Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пузановой В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ОГРН <***>, г. Ставрополь,

к - акционерному обществу «Молочный комбинат «Ставропольский», ОГРН <***>, г. Ставрополь,

- индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРН <***>, г. Ставрополь,

об обязании освободить и возвратить земельный участок путем сноса объектов,

и по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

к - акционерному обществу «Молочный комбинат «Ставропольский»,

- администрация города Ставрополя, ОГРН <***>, г. Ставрополь,

о признании права собственности на магазин,

третьи лица: - открытое акционерное общество «Мегафон Ритейл», ОГРН <***>, г.Москва,

- индивидуальный предприниматель ФИО2, ОГРН <***>, г. Ставрополь,

- комитет градостроительства администрации города Ставрополя, ОГРН <***>, г. Ставрополь,

при участии в заседании представителя КУМИ г. Ставрополя ФИО3 по доверенности от 26.06.2015, представителя ОАО «МКС» ФИО4 по доверенности от 20.12.2014, ФИО1 (лично), представителя комитета градостроительства администрации г.Ставрополя ФИО5 по доверенности от 30.09.2014, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

КУМИ города Ставрополя (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ОАО «МКС» (в настоящее время имеет наименование АО «МКС», далее – общество) об обязании освободить земельный участок, площадью 18,1 кв.м, расположенный по адресу: <...>/ФИО6, в районе дома 241, в квартале 75, от торгового киоска, и обязании возвратить комитету указанный земельный участок.

В дальнейшем истец уточнил предмет иска и просит освободить и возвратить вышеуказанный земельный участок, путем сноса расположенных на нем объектов.

Определением суда от 04.06.2015 в качестве соответчика с согласия истца привлечен ФИО1

Определением суда от 13.07.2015 с настоящим делом объединено дело № А63-6411/2015 по иску ФИО1 к администрации г. Ставрополя и обществу о признании права собственности на объект недвижимости – магазин, местоположение: <...> в квартале 75, кадастровый номер 26:12:030208:285, площадью 36 кв.м.

Общество иск комитета не признало, указав, что магазин является объектом недвижимого имущества и продан ФИО1 Против удовлетворения иска ФИО1 общество не возражало.

Комитет просил в иске ФИО1 отказать, поскольку магазин является самовольной постройкой ввиду того, что площадь застройки магазина превышает площадь предоставленного обществу земельного участка.

Администрация г. Ставрополя и комитет градостроительства просили иск КУМИ
г. Ставрополя удовлетворить, в иске ФИО1 отказать, поскольку земельный участок не предоставлялся для строительства.

ОАО «Мегафон Ритейл» в отзыве просило отказать в иске комитета, указало, что торговый павильон, расположенный на спорном земельном участке, передан ему в аренду ФИО2 по договору аренды № АР-026.13 от 10.04.2013.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

20 июня 1996 года главой города Ставрополя вынесено постановление № 1292 о предоставлении обществу в аренду сроком на 1 год земельного участка площадью 77 кв.м для проектирования и строительства остановочного павильона со встроенным магазином по продаже молочных продуктов на остановке Ленина/ФИО6 (магазин «Алмаз»)
в квартале 75.

Договор аренды земельного участка на основании указанного постановления заключен не был.

Обществом были осуществлены работы по возведению остановочного павильона со встроенным магазином по продаже молочных продуктов по ул. Ленина (ФИО6, магазин «Алмаз») в квартале 75, по результатам которых составлен акт приемки законченного строительством объекта от 27.12.1996. Согласно данного акта руководителем ОАО «МКС» приняты строительные работы, выполненные отделом капитального строительства ОАО «МКС». Торговая площадь магазина согласно акта составила 11,5 кв.м.

Постановлением главы города Ставрополя от 21.01.1997 № 113 утвержден акт приемки законченного строительством остановочного павильона со встроенным магазином по продаже молочных продуктов на остановке Ленина (ФИО6, магазин «Алмаз») в квартале 75, построенного обществом хозспособом.

Постановлением главы г. Ставрополя от 14.01.1999 № 161 за обществом в краткосрочную аренду закреплен земельный участок площадью 18,1 кв.м (под торговый киоск по продаже молочных продуктов, встроенный в остановочный павильон общей площадью 87 кв.м по улице Ленина, в квартале 75, остановка «ул. ФИО6»).

На основании данного постановления по договору аренды от 05.04.1999 № 184 администрацией г. Ставрополя обществу предоставлен земельный участок площадью 18,10 кв.м с кадастровым номером 26:12:030110:01, расположенный по адресу: <...>
/ул. ФИО6, квартал 75, для торгового киоска на срок до 14.01.2004.

Договор зарегистрирован комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Ставрополя 05.04.1999 за № 1/1999-1198.

Постановлением главы администрации города Ставрополя от 14.10.2002 № 7264 полномочия арендодателя по договорам аренды земельных участков переданы КУМИ города Ставрополя, в связи с чем в силу закона произошла замена арендодателя (уполномоченного органа) по договорам аренды, заключенным ранее администрацией г. Ставрополя.

09 марта 2004 года комитет и общество подписали дополнительное соглашение к договору аренды № 184 от 05.04.1999, изложив его в новой редакции, предусматривающей срок аренды – по 13.01.2009. Согласно пункту 1.1 новой редакции договора земельный участок предоставлен обществу в аренду под торговый киоск по продаже молочных продуктов (остановка «ул. ФИО6»).

При внесении сведений в Государственный кадастр недвижимости 07.10.2004 спорному земельном участку присвоен кадастровый номер 26:12:030110:91 (номер 26:12:030110:01 указан в качестве предыдущего кадастрового номера – кадастровая выписка от 02.12.2014 № 26/501/14-680042).

22 июня 2004 года между обществом и ФИО1 заключен договор о совместной инвестиционной деятельности, направленной на реконструкцию остановочного торгового павильона, расположенного по адресу: <...> на земельном участке, предоставленном обществу в соответствии с постановлением главы
г. Ставрополя № 161 от 14.01.1999 на правах аренды согласно договора аренды земельного участка № 184 от 05.04.1999.

29 июня 2004 года ФИО1, а затем 19.10.2007 общество обратились в администрацию г. Ставрополя с заявлениями о разрешении реконструкции вышеуказанного остановочного павильона.

01 декабря 2004 года комитетом по строительству администрации города Ставрополя обществу выдано разрешение на строительство № 336 на выполнение работ по реконструкции торгового киоска в комплексе с остановочным павильоном, расположенного по адресу: остановка общественного транспорта «улица ФИО6» в квартале 75. Параметры реконструкции в разрешении не указаны.

21 января 2005 года ФИО1 в качестве заказчика заключен договор подряда на выполнение строительно-монтажных работ.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 пояснил суду, что при реконструкции фактически ранее имевшиеся кирпичные конструкции снесены и на их месте возведен существующий в настоящее время павильон.

07 декабря 2005 года проведена техническая инвентаризация магазина лит. «А» по ул. Ленина, квартал 75. В соответствии с техническим паспортом (инв. номер 31264) площадь магазина составляет по наружному обмеру – 47 кв.м, общая внутренняя площадь помещений – 36 кв.м, в том числе торгового зала – 26 кв.м. Кадастровый номер магазина, присвоенный при технической инвентаризации – 26:12:030410:01:31264/192:1000/А.

В техническом паспорте магазина имеется отметка «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не предъявлено».

При внесении сведений о магазине в Государственный кадастр недвижимости ему присвоен кадастровый номер 26:12:030208:285 (кадастровый паспорт от 16.12.2014 № 26/501/14-711493).

По договору купли-продажи № 248р от 26.10.2005 общество продало ФИО1 остановочный павильон, находящийся по адресу: ул. Ленина, квартал 75. В договоре купли-продажи указано, что земельный участок предоставлен на основании постановления главы города Ставрополя от 14.01.1999 и договора аренды № 184 от 05.04.1999, продленного дополнительным соглашением от 13.01.2009. Передача магазина ФИО1 оформлена накладной № 169 от 31.10.2005.

По договору безвозмездного пользования от 10.04.2009 № 1/04-ГУ ФИО1 передал магазин в пользование ФИО2 В дальнейшем правоотношения по использованию магазина ФИО2 оформлены между ней и ФИО1 путем заключения договора аренды нежилого помещения от 25.11.2009.

По договору от 10.04.2013 № АР-026.13 ФИО2 предоставила павильон в аренду ОАО «Мегафон Ритейл», которое использует его по настоящее время.

Уведомлением от 05.12.2014 № 08/06-59481 комитет сообщил обществу о прекращении арендных отношений и потребовал освободить земельный участок. Уведомление направлено обществу 09.12.2014 и получено им 12.12.2014, что подтверждается списком почтовых отправлений и сведениями сайта Почты России.

При осмотре земельного участка 16.01.2015 истцом установлено, что земельный участок не освобожден, в связи с чем комитет обратился в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Как указано выше, уведомление от 05.12.2014 № 08/06-5948с получено обществом 12.12.2014. Кроме того, копия искового заявления направлена в адрес ответчика 01.12.2014 и получена им 08.12.2014, что подтверждается сведениями официального сайта ФГУП «Почта России». Помимо этого, 16 января 2015 года представитель ответчика знакомился с материалами арбитражного дела.

Таким образом, ответчик был уведомлен об отказе комитета от договора аренды более чем за 3 месяца до принятия решения суда, в связи с чем договор аренды является прекращенным.

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статьей 622 Гражданского кодекса РФ предусмотрена обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество при прекращении договора.

Из представленных в дело фотоматериалов и технического паспорта видно, что расположенный на спорном земельном участке объект представляется собой постройку с кровлей, выходящей за габариты наружных стен, образуя навес на металлических столбах, под которым установлена скамья для сидения граждан (пассажиров).

Суду представлено техническое заключение ООО «Институт архитектуры и градостроительства Ставропольского края» № 41.15-ТЗ по результатам обследования вышеуказанного магазина, проведенного по заказу ФИО1 в период с 27.05.2015 по 28.05.2015. Согласно заключения магазин обладает признаками капитальности, а именно: наличие фундаментов из монолитного железобетона с заглублением в землю на глубину до 80 см, инженерных сетей электроснабжения, пожарной сигнализации, отопления, кондиционирования, вентиляции, водоснабжения и канализации.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, относятся к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).

Наличие фундамента позволяет отнести магазин к объектам недвижимости.

Строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ). Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев признания на нее права в порядке пункта 3 данной статьи.

Создание зданий, строений, сооружений является строительством (пункт 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ дано понятие объектов капитального строительства, к которым отнесены здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. В частности, подпунктом 2 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других).

Таким образом, в силу норм статьи 222 Гражданского кодекса РФ строительство (создание зданий, строений и сооружений) допустимо только на земельных участках, предоставленных для этих целей (для целей строительства), причем независимо от того, является ли строящийся объект объектом капитального строительства (для которого требуется разрешение на строительство) или временным объектом (на строительство которого разрешение не требуется).

Договор аренды земельного участка площадью 77 кв.м на основании постановления от 20.06.1996 № 1292 с ответчиком заключен не был, и права на земельный участок на момент возведения киоска, акт приемки которого утвержден постановлением от 21.01.1997 №113, у общества отсутствовали.

Постановление от 14.01.1999 № 161 вынесено и договор аренды от 05.04.1999 № 184 заключен после строительства указанного киоска.

При этом, в аренду по договору от 05.04.1999 № 184 предоставлен земельный участок площадью 18.1 кв.м. Как видно из плана земельного участка к договору аренды от 05.04.1999 № 184 и акта об отводе границ от 19.02.1999 с приложенным к нему чертежом, предоставленный в аренду земельный участок включал территорию только под торговым киоском (по его наружным размерам).

Из чертежей, приложенных к постановлениям от 20.06.1996 № 1292, от 14.01.1999 № 161, плана участка к договору от 05.04.1999 № 184, акта об отводе границ от 19.02.1999 и пояснений сторон следует, что под упомянутым в постановлении от 14.01.1999 № 161 и договоре от 05.04.1999 № 184 «остановочным павильоном общей площадью 87 кв.м», в составе которого имелся торговый киоск площадью 18.1 кв.м, фактически указана общая площадь остановочной площадки, на которой был возведен торговый киоск.

Возведенное в 2005 году строение (магазин), существующее по настоящее время, превышает по своим параметрам площадь предоставленного в аренду земельного участка. По техническому паспорту площадь застройки магазина составляет 47 кв.м (без учета выступающих конструкций кровли), согласно результатам осмотра и замеров от 21.08.2015 общая площадь занятого строением участка составляет 80 кв.м.

При этом, по договору от 05.04.1999 № 184 земельный участок площадью 18,1 кв.м не предоставлялся для целей строительства.

Согласно пункту 1.2 Положения о размещении, передислокации и сносе объектов мелкорозничной торговой сети на территории города Ставрополя, утвержденного решением Ставропольской городской Думы от 29.04.1998 № 75, действовавшего на момент издания постановления от 14.01.1999 № 161, киоск определен как временное помещение, используемое для торговли или оказания услуг с обслуживанием покупателя вне помещения.

То есть, земельный участок названным постановлением предоставлен обществу под киоском как под временным объектом торговли, на что также указала администрация города Ставрополя в своем отзыве.

Таким образом, вышеуказанный магазин построен без предоставления соответствующего земельного участка для целей строительства, поэтому он является самовольной постройкой.

Согласно уведомлений управления Росреестра по Ставропольскому краю от 18.08.2015 № 26/001/024/2015-009 и № 26/001/024/2015-007 права и обременения в отношении спорного земельного участка и спорного магазина в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрированы.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка.

Нахождение на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030110:91 торгового строения, принадлежащего ФИО1, означает, что он использует земельный участок, арендуемый обществом.

Однако, в деле отсутствуют доказательства согласия арендодателя (комитета) на передачу арендатором (обществом) земельного участка в пользование иных лиц, в том числе ФИО1

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В то же время, учитывая самовольный характер строительства, отсутствие у общества прав на землю под всей площадью магазина, к ФИО1 не перешли права и обязанности арендатора по договору аренды.

Из разъяснений, изложенных в пункте 24 постановления Пленума ВАС РФ и ВС РФ от 29.04.2010 № 10/22, следует, что ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель.

Принимая во внимание изложенное, иск ФИО1 о признании права собственности на магазин не подлежит удовлетворению, по иску комитета на ФИО1 как собственника магазина подлежит возложению обязанность по его сносу, а обязанность возвратить арендодателю (комитету) спорный земельный участок в связи с прекращением договора аренды возлагается на арендатора – общество.

По правилам статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой комитет освобожден, подлежит взысканию с ответчиков в бюджет в соответствии с удовлетворенными к каждому из них требованиями.

Госпошлина, уплаченная ФИО1 по его иску, относится на него.

Руководствуясь указанными правовыми нормами, а также ст.ст. 110, 167-170, 174 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 26:12:030110:91, расположенный в <...> путем сноса расположенного на нем магазина, имеющего кадастровый номер кадастровый номер 26:12:030208:285.

Обязать акционерное общество «Молочный комбинат «Ставропольский» возвратить комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя земельный участок с кадастровым номером 26:12:030110:91, расположенный в <...> в двухнедельный срок со дня сноса расположенного на нем магазина.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Взыскать с акционерного общества «Молочный комбинат «Ставропольский» в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Судья Э.И. Орловский