря для уборки этих этажей.

Истцами не заявлен предусмотренный в данном случае способ защиты (виндикация) ст. 301 ГК РФ, поэтому суд отказывает в удовлетворении права общей долевой собственности на помещения № 205,305,405,805,905,1105.

Помещение № 817.1. ответчику не принадлежит, является собственностью одного из истцов, поэтому требования к ЗАО СО «Аксон» заявлены неправомерно и удовлетворению не подлежат.

Согласно технической документации холлы: №216.1, 316.1, 416.1, 516.1, 616.1, 716.1, 816.1, 916.1, 1016.1, 1116.1, 1216.1, 1316.1 (каждое по 17.1 кв.м) и №217.1, 317.1, 417.1, 517.1, 617.1, 717.1, 917.1, 1017.1, 1117.1, 1217.1, 1317.1 (каждое по 23,1 кв.м) принадлежат на праве собственности ответчику. Данные помещения изолированы, общий доступ к ним отсутствует, используются ответчиком и управляющей компанией в хозяйственных и коммерческих целях. С момента ввода в эксплуатацию данные помещения не использовались как места общего пользования (холлы).

Согласно экспертному заключению в помещениях №216.1, 316.1, 416.1, 516.1, 616.1, 716.1, 816.1, 916.1, 1016.1, 1116.1, 1216.1, 1316.1 установлены 2 электрощита (на левое и правое крыло всех помещений этажа), в помещениях № 217.1, 317.1, 417.1, 517.1, 617.1, 717.1, 917.1, 1017.1, 1117.1, 1217.1, 1317.1 установлены пожарные краны, обслуживающие помещения этажа.

Помещения № 216.1, 316.1, 416.1, 516.1, 517.1, 917.1, 1116.1, 1216.1, 1217.1 сданы в аренду по договорам аренды нежилых помещений за 2005 – 2011 годы. Помещения № 217.1, 317.1, 417.1, 716.1, 816.1, 916.1, 1016.1, 1017.1, 1117.1, 1316.1, 1317.1 сдавались в аренду ранее, в настоящее время используются ответчиком и третьим в собственных целях.

Помещения №516.1, 517.1, 616.1, 617.1, 716.1, 717.1, 1016.1, 1017.1, 1216.1, 1217.1, 1316.1, 1317.1 находятся на этажах, все помещения которых принадлежат ответчику, иные собственники нежилых помещений на этих этажах отсутствуют, и не могут являться общей долевой собственностью.

С учетом того, что помещениями №216.1, 217.1, 316.1, 317.1, 416.1, 417.1, 816.1, 916.1, 917.1, 1116.1, 1117.1 истцы не владеют, у них отсутствует свободный, неконтролируемый со стороны других лиц доступ в эти помещения, что подтверждается фотоматериалами и видеосъемкой, представленной истцами, избранный способ защиты права не применим, поэтому суд в указанной части иска отказывает.

Суд отказывает в удовлетворении исковых требований о признании недействительным зарегистрированного права собственности за ЗАО «Аксон-Н» на помещения, являющиеся общим имуществом собственников в здании «Регионального делового центра» по адресу: <...> с последующим аннулированием свидетельства о государственной регистрации права 26АА №076623 от 04.05.2005, записи в ЕГРП от 03.05.2005, 26АА035848 от 05.04.05 и записи в ЕГРП от 05.04.05 по следующим основаниям.

Положениями совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление т 29.04.2010 N 10/22), определены надлежащие способы защиты нарушенного права собственности.

Согласно пункту 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Поскольку требование о признании права общей долевой собственности, являющееся с учетом положений постановлений от 23.07.2009 N 64 и от 29.04.2010 N 10/22 надлежащим способом защиты своих прав участниками этого вида собственности, судом было удовлетворено частично, решение по настоящему делу будет основанием для изменения сведений в ЕГРП, в том числе и для погашения записи о праве индивидуальной собственности общества на спорные помещения. Данная позиция суда согласуется с позицией, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ №1457/11 от 27.07.11.

Заявление ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности по избранному истцами способу защиты прав (статья 304 ГК РФ) не применимо. В силу пункта 57 постановления Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 №22 в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Представители истцов заявили ходатайство о взыскании с ответчика в пользу истцов судебных издержек в виде представительских расходов за участие в судебных заседаниях по делам № А63-11806/10, № А63-11653/10, расходов на проведение судебной экспертизы и о взыскании с ответчика в пользу ИП ФИО42 почтовых расходов в сумме 1 470,55 руб. В заявлении не указано о взыскании расходов по госпошлине.

В судебном заседании 28 марта 2012 года истцы и их представители заявили, что не настаивают на возмещении иных судебных расходов.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В части 2 статьи 110 АПК РФ установлено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. При этом из содержания указанной нормы следует, что в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их правой стороне за счет неправой.

Согласно настоящему решению требования истцов удовлетворены частично. Изложенное свидетельствует о том, что истцы вправе требовать от ответчика возмещения им понесенных судебных расходов на оплату услуг представителя и экспертизы.

Из пункта 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах» следует, что лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность. Если сумма заявленного требования явно превышает разумные пределы, а другая сторона не возражает против их чрезмерности, суд в отсутствие доказательств разумности расходов, представленных заявителем, в соответствии с частью 2 статьи 110 Кодекса возмещает такие расходы в разумных, по его мнению, пределах.

В пункте 20 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» указано, что при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела. Доказательства, подтверждающие разумность расходов на оплату услуг представителя, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Факт несения истцами затрат на оплату услуг представителя, связанных с рассмотрением спора, подтверждается договорами на оказание юридических услуг с предпринимателем ФИО42 (представляющей интересы истцов по данному делу) и платежными документами. При определении суммы расходов на представителя судом приняты во внимание следующие договоры и платежные документы: договор №25 от 25.04.10 с ООО «АННис» и платежное поручение №114 от 27.05.10, договор №17 от 01.06.10 с ООО «Югзар» и платежное поручение №441 от 10.06.10, договор №14 от 13.05.10 с ООО «Пронто-Москва» и платежное поручение от 08.06.10 №834, договор №15 от 25.04.10 с ООО «НВПЦ Истод» и платежное поручение от 06.05.10 №22, договор №9 от 25.04.10 с ИП ФИО3 и платежное поручение от 30.04.10 №91, договор №28 от 15.10.10 с ИП ФИО6 и платежное поручение №33 от 29.10.10. Согласно условиям указанных договоров исполнитель ФИО42 принимает на себя обязательства по оказанию юридических действий в виде: определения порядка пользования, устранения препятствий пользованием местами общего назначения, исковое заявление о признании незаконными ненормативных документов администрации города Пятигорска, решения вопроса пользование земельным участком по адресу: <...>, здание Регионального делового центра. Стоимость услуг по каждому договору определялась в сумме 30 000 рублей.

Определением от 13.12.10 суд выделил в отдельное производство требование истцов о признании недействительными постановления администрации г.Пятигорска, договоров аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделок. Дело №А63-11806/10 рассмотрено по существу, судебные акты вступили в законную силу, из которых следует, что ФИО42 принимала участие в судебных заседаниях. Таким образом ФИО42 оказывала юридические услуги в рамках дел №А63-11806/10 и №А63-11653/10.

Из содержания норм главы 9 АПК РФ следует, что разрешение вопроса о судебных расходах рассматривается арбитражным судом в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу по каждому конкретному делу .

Исходя из предмета настоящего спора признание права общей долевой собственности (ст. 304 ГК РФ) и условий договоров оказания юридических услуг, суд определяет стоимость услуг представителя по данному делу в размере 10 000 рублей пропорционально оказанным услугам.

Согласно пункту 2 статьи 110 АПК РФ и пункту 3 информационного письма ВАС РФ от 05.12.2007 № 121 возмещению подлежат расходы на оплату услуг представителя, фактически понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт.

Таким образом, доказательства, подтверждающие факт выплаты сумм за оказание представительских услуг, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов (статья 65 АПК РФ).

Судом в качестве доказательств не принимаются квитанции о перечислении ИП ФИО42 на собственный расчетный счет выручки от предпринимательской деятельности по договорам с ФИО5, ФИО1 и ФИО2 Доказательств оплаты оказанных услуг данными истцами не представлено. Суд неоднократно предлагал истцам представить все документы в обоснование понесенных расходов и в заседании суда истцы и их представители заявили, что иных документов нет.

Представители ответчика заявили ходатайство об уменьшении судебных расходов с учетом соразмерности и решений Совета адвокатской палаты Ставропольского края.

По смыслу статьи 110 АПК РФ разумные пределы расходов являются оценочной категорией, четкие критерии их определения применительно к тем или иным категориям дел не представлены. В каждом конкретном случае суд вправе определить такие пределы с учетом обстоятельств дела.

В соответствии разъяснениями Конституционного Суда Российской Федерации, изложенными в определении от 21.12.2004 N 454-О, суд вправе уменьшить расходы на оплату услуг представителя лишь в том случае, если признает их чрезмерными в силу конкретных обстоятельств дела, при том суд обязан создавать условия, при которых соблюдался бы необходимый баланс процессуальных прав и обязанностей сторон.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, участие представителя истцов в 13 судебных заседаниях по данному делу, представление уточенных исков и иных документов, суд считает, что заявленная сумма возмещения судебных расходов в размере 70 000 рублей не противоречит признаку разумности и подлежит удовлетворению.

При этом суд учитывает, что в соответствии с решением Совета адвокатской палаты Ставропольского края от 27.12.10 и 11.01.12. «Об определении размера гонорара при заключении адвокатами соглашений с клиентами на оказание юридической помощи по различной категории дел на 2011,2012 годы» минимальный размер гонорара за участие представителя доверителя в арбитражных судах составляет 25 000 рублей. Акты выполненных работ не представлены, однако суд учитывает участие представителя ФИО42 в судебных заседаниях и взыскивает с ответчика в пользу истцов ООО «Югзар», ООО «АННиС», ООО «Пронто-Москва», ООО НВПЦ «Истод», индивидуальных предпринимателей ФИО3, ФИО4, ФИО6, г. Пятигорск по 10 000 руб. каждому. В остальной части взыскания судебных расходов суд отказывает в связи с непредставлением доказательств понесенных расходов.

Истцами заявлено о взыскании судебных расходов по экспертизе.

В соответствии с пунктом 6 статьи 110 АПК РФ неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Судебная экспертиза проводилась по ходатайству истцов и расходы по экспертизе оплачены ООО «НВПЦ Истод» по платежному поручению №126 от 29.09.11 в размере 89 588,80 руб.

Учитывая частичное удовлетворение исковых требований, суд возмещает ООО НВПЦ «Истод» за счет ответчика расходы по экспертизе пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в сумме 12 000 руб.

Требования представителя истцов ФИО42 о взыскании в ее пользу почтовых расходов в сумме 1 470, 55 руб. со ссылкой на почтовые квитанции, суд отклоняет. ФИО42 не является истцом по настоящему делу и представляет интересы истцов на основании доверенностей, поэтому не вправе заявлять самостоятельные требования.

При принятии иска к производству истцами уплачена госпошлина в сумме 8 000 руб. исходя из заявленных требований. Суд не рассматривает вопрос о возмещении расходов по уплате госпошлины с учетом настоящего решения, поскольку истцы не заявили о ее взыскании.

Руководствуясь статьями 110, 159, 167-170, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявления истцов об исключении из числа доказательств заключения экспертизы №1239/10-3 от 08.02.12 отказать.

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать право общей долевой собственности за всеми собственниками помещений в 13 этажном здании, расположенном по адресу: <...> на нежилые помещения общей площадью 831,3 кв.м:

- подвала № 28 площадью 3,9 кв.м,

- первого этажа № 1 площадью 11,3 кв.м., № 1 а площадью 4,0 кв.м., №1 б площадью 31,2 кв.м, № 2 площадью 112,6 кв.м., № 7 площадью 1,3 кв.м, № 28 площадью 2,8 кв.м, № 29 площадью 2,8 кв.м, № 30 площадью 2,8 кв.м, № 31 площадью 2,8 кв.м, № 32 площадью 18, 2 кв.м, № 33 площадью 21,0 кв.м.,

- второго этажа № 218 площадью 106,7 кв.м,

- третьего этажа № 318 площадью 106,7 кв.м,

- четвертого этажа № 418 площадью 106,7 кв.м,

- восьмого этажа № 818 площадью 106,7 кв.м,

- девятого этажа № 918 площадью 106,7 кв.м,

- одиннадцатого этажа №1118 площадью 83,1 кв.м.

В остальной части иска о признании права общей долевой собственности отказать.

В иске о признании недействительной регистрации права собственности ЗАО «Аксон-Н», ОГРН <***> на основании свидетельств о государственной регистрации права 26АА № 076623 от 04.05.2005 и 26АА № 035848 от 05.04.05, отказать.

Настоящее решение служит основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав.

Взыскать с ЗАО Строительное Объединение «АКСОН-Н» г. Пятигорск, ОГРН <***>, в пользу ООО «Югзар» г. Пятигорск, ОГРН <***>, ООО «АННиС» г. Пятигорск, ОГРН <***>, ООО «Пронто-Москва» г. Москва, ОГРН <***>, ООО НВПЦ «Истод» г. Пятигорск, ОГРН <***>, и индивидуальных предпринимателей ФИО3, г. Пятигорск, ОГРН <***>, ФИО4, г. Пятигорск, ОГРН <***>, ФИО6, г. Пятигорск ОГРН <***> судебные расходы на представителя по 10 000 руб. каждому.

Взыскать с ЗАО Строительное Объединение «АКСОН-Н» г. Пятигорск, ОГРН <***> в пользу ООО НВПЦ «Истод» г. Пятигорск, ОГРН <***> расходы по экспертизе в сумме 12 000 рублей.

В остальной части взыскания судебных расходов на представителя, за проведение судебной экспертизы и почтовых расходов отказать.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О. Н. Довнар